【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 爭(zhēng)項(xiàng)目戶型的分析 ,本案在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮：具有相同功能的戶型，本案的面積要比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的面積小，由此來(lái)提升本案產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 提升戶型細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)，優(yōu)化戶型的使用功能。 具體戶型面積配比如下：（一期） 戶型 面積范圍 (m2) 配比 (%) （小 2 房）二房二廳一衛(wèi) 7075 5% 二房二廳一衛(wèi) 8085 15% （小 3 房）三房二廳一衛(wèi) 95100 20% 三房二廳一衛(wèi) 100105 20% 三房二廳二衛(wèi) 110115 15% 四房二廳二衛(wèi) 125130 5% 頂加閣 20% 針對(duì)上述本案提出的戶型面積配比與匯景四期和星城明珠一期相對(duì)比：（假設(shè)平均單價(jià)按照 2300 元 /平方米計(jì)算） 對(duì)比二房二廳一衛(wèi)： 項(xiàng)目名稱 戶型 面積（㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 比例（ %） 碧水青城 2/2/1 7075 8085 5% 15% 匯景四期 2/2/1 8897 14% 星城明 珠 2/2/1 8287 16% 上列表顯示： 本案二房產(chǎn)品有 5%面積在 75 平方米以下，總價(jià)控制在 萬(wàn)以下，這是兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目都不具有的。 本案其余 15%二房產(chǎn)品面積在 85 平方米以下，總價(jià)全部控制在了 20萬(wàn)以下，匯景四期二房總價(jià)全部在 20 萬(wàn)以上，最高達(dá)到 22 萬(wàn)以上，無(wú)疑本案的優(yōu)勢(shì)非常明顯。而星城明珠的二房產(chǎn)品無(wú)論是在面積還是在總價(jià)的控制上與本案都不相上下，因此，本案 15%的二房較星城明珠的二房而言優(yōu)勢(shì)較小，關(guān)鍵要看誰(shuí)設(shè)計(jì)的更合理。 對(duì)比三房二廳一衛(wèi)： 項(xiàng)目名稱 戶型 面積（㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 比例（ %） 碧水青城 3/2/1 95100 100105 20% 20% 匯景四期 3/2/1 103109 29% 星城明珠 3/2/1 99100 102115 % % 上列表顯示： 三房二廳一衛(wèi)的戶型都是三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主力戶型。 本案與星城明珠三房二廳一衛(wèi)的第一區(qū)間相差不大，關(guān)鍵還是要看誰(shuí)設(shè)計(jì)的更合理。而第二區(qū)間本案較星城明珠還是有一定的差 別，總價(jià)最高的相差 2 萬(wàn)元 /戶，與匯景四期對(duì)比，最低價(jià)差 萬(wàn) /戶，最高價(jià)差 萬(wàn) /戶，因此，本案還是具備一定的優(yōu)勢(shì)。 對(duì)比三房二廳二衛(wèi)： 項(xiàng)目名稱 戶型 面積（㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 比例（ %） 碧水青城 3/2/2 110115 15% 匯景四期 3/2/2 113117 120127 21% 18% 星城明珠 3/2/2 117121 % 上列表顯示： 匯景四期三房二廳二衛(wèi)的戶型在第一區(qū)間與本案 相比較為接近，本案的優(yōu)勢(shì)較小，而星城明珠略占劣勢(shì)。相比匯景四期三房二廳二衛(wèi)的戶型在第二區(qū)間面積明顯偏大，不占任何的優(yōu)勢(shì)。 綜上所述： 本案在同樣的戶型和使用功能上，面積范圍較競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案均小，總價(jià)的控制上占有優(yōu)勢(shì)，這樣的戶型面積設(shè)計(jì)無(wú)疑會(huì)大大提升本案產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 此外，根據(jù)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，頂樓加閣樓的戶型去化速度較慢，兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的頂樓加閣樓的戶型調(diào)整不大，總面積偏大。而本案在戶型設(shè)計(jì)上閣樓面積要盡量做小，作為贈(zèng)送面積的露臺(tái)可以做大（南北露臺(tái)），加強(qiáng)此類產(chǎn)品的去化速度，這樣在產(chǎn)品綜合設(shè)計(jì)上本案就會(huì)占有明 顯的優(yōu)勢(shì)。 智能化建議 寬帶高速、電話接入系統(tǒng) 緊急求助系統(tǒng) 智能 IC 卡系統(tǒng)，社區(qū)一卡通以及車輛出入管理系統(tǒng) 單元門可視對(duì)講系統(tǒng) 紅外線報(bào)警系統(tǒng)，防火、防煤氣泄漏的報(bào)警 電子巡更、閉路監(jiān)控、出入口門禁管理系統(tǒng) 小高層設(shè)置智能化電梯刷卡系統(tǒng) 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 物業(yè)管理建議 24 小時(shí)保安及監(jiān)控服務(wù)：專業(yè)的保安、配備先進(jìn)的智能化安防系統(tǒng)，全天候時(shí)刻維護(hù)業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)安全。 公共區(qū)域清潔：定期打掃公共區(qū)域的衛(wèi)生及清洗。 失物招領(lǐng)：如有遺失物品，可通過(guò)張貼啟事通 知失主認(rèn)領(lǐng)。 各類代辦服務(wù)：包括代收郵件、代辦速遞服務(wù)、代訂報(bào)刊雜志、代訂花、訂水、代辦專業(yè)保險(xiǎn)推薦等服務(wù)。 營(yíng) 銷 策 略 篇 篇 推 案 策 略 有關(guān)推案量的思考 三個(gè)開發(fā)建設(shè)階段，三個(gè)營(yíng)銷推廣期 其他的幾點(diǎn)考慮 有關(guān)推案量的思考 參考一 ：（情況理想，項(xiàng)目接受度非常高） —— 750 套 /年 匯景三期 ， 20xx 年 9 月底拿到預(yù)售證，到目前共成交了 895 套住宅，余 1 套 . 我們估計(jì)其在房源供應(yīng)充足的 情況下，銷售速度為 750 套 /年 左右。 參考二 （情況正常，項(xiàng)目接受度比較高） —— 450 套 /年 和泰一期 ， 20xx 年 11 月開盤，到目前共成交了 346 套住宅，余 3 套； 和泰二期 ， 20xx 年 1 月開盤，到目前共成交了 221 套住宅，余 136 套。 我們估計(jì)其在房源供應(yīng)充足的情況下，銷售速度為 450 套 /年 左右。 對(duì)本案的預(yù)估 如果前期售樓中心樣板區(qū)將產(chǎn)品特點(diǎn)完全展示出來(lái)，我們認(rèn)為在池州當(dāng)?shù)剡€是可以造成轟動(dòng)效應(yīng)的，但達(dá)到 750 套 /年，難度還是非常大的， 20xx 年的匯景可以說(shuō)是獨(dú)大，可以達(dá)到這個(gè)數(shù)字，但我們公開時(shí)，匯景四期、星 城明珠都是推案密集階段，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，即便我們?nèi)〉昧烁?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其他兩個(gè)項(xiàng)目也必然分流相當(dāng)多客源， 我們預(yù)估本案的銷售速度在 500 套 /年 左右，即 6 萬(wàn)㎡ 上下，約占市場(chǎng)份額的 15％～ 20％ 。理想的情況可以在 600 套以上，即超過(guò) 7 萬(wàn)㎡。 綜上所述，我們認(rèn)為： 本案每年推出 8～ 9 萬(wàn)㎡的案量，保證有一定的房源供應(yīng) 。 三個(gè)開發(fā)建設(shè)階段，三個(gè)營(yíng)銷推廣期 三個(gè)開發(fā)建設(shè)階段 一期：整個(gè)多層部分。 二期：北層小高層和高層。 三期：東側(cè)酒店式管理的小高層 三個(gè)營(yíng)銷推廣期 批次 計(jì)劃推出時(shí) 間 位置 類型 戶數(shù)(戶 ) 面積(㎡ ) 一期 06/12～07/05 整個(gè)多層部分 25 幢多層 670 萬(wàn) 二期 07/06～08/11 北側(cè)小高層和高層 5 幢小高層（ 308 戶） 2 幢高層（ 96 戶） 404 萬(wàn) 三期 07/12～ 東側(cè)酒店式管理的小高層 6 幢小高層 240 萬(wàn) 合計(jì) —— —— —— 1314 萬(wàn) 注：以上面積中不包含商業(yè)部分面積，商業(yè)部分視情況推出。 一、 二期推案計(jì)劃 8～ 9 月 10～ 11 月 12 月 07/01～ 3月 4～ 5月 67 月 8～ 10 月 11～ 12 月 圖 推廣計(jì)劃安排示意 引導(dǎo)期 開盤強(qiáng)銷期 一期持續(xù)期 二次強(qiáng)銷期 準(zhǔn)備期 一期尾盤期 二期引導(dǎo)期 二期開盤強(qiáng)銷期 其他的幾點(diǎn)考慮 推案節(jié)奏的考慮 理想的推案節(jié)奏：推出 —— 積累 —— 推出 —— 積累， 每次推案后都能在 2 月內(nèi)達(dá)到較高的銷售率，這樣有助于整體去化，項(xiàng)目的口碑也會(huì)很好，購(gòu)房者都會(huì)覺(jué)得房子很搶手，然后積累客戶繼續(xù)推出新房源，這樣每次的推案量就要控制，不要太多。 首期推出的時(shí)間在 12 月，這個(gè)調(diào)整的余地不大，關(guān)鍵是案量，在最初的階段我們認(rèn)為本案的形象已有了一定接受度，但僅僅