【正文】 項(xiàng)目土地價(jià)格，也是開發(fā)項(xiàng)目所必須面對的直接成本。 項(xiàng)目地塊的總價(jià)格已經(jīng)接近 3000 萬，高成本之不可抗性，使得項(xiàng)目未來的物業(yè)類型不可能拘泥于低層物業(yè)，必須通過拔高樓層來平攤成本。 從項(xiàng)目所處的地段及位置來看，不論是哪種類型物業(yè)，都無法割裂商業(yè) 物業(yè)對本項(xiàng)目的引擎推動(dòng)作用。 2．商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵 在中國，商業(yè)地產(chǎn)是一種新興的復(fù)合的行業(yè)形態(tài)，其內(nèi)涵是指開發(fā)商作為投資主體直接參 與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)，而絕對不是商業(yè)和地產(chǎn)的簡單疊加。但 真正能為人所頌揚(yáng)的 必定是一種全新的生活方式，是“城市價(jià)值”與“民眾價(jià)值”的循環(huán)共生。事實(shí)上，研 究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。 城市聚集的優(yōu)勢 促進(jìn)社會(huì)分工的細(xì)化，加強(qiáng)程度 提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，減少各費(fèi)用和交易成本 建立高效率運(yùn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 形成巨大的外部經(jīng)濟(jì)效益 產(chǎn)生巨大的現(xiàn)實(shí)市場和潛在市場 經(jīng)濟(jì)要素在這個(gè)大市場中合理流動(dòng)，達(dá)到最佳配置，并產(chǎn)生內(nèi)生效益 推動(dòng)優(yōu)秀人才的集中 實(shí)現(xiàn)各種先進(jìn)思想的碰撞和創(chuàng)新能力的提高 所謂城市空間聚集，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面： ? 促進(jìn)城市和城郊居民點(diǎn)在一定地域空間的緊密組合，構(gòu)建一個(gè)復(fù)雜活躍的社會(huì)系統(tǒng) ? 空間聚集在城市內(nèi)部形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)型的高城市化地區(qū)，實(shí)現(xiàn)各個(gè)分散的局部統(tǒng)一和融合 ? 通過聚集和融合，在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系中會(huì)注入新的、更為復(fù)雜和有效的活力，使城市經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)大的活力 城市聚集的形式 城市空間聚集是各種經(jīng)濟(jì)要素相對集中 的一種基本形式，并帶來了巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。 城市擴(kuò)散的形式 周邊式擴(kuò)散→→→→從中心向周邊潑墨式擴(kuò)散，這是一種自然擴(kuò)散 等級式擴(kuò)散→→→→從中心跳過相鄰地區(qū)向較遠(yuǎn)距離的同等級或次級中心點(diǎn)的擴(kuò)散 點(diǎn)軸式擴(kuò)散→→→→由中心點(diǎn)沿主要交通干線串珠狀向外延伸，形成若干擴(kuò)散軸線和經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸帶 反磁力式擴(kuò)散→→→在中心的外圍選擇若干地點(diǎn)，通過一定空間差異政策誘導(dǎo)各種經(jīng)濟(jì)要素向指定地點(diǎn)擴(kuò)散，以形成抵消中心點(diǎn)吸聚力過強(qiáng)而可能產(chǎn)生的反聚集效應(yīng) 分析： 結(jié)合城市擴(kuò)散原理，我們回顧一下江蘇三大開發(fā)區(qū)的建設(shè)歷程 ? 江蘇高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū) 1991 年 3 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為首批國家級高新區(qū)，作為安徽省最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，形成了電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程、新醫(yī)藥以及新材料等四大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。 從擴(kuò)散形式上看， 江蘇主要曾現(xiàn)出兩種：傳統(tǒng)中心向周邊潑墨型 周邊式擴(kuò)散、 沿主要交通干線的 點(diǎn)軸式擴(kuò)散。 多核模式 —— 又稱多中心模式，由多個(gè)相互分離的核為支點(diǎn)構(gòu)成的，其中有一個(gè)核心在規(guī)模和功能上占主導(dǎo)地位，叫主中心。改革開放以來，中國的城市化進(jìn)程迅猛發(fā)展。 兩個(gè)周期 總體上經(jīng)歷了內(nèi)環(huán)的形成，也就是 80 年代 － 90 年代末的聚集期，以及城市開始由內(nèi)向外擴(kuò)散，從 20xx年至今的擴(kuò)散期。上世紀(jì) 90年代中后期，紅旗百貨大樓、龍圖商廈等這一批綜合百貨商場因?yàn)榻?jīng)營不善，效益逐年下滑，西壩口的商業(yè)氛圍大不如前。應(yīng)該說，商場經(jīng)營管理不善、商品檔次不高、特色不明顯，再加上促銷手段落后，這些都是造成紅旗百貨、龍圖商廈這批企業(yè)無法繼續(xù)維持下去的重要原因。 相比較而言，地處城市特別是中心或城市次中心，由某類品牌或某種商品聚合不同業(yè)態(tài)、不同業(yè)種的商圈，稱之為次商圈。 3．商圈興衰沉浮對本項(xiàng)目之啟示 啟示一：新商業(yè)造就新商圈 我們習(xí)慣上用新商圈的形成來描述新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對周邊商業(yè)氛圍的營造達(dá)到何種程度。如淮河路步行街 交通節(jié)點(diǎn)，以良好的交通條件匯集人流，都是城市新商圈相成乃至繁榮的關(guān)鍵所在。 首先，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃上，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是從商圈實(shí)際情況出發(fā)制定戰(zhàn)略目標(biāo)，而是只根據(jù)自身的情況希望在最短的時(shí)間內(nèi)攫取最大的商業(yè)利潤。 啟 示四：從目前情況分析，江蘇城市新商圈呈現(xiàn)如下特征： 一、新商圈向社區(qū)靠近，向特色靠近，社區(qū)商業(yè)的梯度開發(fā)呈現(xiàn)“標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)社區(qū)購物中心－社區(qū)標(biāo)超－社區(qū)便利店”模式。像元一時(shí)代廣場的影院就釋放了這么一個(gè)信號。但就新商圈整體繁榮而言，這一步要早走。 萌芽期 寫字樓的產(chǎn)生是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍程度的直接反映。 蓬勃發(fā)展期 20xx 年以來，是江蘇寫字樓的蓬勃發(fā)展期，這一時(shí)期的市場特征是： 老城區(qū)， 以環(huán)城東路、環(huán)城西路、環(huán)城北路和長豐路圍合的老城核心及其周邊區(qū)域，寫字樓成“井噴”狀涌現(xiàn)，而且體量龐大，如壽春路的徽商國際大廈、古井百花大廈，淮河路市府廣場附近的香港廣場、天 徽大廈，長江中路的仁和大廈、 CBD中央花園、春天花園等、濉溪路上的財(cái)富廣場等； “江蘇的寫字樓有過熱傾向”的言論在這一年曾一度甚囂塵上。 啟示二：企業(yè)置業(yè)目標(biāo)明確 —— 進(jìn)入所屬行業(yè)的商圈 寫字樓服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的載體。 啟示四：市場期待新型寫字樓的出現(xiàn) 江蘇市目前寫字樓有兩種主要類型：一種是邊緣性寫字樓，以商務(wù)樓、商務(wù)中心或商務(wù)公寓的形式出現(xiàn)，或者是經(jīng)過住宅改造 的。 第四級市場 其他城市 目前這部分市場還沒有開始發(fā)育。從產(chǎn)品創(chuàng)新和推出時(shí)間的角度上看，這兩個(gè)物業(yè)投資群體已經(jīng)出現(xiàn)了由普通商鋪?zhàn)≌拖蚋邫n次辦公商用型群體的過渡，從另一個(gè)層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對高價(jià)高回報(bào)空間的認(rèn)知更加理性。目前，投資型公寓住宅是市場的熱點(diǎn)。 ? 沿街一層商鋪均價(jià) 萬元 /㎡，住宅均價(jià) 4300元 /㎡ ,40－ 60 ㎡成為區(qū)域快銷產(chǎn)品區(qū)間。 ? 沿街一層商業(yè)均價(jià) 2 萬元 /㎡，商用住宅均價(jià) 5500 元 /㎡，快銷區(qū)間 50－ 120 ㎡。由于是傳統(tǒng)的城市中心，大量的商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)、交通站點(diǎn)、酒店、公眾配套集中在這個(gè)區(qū)域中，即商家必爭之地，也 是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物。此類產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏真正創(chuàng)新，部分空間價(jià)值不高。 從“定量”到“定性”分析，在方向與方法逐漸清晰的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目的想象、愿望、向往也愈加期望有一個(gè)坐標(biāo)高度能夠統(tǒng)攝整個(gè)項(xiàng)目，幫助最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤，我們稱之為“價(jià)值高地”。 它的商業(yè)空間，能綜合容納商圈內(nèi)特色企業(yè)及品牌、協(xié)調(diào)各家促銷活動(dòng)、推出商家共享的積分消費(fèi)卡，以統(tǒng)一的形象來贏得消費(fèi)者。同時(shí)，大型餐飲其可接受價(jià)格相對較低，無法保證長遠(yuǎn)租金利潤，所以這一類型應(yīng)慎重。由于所處地段商業(yè)物業(yè)價(jià)格不菲，此類物業(yè)必須縮小規(guī)模，走精細(xì)特色路線。現(xiàn)結(jié)合先前對開發(fā)向度的思考，我們對本案商業(yè)物業(yè)提出以下建議： （ a）本案所有 鋪面以“空間可以自由組合劃分、擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、便于出售”為原則 （ b）沿街做獨(dú)立小鋪，將地段價(jià)值充分演繹成商業(yè)價(jià)值，快速拔出利潤。 尤其是位于長江路的“春天花園”、“花樣年華”，與本項(xiàng)目有著較大的相似性。根據(jù)一環(huán)同質(zhì)物業(yè)底層商鋪調(diào)查，其最高價(jià)格可以達(dá)到 30000 元 /㎡，若商鋪面積在 60 ㎡，則總價(jià)是 180 萬元。依據(jù)既已存在的消費(fèi)特性，我們作出以下戶型面積建議： ? 15 萬以下 小戶型 30㎡以下（ 1房 /1廳 /1 衛(wèi)） 以外來城市背包客為主要目標(biāo)客戶 ? 15－ 20 萬 小戶型 35－ 60㎡（ 房或 2房 /1 廳 /1 衛(wèi) /1陽臺(tái)） 以邊緣過渡性投資群體為主 ? 30－ 40 萬 中戶型 70－ 80㎡（ 2房或 房 /2 廳 /1 衛(wèi) /1陽臺(tái)） 以中小企業(yè)辦公需 求為主 ? 45－ 60 萬 大戶型 90－ 110 ㎡（ 3房或 房） 以成長型智力企業(yè)辦公需求為主 ? 60 萬以上 超大戶型 120 ㎡以上（ 4房或以上） 以個(gè)性空間需求其他投資客為主 若按照面積比例劃分， 30 ㎡以下特色戶型占 10％ ， 35 ㎡ － 80 ㎡以下戶型應(yīng)占到 55％ ， 90－ 120 ㎡戶型占 20％ ， 120 ㎡以上大戶型占 15％ 。 第一部分：項(xiàng)目所處區(qū)位的價(jià)格水平 區(qū)域住宅的總體價(jià)格水平 ： 項(xiàng)目位于包河區(qū)的南向邊緣區(qū)域，與廬陽區(qū)、蜀山區(qū)咫尺之遙，其特定的地理位置決定了區(qū)域均價(jià)水平不能簡單以某個(gè)區(qū)域?yàn)樗{(lán)本，而以多區(qū)域樓盤的均價(jià)水平為參照物（其中住宅主要的參考為包河區(qū)），才能制定出更加符合項(xiàng)目市場情況的價(jià)格水平： 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域 均價(jià) 星辰花園 高層 包河區(qū) 4100 國貿(mào)公寓 1期 小高層、高層 包河區(qū) 4400 仕嘉名苑 高層 包河區(qū) 3900 春暉田逸苑 高層 包河區(qū) 3800 國軒大廈 高層 廬陽區(qū) 5000 徽商望湖苑 高層 包河區(qū) 3800 黃金廣場 高層 蜀山區(qū) 4200 從包河區(qū)，廬陽區(qū)、蜀山區(qū)各取一代表性樓盤，此類樓盤位置優(yōu)越，以高層為其主要的物業(yè)形態(tài)，均價(jià)水平居江蘇住宅市場中的翹楚地位，總體均價(jià)達(dá)到 4180 元 /平方米，但列舉的樓盤中，除廬陽區(qū)市中心樓盤外，其于樓盤均價(jià)水平因地段的差異與本案仍會(huì)存在一定的差距，其系數(shù)因子在 5— 6%左右。但是憑借優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)以及完整的周邊配套，本區(qū)域的二手房住宅成為市場青睞的住宅之一，但市場供應(yīng)量卻相對較小，對本案基本不會(huì)造成沖擊，消費(fèi)者也可能會(huì)在二手房無從選擇的情況之下選擇一手房。對樓市有著重要推進(jìn)作用的市政規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動(dòng)點(diǎn)，再有土地資源的日趨緊張、建安成本的上升等多重因素的限制，房產(chǎn)市場的前景還是可以期待的，但競爭也會(huì)更加的殘酷，企業(yè)的規(guī)模、品牌、營銷戰(zhàn)略，人才質(zhì)量都是其立足于市場的關(guān)鍵。以及宜商宜住的住宅用途，均為本項(xiàng)目提供一定的人氣， 建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為 +1% ? 產(chǎn)品臨街： 項(xiàng)目的主體距離城市主干道較近，噪聲、灰塵污染無可避免。 消費(fèi)者在此區(qū)域的心理接受價(jià)格水平： 根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查分析，此區(qū)域消費(fèi)者的心理承受價(jià)格水平在江蘇各 個(gè)區(qū)域中處于高位的區(qū)域之一，為35005000 元 /平方米，但消費(fèi)者的心理又是脆弱的，市場上的任何波動(dòng)都會(huì)影響到消費(fèi)者，去年房產(chǎn)新政的出臺(tái)，給樓市造成巨大的波動(dòng)，也促使消費(fèi)者的購買欲望逐步走低，從跟風(fēng)似的購買行為中逐漸的回歸理性，投資者開始從房產(chǎn)市場撤離，從而形成目前市場中強(qiáng)烈的觀望氛圍，導(dǎo)致多數(shù)樓盤的交易量銳減，市場從火爆趨于冷淡，但經(jīng)過接近一年的恢復(fù)發(fā)展，消費(fèi)者的購房欲望值有所提升，特別是此區(qū)域在消費(fèi)者心目中一直是江蘇東南上風(fēng)口區(qū)域，更是由傳統(tǒng)中心進(jìn)入濱湖新城的第一站，消費(fèi)者的心理接受程度可能會(huì)有所提升 ，但其幅度是微小的，建議其價(jià)格系數(shù) +1%。 最新宏觀政策的影響： 國家的宏觀政策對于地產(chǎn)的發(fā)展的作用是舉足輕重的，從 05 年五月的國家新政策給予樓市強(qiáng)烈的沖擊，使地產(chǎn)市場的熱度有所降低、市場開始回歸理性，但 07 年 一季度全國一線城市房價(jià)開始一改頹勢，高速上揚(yáng)，江蘇本地市場價(jià)格雖增幅不明顯，但仍有緩慢上升。 4．價(jià)格定位 （ 1）高層產(chǎn)品價(jià)格定位 商品房價(jià)格因素在客戶購買決策中占有舉足輕重的作用，在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場大環(huán)境下，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念逐步理性化，價(jià)格的敏感系數(shù)也在不斷上升，精確的價(jià)格定位對于項(xiàng)目銷售成功具有不可限量的市場推動(dòng)力。這對于江蘇市普通商業(yè)投資者來說，在商鋪盈利率無法保證的情況下，其承受風(fēng)險(xiǎn)較大。由于地段價(jià)值的差異性，使得本地段產(chǎn)品的均價(jià)必定高于其他區(qū)域產(chǎn)品，因而也會(huì)帶來“總價(jià)高”的影響，為了提高產(chǎn)品的去化速度，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金之目的。 （ d） 4 層商鋪空間可適度闊敞，其主要是為城市精品私房菜、特色情侶服飾店、電子競技吧、迷你音樂會(huì)所等提供主題式休憩娛樂場所。而若以周谷堆水果蔬菜市場為代表的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)專業(yè)市場，更不適合局促在有限面積的室內(nèi)空間，同時(shí)其臟、亂、差的境況也不能與項(xiàng)目形象相匹配。 一站式購物中心 Shopping mall 和零售百貨業(yè) 這兩種商業(yè)形態(tài)首先收到自身物業(yè)開發(fā)的面積的限制，需要專業(yè)招商公司介入，招商運(yùn)作周期長、運(yùn)作復(fù)雜、投入資金大。 它的投資性過渡空間，可以包含特色 高 空間、明亮的采光 LOFT，可以是提供 共用廚房、共用會(huì)議室、共用客房和商務(wù)中心的 More，也可以是 小空間個(gè)性化辦公的 Studio，還可以是專門針對城市背包客的過渡租住地。同時(shí)在描述物業(yè)類型可能性時(shí)， 它可以是寫字樓、住宅、公寓、酒店、商鋪等形態(tài)，同時(shí)如何規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)各種物業(yè)資源整合的最優(yōu)化，是我們最先需要考慮的。 地塊所處一環(huán)路沿街門面多經(jīng)營百貨、食品、餐飲、網(wǎng)吧及廢舊物品回收業(yè)務(wù)。花樣年華、 CBD 公寓的挑高設(shè)計(jì)，使得消費(fèi)者得到更多價(jià)值盈余，再加上推出時(shí)間較早，是其迅速去化的直接原因。尤其是濉溪路橋段，一直是江蘇城市建設(shè)的盲點(diǎn)區(qū) 域， 車輛行人更多是經(jīng)過而不停留。隨著工廠企業(yè)的“退一進(jìn)二”，為城市擴(kuò)張騰出新的空間后，這里開始煥發(fā)出新的生機(jī)。 東南向 分析： ? 東南一環(huán)樓盤主要以屯溪路與泰州路沿線開發(fā)居多，其中泰州路更是連通江蘇老城區(qū)與濱湖新城的城市干道，是未來江蘇通江達(dá)海的第一快速通道。 東北向 分析： ? 東北一環(huán) 是新站區(qū)板塊的焦點(diǎn)區(qū)域，火車站、汽車、市政廣場、眾多休閑配套都云集在勝利路與鳳陽路兩側(cè)。 分析： 20xx 年江蘇市人均