【正文】 建議其對價格的影響系數(shù)為1% ? 高層產(chǎn)品的市場抗性： 高層建筑受到消費者的接受度較低，市場對 29 層的高層住宅存在一定的抗性。 江蘇市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢： 在全國新的房產(chǎn)上漲之機(jī)，江蘇樓市也開始逐步復(fù)原，市場開始活躍，但新的宏觀政策調(diào)控正在運行或者準(zhǔn)備出臺，其政府的調(diào)控的主要目的是繼續(xù)穩(wěn)定房價，但江蘇房價的走向谷底的可能性也是微乎其微的，主要是 江蘇市以后的房產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該還有多年的潛力和空間， 20xx 年一季度江蘇房價平穩(wěn)上揚，今后幾年隨著濱湖新城的建設(shè)，江 蘇市的城區(qū)面積將不斷擴(kuò)大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給江蘇市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供遠(yuǎn)大的發(fā)展空間。 項目區(qū)域競爭樓盤的影響： 從地形、地段、地幅特點上，真正相類似的競爭樓盤不多，江蘇市場目前同質(zhì)物業(yè)多是 20xx－ 20xx 年推出物業(yè)，目前基本進(jìn)入銷售尾期。就區(qū)域二手房本身質(zhì)量而言，自身配套很差，基本沒有停車設(shè)施與小區(qū)環(huán)境。預(yù)計中央會再次運用經(jīng)濟(jì)杠桿，以及正在激烈討論中的首付成數(shù)的提升，種種舉措表明新的宏觀調(diào)控組合拳已逐步運用于樓市，未來主要將以微調(diào)為主，建議其對價格的影響立為 2%。 因此在運用市場定價法的基礎(chǔ)之上必須充分考慮到影響價格的市場因素，通過對各種因素的分析得出項目市場均價，在市場均價確定的基礎(chǔ)之上，根據(jù)項目的優(yōu)劣勢進(jìn)行分析，進(jìn)一步修正，使項目的均價在區(qū)域市場具有極強(qiáng)的競爭力與市場抗風(fēng)險能力。合理的價格，并不是開發(fā)商的主觀意念，亦不是消費者的期望價格，應(yīng)是買賣雙方互相能夠接受的平衡價格，符合區(qū)域類似房地產(chǎn)價格的平均水平。在區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤價格特性中，人群已經(jīng)形成了一定的心理價格區(qū)間。若商鋪面積在30 ㎡，則每個月還款約 6500 元，風(fēng)險相對較小，市場也容易接受。 依據(jù)“單價面積＝總價”的定式，我們先做一 組數(shù)據(jù)計算。本項目除通過產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)化空間來 吸引消費者外，還應(yīng)該通過控制面積區(qū)間來降低總價。 位于屯溪路的東環(huán)廣場，泰州路的金地國際城，美菱大道的萬通大廈、世紀(jì)云頂，金寨路上的安徽國際商務(wù)中心、銀保大廈，桐城路上的富通時代，長江中路的花樣年華都市小公寓等等，都相對更多的傾向于商業(yè)與辦公的功能，也都是在綜合利用周邊資源的基礎(chǔ)上的合理產(chǎn)物。 （ e） 5層－ 6 層可考慮商務(wù)會議室、自助型超市、干洗中心、中型影院、咖啡店、壁球館、健身會 所等適合與空中花園自然環(huán)境相融合的特色場所。具體表現(xiàn)在產(chǎn)品個性與需求的統(tǒng)一。因而，此類物業(yè)也不宜考慮。但目前區(qū)域尚未形成真正意義上特色聚集空間，市場空白有待發(fā)掘。而環(huán)球廣場與項目僅相隔百米，重復(fù)建設(shè)只會導(dǎo)致惡性競爭和資源浪費，因而也不予以考慮。以下我們將把該六種物業(yè)形態(tài)選擇的利與弊進(jìn)行分析，以尋找最終商業(yè)類型的出路： 純餐飲物業(yè)，大型餐飲除需要排煙、大面積的操作間等硬件設(shè)施要求外，從資金的回流考慮，不符合“以售為主”的原則 。 它的居住空間，能為城市精英量身定制的專署公寓，依據(jù)業(yè)主的要求提供各種特色專署服務(wù)。 結(jié)合項目周邊既已成熟配套優(yōu)勢，我們企向本項目能吸納周谷堆商圈的所有優(yōu)勢資源，通過提供更高價值盈余的價值空間，成為這個城市持續(xù)發(fā)展中的特色焦點 —— 集納式城市驛站。 比對研究江蘇城市聚集與擴(kuò)散歷程，江 蘇商圈發(fā)展、寫字樓物業(yè)、高層物業(yè)的特征之后，我們得出了非常重要的結(jié)論：目前城市正處于上升期、商業(yè)地產(chǎn)后勁十足、主力投資仍是住宅、寫字樓要慎重開發(fā)。結(jié)合本項目自身優(yōu)劣勢的平衡分析，我們在四個方面有了 更為清晰的思路與方法，使得信心也隨之增長。項目的東距巢湖南路約500 米，南側(cè)為周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易區(qū)，西接周谷堆批發(fā)市場，北對一環(huán)路。 20xx－ 20xx 年是此類物業(yè)上市的高峰期。 ? 隨著主體工程的完工、外架的落架、形象突現(xiàn)，原先積壓產(chǎn)品也逐漸去化，“即買即用”也驗證了市場需求的 真實性。 環(huán)線 內(nèi) 分析： ? 環(huán)線內(nèi)樓盤，主要于長江中路、蒙城路、壽春路沿線分布，區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施完備。 ? 由于原居住人群較少、周邊配套不完善、沿街城中村糟糕環(huán)境，該區(qū)域一直是城市開發(fā)的“冷地”，僅僅有鼎好隨著二期、三期的持續(xù)開發(fā)和投入使用，區(qū)域?qū)⑿纬蓮]陽區(qū)新的地標(biāo)型建筑，也會逐漸形成更高規(guī)格、高起點的廬陽新商務(wù)中心。柏景灣、南國花園、琥珀山莊等大型社區(qū)成為了江蘇市第一代真正意義上的品質(zhì)型社區(qū)的代表。 ? 區(qū)域早期物業(yè)以寬敞舒適型住宅為主，隨著區(qū)域商圈的逐漸形成，近階段中小型投資公寓成為市場熱捧對象。以新鴻意地產(chǎn)開發(fā)的“新都會”系列為代表，再加上其他項目共同促進(jìn)，使得區(qū)域率先推動了江蘇一環(huán)的真正城市化進(jìn)程 。 ? 區(qū)域投資型物業(yè)，從住宅型到商住型，從公寓型到辦公型再到商鋪，涵蓋幾乎所有類型。區(qū)域原有人群以鐵路系統(tǒng)職工為主，隨著周邊大型商業(yè)物流的興起，區(qū)域內(nèi)外來人口增多多、流動性大，多數(shù)為經(jīng)商人群。 ? 旺城國際和置地投資廣場，一個出現(xiàn)在商圈形成階段，一個出現(xiàn)在商圈成熟繁榮階段，鎖定的主要客戶目標(biāo)都是投資型群體。 （五）一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤分析 一環(huán)沿線 西南向 分析： ? 西南一環(huán)是江蘇市傳統(tǒng)的人群集聚中心，也是城市重要交通站點。應(yīng)該說，主力投資還在住宅方面，寫字樓開發(fā)要慎重。市場逐漸細(xì)分之下針對中小型成長企業(yè)的，真正個性寫字樓和另類寫字樓是市場的空白。 因而，面對“巨大的資金壓力”、“住宅市場引起的需求轉(zhuǎn)移”、“持續(xù)經(jīng)營的困惑”三大難題的如何平衡，制約著江蘇寫字樓市場。如江蘇市早期西壩口商圈、四牌樓商圈的寫字樓更多集中的是百貨行業(yè)、外貿(mào)流通行業(yè)、電子通信行業(yè)、商業(yè)銀行、證券公司等。隨著本市第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)并蓬勃發(fā)展起來之后，企業(yè)的生長和服務(wù)機(jī)構(gòu)分離，從而產(chǎn)生了獨立于生產(chǎn)場所的辦公場所的需求。這一階段寫字樓產(chǎn)品現(xiàn)在更豐富，市場進(jìn)一步細(xì)分，瞄準(zhǔn)成長型中小企業(yè)客戶。商住綜合型為江蘇寫字樓市場帶來了一絲新意，“宜商宜居”開始成為吸引投資客的主要訴求點。作為城市中心區(qū)的寫字樓標(biāo)桿項目，郵電大廈 建筑面積 41000 平方米，高 ,地上39 層，地下 2 層，裙房 3 層。改革開放前，我國實行計劃經(jīng)濟(jì)體制，在這種體制下，辦公機(jī)構(gòu)主要由政府部門、國營企事業(yè)單位組成，基本上都是通過國家分配方式取得辦公樓或由行政劃撥取得土地，興建自用辦公樓、辦公活動不太活躍，商務(wù)辦公空間 (寫字樓 )幾乎完全不存在。 （四）江蘇寫字樓發(fā)展軌跡與啟示 1．江蘇寫字樓發(fā)展軌跡 江蘇寫字樓發(fā)展起步于 1993 年，和國內(nèi)發(fā)達(dá)城 市相比，起步較晚。 啟 示五：共同促進(jìn)才能鑄就“大繁榮商圈” 眼前看來，相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商做自己的項目是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，根本無暇顧及同一商圈內(nèi)的其他商家，即使是與其他資源互補的商家，他也不想與之產(chǎn)生任何關(guān)系。 作為新興商圈，這里的商業(yè)項目都著眼于未來的商業(yè)消費趨勢，所以商業(yè)品牌意思相對較濃，無論是零售商品品牌還是商品品牌，都在經(jīng)營中得到一定程度的重視。 新商圈除了以傳統(tǒng)百貨店、專業(yè)市場做主力商業(yè)外，更重要的是在購物之外，增加了娛樂、休閑、文娛之類的商業(yè)經(jīng)營品種。 二、 新商圈發(fā)展呈羊群效應(yīng)。因而 需介入專業(yè)營銷，以把脈城市發(fā)育、區(qū)域繁榮與項目發(fā)展之均衡節(jié)奏。盲目克隆城市中心商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)、業(yè)種，造成項目在新商圈水土不服，商氣、人氣兩不旺。 表面看來，此話說的似乎有些過頭了，而實際上，地方政府對新商圈在商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)認(rèn)識不足，商業(yè)規(guī)劃卡位不夠的現(xiàn)狀下，新商圈的形成與繁榮，的確命系在商圈內(nèi)主力商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商手里。如金地 88 街、元一哈街 總之，社區(qū)商業(yè)、商鋪聚合式旅游商業(yè)、休閑商業(yè)均是城市新商圈誕生的搖籃。相對而言，此種類型的城市商圈的形成速度上占有明顯優(yōu)勢。而實際上，這種力量，還在不同區(qū)域以不同的方式在推進(jìn)新商圈的產(chǎn)生形成。至于黃銅商圈，輻射半徑在 7 公里的范圍內(nèi)。如元一時代廣場、周谷堆商圈 在城市的居住區(qū)，原來作為公共設(shè)施、商業(yè)配套聚會而成的商圈，其主要功能是滿足社區(qū)居民生活需求，因此這個商圈被稱為功能商圈。如以四牌樓商圈。而 1985 年左右的江蘇人均收入水平恰好屬于發(fā)展中型百貨店的最佳時期，西壩口商圈適機(jī)而動，準(zhǔn)確定位給自己帶來了成功。 分析： 一個商圈的成敗與否，關(guān)鍵是看這個商圈里每個企業(yè)的經(jīng)營管理水平。 90 年代中期，以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的四牌樓商圈又重新取得優(yōu)勢地位。“西壩口商圈”出現(xiàn)了它歷史上最輝煌的階段，其重要性甚至在一定程度上蓋過了四牌樓商圈。這是傳統(tǒng)老街唯一時代。 同步發(fā)展 從 80 年代末到 20xx 年左右，江蘇市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展總體上是處于城市建設(shè)同步自然發(fā)展階段。讓我們沿著江蘇市商業(yè)網(wǎng)點各種業(yè)態(tài)中佼佼者興衰的軌跡，回顧江蘇市早期商圈及商業(yè)地 產(chǎn)發(fā)展的歷程。 （三）江蘇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡與啟示 1．江蘇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡 十年，歷史長河中短短的一瞬間，卻經(jīng)歷了滄海桑田。 分析： 江蘇市作為省會城市，從 90 年代初至今經(jīng)歷了近 15 年的提速發(fā)展期，在這一過程中城市結(jié)構(gòu)也經(jīng)歷從低層次均衡階段向極核式聚集發(fā)展階段，其階段性也與整個城市人口和產(chǎn)業(yè)增長過程相匹配。 扇形模式 —— 是以 CBD 為中心的許多空間瓣所組成，每個扇瓣作為一種特殊的空間而存在。極核城市依托發(fā)達(dá)的交通、信息網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑起經(jīng)濟(jì)中心核非均衡城市體系 第三階段為極核式擴(kuò)散階段：在生產(chǎn)力高度發(fā)達(dá)的條件下，極核城市的高聚集度產(chǎn)生了大量的城市問題，反聚集效益日益顯現(xiàn)，相當(dāng)一部分經(jīng)濟(jì)活動利用現(xiàn)代化的交通信息手段由極核城市向外擴(kuò)散，緩解原有極核城市的空間壓力，同時又形成新極核城市 第四階段是高層次均衡階段：城市圈或城市群出現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)化、均衡化和多中心出現(xiàn)。其中三大開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散聚集，是 90年代初至 20xx 年初江蘇城市擴(kuò)散的典范之作， 從外圍結(jié) 構(gòu)上使得江蘇城市的空間體系更加豐滿，各個區(qū)之間功能定位也更加明確。 1996 年 2 月，國家建設(shè)部將試驗區(qū)列為全國首家城市建設(shè)綜合開發(fā)試點區(qū)。 何謂空間擴(kuò)散 所謂空間擴(kuò)散， 就是城市核心區(qū)域作為空間系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)要素，一方面從邊緣區(qū)吸聚經(jīng)濟(jì)要素產(chǎn)生大量的創(chuàng)新元素和成果；另一方面這些創(chuàng)新元素和成果又源源不斷地從核心向外擴(kuò)散，引導(dǎo)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活動、社會文化結(jié)構(gòu)和 聚落類型等轉(zhuǎn)換，從而促進(jìn)整個空間系統(tǒng)的發(fā)展。 早期江蘇市環(huán)城路所圍合的老城區(qū)各種功能建筑，如：百貨商場 、銀行、教育學(xué)校、醫(yī)療單位等分布的狀況，更直接驗證了這一原理。城市的聚集是現(xiàn)在城市大規(guī)模擴(kuò)張的第一驅(qū)動力。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，它的商業(yè)現(xiàn)代化程度必定是最先進(jìn)的，這不僅因為城市是商業(yè)地產(chǎn)項目最直接的載體，還在于城市本身的歷史、文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是商業(yè)地產(chǎn)項目最根本的動力源泉。 （一）城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之關(guān)聯(lián) 在展開商業(yè)地產(chǎn)的研究之前，我們首先要面對的就是城市。 “可能 性”的下一階段就是審視“可行性”，“上路”和“上正確的路”，是需要首先抉擇的。 也正基于這樣的心聲，結(jié)合項目區(qū)位因素，在“一切皆有可能”之地，首先是進(jìn)行場所的規(guī)劃營造，接著才是場所空間之下的精神需求，即場所精神。理論界一般按照行業(yè)類型、消費行為、建筑形式、市場范圍及規(guī)模等對商業(yè)地產(chǎn)的類型進(jìn)行劃分。從廣義層面來看，通過卓越經(jīng)營可以獲取可持續(xù)增長的回報或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，比如商鋪物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓、服務(wù)式公寓都可以稱之為商業(yè)地產(chǎn)。 二．商業(yè)地產(chǎn)之認(rèn)知 應(yīng)該說， 20xx 年是中國房地產(chǎn)開發(fā)的分水嶺，自 20xx 年起，商業(yè)地產(chǎn)作為一種獨特的投資類型正式出現(xiàn)在歷史舞臺上成為政府和發(fā)展商的焦點話題，然而國內(nèi)涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域并取得驕人戰(zhàn)績的發(fā)展商寥寥無幾。結(jié)合江蘇城市中現(xiàn)有可比鑒的高層物業(yè)，主要呈現(xiàn)為三大類：寫字樓、住宅、小戶型公寓，沿著這樣的一種思路，我們開始對這個城市的高層物業(yè)進(jìn)行選樣研究，通過對高價高去化空間的辨析與歸納，最終得以明確本項目物業(yè)的開發(fā)導(dǎo)向。 地幅因素，即土地的幅度，也就是地塊的規(guī)模。 地價因素，即購買項目土地價格，也是開發(fā)項目所必須面對的直接成本。 【錦泰國際】項目市場研究報告 20xx 年 6 月 一 .“四地”因素下的項目研判之路 ………………………………………………………………… 3 二．商業(yè)地產(chǎn)之認(rèn)知 …………………………………………………………………………………… 6 三．江蘇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡 ………………………………………………………………………… 10 （一）城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之關(guān)聯(lián) ………………………………………………………………… 10 （二）城市變革推力之原理 …………………………………………………………………………… 11 （ 三）江蘇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡與啟示 ………………………………………………………………… 17 （四）江蘇寫字樓發(fā)展軌跡與啟示 …………………………………………………………………… 25 （五）一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤分析 …………………………………………………………………… 30 （六）市場高價高去化代表樓盤空間特征 …………………………………………………………… 43 四．本項目開發(fā)體系之構(gòu)建 …………………………………………………………………………… 53 （一） SWOT 平衡分析 …………………………………………………………………… ……………… 53 （二）項目價值高地之審視 ………