【正文】 舉行大型 SP 活動，具體活動根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況來定； 媒體廣告集中發(fā)布，將本 案成功推向市場； 利用圣誕節(jié)及元旦的氣氛布置售樓處現(xiàn)場，使售樓處溫馨而有人 情味，通過媒體的發(fā)布來吸引客戶前往到現(xiàn)場（現(xiàn)場可用小禮品回贈 客戶，代表拜年問候之意）。 一期尾盤期： 20xx年 67月 推廣目的： 針對一期難去化的房源進(jìn)行針對性媒體導(dǎo)向性宣傳，促進(jìn)余房銷售；同時(shí)可舉行相關(guān)優(yōu)惠活動。 推廣手段： 利用報(bào)眼發(fā)布公開公開信息； 開盤當(dāng)日舉行 SP 活動，具體活動形式根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況來定； 媒體廣告集中發(fā)布，將二期成功推向市場，并為后期銷售打下良好基礎(chǔ)。 媒體選擇： 戶外廣告、報(bào)眼、夾報(bào)、電視廣告、短信等 媒體述求： 二期戶型、產(chǎn)品差異、建筑特色，推進(jìn)項(xiàng)目銷售。 推廣手段： 客戶聯(lián)誼會，保持與老客戶的良好互動，同時(shí)帶動新客戶的來場。 開盤強(qiáng)銷期： 20xx年 12月 —— 20xx年 1月上旬 推廣目的： 在積累一定客戶的前提下，選擇良好時(shí)機(jī)正式公開。 互聯(lián)網(wǎng) 池州房地產(chǎn)市場網(wǎng)上系統(tǒng)具有一定的權(quán)威性，而且該系統(tǒng)的使用功能相當(dāng)完善，但在網(wǎng)上進(jìn)行廣告宣傳的并沒有，因此建議可在池州房地產(chǎn)網(wǎng)做些橫幅類的廣告宣傳語進(jìn)行宣傳，在推案前期應(yīng)該是可行的。 黃 4 位置是位于百牙路與九華山大道交叉口處，是位于售樓中心南側(cè)的主看板。以 戶外廣告 、 電 視 、 報(bào)紙 作為主打媒體 碧水青城案媒體發(fā)布設(shè)想（初步方案） 廣告總預(yù)算 預(yù)算比率按項(xiàng)目銷售金額的 7‰計(jì)，總銷售額暫按 億計(jì) 廣告總預(yù)算 = 億 7‰ =310 萬 其中： 一期（約 4 萬㎡）： 100 萬 后期（ 15 萬㎡）： 210 萬 注：由于一期處于項(xiàng)目推廣初期，預(yù)算比例要高一些 【廣告的執(zhí)行】 前期的客戶積累，可以以“青城會”購房者俱樂部的形式，享受一定的會員優(yōu)惠，組織一系列的 SP 活動，廣告推廣上則以“青城會期刊”的形式出現(xiàn)，講述項(xiàng)目的進(jìn)程和新聞。 占地 500 ㎡，室內(nèi)面積在 200 ㎡左右。 【說 明】 1）本案周邊并沒有找到可做售樓處的合適店面，勉強(qiáng)定一個(gè)，展示效果很有限。 匯景四期預(yù)計(jì)在 11 月前就能開盤，星城明珠也在 11 月左右，占據(jù)了一定的先機(jī)，我們開盤時(shí)不得不參考上述 兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格，尤其是匯景的價(jià)格。 價(jià) 格 策 略 對本案的預(yù)估 如果前期售樓中心樣板區(qū)將產(chǎn)品特點(diǎn)完全展示出來，我們認(rèn)為在池州當(dāng)?shù)剡€是可以造成轟動效應(yīng)的，但達(dá)到 750 套 /年，難度還是非常大的， 20xx 年的匯景可以說是獨(dú)大，可以達(dá)到這個(gè)數(shù)字，但我們公開時(shí)，匯景四期、星 城明珠都是推案密集階段，競爭會非常激烈，即便我們?nèi)〉昧烁偁巸?yōu)勢，其他兩個(gè)項(xiàng)目也必然分流相當(dāng)多客源， 我們預(yù)估本案的銷售速度在 500 套 /年 左右，即 6 萬㎡ 上下，約占市場份額的 15％～ 20％ 。 失物招領(lǐng)：如有遺失物品，可通過張貼啟事通 知失主認(rèn)領(lǐng)。而第二區(qū)間本案較星城明珠還是有一定的差 別，總價(jià)最高的相差 2 萬元 /戶，與匯景四期對比，最低價(jià)差 萬 /戶，最高價(jià)差 萬 /戶，因此，本案還是具備一定的優(yōu)勢。 考慮到池州房地產(chǎn)市場整體的購買力不強(qiáng)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)給予小戶型產(chǎn)品一定的關(guān)注。 100110 平方米三房是目前房地產(chǎn)市場的主流戶型面積。 目標(biāo)客源分析 我們的客戶在哪里？ 通過對池州當(dāng)?shù)厥忻竦恼{(diào)查和了解，目前池州當(dāng)?shù)刭彿空邔彿客顿Y行為還處于萌芽之中，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人們的觀念會有一定的轉(zhuǎn)變，屆時(shí)肯定也會有一小部分人先行動起來，這也是未來不能小視的購房力量。因此，本案在戶型設(shè)計(jì)上要考慮：具有相同功能的戶型，本案的面積要比競爭項(xiàng)目的面積小，由此來提升本案產(chǎn)品市場競爭力。 南北雙陽臺設(shè)計(jì)。因此，綜合環(huán)境對比優(yōu)勢依次是： 匯景國際花園四期＞本案＞星城明珠 項(xiàng)目規(guī)模對比分析： 見下圖： 1118300102030匯景四期 碧水青城 星城明珠規(guī)模對比分析 從上圖中我們可以清晰的看出： 星城明珠＞本案＞匯景國際花園四期 匯景四期 11 萬平方米，本案 18 萬平方米，星城明珠 30 萬平方米無疑更具有規(guī)模優(yōu)勢，星城明珠依靠其規(guī)模大，因此，在小區(qū)內(nèi)部配套上增設(shè)了幼兒園，小學(xué)、超市等，這些是本案和匯景 四期不能比較的。按照目前的形勢分析，到本案公開時(shí)候，這些在售個(gè)案對本案都形成不了大的威脅。 從實(shí)際了解情況來 看，池州當(dāng)?shù)剡€沒有引進(jìn)一些先進(jìn)的管理模式和高水平的管理公司。 從景觀設(shè)計(jì)單位來看，池州當(dāng)?shù)匾惨M(jìn)了一些外地的公司，如：南方設(shè)計(jì)院、杭州石田景觀設(shè)計(jì)院、常州設(shè)計(jì)院等，但還尚吸引一些品牌影響力較強(qiáng)的景觀設(shè)計(jì)單位。 池州房地產(chǎn)調(diào)研分析 規(guī)模分析 3213 2 05101520253035在售個(gè)案規(guī)模對比 目前池州重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目 6 個(gè)，如上圖所示規(guī)模由大到小依次是： 匯景國際花園 32 萬平方米、和泰星城 13 萬平方米、平天湖水岸花園 萬平方米、清風(fēng)名苑 萬平方米、煙柳園 2 萬平方米、百花南苑 萬平方米。 根據(jù)我們的了解 ,今年上半年池州市完成拆遷面積 18 萬平方米 ,預(yù)計(jì)全年完成拆遷面積將突破 30 萬平方米 ,是池州歷年來城市拆遷規(guī)模最大的一年 ,由此也可以看出：巨大的城市拆遷所帶來房地產(chǎn)市場的剛性需求在年池州當(dāng)?shù)卣加泻苤?要的地位。可以說： 規(guī)模大、有一定配套的小區(qū)受到購房者的青睞。 從景觀設(shè)計(jì)上看，整體水準(zhǔn)有待進(jìn)一步提升。 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展、購房者觀念的逐漸轉(zhuǎn)變、新的開發(fā)理念的形成，我們有理由相信，未來的房地產(chǎn)市場要用產(chǎn)品和服務(wù)說話。屆時(shí)，本區(qū)域內(nèi)的市場新推案量會明顯增大，三個(gè)項(xiàng)目也會展開激烈的競爭。 因此 ,本案在景觀設(shè)計(jì)上，整個(gè)小區(qū)東側(cè)引入部分水景，內(nèi)部設(shè)置多處景觀小品，要在設(shè)計(jì)上要運(yùn)用坡地景觀的設(shè)計(jì)，使整個(gè)小區(qū)的景觀看上去錯(cuò)落有致，要強(qiáng)調(diào)整體上景觀的連續(xù)性和豐富性，突出本案在三個(gè)競爭項(xiàng)目中優(yōu)勢。 星城明珠一期二房戶型，面積約 82 平方米左右 星城明珠一期三房二衛(wèi)戶型，面積約 117 平方米左右 從星城明珠一期的戶型可以看出： 戶型整體開間小，二臥 +客廳才 米。 項(xiàng)目地形方正，兩面臨水，并且有一定規(guī)模優(yōu)勢 本案西側(cè)、北側(cè)緊靠清溪河、白沙河，水質(zhì)較好。 潛在需求客戶 這部分市民通常情況下也有購買商品房的意愿，但尚不完全具備支付能力，這部分客源在一定條件下可以轉(zhuǎn)變成有效客源，但這些人對購買商品房有嚴(yán)格的預(yù)算。 購房者對小區(qū)生活配套、就學(xué)條件、小區(qū) 景觀以及開發(fā)商的實(shí)力四大因素最為看重。 具體戶型面積配比如下：（一期） 戶型 面積范圍 (m2) 配比 (%) （小 2 房）二房二廳一衛(wèi) 7075 5% 二房二廳一衛(wèi) 8085 15% （小 3 房）三房二廳一衛(wèi) 95100 20% 三房二廳一衛(wèi) 100105 20% 三房二廳二衛(wèi) 110115 15% 四房二廳二衛(wèi) 125130 5% 頂加閣 20% 針對上述本案提出的戶型面積配比與匯景四期和星城明珠一期相對比：（假設(shè)平均單價(jià)按照 2300 元 /平方米計(jì)算） 對比二房二廳一衛(wèi)： 項(xiàng)目名稱 戶型 面積（㎡） 總價(jià)（萬元） 比例（ %） 碧水青城 2/2/1 7075 8085 5% 15% 匯景四期 2/2/1 8897 14% 星城明 珠 2/2/1 8287 16% 上列表顯示： 本案二房產(chǎn)品有 5%面積在 75