【正文】 3/2/1 主力面積 105117 ㎡ 120126 ㎡ 110117 ㎡ 100110 ㎡ 105110 ㎡ 100110 ㎡ 120128 ㎡ 從上述表格中我們可以看出： 目前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)主流是 100110 平方米三房 二廳一衛(wèi)的戶型面積。 建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)分析 從目前市場(chǎng)在售個(gè)案使用的建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)來看： 單元門：一般采用可視對(duì)講系統(tǒng) 進(jìn)戶門：采用品牌防盜門 窗：塑鋼窗 安保系統(tǒng)：周邊界紅外線報(bào)警系統(tǒng) 立面：一般采用涂料，個(gè)別項(xiàng)目有少量面磚搭襯 從整體上分析，當(dāng)前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段，在售個(gè)案所使用的上述建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)還可以， 但有些細(xì)節(jié)還是有待提高。 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析 篇 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 就目前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目 5 個(gè)，分別是：和泰星城二期、平天湖水岸花園、清風(fēng)名苑、煙柳園、百花南苑。下面，我們將對(duì)匯景國際花園四期和星城明珠與本案做重點(diǎn)對(duì)比分析。 項(xiàng)目立面對(duì)比分析： 匯景四 期立面效果圖 從上面的效果圖可以看出： 匯景四期的立面基本上也延續(xù)了前三期的風(fēng)格，沒有突出的特點(diǎn)，四期是以涂料為主，局部棕紅色面磚，藍(lán)色斜面屋頂設(shè)計(jì)，整體效果看上去一般。 南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。此外，本案地塊方正，總的規(guī)模在 18 萬平方米左右，有利于規(guī)劃高品質(zhì)的項(xiàng)目。他們的身份應(yīng)該是： 渴望改善居住條件的拆遷安置戶、希望子女有較好就學(xué)條件的家庭以及一些有婚育打算的年輕人。 通過對(duì)在售個(gè)案的調(diào)查顯示：池州當(dāng)?shù)卦谑蹅€(gè)案中，普遍存在的問題是項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施不完善，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)不多。 本案其余 15%二房產(chǎn)品面積在 85 平方米以下，總價(jià)全部控制在了 20萬以下，匯景四期二房總價(jià)全部在 20 萬以上，最高達(dá)到 22 萬以上，無疑本案的優(yōu)勢(shì)非常明顯。 此外，根據(jù)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，頂樓加閣樓的戶型去化速度較慢，兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的頂樓加閣樓的戶型調(diào)整不大，總面積偏大。 三個(gè)開發(fā)建設(shè)階段，三個(gè)營銷推廣期 二期：北層小高層和高層。如果這時(shí)一期推出的房源基本銷售，現(xiàn)場(chǎng)沒什么選擇余地的情況下，可以在年底推出二期中部分小高層產(chǎn)品，關(guān)鍵還是看客戶的積累情況。本案總建筑面積在 20 萬左右，推廣周期在 3 年以上，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 說明 前期營銷要點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn)： 占地 800 ㎡，一層室內(nèi)面積在 500 ㎡左右。 戶外廣告： 主要是大型戶外看板、引導(dǎo)旗、工地圍板以及橫幅廣告。在每月下旬確定下個(gè)月的 《月度媒體發(fā)布計(jì)劃》， 其中注明發(fā)布的形式、規(guī)格、費(fèi)用，我們將根據(jù)雙方確 定的 《月度媒體發(fā)布計(jì)劃》 安排具體工作。 黃 1 位置是齊山大道與九華山大道交叉口，此處是目前進(jìn)出池州的一個(gè)主要路口。 3）以 獨(dú)家點(diǎn)播電視劇的形式出現(xiàn)。 碧水青城案廣告預(yù)算表（一期） 類別 項(xiàng)目 預(yù)算金額（單位：元） 固定部分 戶外看板、引導(dǎo)旗 400000 模型 100000 小計(jì)： 500000 可變動(dòng)部分 銷平、銷海 50000 樓書 30000 DM、海 報(bào) 50000 手提袋、信封、信紙、名片 20xx0 小計(jì)： 150000 變動(dòng)部分 NP（報(bào)眼） 120xx0 電視廣告 100000 互聯(lián)網(wǎng) 20xx0 夾報(bào) 10000 短信息 10000 車身廣告 40000 小計(jì)： 300000 雜支部分 小計(jì)： 50000 合計(jì)： 1000000 產(chǎn)品導(dǎo)入期媒體發(fā)布計(jì)劃 開始時(shí)間 正式開盤前 6 周 具體安排 第一周 第二周 第三周 第四周 第五周 第六周 戶 外 市中心 完成 工地主看板 完成 引導(dǎo)旗 完成 售樓處外主看板 完成 齊山大道與九華山交叉口 完成 報(bào)紙 池州日?qǐng)?bào) 引導(dǎo) 引導(dǎo) 預(yù)約 預(yù)約 公開 公開 短信息 售樓處對(duì) 外發(fā)布 公開前發(fā) 布 電 視 滾動(dòng)字幕 開始 每天 1 次30 秒 每天 2 次30 秒 夾報(bào) 開始執(zhí)行 車身廣告 開始 互 聯(lián) 網(wǎng) 開始 營銷推廣 醞釀期： 20xx年 9月下旬 —— 11 月下旬 推廣目的 ：通過前期有計(jì)劃的媒體推廣和道具鋪墊，使市民能大致了解“碧水青城”產(chǎn) 品的優(yōu)勢(shì)所在，有效地吸引目標(biāo)客戶群的注意。 持續(xù)期： 20xx年 1月中旬 —— 3月 推廣目的： 利用戶外看板等媒體形式吸引更多客戶，使“碧水青城”產(chǎn)品的綜合優(yōu)勢(shì)深入人心，使客戶對(duì)本案繼續(xù)保持關(guān)注，同時(shí)也更好地保持與老客戶的聯(lián)系 。 媒體選擇： 引導(dǎo)旗、戶外看板、短信等 媒體述求： 綜合環(huán)境、余房相關(guān)優(yōu)惠活動(dòng)、一期實(shí)景。 。有效地吸引目標(biāo)客戶群的注意。 媒體選擇： 戶外看板、派報(bào)等 媒體述求： 水景特色、地段優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部景觀，加速客戶對(duì)本案的持續(xù)印象。 推廣手段 ： 通過工地到售樓處的羅馬旗引導(dǎo)，吸引客戶來現(xiàn)場(chǎng)； 搭建售樓處，通過售樓處裱板的展示，從而引起現(xiàn)場(chǎng)客戶的 關(guān)注，形成良好的現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍； 利用海報(bào)、樓書、銷平等銷售道具的有序宣傳，積累并統(tǒng)計(jì)有效 客戶源； 選擇合適據(jù)點(diǎn)位置，用大型看板吸引各區(qū)域市民關(guān)注。目前，池州日?qǐng)?bào)的日均發(fā)行量約為 2 萬份，其中池州市區(qū)約 7000 份左右。 黃 3 位置是位于九華山大道與清風(fēng)路交叉口 上，主要攔截到星城明珠去看房的客戶。在銷售過程中根據(jù)銷售的進(jìn)度調(diào)整廣告投入。 短信群發(fā)： 這種方式只有和泰星城使用過，據(jù)我們的了解效果還不錯(cuò)。這樣可以攔截匯景的一部分客源。 主要應(yīng)包括：柜臺(tái)區(qū)、銷售洽談區(qū)、模型展示區(qū)、裱板展示區(qū)、戶型展示區(qū)，休息區(qū)以及游樂區(qū)等，其余還要有環(huán)境樣板區(qū)、停車區(qū)以及精神堡壘等。前期客戶積累 本案推出時(shí)面臨匯景四期、星城明珠這兩個(gè)項(xiàng)目的巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力下。但對(duì)本案來講尤其要注意小高層，本 案共有 548 戶小高層， 96 戶高層，約有 50％都是小高層以上的產(chǎn)品。 一、 二期推案計(jì)劃 8～ 9 月 10～ 11 月 12 月 07/01～ 3月 4～ 5月 67 月 8～ 10 月 11～ 12 月 圖 推廣計(jì)劃安排示意 引導(dǎo)期 開盤強(qiáng)銷期 一期持續(xù)期 二次強(qiáng)銷期 準(zhǔn)備期 一期尾盤期 二期引導(dǎo)期 二期開盤強(qiáng)銷期 其他的幾點(diǎn)考慮 推案節(jié)奏的考慮 參考二 （情況正常，項(xiàng)目接受度比較高） —— 450 套 /年 和泰一期 ， 20xx 年 11 月開盤，到目前共成交了 346 套住宅，余 3 套； 和泰二期 ， 20xx 年 1 月開盤，到目前共成交了 221 套住宅，余 136 套。 智能化建議 寬帶高速、電話接入系統(tǒng) 緊急求助系統(tǒng) 智能 IC 卡系統(tǒng)，社區(qū)一卡通以及車輛出入管理系統(tǒng) 單元門可視對(duì)講系統(tǒng) 紅外線報(bào)警系統(tǒng)，防火、防煤氣泄漏的報(bào)警 電子巡更、閉路監(jiān)控、出入口門禁管理系統(tǒng) 小高層設(shè)置智能化電梯刷卡系統(tǒng) 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 物業(yè)管理建議 24 小時(shí)保安及監(jiān)控服務(wù)：專業(yè)的保安、配備先進(jìn)的智能