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池州市碧水青城前期策劃報(bào)告(完整版)

2024-08-21 20:45上一頁面

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【正文】 3/2/1 主力面積 105117 ㎡ 120126 ㎡ 110117 ㎡ 100110 ㎡ 105110 ㎡ 100110 ㎡ 120128 ㎡ 從上述表格中我們可以看出: 目前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)主流是 100110 平方米三房 二廳一衛(wèi)的戶型面積。 建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)分析 從目前市場(chǎng)在售個(gè)案使用的建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)來看: 單元門:一般采用可視對(duì)講系統(tǒng) 進(jìn)戶門:采用品牌防盜門 窗:塑鋼窗 安保系統(tǒng):周邊界紅外線報(bào)警系統(tǒng) 立面:一般采用涂料,個(gè)別項(xiàng)目有少量面磚搭襯 從整體上分析,當(dāng)前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段,在售個(gè)案所使用的上述建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)還可以, 但有些細(xì)節(jié)還是有待提高。 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析 篇 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 就目前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目 5 個(gè),分別是:和泰星城二期、平天湖水岸花園、清風(fēng)名苑、煙柳園、百花南苑。下面,我們將對(duì)匯景國際花園四期和星城明珠與本案做重點(diǎn)對(duì)比分析。 項(xiàng)目立面對(duì)比分析: 匯景四 期立面效果圖 從上面的效果圖可以看出: 匯景四期的立面基本上也延續(xù)了前三期的風(fēng)格,沒有突出的特點(diǎn),四期是以涂料為主,局部棕紅色面磚,藍(lán)色斜面屋頂設(shè)計(jì),整體效果看上去一般。 南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。此外,本案地塊方正,總的規(guī)模在 18 萬平方米左右,有利于規(guī)劃高品質(zhì)的項(xiàng)目。他們的身份應(yīng)該是: 渴望改善居住條件的拆遷安置戶、希望子女有較好就學(xué)條件的家庭以及一些有婚育打算的年輕人。 通過對(duì)在售個(gè)案的調(diào)查顯示:池州當(dāng)?shù)卦谑蹅€(gè)案中,普遍存在的問題是項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施不完善,小區(qū)景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)不多。 本案其余 15%二房產(chǎn)品面積在 85 平方米以下,總價(jià)全部控制在了 20萬以下,匯景四期二房總價(jià)全部在 20 萬以上,最高達(dá)到 22 萬以上,無疑本案的優(yōu)勢(shì)非常明顯。 此外,根據(jù)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn),頂樓加閣樓的戶型去化速度較慢,兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的頂樓加閣樓的戶型調(diào)整不大,總面積偏大。 三個(gè)開發(fā)建設(shè)階段,三個(gè)營銷推廣期 二期:北層小高層和高層。如果這時(shí)一期推出的房源基本銷售,現(xiàn)場(chǎng)沒什么選擇余地的情況下,可以在年底推出二期中部分小高層產(chǎn)品,關(guān)鍵還是看客戶的積累情況。本案總建筑面積在 20 萬左右,推廣周期在 3 年以上,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 說明 前期營銷要點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn): 占地 800 ㎡,一層室內(nèi)面積在 500 ㎡左右。 戶外廣告: 主要是大型戶外看板、引導(dǎo)旗、工地圍板以及橫幅廣告。在每月下旬確定下個(gè)月的 《月度媒體發(fā)布計(jì)劃》, 其中注明發(fā)布的形式、規(guī)格、費(fèi)用,我們將根據(jù)雙方確 定的 《月度媒體發(fā)布計(jì)劃》 安排具體工作。 黃 1 位置是齊山大道與九華山大道交叉口,此處是目前進(jìn)出池州的一個(gè)主要路口。 3)以 獨(dú)家點(diǎn)播電視劇的形式出現(xiàn)。 碧水青城案廣告預(yù)算表(一期) 類別 項(xiàng)目 預(yù)算金額(單位:元) 固定部分 戶外看板、引導(dǎo)旗 400000 模型 100000 小計(jì): 500000 可變動(dòng)部分 銷平、銷海 50000 樓書 30000 DM、海 報(bào) 50000 手提袋、信封、信紙、名片 20xx0 小計(jì): 150000 變動(dòng)部分 NP(報(bào)眼) 120xx0 電視廣告 100000 互聯(lián)網(wǎng) 20xx0 夾報(bào) 10000 短信息 10000 車身廣告 40000 小計(jì): 300000 雜支部分 小計(jì): 50000 合計(jì): 1000000 產(chǎn)品導(dǎo)入期媒體發(fā)布計(jì)劃 開始時(shí)間 正式開盤前 6 周 具體安排 第一周 第二周 第三周 第四周 第五周 第六周 戶 外 市中心 完成 工地主看板 完成 引導(dǎo)旗 完成 售樓處外主看板 完成 齊山大道與九華山交叉口 完成 報(bào)紙 池州日?qǐng)?bào) 引導(dǎo) 引導(dǎo) 預(yù)約 預(yù)約 公開 公開 短信息 售樓處對(duì) 外發(fā)布 公開前發(fā) 布 電 視 滾動(dòng)字幕 開始 每天 1 次30 秒 每天 2 次30 秒 夾報(bào) 開始執(zhí)行 車身廣告 開始 互 聯(lián) 網(wǎng) 開始 營銷推廣 醞釀期: 20xx年 9月下旬 —— 11 月下旬 推廣目的 :通過前期有計(jì)劃的媒體推廣和道具鋪墊,使市民能大致了解“碧水青城”產(chǎn) 品的優(yōu)勢(shì)所在,有效地吸引目標(biāo)客戶群的注意。 持續(xù)期: 20xx年 1月中旬 —— 3月 推廣目的: 利用戶外看板等媒體形式吸引更多客戶,使“碧水青城”產(chǎn)品的綜合優(yōu)勢(shì)深入人心,使客戶對(duì)本案繼續(xù)保持關(guān)注,同時(shí)也更好地保持與老客戶的聯(lián)系 。 媒體選擇: 引導(dǎo)旗、戶外看板、短信等 媒體述求: 綜合環(huán)境、余房相關(guān)優(yōu)惠活動(dòng)、一期實(shí)景。 。有效地吸引目標(biāo)客戶群的注意。 媒體選擇: 戶外看板、派報(bào)等 媒體述求: 水景特色、地段優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部景觀,加速客戶對(duì)本案的持續(xù)印象。 推廣手段 : 通過工地到售樓處的羅馬旗引導(dǎo),吸引客戶來現(xiàn)場(chǎng); 搭建售樓處,通過售樓處裱板的展示,從而引起現(xiàn)場(chǎng)客戶的 關(guān)注,形成良好的現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍; 利用海報(bào)、樓書、銷平等銷售道具的有序宣傳,積累并統(tǒng)計(jì)有效 客戶源; 選擇合適據(jù)點(diǎn)位置,用大型看板吸引各區(qū)域市民關(guān)注。目前,池州日?qǐng)?bào)的日均發(fā)行量約為 2 萬份,其中池州市區(qū)約 7000 份左右。 黃 3 位置是位于九華山大道與清風(fēng)路交叉口 上,主要攔截到星城明珠去看房的客戶。在銷售過程中根據(jù)銷售的進(jìn)度調(diào)整廣告投入。 短信群發(fā): 這種方式只有和泰星城使用過,據(jù)我們的了解效果還不錯(cuò)。這樣可以攔截匯景的一部分客源。 主要應(yīng)包括:柜臺(tái)區(qū)、銷售洽談區(qū)、模型展示區(qū)、裱板展示區(qū)、戶型展示區(qū),休息區(qū)以及游樂區(qū)等,其余還要有環(huán)境樣板區(qū)、停車區(qū)以及精神堡壘等。前期客戶積累 本案推出時(shí)面臨匯景四期、星城明珠這兩個(gè)項(xiàng)目的巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力下。但對(duì)本案來講尤其要注意小高層,本 案共有 548 戶小高層, 96 戶高層,約有 50%都是小高層以上的產(chǎn)品。 一、 二期推案計(jì)劃 8~ 9 月 10~ 11 月 12 月 07/01~ 3月 4~ 5月 67 月 8~ 10 月 11~ 12 月 圖 推廣計(jì)劃安排示意 引導(dǎo)期 開盤強(qiáng)銷期 一期持續(xù)期 二次強(qiáng)銷期 準(zhǔn)備期 一期尾盤期 二期引導(dǎo)期 二期開盤強(qiáng)銷期 其他的幾點(diǎn)考慮 推案節(jié)奏的考慮 參考二 (情況正常,項(xiàng)目接受度比較高) —— 450 套 /年 和泰一期 , 20xx 年 11 月開盤,到目前共成交了 346 套住宅,余 3 套; 和泰二期 , 20xx 年 1 月開盤,到目前共成交了 221 套住宅,余 136 套。 智能化建議 寬帶高速、電話接入系統(tǒng) 緊急求助系統(tǒng) 智能 IC 卡系統(tǒng),社區(qū)一卡通以及車輛出入管理系統(tǒng) 單元門可視對(duì)講系統(tǒng) 紅外線報(bào)警系統(tǒng),防火、防煤氣泄漏的報(bào)警 電子巡更、閉路監(jiān)控、出入口門禁管理系統(tǒng) 小高層設(shè)置智能化電梯刷卡系統(tǒng) 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 物業(yè)管理建議 24 小時(shí)保安及監(jiān)控服務(wù):專業(yè)的保安、配備先進(jìn)的智能
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