【正文】 分析： ? 環(huán)線內(nèi)樓盤，主要于長(zhǎng)江中路、蒙城路、壽春路沿線分布，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、交通便利、商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施完備。由于是傳統(tǒng)的城市中心，大量的商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)、交通站點(diǎn)、酒店、公眾配套集中在這個(gè)區(qū)域中，即商家必爭(zhēng)之地，也 是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物。 ? 凝聚在綜合資源優(yōu)勢(shì)下的產(chǎn)品空間，是地段優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)?；幽耆A、 CBD 公寓的挑高設(shè)計(jì)，使得消費(fèi)者得到更多價(jià)值盈余，再加上推出時(shí)間較早，是其迅速去化的直接原因。 ? 隨著主體工程的完工、外架的落架、形象突現(xiàn)，原先積壓產(chǎn)品也逐漸去化，“即買即用”也驗(yàn)證了市場(chǎng)需求的 真實(shí)性。 ? 環(huán)線內(nèi)一層沿街商鋪均價(jià)： 萬元 /㎡，住宅均價(jià) 6800 元 /㎡，傳統(tǒng)核心區(qū)域的物業(yè)去化明顯優(yōu)于其他。 （六）市場(chǎng)高價(jià)高去化代表樓盤空間特征 1．高層投資型公寓 金地國(guó)際城平層公寓、挑高公寓 城市華庭公寓（ 2房 /2 廳，通煤氣） 城市華庭公寓（ 1房型，帶陽臺(tái)） 城市華庭公寓（ 1 房型，南向，可通煤氣） 金色地帶 UTOWN 公寓（ 1房型，可通煤氣， 38㎡） 金色地帶 UTOWN 公寓（ 1房型，客廳采光面大、功能完整） 溫莎杰座（ 1 房型，南向帶陽臺(tái)） 博澳麗苑（ 1 房型，南向帶陽臺(tái)） 天驕國(guó)際（ 1 房 2 廳型，帶陽臺(tái)，可通煤氣，臥室寬敞舒適） 金灣龍城（ 1房 2 廳型，帶陽臺(tái)，主臥朝南） 2．商用型辦公寫字樓 財(cái)富廣場(chǎng) 2期（戶型端正， 7部高速電梯，每?jī)蓪釉O(shè)空中花園，東西大面積單 元帶獨(dú)立衛(wèi)生間） 3．其他類 東方銀座（ 2 房或 3 房，緊湊戶型、功能完整） 眾城國(guó)際（ 2 房或 3 房， 84－ 137 ㎡，框架墻體可拆分） 分析： 通過對(duì)江蘇市一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤的取樣研究，存在以下特點(diǎn)： ? 同質(zhì)物業(yè)整體建設(shè)和平均銷售周期在 2－ 3年 ? 環(huán)線內(nèi)物業(yè)去化速度明顯快于一環(huán)沿線 ? 西北一環(huán)同質(zhì)物業(yè)的開發(fā)明顯落后于其他地區(qū)，東南一環(huán)是城市開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，也是競(jìng)爭(zhēng)較激烈的區(qū)域 ? 中小面積、低樓層物業(yè)去化速度明顯快于中大面積、高樓層物業(yè) ? 同質(zhì)物業(yè)對(duì)地段的依賴性尤為突出，配套完善性成為 主要比較因素 ? 傳統(tǒng)中心及商圈附近物業(yè)，住宅銷售均價(jià)在 4300－ 6800 元 /㎡ ? 靠近傳統(tǒng)中心及商圈，開間在 － 4米、徑深在 － 8米左右的商鋪，一層沿街鋪面銷售均價(jià)在 － 萬 /㎡ ? 一環(huán)及環(huán)線內(nèi)住宅平均面積小于 60 ㎡，一層獨(dú)立商鋪面積小于 30 ㎡的屬于全城高速去化物業(yè) ? 快銷型住宅物業(yè)總價(jià)在 － 萬，一層沿街商鋪總價(jià) 78－ 105 萬 ? 快銷型公寓更多是南北通透、帶獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房預(yù)留煤氣管道 通過對(duì)全市范圍高價(jià)高去化空間的取樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一環(huán)沿線及環(huán)線內(nèi)高層物業(yè)，其空間多屬于邊緣性產(chǎn)品（尤其 是公寓型產(chǎn)品更為明顯）此類物業(yè)多居于傳統(tǒng)中心或新商圈附近，主要目標(biāo)客戶為投資性群體，一般做法通過控制戶型面積以達(dá)到控制總價(jià)而快速去化的目的。其中較大面積、方正戶型，針對(duì)中小型辦公群體、重點(diǎn)訴求商住兩用功能。 20xx－ 20xx 年是此類物業(yè)上市的高峰期。此類產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏真正創(chuàng)新，部分空間價(jià)值不高。 四．本項(xiàng)目開發(fā)體系之構(gòu)建 （一） SWOT 平衡分析 地塊特征： 項(xiàng)目位于周谷堆批發(fā)市場(chǎng)北入口東側(cè)，占地面積 6 畝多。 地塊所處一環(huán)路沿街門面多經(jīng)營(yíng)百貨、食品、餐飲、網(wǎng)吧及廢舊物品回收業(yè)務(wù)。項(xiàng)目的東距巢湖南路約500 米，南側(cè)為周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易區(qū)，西接周谷堆批發(fā)市場(chǎng)，北對(duì)一環(huán)路。 優(yōu)勢(shì)： 緊鄰一環(huán)屯溪路，交通便利、抵達(dá)性好、周邊配套較完善 毗鄰以新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)為中心的繁榮商圈，是沿老城區(qū)進(jìn)入濱湖新區(qū)的第一站 屬于江蘇樓市泰州南路板塊，是城市開發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，新開社區(qū)居住人群素質(zhì)較高 省體育場(chǎng)、紅三環(huán)體育館、保齡球館、特色酒吧等文體休閑設(shè)施，形成一定聚集規(guī)模 沿街面較長(zhǎng)，一層物業(yè)價(jià)值較高 劣勢(shì)： 土地成本高，墻多、管線多，提高建筑成本，降低了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，后期管理成本高 屯溪路、泰州路、淝河路車流人流量大，交 通擁擠、噪音等干擾 地塊東側(cè)街道狀況較差，多為周谷堆居委會(huì)村民自建用房，建筑密度大，居住人口復(fù)雜、人群素質(zhì)不高 周谷堆農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)進(jìn)一步改造擴(kuò)容所帶來的交通、街區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的壓力，對(duì)整體居住環(huán)境產(chǎn)生一定的負(fù)面影響； 區(qū)域眾多競(jìng)爭(zhēng)樓盤細(xì)分市場(chǎng)，目標(biāo)客戶容易分流 項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，客戶等待心理受到考驗(yàn) 不具備某種特殊資源，如品牌、專業(yè)團(tuán)隊(duì)等 困難點(diǎn)： 地下車位必須滿足規(guī)范要求，修建周期長(zhǎng)、占用大量前期資金 取得預(yù)售許可證和交付使用的時(shí)間較長(zhǎng)，期間市場(chǎng)變化所帶來的不可確定風(fēng)險(xiǎn) 若面積規(guī)劃不當(dāng)則總價(jià)容易失控，高樓 層高總價(jià)產(chǎn)品去化較慢 Loft 產(chǎn)品無法通過報(bào)批，超過 米都需重新計(jì)算容積率 小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，概念上難以尋求突破 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 東南一環(huán)商圈的逐漸成熟及區(qū)域板塊的價(jià)值提升 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，營(yíng)造新的場(chǎng)所精神，開創(chuàng)提供新價(jià)值盈余 優(yōu)劣勢(shì)平衡分析： 綜合比對(duì)完所有的優(yōu)勢(shì)因素，我們不難發(fā)現(xiàn)其最核心的優(yōu)勢(shì)就是“地段”，劣勢(shì)的最大要素就是“時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)”，困難點(diǎn)是大面積高樓層產(chǎn)品總價(jià)過高、去化速度慢，機(jī)會(huì)點(diǎn)則是需要通過產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)造新場(chǎng)所精神、提供新價(jià)值盈余?；诖怂拇笠氐钠胶夥治?，我們得到以下啟示： 首先，充分 發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，將地段價(jià)值轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)價(jià)值 其次，克服時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，工程節(jié)奏與營(yíng)銷推廣必須同步進(jìn)行，整體戰(zhàn)略布局尤為重要 再次，通過控制面積空間，達(dá)到控制總價(jià)、弱化購買承受力 最后，依據(jù)高明的規(guī)劃，尤其是沿街商業(yè)空間的規(guī)劃，使得空間一定要利于快速出售，迅速拔出利潤(rùn) （二）項(xiàng)目?jī)r(jià)值高地之審視 通過市場(chǎng)上同質(zhì)樓盤的研究，使得我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)有了“量”的認(rèn)知，也對(duì)本項(xiàng)目未來空間有了較明確的方向。而分析江蘇市場(chǎng)高價(jià)高去化空間的四大向度，使得我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)有了“性”的定義。結(jié)合本項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)的平衡分析，我們?cè)谒膫€(gè)方面有了 更為清晰的思路與方法，使得信心也隨之增長(zhǎng)。 從“定量”到“定性”分析，在方向與方法逐漸清晰的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的想象、愿望、向往也愈加期望有一個(gè)坐標(biāo)高度能夠統(tǒng)攝整個(gè)項(xiàng)目，幫助最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)，我們稱之為“價(jià)值高地”。遵循三大板塊所研究?jī)?nèi)容中層層鎖定構(gòu)思，我們有如下設(shè)想： ? 項(xiàng)目要有場(chǎng)所的感覺，構(gòu)思新的消費(fèi)體系循環(huán) ? 項(xiàng)目開創(chuàng)一種高度吻合市場(chǎng)的精確空間 ? 要探索一種全新可能性的復(fù)合生活形態(tài) ? 能同時(shí)帶來新奇與快樂的一種新價(jià)值 ? 引領(lǐng)全城人群指定性抵達(dá)消費(fèi)（或者其他臨近城市的人群） ? 項(xiàng)目商業(yè)是時(shí)尚消費(fèi)圈、核心商圈、商業(yè)街區(qū) 的完美合奏 基于以上六大設(shè)想，本項(xiàng)目的價(jià)值高地是 —— 創(chuàng)新空間、提供價(jià)值盈余，迅速拔出利潤(rùn) 通過高明的空間規(guī)劃，擺脫所有可見之干擾，進(jìn)入無人競(jìng)爭(zhēng)之市場(chǎng) 節(jié)奏布局高效，通過高價(jià)值空間提供價(jià)值盈余，快速出售迅速撥出利潤(rùn) （三）開發(fā)向度 從“四地因素”分析中得出了一個(gè)初步路向：非普通形體高層建筑＋商業(yè)，換句話說就是商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)在描述物業(yè)類型可能性時(shí)， 它可以是寫字樓、住宅、公寓、酒店、商鋪等形態(tài)，同時(shí)如何規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)各種物業(yè)資源整合的最優(yōu)化，是我們最先需要考慮的。 比對(duì)研究江蘇城市聚集與擴(kuò)散歷程，江 蘇商圈發(fā)展、寫字樓物業(yè)、高層物業(yè)的特征之后，我們得出了非常重要的結(jié)論：目前城市正處于上升期、商業(yè)地產(chǎn)后勁十足、主力投資仍是住宅、寫字樓要慎重開發(fā)?；诖私Y(jié)論，再次判斷本項(xiàng)目之開發(fā)向度時(shí)，方向與目標(biāo)愈加清晰，將寫字樓物業(yè)首先排除后，“投資過渡性產(chǎn)品 +商業(yè)”就成為了我們項(xiàng)目的不二之選。 如何將這兩種物業(yè)資源有效整合，為日后營(yíng)銷推廣創(chuàng)造更大空間，在追求住宅物業(yè)快速化和商業(yè)物業(yè)利潤(rùn)最大化的過程中，則需要真正明確本項(xiàng)目的開發(fā)向度?；仡櫸覀儗?duì)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵與外延分析時(shí)候，有這樣的結(jié)論 因?yàn)榈囟我馕吨赡埽臻g同樣也創(chuàng)造著 可能，在“一切皆有可能”之地上的場(chǎng)所精神，必定是一種全新的生活方式，是“城市價(jià)值”與“民眾價(jià)值”的循環(huán)共生。 結(jié)合項(xiàng)目周邊既已成熟配套優(yōu)勢(shì)，我們企向本項(xiàng)目能吸納周谷堆商圈的所有優(yōu)勢(shì)資源，通過提供更高價(jià)值盈余的價(jià)值空間，成為這個(gè)城市持續(xù)發(fā)展中的特色焦點(diǎn) —— 集納式城市驛站。 它的商業(yè)空間，能綜合容納商圈內(nèi)特色企業(yè)及品牌、協(xié)調(diào)各家促銷活動(dòng)、推出商家共享的積分消費(fèi)卡，以統(tǒng)一的形象來贏得消費(fèi)者。通過巧妙的通道構(gòu)思，將每一層商業(yè)空間串聯(lián)，形成全新的內(nèi)外部人流、車流、信息流、消費(fèi)流。 它的投資性過渡空間，可以包含特色 高 空間、明亮的采光 LOFT，可以是提供 共用廚房、共用會(huì)議室、共用客房和商務(wù)中心的 More，也可以是 小空間個(gè)性化辦公的 Studio，還可以是專門針對(duì)城市背包客的過渡租住地。 它的居住空間，能為城市精英量身定制的專署公寓，依據(jù)業(yè)主的要求提供各種特色專署服務(wù)。 它的空中花園及廣場(chǎng)空間，能成為商業(yè)空間、投資空間、居住空間內(nèi)所有人群聚會(huì)、溝通、娛樂、健身的最佳場(chǎng)所，或者是某種各類城市活動(dòng)的主要舉辦地：如明星見面會(huì)、音樂簽售會(huì)、特色街舞、電子競(jìng)技、三人籃球等。 各種特色空間、各種消費(fèi)人群、各類休閑場(chǎng)所，在這里融合并演繹 著永不落幕的靚麗青春，城市的一抹陽光總因你的參與而更加絢爛，都市的一段韻律總因你的投入而更加精彩。因?yàn)?，這里就是“一切皆有可能”！ （四）產(chǎn)品定位研究 1．項(xiàng)目商業(yè)定位 依據(jù)本項(xiàng)目自身特征，在商業(yè)物業(yè)形態(tài)的選擇定位可能會(huì)有以下六種：專業(yè)市場(chǎng)、綜合超市、一站式購物廣場(chǎng) shopping mall、純餐飲、健身休閑、城市百貨。以下我們將把該六種物業(yè)形態(tài)選擇的利與弊進(jìn)行分析，以尋找最終商業(yè)類型的出路： 純餐飲物業(yè)，大型餐飲除需要排煙、大面積的操作間等硬件設(shè)施要求外，從資金的回流考慮，不符合“以售為主”的原則 。同時(shí)，大型餐飲其可接受價(jià)格相對(duì)較低，無法保證長(zhǎng)遠(yuǎn)租金利潤(rùn)，所以這一類型應(yīng)慎重。若是單層個(gè)性化餐飲，該區(qū)域眾多的上班族及流動(dòng)人群可以支撐此類型的物業(yè)，但無法達(dá)到單鋪較高的銷售價(jià)格，同時(shí)環(huán)球廣場(chǎng)也已經(jīng)聚集較多的個(gè)性化餐飲，近距離重復(fù)布店的意義不大。 一站式購物中心 Shopping mall 和零售百貨業(yè) 這兩種商業(yè)形態(tài)首先收到自身物業(yè)開發(fā)的面積的限制，需要專業(yè)招商公司介入，招商運(yùn)作周期長(zhǎng)、運(yùn)作復(fù)雜、投入資金大。而環(huán)球廣場(chǎng)與項(xiàng)目?jī)H相隔百米，重復(fù)建設(shè)只會(huì)導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)和資源浪費(fèi)，因而也不予以考慮。 健身休閑 從周 邊人群結(jié)構(gòu)來看，消費(fèi)能力很難支撐超過 3000 平米的單獨(dú)室內(nèi)娛樂設(shè)施，但從整個(gè)城市特色休閑娛樂場(chǎng)所分布來看，更多是集中在周谷堆商圈附近。如：紅三環(huán)體育館、天安保齡球館、全國(guó)連鎖的興賓網(wǎng)吧、 39度特色酒吧圈、良子足浴等。 諸多商家云集此地，更直接的是看重區(qū)域龐大人群所帶來的巨大消費(fèi)力。但目前區(qū)域尚未形成真正意義上特色聚集空間，市場(chǎng)空白有待發(fā)掘。由于所處地段商業(yè)物業(yè)價(jià)格不菲，此類物業(yè)必須縮小規(guī)模，走精細(xì)特色路線。 綜合超市和專業(yè)市場(chǎng) 家樂福、合家福、蘇寧電器、蘇果超市等多個(gè)類型、不同規(guī)模的市場(chǎng)環(huán)伺左右，共同組成 了整個(gè)區(qū)域的基礎(chǔ)生活體系，因而此類型物業(yè)生存空間和商業(yè)利潤(rùn)都相對(duì)較小。而若以周谷堆水果蔬菜市場(chǎng)為代表的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)，更不適合局促在有限面積的室內(nèi)空間，同時(shí)其臟、亂、差的境況也不能與項(xiàng)目形象相匹配。因而，此類物業(yè)也不宜考慮。 以上我們列舉了六種常見商業(yè)形態(tài)，結(jié)合項(xiàng)目自身與周邊特點(diǎn)，對(duì)其中的五種進(jìn)行了否定，最終確定了健康休閑業(yè)態(tài)是我們的主要方向， 另外目前區(qū)域在校學(xué)生人數(shù)約 萬人占整個(gè)包河區(qū)總?cè)丝诘?%，同時(shí)還有附近如百腦匯工作上班的年輕群體，對(duì)電子游戲、電玩音樂等時(shí)尚活動(dòng)的較大需求，都 使得這個(gè)區(qū)域成為江蘇商業(yè)休閑市場(chǎng)最具青春活力的地界。同時(shí)隨著金地國(guó)際、國(guó)貿(mào)公寓等新社區(qū)大量年輕白領(lǐng)階層的入住，整個(gè)區(qū)域年輕人群會(huì)成為最主要目標(biāo)客戶。消費(fèi)者年齡決定其消費(fèi)能力和消費(fèi)意向，基于以上的特征的判斷，我們有足夠理由相信這個(gè)區(qū)域具備成為“城市焦點(diǎn)青春特區(qū)”的天生潛質(zhì)！ 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)做成功在于具有良好的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性，而其經(jīng)營(yíng)則取決于它提供的產(chǎn)品在市場(chǎng)中所扮演的角色是否迎合了區(qū)域的消費(fèi)群體。具體表現(xiàn)在產(chǎn)品個(gè)性與需求的統(tǒng)一?，F(xiàn)結(jié)合先前對(duì)開發(fā)向度的思考，我們對(duì)本案商業(yè)物業(yè)提出以下建議： （ a）本案所有 鋪面以“空間可以自由組合劃分、擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、便于出售”為原則 （ b）沿街做獨(dú)立小鋪，將地段價(jià)值充分演繹成商業(yè)價(jià)值，快速拔出利潤(rùn)。 （ c） 2層 3 層商鋪以區(qū)域和年輕白領(lǐng)、大學(xué)生等青年人群為主要目標(biāo)，其功能是為特色餐飲、音樂美術(shù)器材店、電子娛樂、健身康體、特制工藝品、居家生活特色配飾品等提供精細(xì)空間。 （ d） 4 層商鋪空間可適度闊敞，其主要是為城市精品私房菜、特色情侶服飾店、電子競(jìng)技吧、迷你音樂會(huì)所等提供