【正文】 媒體選擇： 戶外廣告、短 信息、報紙廣告、派報等 媒體述求： 產(chǎn)品競爭優(yōu)勢，景觀賣點、品牌實力等。同時 ，通過戶外廣告的集中宣傳引導(dǎo)客戶到現(xiàn)場咨詢，從而積累客戶源。 推廣手段： 抽獎活動、特價房活動等。 一期二次強銷期： 20xx年 4月 —— 5月 推廣目的： 針對一期剩余房源進行媒體導(dǎo)向性宣傳，促進余房銷售；同時可舉行相關(guān) SP 活動，在聯(lián)系老客戶的同時也吸引新客戶的到場。 媒體選擇： 報眼、車身廣告、戶外看板、電視廣告、夾報、短信、 SP 活動等 媒體述求： 產(chǎn)品的綜合優(yōu)勢、開發(fā)商的人性關(guān)懷，迅速推進銷售進程。 媒體選擇 ：戶外看板、引導(dǎo)旗、車身廣告、精神 堡壘、互聯(lián)網(wǎng)、燈箱等 媒體述求： 針對廣告總精神“憑岸觀瀾處，玉水繞風(fēng)華”進行闡述，通過對產(chǎn)品特點的宣傳來加強市民對項目的認(rèn)識，及對開發(fā)商品牌實力的認(rèn)可。 車身廣告 推薦線路： 11 路 規(guī)格： 6 米 * 米 主要停靠站點：長江南路、秋浦中路、百牙路、清風(fēng)路等?？紤]到報紙媒體在池州當(dāng)?shù)氐膶嶋H效果，我們建議選擇《池州日報》報眼為輔，主要是針對當(dāng)?shù)匾恍┱ぷ魅藛T和企事業(yè)單位職工等。 2）《池州新聞綜合頻道》以形象短篇及售樓處實景為主，可以采用在池州新聞和池州天氣預(yù)報前播放，加深客戶對本案的印象。此外，在該位置（綠 6）同時設(shè)置售樓中心指示牌。 ）戶外看板。 【媒體組合構(gòu)成】 夾報： 是以 郵政定點投放為主。 媒 體 發(fā) 布 設(shè) 想 媒體渠道選擇 根據(jù)我們的調(diào)查和了解，目前池州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在媒體選擇上大都來自以下幾個方面： 電視廣告： 主要是以滾動字幕、形象廣告以及點播電視劇的形式出現(xiàn)，集中播放的時段在池州新聞前。 推廣先行，正常的客戶積累期需要 2～ 3 個月，假設(shè)我們在 12 月中旬開盤的話，最晚 10 月中旬，廣告就要全面投放了。 方案一具體位置見下圖： 【方案二】 沿百牙路借貴中分校的地方建造銷售中心，使用 3～ 4 年。因此，在建造過程中要充分體現(xiàn)項目立面效果和建筑風(fēng)格，對小區(qū)環(huán)境氛圍的營造，要展示小區(qū)物業(yè)管理的水準(zhǔn)等，要讓客戶充分感覺到本案與其它個案的區(qū)別，這對項目品質(zhì)感和特點的塑造以及開發(fā)商實力的體現(xiàn)起著至關(guān)重要的作用。開盤條件 售樓中心的營建 【方案一】 沿九華山大道先行建造一部分商業(yè)用房，作為售樓中心使用。以上是較為理想的情況下的價格計劃，在具體執(zhí)行時將根據(jù)實際情況進行調(diào)整。二期較一期有 100 元 /㎡的拉升，但如果我們的營銷工作到位，產(chǎn)品的形象展示出來了，有可能超過這個數(shù)字。 具體的價格計劃 批次 戶 數(shù)(戶 ) 面 積(㎡ ) —— 銷售率 匯總 0～50％ 50～70％ 70～80％ 80～90％ 90～％ 一期 670 萬 執(zhí)行價格 2300 2350 2400 2450 2500 2355 元 /㎡ 銷售金額 9315萬 3807萬 1944萬 1985萬 2025萬 19076 萬元 二期 404 萬 執(zhí)行價格 2400 2450 2480 2500 2550 2443 元 /㎡ 銷售金額 6480萬 2646萬 1339萬 1350萬 1377萬 13192 萬元 三期 240 萬 執(zhí) 行價格 2400 2450 2480 2500 2550 2493 元 /㎡ 銷售金額 3960萬 1617萬 818 萬 825 萬 842 萬 8062 萬元 合計 1314 總銷售金額： 億元 總平均價： 2400 元 /㎡ 注：商鋪未計算在內(nèi)，各期面積為預(yù)估和最終面積會有些差距。 具體的價格計劃 需要考慮的背景 對于我們，目前最重要的不是討論小高層能不能被接受的問題，而是如何引導(dǎo)小高層的問題。二期中有小高層，根據(jù)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)要達到主體結(jié)構(gòu)的三分之二才可以銷售，估計會在 07 年底左右。理想的推案節(jié)奏：推出 —— 積累 —— 推出 —— 積累， 每次推案后都能在 2 月內(nèi)達到較高的銷售率，這樣有助于整體去化，項目的口碑也會很好，購房者都會覺得房子很搶手，然后積累客戶繼續(xù)推出新房源，這樣每次的推案量就要控制，不要太多。 三個開發(fā)建設(shè)階段，三個營銷推廣期 三個開發(fā)建設(shè)階段 一期：整個多層部分。 我們估計其在房源供應(yīng)充足的情況下，銷售速度為 450 套 /年 左右。 有關(guān)推案量的思考 公共區(qū)域清潔：定期打掃公共區(qū)域的衛(wèi)生及清洗。 綜上所述： 本案在同樣的戶型和使用功能上，面積范圍較競爭個案均小，總價的控制上占有優(yōu)勢，這樣的戶型面積設(shè)計無疑會大大提升本案產(chǎn)品的市場競爭力。 本案與星城明珠三房二廳一衛(wèi)的第一區(qū)間相差不大，關(guān)鍵還是要看誰設(shè)計的更合理。 具體戶型面積配比如下：（一期） 戶型 面積范圍 (m2) 配比 (%) （小 2 房）二房二廳一衛(wèi) 7075 5% 二房二廳一衛(wèi) 8085 15% （小 3 房）三房二廳一衛(wèi) 95100 20% 三房二廳一衛(wèi) 100105 20% 三房二廳二衛(wèi) 110115 15% 四房二廳二衛(wèi) 125130 5% 頂加閣 20% 針對上述本案提出的戶型面積配比與匯景四期和星城明珠一期相對比：（假設(shè)平均單價按照 2300 元 /平方米計算） 對比二房二廳一衛(wèi)： 項目名稱 戶型 面積（㎡） 總價（萬元） 比例（ %） 碧水青城 2/2/1 7075 8085 5% 15% 匯景四期 2/2/1 8897 14% 星城明 珠 2/2/1 8287 16% 上列表顯示： 本案二房產(chǎn)品有 5%面積在 75 平方米以下，總價控制在 萬以下，這是兩個競爭項目都不具有的。 戶型面積配比建議 根據(jù)我們對競爭對手的調(diào)查以及對池州市場的了解，我們認(rèn)為本案的戶型面積配比建議應(yīng)重點考慮以下幾點因素： 目前池州房地產(chǎn)市場上主流戶 型面積為 100110 平方米三房產(chǎn)品。 購房者對小區(qū)生活配套、就學(xué)條件、小區(qū) 景觀以及開發(fā)商的實力四大因素最為看重。清風(fēng)名苑 35 戶二房戶型到目前為止也只余下 1 戶。 潛在需求客戶 這部分市民通常情況下也有購買商品房的意愿，但尚不完全具備支付能力，這部分客源在一定條件下可以轉(zhuǎn)變成有效客源，但這些人對購買商品房有嚴(yán)格的預(yù)算。 競爭壓力較大 在本案的周邊有匯景四期、星城明珠等競爭項目，且三個項目推廣的進度相差不大，因此，整體競爭形 勢較為嚴(yán)峻。 項目地形方正，兩面臨水，并且有一定規(guī)模優(yōu)勢 本案西側(cè)、北側(cè)緊靠清溪河、白沙河，水質(zhì)較好。 從上 述兩個項目的戶型面積情況可以看出： 兩個競爭項目在戶型設(shè)計上沒有致命的缺點，戶型整體較為方正，進深短，通透性好，面積范圍控制也比較好。 星城明珠一期二房戶型，面積約 82 平方米左右 星城明珠一期三房二衛(wèi)戶型，面積約 117 平方米左右 從星城明珠一期的戶型可以看出： 戶型整體開間小，二臥 +客廳才 米。