【正文】 建議其對價格的影響系數(shù)為 2% ? 較大的公攤 高層住宅和商品房公攤面積過大，會對項目的銷售產(chǎn)生一定的阻礙作用 建議其對價格的影響系數(shù)為 3% ? 商住合一： 商住合一的住宅，人員混雜，無法實現(xiàn)全封閉式管理，會給業(yè)主的安全感 系數(shù)降低， 建議其對價格的影響系數(shù)為 1% ●。以及宜商宜住的住宅用途，均為本項目提供一定的人氣， 建議其對價格的影響系數(shù)為 +1% ? 產(chǎn)品臨街： 項目的主體距離城市主干道較近，噪聲、灰塵污染無可避免。對樓市有著重要推進(jìn)作用的市政規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動點，再有土地資源的日趨緊張、建安成本的上升等多重因素的限制，房產(chǎn)市場的前景還是可以期待的，但競爭也會更加的殘酷，企業(yè)的規(guī)模、品牌、營銷戰(zhàn)略，人才質(zhì)量都是其立足于市場的關(guān)鍵。 項目區(qū)域配套資源的影響 消費者對所居住的軟環(huán)境與硬環(huán)境都是異常重視的，隨著消費水平的不斷上升， 以及居住理念的轉(zhuǎn)變，此類需求更是不斷膨脹，其中在軟環(huán)境中， 對于教育設(shè)施的關(guān)注，更是重中之重，周邊眾多的消費需求都是針對學(xué)區(qū)的，但仍是其主要的賣點之一，議其對價格的影響立為 +2%。其貼身競爭樓盤金灣龍城，由于產(chǎn)品戶型缺陷，對本項目不會產(chǎn)生太大威脅。 消費者在此區(qū)域的心理接受價格水平： 根據(jù)消費者調(diào)查分析，此區(qū)域消費者的心理承受價格水平在江蘇各 個區(qū)域中處于高位的區(qū)域之一，為35005000 元 /平方米，但消費者的心理又是脆弱的，市場上的任何波動都會影響到消費者，去年房產(chǎn)新政的出臺，給樓市造成巨大的波動，也促使消費者的購買欲望逐步走低，從跟風(fēng)似的購買行為中逐漸的回歸理性，投資者開始從房產(chǎn)市場撤離，從而形成目前市場中強(qiáng)烈的觀望氛圍，導(dǎo)致多數(shù)樓盤的交易量銳減，市場從火爆趨于冷淡，但經(jīng)過接近一年的恢復(fù)發(fā)展，消費者的購房欲望值有所提升，特別是此區(qū)域在消費者心目中一直是江蘇東南上風(fēng)口區(qū)域，更是由傳統(tǒng)中心進(jìn)入濱湖新城的第一站，消費者的心理接受程度可能會有所提升 ，但其幅度是微小的，建議其價格系數(shù) +1%。但是憑借優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)以及完整的周邊配套，本區(qū)域的二手房住宅成為市場青睞的住宅之一，但市場供應(yīng)量卻相對較小，對本案基本不會造成沖擊，消費者也可能會在二手房無從選擇的情況之下選擇一手房。區(qū)域二手房年代相均較早， 20xx 年以后的物業(yè)很少，以傳統(tǒng)的單位大院及開放型 社區(qū)為主，區(qū)域戶型基本以 5080 ㎡的小戶型物業(yè)為主，這一類型物業(yè)基本占到區(qū)域整個二手房市場的 90％以上，目前周邊二手房基本以學(xué)區(qū)為賣點。 區(qū)域二手房影響： 地址 樓層 套型 面積 總價 單價 備注 寧國路陽光小區(qū) 5/6 2/1 51 萬 3431 毛坯 工大教師樓 4/5 2/1 65 32萬 4923 新裝修 審計局宿舍 5/6 文昌新村 3 南園新村 4 2/1 60 21 3500 全木地板 包公祠電信宿舍 5/6 2/2 79 3987 中裝 風(fēng)和園 5/6 2/1 55 3545 新裝修 萬振逍遙苑 9 3/2 146 3479 簡裝 由于區(qū)域，各項配套設(shè)施均比較完善，屬于江蘇市比較熱點住宅區(qū)域，大量新盤在此開發(fā)。 最新宏觀政策的影響： 國家的宏觀政策對于地產(chǎn)的發(fā)展的作用是舉足輕重的，從 05 年五月的國家新政策給予樓市強(qiáng)烈的沖擊，使地產(chǎn)市場的熱度有所降低、市場開始回歸理性，但 07 年 一季度全國一線城市房價開始一改頹勢，高速上揚，江蘇本地市場價格雖增幅不明顯，但仍有緩慢上升。 第一部分：項目所處區(qū)位的價格水平 區(qū)域住宅的總體價格水平 ： 項目位于包河區(qū)的南向邊緣區(qū)域，與廬陽區(qū)、蜀山區(qū)咫尺之遙，其特定的地理位置決定了區(qū)域均價水平不能簡單以某個區(qū)域為藍(lán)本，而以多區(qū)域樓盤的均價水平為參照物（其中住宅主要的參考為包河區(qū)），才能制定出更加符合項目市場情況的價格水平： 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域 均價 星辰花園 高層 包河區(qū) 4100 國貿(mào)公寓 1期 小高層、高層 包河區(qū) 4400 仕嘉名苑 高層 包河區(qū) 3900 春暉田逸苑 高層 包河區(qū) 3800 國軒大廈 高層 廬陽區(qū) 5000 徽商望湖苑 高層 包河區(qū) 3800 黃金廣場 高層 蜀山區(qū) 4200 從包河區(qū)，廬陽區(qū)、蜀山區(qū)各取一代表性樓盤，此類樓盤位置優(yōu)越，以高層為其主要的物業(yè)形態(tài)，均價水平居江蘇住宅市場中的翹楚地位，總體均價達(dá)到 4180 元 /平方米，但列舉的樓盤中，除廬陽區(qū)市中心樓盤外，其于樓盤均價水平因地段的差異與本案仍會存在一定的差距，其系數(shù)因子在 5— 6%左右。 市場定價法必須了解周邊類似樓盤與商業(yè)價格水平，以及類似樓盤與本項目的異同之處，從而發(fā)掘項目的優(yōu)劣勢對于價格的影響，再確定項目價格應(yīng)在怎樣的區(qū)間之內(nèi)，才能在一定的利潤之下，更好的迎合市場、迎和消費者。因而定價必須以市場為依托、以競爭盤為突破口。 4．價格定位 （ 1）高層產(chǎn)品價格定位 商品房價格因素在客戶購買決策中占有舉足輕重的作用，在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場大環(huán)境下，消費者的消費觀念逐步理性化，價格的敏感系數(shù)也在不斷上升，精確的價格定位對于項目銷售成功具有不可限量的市場推動力。依據(jù)既已存在的消費特性，我們作出以下戶型面積建議： ? 15 萬以下 小戶型 30㎡以下（ 1房 /1廳 /1 衛(wèi)） 以外來城市背包客為主要目標(biāo)客戶 ? 15－ 20 萬 小戶型 35－ 60㎡（ 房或 2房 /1 廳 /1 衛(wèi) /1陽臺） 以邊緣過渡性投資群體為主 ? 30－ 40 萬 中戶型 70－ 80㎡（ 2房或 房 /2 廳 /1 衛(wèi) /1陽臺） 以中小企業(yè)辦公需 求為主 ? 45－ 60 萬 大戶型 90－ 110 ㎡（ 3房或 房） 以成長型智力企業(yè)辦公需求為主 ? 60 萬以上 超大戶型 120 ㎡以上（ 4房或以上） 以個性空間需求其他投資客為主 若按照面積比例劃分， 30 ㎡以下特色戶型占 10％ ， 35 ㎡ － 80 ㎡以下戶型應(yīng)占到 55％ ， 90－ 120 ㎡戶型占 20％ ， 120 ㎡以上大戶型占 15％ 。 （ 2）高層產(chǎn)品空間定位 依據(jù)高層產(chǎn)品類型定位，主要分為兩大類：一類是中小面積邊緣性投資公寓，另一類是寬敞型住宅 項目位于城市的老城區(qū)中心第一輻射區(qū)，且新商圈也已形成一定文化底蘊(yùn)，除傳統(tǒng)固定人群生活需求外，每天還產(chǎn)生大量外來人 流的其他消費，大量信息在此匯集，人們對這個區(qū)域并不陌生。 基于以上兩組數(shù)據(jù)的推算，我們對商業(yè)空間定位有如下建議： ? 1 層沿街 獨立鉆石鋪， 商鋪面積控制在 10 ㎡ － 20㎡，甚至考慮在主交通路口設(shè)置幾個 10㎡以下鋪位。這對于江蘇市普通商業(yè)投資者來說，在商鋪盈利率無法保證的情況下，其承受風(fēng)險較大。根據(jù)一環(huán)同質(zhì)物業(yè)底層商鋪調(diào)查，其最高價格可以達(dá)到 30000 元 /㎡，若商鋪面積在 60 ㎡，則總價是 180 萬元。我們在為高價值空間產(chǎn)生的利潤而高興的同時，更需要理性判斷整個城市商鋪投資的承受力，本身而言高價值空間就由兩大因素構(gòu)成：高價值＋空間，其中空間合理性及面積區(qū)間是鎖定利潤的關(guān)鍵所在。換句話說，中小面積的戶型在整個產(chǎn)品比例中具有主導(dǎo)地位，輔助部分寬敞型住宅。由于地段價值的差異性，使得本地段產(chǎn)品的均價必定高于其他區(qū)域產(chǎn)品，因而也會帶來“總價高”的影響，為了提高產(chǎn)品的去化速度，實現(xiàn)快速回籠資金之目的。 尤其是位于長江路的“春天花園”、“花樣年華”，與本項目有著較大的相似性。這可能是我們行進(jìn)路程中一個主要的方向，但并不排除其他的特色商業(yè)的最終落戶，所有一切都是動態(tài)變化的，而這塊土地氣質(zhì)也更能驗證判斷 —— 一切皆有可能之地！ 2．高層產(chǎn)品定位 項目所處的區(qū)位是老城區(qū)與新城區(qū)的交匯處，既已形成的商圈正在逐漸繁榮成熟，“便利交通、升值 區(qū)位、完善配套、追求效用”也成為更多人選擇的主導(dǎo)因素。 基于本案所處地段的特殊性，我們賦予了它“集納式城市驛站”的稱呼，而同時我們看到了區(qū)域龐大年輕群體日益增長的消費能力，以及目前區(qū)域商業(yè)空白點。 （ d） 4 層商鋪空間可適度闊敞，其主要是為城市精品私房菜、特色情侶服飾店、電子競技吧、迷你音樂會所等提供主題式休憩娛樂場所?，F(xiàn)結(jié)合先前對開發(fā)向度的思考，我們對本案商業(yè)物業(yè)提出以下建議： （ a）本案所有 鋪面以“空間可以自由組合劃分、擁有獨立產(chǎn)權(quán)、便于出售”為原則 （ b）沿街做獨立小鋪，將地段價值充分演繹成商業(yè)價值，快速拔出利潤。消費者年齡決定其消費能力和消費意向，基于以上的特征的判斷，我們有足夠理由相信這個區(qū)域具備成為“城市焦點青春特區(qū)”的天生潛質(zhì)！ 一個商業(yè)項目的運做成功在于具有良好的可持續(xù)經(jīng)營性，而其經(jīng)營則取決于它提供的產(chǎn)品在市場中所扮演的角色是否迎合了區(qū)域的消費群體。 以上我們列舉了六種常見商業(yè)形態(tài)，結(jié)合項目自身與周邊特點，對其中的五種進(jìn)行了否定，最終確定了健康休閑業(yè)態(tài)是我們的主要方向， 另外目前區(qū)域在校學(xué)生人數(shù)約 萬人占整個包河區(qū)總?cè)丝诘?%，同時還有附近如百腦匯工作上班的年輕群體，對電子游戲、電玩音樂等時尚活動的較大需求，都 使得這個區(qū)域成為江蘇商業(yè)休閑市場最具青春活力的地界。而若以周谷堆水果蔬菜市場為代表的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)專業(yè)市場，更不適合局促在有限面積的室內(nèi)空間，同時其臟、亂、差的境況也不能與項目形象相匹配。由于所處地段商業(yè)物業(yè)價格不菲，此類物業(yè)必須縮小規(guī)模，走精細(xì)特色路線。 諸多商家云集此地，更直接的是看重區(qū)域龐大人群所帶來的巨大消費力。 健身休閑 從周 邊人群結(jié)構(gòu)來看，消費能力很難支撐超過 3000 平米的單獨室內(nèi)娛樂設(shè)施，但從整個城市特色休閑娛樂場所分布來看，更多是集中在周谷堆商圈附近。 一站式購物中心 Shopping mall 和零售百貨業(yè) 這兩種商業(yè)形態(tài)首先收到自身物業(yè)開發(fā)的面積的限制，需要專業(yè)招商公司介入，招商運作周期長、運作復(fù)雜、投入資金大。同時，大型餐飲其可接受價格相對較低，無法保證長遠(yuǎn)租金利潤，所以這一類型應(yīng)慎重。因為，這里就是“一切皆有可能”！ （四）產(chǎn)品定位研究 1．項目商業(yè)定位 依據(jù)本項目自身特征，在商業(yè)物業(yè)形態(tài)的選擇定位可能會有以下六種：專業(yè)市場、綜合超市、一站式購物廣場 shopping mall、純餐飲、健身休閑、城市百貨。 它的空中花園及廣場空間，能成為商業(yè)空間、投資空間、居住空間內(nèi)所有人群聚會、溝通、娛樂、健身的最佳場所，或者是某種各類城市活動的主要舉辦地：如明星見面會、音樂簽售會、特色街舞、電子競技、三人籃球等。 它的投資性過渡空間，可以包含特色 高 空間、明亮的采光 LOFT，可以是提供 共用廚房、共用會議室、共用客房和商務(wù)中心的 More，也可以是 小空間個性化辦公的 Studio，還可以是專門針對城市背包客的過渡租住地。 它的商業(yè)空間，能綜合容納商圈內(nèi)特色企業(yè)及品牌、協(xié)調(diào)各家促銷活動、推出商家共享的積分消費卡，以統(tǒng)一的形象來贏得消費者?；仡櫸覀儗ι虡I(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵與外延分析時候，有這樣的結(jié)論 因為地段意味著可能，空間同樣也創(chuàng)造著 可能，在“一切皆有可能”之地上的場所精神，必定是一種全新的生活方式，是“城市價值”與“民眾價值”的循環(huán)共生?；诖私Y(jié)論，再次判斷本項目之開發(fā)向度時，方向與目標(biāo)愈加清晰，將寫字樓物業(yè)首先排除后，“投資過渡性產(chǎn)品 +商業(yè)”就成為了我們項目的不二之選。同時在描述物業(yè)類型可能性時， 它可以是寫字樓、住宅、公寓、酒店、商鋪等形態(tài)，同時如何規(guī)避市場風(fēng)險、實現(xiàn)各種物業(yè)資源整合的最優(yōu)化，是我們最先需要考慮的。 從“定量”到“定性”分析，在方向與方法逐漸清晰的基礎(chǔ)上，對項目的想象、愿望、向往也愈加期望有一個坐標(biāo)高度能夠統(tǒng)攝整個項目，幫助最終實現(xiàn)價值利潤，我們稱之為“價值高地”。而分析江蘇市場高價高去化空間的四大向度，使得我們對這個市場有了“性”的定義。 優(yōu)勢： 緊鄰一環(huán)屯溪路，交通便利、抵達(dá)性好、周邊配套較完善 毗鄰以新都會環(huán)球廣場為中心的繁榮商圈，是沿老城區(qū)進(jìn)入濱湖新區(qū)的第一站 屬于江蘇樓市泰州南路板塊，是城市開發(fā)建設(shè)的熱點區(qū)域，新開社區(qū)居住人群素質(zhì)較高 省體育場、紅三環(huán)體育館、保齡球館、特色酒吧等文體休閑設(shè)施，形成一定聚集規(guī)模 沿街面較長，一層物業(yè)價值較高 劣勢： 土地成本高，墻多、管線多，提高建筑成本，降低了價格競爭優(yōu)勢，后期管理成本高 屯溪路、泰州路、淝河路車流人流量大，交 通擁擠、噪音等干擾 地塊東側(cè)街道狀況較差，多為周谷堆居委會村民自建用房，建筑密度大，居住人口復(fù)雜、人群素質(zhì)不高 周谷堆農(nóng)產(chǎn)品交易市場進(jìn)一步改造擴(kuò)容所帶來的交通、街區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的壓力，對整體居住環(huán)境產(chǎn)生一定的負(fù)面影響； 區(qū)域眾多競爭樓盤細(xì)分市場，目標(biāo)客戶容易分流 項目建設(shè)周期較長，客戶等待心理受到考驗 不具備某種特殊資源，如品牌、專業(yè)團(tuán)隊等 困難點： 地下車位必須滿足規(guī)范要求，修建周期長、占用大量前期資金 取得預(yù)售許可證和交付使用的時間較長，期間市場變化所帶來的不可確定風(fēng)險 若面積規(guī)劃不當(dāng)則總價容易失控，高樓 層高總價產(chǎn)品去化較慢 Loft 產(chǎn)品無法通過報批，超過 米都需重新計算容積率 小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，概念上難以尋求突破 機(jī)會點： 東南一環(huán)