【導(dǎo)讀】生活水平的不斷提高,相信這個(gè)市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越成熟。處于一個(gè)供略小于求的階段。但隨著匯景國(guó)際花園四期、星城明珠以及碧水青城在下半年的陸續(xù)面市，30萬(wàn)平方米左右，屆時(shí)圍繞著貴中分校周邊將真正上演一場(chǎng)“三國(guó)演義”。照目前的去化速度判斷，20xx年全年去化量會(huì)達(dá)到35萬(wàn)平方米左右。綜合以上情況分析，池州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于一個(gè)供需兩旺的狀態(tài)。從規(guī)模上分析，匯景國(guó)際花園占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。規(guī)模大、有一定配套的小區(qū)受到購(gòu)房者的青睞。調(diào)，對(duì)景觀小品的應(yīng)用較少，只有和泰星城采用了一些水景的設(shè)計(jì)。這代表了目前池州當(dāng)?shù)鼐坝^設(shè)計(jì)最好的項(xiàng)目。從景觀設(shè)計(jì)上看，整體水準(zhǔn)有待進(jìn)一步提升。管理公司，是池州的“品牌物業(yè)”。外，其它個(gè)案都是今年上半年公開的項(xiàng)目。按照目前的形勢(shì)分。售，而星城明珠一期目前規(guī)劃已經(jīng)基本確定，預(yù)計(jì)在今年年底也應(yīng)該會(huì)對(duì)外銷售。屆時(shí)，本區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)新推案量會(huì)明顯增大，三個(gè)項(xiàng)目也會(huì)展開激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　

【正文】 以 戶外廣告 、 電 視 、 報(bào)紙 作為主打媒體 以 短信息 、 夾報(bào) 、 車身廣告 為輔助媒體 【具體設(shè)想】 戶外部分 ）引導(dǎo)旗。市區(qū)主要是秋浦路 — 東湖路 — 百牙路 — 九華山大道沿線。 ）戶外看板。 黃 1 位置是齊山大道與九華山大道交叉口，此處是目前進(jìn)出池州的一個(gè)主要路口。 黃 2 位置是市區(qū)秋浦路與長(zhǎng)江路交叉口，此處是目前池州人流量最大的十字路口，也是房產(chǎn)商必爭(zhēng)之地。 黃 3 位置是位于九華山大道與清風(fēng)路交叉口 上，主要攔截到星城明珠去看房的客戶。此外，在該位置（綠 6）同時(shí)設(shè)置售樓中心指示牌。 黃 4 位置是位于百牙路與九華山大道交叉口處，是位于售樓中心南側(cè)的主看板。 ）銷售中心外營(yíng)建精神堡壘（綠 5）。 詳見示意圖： 電視部分 可以采用 3 種形式結(jié)合的方式 1）以滾動(dòng)字幕的形式告知客戶，盡可能的擴(kuò)大宣傳面，吸引客戶電話咨詢或來(lái)現(xiàn)場(chǎng)咨詢以達(dá)到客戶積累的目的。 2）《池州新聞綜合頻道》以形象短篇及售樓處實(shí)景為主，可以采用在池州新聞和池州天氣預(yù)報(bào)前播放，加深客戶對(duì)本案的印象。 3）以 獨(dú)家點(diǎn)播電視劇的形式出現(xiàn)。 報(bào)紙 池州的報(bào)紙媒體有《池州日?qǐng)?bào)》、《廣播電視報(bào)》等。目前，池州日?qǐng)?bào)的日均發(fā)行量約為 2 萬(wàn)份，其中池州市區(qū)約 7000 份左右?？紤]到報(bào)紙媒體在池州當(dāng)?shù)氐膶?shí)際效果，我們建議選擇《池州日?qǐng)?bào)》報(bào)眼為輔，主要是針對(duì)當(dāng)?shù)匾恍┱ぷ魅藛T和企事業(yè)單位職工等。 互聯(lián)網(wǎng) 池州房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)上系統(tǒng)具有一定的權(quán)威性，而且該系統(tǒng)的使用功能相當(dāng)完善，但在網(wǎng)上進(jìn)行廣告宣傳的并沒有，因此建議可在池州房地產(chǎn)網(wǎng)做些橫幅類的廣告宣傳語(yǔ)進(jìn)行宣傳，在推案前期應(yīng)該是可行的。 短信息 短信群發(fā)主要視項(xiàng)目整個(gè)進(jìn)度給客戶發(fā)送 針對(duì)性的信息，如：售樓中心正式對(duì)外開放、預(yù)約登記、正式認(rèn)購(gòu)等信息。 夾報(bào) 主要是依靠當(dāng)?shù)剜]政部門與池州日?qǐng)?bào)掛鉤進(jìn)行定點(diǎn)派發(fā)，也可由公司指定地點(diǎn)派發(fā)。 車身廣告 推薦線路： 11 路 規(guī)格： 6 米 * 米 主要停靠站點(diǎn)：長(zhǎng)江南路、秋浦中路、百牙路、清風(fēng)路等。 碧水青城案廣告預(yù)算表（一期） 類別 項(xiàng)目 預(yù)算金額（單位：元） 固定部分 戶外看板、引導(dǎo)旗 400000 模型 100000 小計(jì)： 500000 可變動(dòng)部分 銷平、銷海 50000 樓書 30000 DM、海 報(bào) 50000 手提袋、信封、信紙、名片 20xx0 小計(jì)： 150000 變動(dòng)部分 NP（報(bào)眼） 120xx0 電視廣告 100000 互聯(lián)網(wǎng) 20xx0 夾報(bào) 10000 短信息 10000 車身廣告 40000 小計(jì)： 300000 雜支部分 小計(jì)： 50000 合計(jì)： 1000000 產(chǎn)品導(dǎo)入期媒體發(fā)布計(jì)劃 開始時(shí)間 正式開盤前 6 周 具體安排 第一周 第二周 第三周 第四周 第五周 第六周 戶 外 市中心 完成 工地主看板 完成 引導(dǎo)旗 完成 售樓處外主看板 完成 齊山大道與九華山交叉口 完成 報(bào)紙 池州日?qǐng)?bào) 引導(dǎo) 引導(dǎo) 預(yù)約 預(yù)約 公開 公開 短信息 售樓處對(duì) 外發(fā)布 公開前發(fā) 布 電 視 滾動(dòng)字幕 開始 每天 1 次30 秒 每天 2 次30 秒 夾報(bào) 開始執(zhí)行 車身廣告 開始 互 聯(lián) 網(wǎng) 開始 營(yíng)銷推廣 醞釀期： 20xx年 9月下旬 —— 11 月下旬 推廣目的 ：通過(guò)前期有計(jì)劃的媒體推廣和道具鋪墊，使市民能大致了解“碧水青城”產(chǎn) 品的優(yōu)勢(shì)所在，有效地吸引目標(biāo)客戶群的注意。同時(shí)，通過(guò)戶外道具的集中宣傳和對(duì)售樓中心的有利包裝，引導(dǎo)客戶到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，從而積累客戶源。 推廣手段 ： 通過(guò)工地到售樓處的羅馬旗引導(dǎo)，吸引客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)； 搭建售樓處，通過(guò)售樓處裱板的展示，從而引起現(xiàn)場(chǎng)客戶的 關(guān)注，形成良好的現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍； 利用海報(bào)、樓書、銷平等銷售道具的有序宣傳，積累并統(tǒng)計(jì)有效 客戶源； 選擇合適據(jù)點(diǎn)位置，用大型看板吸引各區(qū)域市民關(guān)注。 媒體選擇 ：戶外看板、引導(dǎo)旗、車身廣告、精神 堡壘、互聯(lián)網(wǎng)、燈箱等 媒體述求： 針對(duì)廣告總精神“憑岸觀瀾處，玉水繞風(fēng)華”進(jìn)行闡述，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)的宣傳來(lái)加強(qiáng)市民對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，及對(duì)開發(fā)商品牌實(shí)力的認(rèn)可。 開盤強(qiáng)銷期： 20xx年 12月 —— 20xx年 1月上旬 推廣目的： 在積累一定客戶的前提下，選擇良好時(shí)機(jī)正式公開。利用公開期的熱銷氛圍，加大項(xiàng)目宣傳，使“碧水青城”在市民中留下良好印象。 推廣手段： 利用報(bào)眼發(fā)布相關(guān)產(chǎn)品信息，為項(xiàng)目首次開盤做好鋪墊； 開盤當(dāng)日舉行大型 SP 活動(dòng)，具體活動(dòng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)定； 媒體廣告集中發(fā)布，將本 案成功推向市場(chǎng)； 利用圣誕節(jié)及元旦的氣氛布置售樓處現(xiàn)場(chǎng)，使售樓處溫馨而有人 情味，通過(guò)媒體的發(fā)布來(lái)吸引客戶前往到現(xiàn)場(chǎng)（現(xiàn)場(chǎng)可用小禮品回贈(zèng) 客戶，代表拜年問候之意）。 媒體選擇： 報(bào)眼、車身廣告、戶外看板、電視廣告、夾報(bào)、短信、 SP 活動(dòng)等 媒體述求： 產(chǎn)品的綜合優(yōu)勢(shì)、開發(fā)商的人性關(guān)懷，迅速推進(jìn)銷售進(jìn)程。 持續(xù)期： 20xx年 1月中旬 —— 3月 推廣目的： 利用戶外看板等媒體形式吸引更多客戶，使“碧水青城”產(chǎn)品的綜合優(yōu)勢(shì)深入人心，使客戶對(duì)本案繼續(xù)保持關(guān)注，同時(shí)也更好地保持與老客戶的聯(lián)系 。 推廣手段： 本階段利用多方位的廣告投放、鮮明的賣點(diǎn)訴求，拉動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)人潮，持續(xù)銷售熱潮。 媒體選擇： 戶外看板、派報(bào)等 媒體述求： 水景特色、地段優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部景觀，加速客戶對(duì)本案的持續(xù)印象。 一期二次強(qiáng)銷期： 20xx年 4月 —— 5月 推廣目的： 針對(duì)一期剩余房源進(jìn)行媒體導(dǎo)向性宣傳，促進(jìn)余房銷售；同時(shí)可舉行相關(guān) SP 活動(dòng)，在聯(lián)系老客戶的同時(shí)也吸引新客戶的到場(chǎng)。 推廣手段： 客戶聯(lián)誼會(huì)，保持與老客戶的良好互動(dòng)，同時(shí)帶動(dòng)新客戶的來(lái)場(chǎng)。 媒體選擇： 引導(dǎo)旗、戶外看板、報(bào)眼、短信、車身廣告等 媒體述求： 綜合環(huán)境、產(chǎn)品特色、余房相關(guān) 優(yōu)惠活動(dòng)、卓越口碑。 一期尾盤期： 20xx年 67月 推廣目的： 針對(duì)一期難去化的房源進(jìn)行針對(duì)性媒體導(dǎo)向性宣傳，促進(jìn)余房銷售；同時(shí)可舉行相關(guān)優(yōu)惠活動(dòng)。 推廣手段： 抽獎(jiǎng)活動(dòng)、特價(jià)房活動(dòng)等。 媒體選擇： 引導(dǎo)旗、戶外看板、短信等 媒體述求： 綜合環(huán)境、余房相關(guān)優(yōu)惠活動(dòng)、一期實(shí)景。 二期引導(dǎo)期： 20xx年 8月 —— 10 月 推廣目的： 通過(guò)前期有計(jì)劃的媒體推廣，使市民能大致了解小高層產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)所在，并針對(duì)小高層產(chǎn)品進(jìn)行全面闡述，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)的宣傳來(lái)加強(qiáng)市民對(duì)小高層產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)。有效地吸引目標(biāo)客戶群的注意。同時(shí) ，通過(guò)戶外廣告的集中宣傳引導(dǎo)客戶到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，從而積累客戶源。 媒體選擇： 戶外廣告、報(bào)眼、夾報(bào)、電視廣告、短信等 媒體述求： 二期戶型、產(chǎn)品差異、建筑特色，推進(jìn)項(xiàng)目銷售。 二期開盤強(qiáng)銷期： 20xx年 11 月 —— 12 月 推廣目的： 在充分形成有效需求及積累一定客戶源的基礎(chǔ)下，選好時(shí)機(jī)，二期正式公開。 推廣手段： 利用報(bào)眼發(fā)布公開公開信息； 開盤當(dāng)日舉行 SP 活動(dòng)，具體活動(dòng)形式根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)定； 媒體廣告集中發(fā)布，將二期成功推向市場(chǎng)，并為后期銷售打下良好基礎(chǔ)。 媒體選擇： 戶外廣告、短 信息、報(bào)紙廣告、派報(bào)等 媒體述求： 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，景觀賣點(diǎn)、品牌實(shí)力等。