【正文】 3/2/1 主力面積 105117 ㎡ 120126 ㎡ 110117 ㎡ 100110 ㎡ 105110 ㎡ 100110 ㎡ 120128 ㎡ 從上述表格中我們可以看出： 目前池州房地產市場主流是 100110 平方米三房 二廳一衛(wèi)的戶型面積。 建材設備標準分析 從目前市場在售個案使用的建材設備標準來看： 單元門：一般采用可視對講系統(tǒng) 進戶門：采用品牌防盜門 窗：塑鋼窗 安保系統(tǒng)：周邊界紅外線報警系統(tǒng) 立面：一般采用涂料，個別項目有少量面磚搭襯 從整體上分析，當前池州房地產市場發(fā)展階段，在售個案所使用的上述建材設備標準還可以， 但有些細節(jié)還是有待提高。 競 爭 分 析 篇 市場競爭分析 就目前池州房地產市場而言，重點在售住宅項目 5 個，分別是：和泰星城二期、平天湖水岸花園、清風名苑、煙柳園、百花南苑。下面，我們將對匯景國際花園四期和星城明珠與本案做重點對比分析。 項目立面對比分析： 匯景四 期立面效果圖 從上面的效果圖可以看出： 匯景四期的立面基本上也延續(xù)了前三期的風格，沒有突出的特點，四期是以涂料為主，局部棕紅色面磚，藍色斜面屋頂設計，整體效果看上去一般。 南北雙陽臺設計。此外，本案地塊方正，總的規(guī)模在 18 萬平方米左右，有利于規(guī)劃高品質的項目。他們的身份應該是： 渴望改善居住條件的拆遷安置戶、希望子女有較好就學條件的家庭以及一些有婚育打算的年輕人。 通過對在售個案的調查顯示：池州當?shù)卦谑蹅€案中，普遍存在的問題是項目周邊生活配套設施不完善，小區(qū)景觀設計亮點不多。 本案其余 15%二房產品面積在 85 平方米以下，總價全部控制在了 20萬以下，匯景四期二房總價全部在 20 萬以上，最高達到 22 萬以上，無疑本案的優(yōu)勢非常明顯。 此外，根據(jù)我們的調查發(fā)現(xiàn)，頂樓加閣樓的戶型去化速度較慢，兩個競爭個案的頂樓加閣樓的戶型調整不大，總面積偏大。 三個開發(fā)建設階段，三個營銷推廣期 二期：北層小高層和高層。如果這時一期推出的房源基本銷售，現(xiàn)場沒什么選擇余地的情況下，可以在年底推出二期中部分小高層產品，關鍵還是看客戶的積累情況。本案總建筑面積在 20 萬左右，推廣周期在 3 年以上，市場風險較大。 說明 前期營銷要點 標準： 占地 800 ㎡，一層室內面積在 500 ㎡左右。 戶外廣告： 主要是大型戶外看板、引導旗、工地圍板以及橫幅廣告。在每月下旬確定下個月的 《月度媒體發(fā)布計劃》， 其中注明發(fā)布的形式、規(guī)格、費用，我們將根據(jù)雙方確 定的 《月度媒體發(fā)布計劃》 安排具體工作。 黃 1 位置是齊山大道與九華山大道交叉口，此處是目前進出池州的一個主要路口。 3）以 獨家點播電視劇的形式出現(xiàn)。 碧水青城案廣告預算表（一期） 類別 項目 預算金額（單位：元） 固定部分 戶外看板、引導旗 400000 模型 100000 小計： 500000 可變動部分 銷平、銷海 50000 樓書 30000 DM、海 報 50000 手提袋、信封、信紙、名片 20xx0 小計： 150000 變動部分 NP（報眼） 120xx0 電視廣告 100000 互聯(lián)網 20xx0 夾報 10000 短信息 10000 車身廣告 40000 小計： 300000 雜支部分 小計： 50000 合計： 1000000 產品導入期媒體發(fā)布計劃 開始時間 正式開盤前 6 周 具體安排 第一周 第二周 第三周 第四周 第五周 第六周 戶 外 市中心 完成 工地主看板 完成 引導旗 完成 售樓處外主看板 完成 齊山大道與九華山交叉口 完成 報紙 池州日報 引導 引導 預約 預約 公開 公開 短信息 售樓處對 外發(fā)布 公開前發(fā) 布 電 視 滾動字幕 開始 每天 1 次30 秒 每天 2 次30 秒 夾報 開始執(zhí)行 車身廣告 開始 互 聯(lián) 網 開始 營銷推廣 醞釀期： 20xx年 9月下旬 —— 11 月下旬 推廣目的 ：通過前期有計劃的媒體推廣和道具鋪墊，使市民能大致了解“碧水青城”產 品的優(yōu)勢所在，有效地吸引目標客戶群的注意。 持續(xù)期： 20xx年 1月中旬 —— 3月 推廣目的： 利用戶外看板等媒體形式吸引更多客戶，使“碧水青城”產品的綜合優(yōu)勢深入人心，使客戶對本案繼續(xù)保持關注，同時也更好地保持與老客戶的聯(lián)系 。 媒體選擇： 引導旗、戶外看板、短信等 媒體述求： 綜合環(huán)境、余房相關優(yōu)惠活動、一期實景。 。有效地吸引目標客戶群的注意。 媒體選擇： 戶外看板、派報等 媒體述求： 水景特色、地段優(yōu)勢、內部景觀，加速客戶對本案的持續(xù)印象。 推廣手段 ： 通過工地到售樓處的羅馬旗引導，吸引客戶來現(xiàn)場； 搭建售樓處，通過售樓處裱板的展示，從而引起現(xiàn)場客戶的 關注，形成良好的現(xiàn)場銷售氛圍； 利用海報、樓書、銷平等銷售道具的有序宣傳，積累并統(tǒng)計有效 客戶源； 選擇合適據(jù)點位置，用大型看板吸引各區(qū)域市民關注。目前，池州日報的日均發(fā)行量約為 2 萬份，其中池州市區(qū)約 7000 份左右。 黃 3 位置是位于九華山大道與清風路交叉口 上，主要攔截到星城明珠去看房的客戶。在銷售過程中根據(jù)銷售的進度調整廣告投入。 短信群發(fā)： 這種方式只有和泰星城使用過，據(jù)我們的了解效果還不錯。這樣可以攔截匯景的一部分客源。 主要應包括：柜臺區(qū)、銷售洽談區(qū)、模型展示區(qū)、裱板展示區(qū)、戶型展示區(qū)，休息區(qū)以及游樂區(qū)等，其余還要有環(huán)境樣板區(qū)、停車區(qū)以及精神堡壘等。前期客戶積累 本案推出時面臨匯景四期、星城明珠這兩個項目的巨大競爭壓力下。但對本案來講尤其要注意小高層，本 案共有 548 戶小高層， 96 戶高層，約有 50％都是小高層以上的產品。 一、 二期推案計劃 8～ 9 月 10～ 11 月 12 月 07/01～ 3月 4～ 5月 67 月 8～ 10 月 11～ 12 月 圖 推廣計劃安排示意 引導期 開盤強銷期 一期持續(xù)期 二次強銷期 準備期 一期尾盤期 二期引導期 二期開盤強銷期 其他的幾點考慮 推案節(jié)奏的考慮 參考二 （情況正常，項目接受度比較高） —— 450 套 /年 和泰一期 ， 20xx 年 11 月開盤，到目前共成交了 346 套住宅，余 3 套； 和泰二期 ， 20xx 年 1 月開盤，到目前共成交了 221 套住宅，余 136 套。 智能化建議 寬帶高速、電話接入系統(tǒng) 緊急求助系統(tǒng) 智能 IC 卡系統(tǒng)，社區(qū)一卡通以及車輛出入管理系統(tǒng) 單元門可視對講系統(tǒng) 紅外線報警系統(tǒng)，防火、防煤氣泄漏的報警 電子巡更、閉路監(jiān)控、出入口門禁管理系統(tǒng) 小高層設置智能化電梯刷卡系統(tǒng) 遠程抄表系統(tǒng) 物業(yè)管理建議 24 小時保安及監(jiān)控服務：專業(yè)的保安、配備先進的智能