【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，增加了娛樂(lè)、休閑、文娛之類(lèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)品種。像元一時(shí)代廣場(chǎng)的影院就釋放了這么一個(gè)信號(hào)。即使在傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)中，業(yè)種的豐富性也受到了前所未有的關(guān)注，像江蘇百大 CBD 中央廣場(chǎng)，在招商時(shí)就明顯增加了傳統(tǒng)百貨業(yè)中休閑娛樂(lè)的品類(lèi)配比。 四、 新商圈的品牌意思明顯增強(qiáng)。 作為新興商圈，這里的商業(yè)項(xiàng)目都著眼于未來(lái)的商業(yè)消費(fèi)趨勢(shì)，所以商業(yè)品牌意思相對(duì)較濃，無(wú)論是零售商品品牌還是商品品牌，都在經(jīng)營(yíng)中得到一定程度的重視。 五、 新商圈增強(qiáng)居民消費(fèi)的便利性，滿(mǎn)足了居民消費(fèi)的多元化需求。 與傳統(tǒng)商圈相比，城市新商圈離消費(fèi)者更近，降低了消費(fèi)成本，增強(qiáng)了便利性，滿(mǎn)足了居民消費(fèi)的多元化需求，像在一些居住級(jí)商圈里，不但培植了美容美發(fā)、小吃等必備功能，還有中介、彩擴(kuò)等推薦功能。但是，這一切離城市新商圈的真正繁榮還有很長(zhǎng)的一段距離，盡管，工商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、購(gòu)物環(huán)境上，新商圈拉開(kāi)了與老商圈之間的距離，盡管傳統(tǒng)商圈還存在這樣那樣的弊端，消費(fèi)者消費(fèi)和交通方面的習(xí)慣還需要時(shí)間培養(yǎng)，消費(fèi)者對(duì)傳統(tǒng)商圈的依賴(lài)還需要新商圈增添更多的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)手段。 啟 示五：共同促進(jìn)才能鑄就“大繁榮商圈” 眼前看來(lái)，相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做自己的項(xiàng)目是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，根本無(wú)暇顧及同一商圈內(nèi)的其他商家，即使是與其他資源互補(bǔ)的商家，他也不想與之產(chǎn)生任何關(guān)系。但就新商圈整體繁榮而言，這一步要早走。開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是一致的，新商圈的繁榮、 迅速提高商業(yè)項(xiàng)目的成活率，是加速新商圈繁榮的關(guān)鍵一步。 新商圈成員應(yīng)在發(fā)揮自身特點(diǎn)的同時(shí)，努力融合其他成員之優(yōu)勢(shì)，共同促進(jìn)大繁榮商圈的形成。 （四）江蘇寫(xiě)字樓發(fā)展軌跡與啟示 1．江蘇寫(xiě)字樓發(fā)展軌跡 江蘇寫(xiě)字樓發(fā)展起步于 1993 年，和國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城 市相比，起步較晚。改革開(kāi)放前，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，在這種體制下，城市辦公機(jī)構(gòu)主要由政府部門(mén)、國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位組成，基本上都是通過(guò)國(guó)家分配方式取得辦公樓或由行政劃撥取得土地，興建自用辦公樓、辦公活動(dòng)不太活躍，因而江蘇商務(wù)辦公空間 (寫(xiě)字樓 )幾乎完全不存在。 改革開(kāi)放后，作為省會(huì)城市的江蘇，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)日益活躍，對(duì)辦公空間的需求開(kāi)始出現(xiàn)，但作為內(nèi)陸二線(xiàn)城市，江蘇的經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然相對(duì)滯后，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重依然相對(duì)較低，這也制約了江蘇寫(xiě)字樓尤其是高端寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求。按照時(shí)間延續(xù)和空間延展， 我們將江蘇市寫(xiě)字樓分為六個(gè)周期： 起步期 起步于 1993 年，和國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市相比，起步較晚。改革開(kāi)放前，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，在這種體制下，辦公機(jī)構(gòu)主要由政府部門(mén)、國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位組成，基本上都是通過(guò)國(guó)家分配方式取得辦公樓或由行政劃撥取得土地，興建自用辦公樓、辦公活動(dòng)不太活躍，商務(wù)辦公空間 (寫(xiě)字樓 )幾乎完全不存在。 萌芽期 寫(xiě)字樓的產(chǎn)生是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍程度的直接反映。 1993～ 1997 年，可以看作江蘇寫(xiě)字樓市場(chǎng)的萌芽期，當(dāng)時(shí)多數(shù)企事業(yè)單位辦公以民房、單位公房為主，寫(xiě)字樓市場(chǎng)并沒(méi)有成形；但隨著第三產(chǎn)業(yè)的 出現(xiàn)，商務(wù)辦公空間已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，只是規(guī)模較小，多數(shù)是由原有的樓房改造裝修而成。 探索期 1997～ 20xx 年江蘇寫(xiě)字樓的探索期，這一時(shí)期的特點(diǎn)是一批以單位需求為主的專(zhuān)用職能寫(xiě)字樓隆重登場(chǎng)，出現(xiàn)了以金城大廈、郵電大廈、盛安廣場(chǎng)等為代表的項(xiàng)目，這一時(shí)期的發(fā)展探索也基本奠定了如今江蘇老城區(qū)商務(wù)格局。作為城市中心區(qū)的寫(xiě)字樓標(biāo)桿項(xiàng)目，郵電大廈 建筑面積 41000 平方米，高 ,地上39 層，地下 2 層，裙房 3 層。該工程榮獲 20xx 年中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)（國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程），繼而 成為當(dāng)時(shí)江蘇寫(xiě)字樓市場(chǎng)的引領(lǐng)者，今天依然 是江蘇高端的寫(xiě)字樓代表之一。 過(guò)渡期 20xx～ 20xx 年，是江蘇寫(xiě)字樓的過(guò)渡期。以新華大廈為代表集辦公、住宅為一體的新型商住樓的出現(xiàn)，更加活躍了江蘇寫(xiě)字樓市場(chǎng)。商住綜合型為江蘇寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了一絲新意，“宜商宜居”開(kāi)始成為吸引投資客的主要訴求點(diǎn)。 蓬勃發(fā)展期 20xx 年以來(lái)，是江蘇寫(xiě)字樓的蓬勃發(fā)展期，這一時(shí)期的市場(chǎng)特征是： 老城區(qū)， 以環(huán)城東路、環(huán)城西路、環(huán)城北路和長(zhǎng)豐路圍合的老城核心及其周邊區(qū)域，寫(xiě)字樓成“井噴”狀涌現(xiàn)，而且體量龐大，如壽春路的徽商國(guó)際大廈、古井百花大廈，淮河路市府廣場(chǎng)附近的香港廣場(chǎng)、天 徽大廈，長(zhǎng)江中路的仁和大廈、 CBD中央花園、春天花園等、濉溪路上的財(cái)富廣場(chǎng)等； “江蘇的寫(xiě)字樓有過(guò)熱傾向”的言論在這一年曾一度甚囂塵上。 細(xì)分期 20xx～ 20xx 年，江蘇寫(xiě)字樓市場(chǎng)熱度不減，一度是資本角逐的新領(lǐng)域。經(jīng)過(guò)幾年的摸索和發(fā)展，以財(cái)富廣場(chǎng)為典范已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入形象商務(wù)辦公時(shí)代。這一階段寫(xiě)字樓產(chǎn)品現(xiàn)在更豐富，市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，瞄準(zhǔn)成長(zhǎng)型中小企業(yè)客戶(hù)。專(zhuān)業(yè)商務(wù)型、特色服務(wù)型、地段投資型物業(yè)成為江蘇寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新亮點(diǎn)，各個(gè)區(qū)域呈遍地開(kāi)花之勢(shì)，大大提高了江蘇寫(xiě)字樓的品質(zhì)。 2．江蘇寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征對(duì)本項(xiàng)目啟示 啟示一：第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展催生獨(dú)立辦公場(chǎng)所的需求 江蘇真正意義上第一批寫(xiě)字樓物業(yè)的出現(xiàn)，是由產(chǎn)業(yè)的集中辦公趨勢(shì)所導(dǎo)致。如金城大廈是省農(nóng)業(yè)銀行、安徽服裝進(jìn)出口總公司集中辦公的需要。隨著本市第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)并蓬勃發(fā)展起來(lái)之后，企業(yè)的生長(zhǎng)和服務(wù)機(jī)構(gòu)分離，從而產(chǎn)生了獨(dú)立于生產(chǎn)場(chǎng)所的辦公場(chǎng)所的需求。 啟示二：企業(yè)置業(yè)目標(biāo)明確 —— 進(jìn)入所屬行業(yè)的商圈 寫(xiě)字樓服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的載體。隨著這個(gè)理念的深入人心，“要選擇適合自己的寫(xiě)字樓，首先是選商圈，其次才是選物業(yè)”成為企業(yè)買(mǎi)樓的共識(shí)。江蘇市寫(xiě)字樓市場(chǎng)以商圈的形式被 細(xì)化之后，企業(yè)更明確了置業(yè)的選擇 —— 進(jìn)入所屬行業(yè)的商圈。如江蘇市早期西壩口商圈、四牌樓商圈的寫(xiě)字樓更多集中的是百貨行業(yè)、外貿(mào)流通行業(yè)、電子通信行業(yè)、商業(yè)銀行、證券公司等。 啟示三：資金壓力、需求轉(zhuǎn)移、持續(xù)經(jīng)營(yíng)難以平衡 江蘇寫(xiě)字樓市場(chǎng)能清晰的反映一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活躍程度，在過(guò)渡期到蓬勃發(fā)展期間，部分寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)定位模糊，采取商住結(jié)合的方式， 一方面這是 由于寫(xiě)字樓的資金壓力較大，必須采取以售為主的開(kāi)發(fā)方式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)；另一方面 20xx－ 20xx 年江蘇市場(chǎng)處于住宅消費(fèi)的鼎盛時(shí)期，大量住宅物業(yè)是整個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)，部分住 宅成為辦公場(chǎng)所的替代品，擠壓了真正寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求。但出租經(jīng)營(yíng)方式遠(yuǎn)期收益較高的特點(diǎn)，也促使一些有實(shí)力的發(fā)展商把出租作為其開(kāi)發(fā)形式。寫(xiě)字樓項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)的一種，最終還是要回到持續(xù)經(jīng)營(yíng)這個(gè)永恒的主題上面，事實(shí)上不是什么人都有足夠?qū)嵙M(jìn)行持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 因而，面對(duì)“巨大的資金壓力”、“住宅市場(chǎng)引起的需求轉(zhuǎn)移”、“持續(xù)經(jīng)營(yíng)的困惑”三大難題的如何平衡，制約著江蘇寫(xiě)字樓市場(chǎng)。 啟示四：市場(chǎng)期待新型寫(xiě)字樓的出現(xiàn) 江蘇市目前寫(xiě)字樓有兩種主要類(lèi)型：一種是邊緣性寫(xiě)字樓，以商務(wù)樓、商務(wù)中心或商務(wù)公寓的形式出現(xiàn)，或者是經(jīng)過(guò)住宅改造 的。如眾誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)。另一種是純寫(xiě)字樓，以財(cái)富廣場(chǎng)、 CBD 廣場(chǎng)為代表的，定位準(zhǔn)確贏(yíng)得投資買(mǎi)家的青睞。市場(chǎng)逐漸細(xì)分之下針對(duì)中小型成長(zhǎng)企業(yè)的，真正個(gè)性寫(xiě)字樓和另類(lèi)寫(xiě)字樓是市場(chǎng)的空白。 啟示五：全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)劃分及特征 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分類(lèi) 主要代表城市 特征描述 第一級(jí)市場(chǎng) 北京、上海、廣州等 GDP＞ 5000 美元， 住宅有高、中、低檔之分，寫(xiě)字樓也有高、中、低檔之分，分別是甲、乙、丙三級(jí)。 第二級(jí)市場(chǎng) 杭州、青島、大連、溫州等 3000＜ GDP＜ 4000 美元， 主要市場(chǎng)供求總量目前接近平衡，產(chǎn)品細(xì)化剛剛開(kāi)始，寫(xiě)字 樓增長(zhǎng)主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 第三級(jí)市場(chǎng) 西安、太原、武漢等省會(huì)城市 20xx＜ GDP＜ 3000 美元 ，目前基本上是住宅市場(chǎng)占主導(dǎo)，其他市場(chǎng)產(chǎn)品還沒(méi)有細(xì)分出來(lái)，住宅市場(chǎng)基本的供求關(guān)系還沒(méi)有達(dá)到平衡。應(yīng)該說(shuō)，主力投資還在住宅方面，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)要慎重。 第四級(jí)市場(chǎng) 其他城市 目前這部分市場(chǎng)還沒(méi)有開(kāi)始發(fā)育。 注：此處 GDP 產(chǎn)值，指的是人均生產(chǎn)總值。 分析： 20xx 年江蘇市人均 GDP 達(dá)到 2975 美元，依據(jù)人均生產(chǎn)總值劃分寫(xiě)字樓市場(chǎng)的方法，江蘇市寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于第三級(jí)市場(chǎng)，其基本特征是住宅市場(chǎng)基本供求關(guān)系還沒(méi)有達(dá)到 平衡，主力投資還在住宅方面，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)要慎重，這點(diǎn)同樣適用于本項(xiàng)目。 （五）一環(huán)及環(huán)線(xiàn)內(nèi)同質(zhì)樓盤(pán)分析 一環(huán)沿線(xiàn) 西南向 分析： ? 西南一環(huán)是江蘇市傳統(tǒng)的人群集聚中心，也是城市重要交通站點(diǎn)。電信、中國(guó)移動(dòng)、西市區(qū)教委、農(nóng)大、安大等眾多單位云集四周，從企事業(yè)單位工職人員到高校教師再到學(xué)生人群，為周邊商業(yè)提供了較大的消費(fèi)空間。 ? 大量基礎(chǔ)消費(fèi)人群、高收入者的消費(fèi)能力、重要交通樞紐、優(yōu)越的學(xué)區(qū)教育資源等，使得這個(gè)區(qū)域商業(yè)投資潛力較大，也成為了三里庵商圈興起的重大支撐點(diǎn)。 ? 自 20xx 年三里庵家樂(lè)福正式營(yíng)業(yè) 之后，也使得附近二手房交易價(jià)格上揚(yáng) 15％左右，迅速形成了以國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)為中心的新商圈。 ? 旺城國(guó)際和置地投資廣場(chǎng)，一個(gè)出現(xiàn)在商圈形成階段，一個(gè)出現(xiàn)在商圈成熟繁榮階段，鎖定的主要客戶(hù)目標(biāo)都是投資型群體。從產(chǎn)品創(chuàng)新和推出時(shí)間的角度上看，這兩個(gè)物業(yè)投資群體已經(jīng)出現(xiàn)了由普通商鋪?zhàn)≌拖蚋邫n次辦公商用型群體的過(guò)渡，從另一個(gè)層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對(duì)高價(jià)高回報(bào)空間的認(rèn)知更加理性。 ? 沿街一層商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià) 3萬(wàn)元 /㎡ ,辦公住宅均價(jià)在 6500 元 /㎡ ,去劃較快產(chǎn)品集中在中小面積區(qū)間。 東北向 分析： ? 東北一環(huán) 是新站區(qū)板塊的焦點(diǎn)區(qū)域，火車(chē)站、汽車(chē)、市政廣場(chǎng)、眾多休閑配套都云集在勝利路與鳳陽(yáng)路兩側(cè)。區(qū)域原有人群以鐵路系統(tǒng)職工為主，隨著周邊大型商業(yè)物流的興起，區(qū)域內(nèi)外來(lái)人口增多多、流動(dòng)性大，多數(shù)為經(jīng)商人群。 ? 區(qū)域以元一集團(tuán)率先建設(shè)的元一時(shí)代花園、元一時(shí)代廣場(chǎng)、元一希爾頓酒店為地標(biāo)性建筑，之后溫莎杰座、 U－ TOWN 金色地帶等樓盤(pán)也逐漸興起。隨著時(shí)代廣場(chǎng)和希爾頓酒店的開(kāi)業(yè)，形成以臨近勝利路與鳳陽(yáng)路交叉口建筑為代表的現(xiàn)代綜合商圈。 ? 大型物流配送集中、綜合交通運(yùn)輸成本低、外來(lái)經(jīng)商投資人群居多、實(shí)力企業(yè)的品牌影響力（元一、沃爾 瑪）都成為這個(gè)區(qū)域投資的重要支點(diǎn)。 ? 區(qū)域投資型物業(yè)，從住宅型到商住型，從公寓型到辦公型再到商鋪，涵蓋幾乎所有類(lèi)型。目前，投資型公寓住宅是市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 ? 沿街一層商業(yè)均價(jià) 萬(wàn)元 /㎡，公寓住宅均價(jià) 4200 元 /㎡，去劃較快是中低樓層的中小面積產(chǎn)品。 東南向 分析： ? 東南一環(huán)樓盤(pán)主要以屯溪路與泰州路沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)居多，其中泰州路更是連通江蘇老城區(qū)與濱湖新城的城市干道，是未來(lái)江蘇通江達(dá)海的第一快速通道。以新鴻意地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“新都會(huì)”系列為代表，再加上其他項(xiàng)目共同促進(jìn)，使得區(qū)域率先推動(dòng)了江蘇一環(huán)的真正城市化進(jìn)程 。 ? 而泰州南路與屯溪路交匯處，更是通往濱湖新區(qū)的第一站，隨著世界 500 強(qiáng)法國(guó)家樂(lè)福超市等商業(yè)巨頭的搶攤?cè)腭v，大量飯店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商務(wù)樓等項(xiàng)目夜身價(jià)倍增，集中了超高人氣。 ? 隨著濱湖新城的啟動(dòng)，人口和城區(qū)的逐漸擴(kuò)張，商業(yè)南進(jìn)，泰州南路將會(huì)成為 21 世紀(jì)的長(zhǎng)江路，其商業(yè)價(jià)值人所共知。因而此區(qū)域也成為了一環(huán)中最靚麗板塊，也是投資客的爭(zhēng)搶的火爆區(qū)域。 ? 區(qū)域早期物業(yè)以寬敞舒適型住宅為主，隨著區(qū)域商圈的逐漸形成，近階段中小型投資公寓成為市場(chǎng)熱捧對(duì)象。 ? 沿街一層商鋪均價(jià) 萬(wàn)元 /㎡，住宅均價(jià) 4300元 /㎡ ,40－ 60 ㎡成為區(qū)域快銷(xiāo)產(chǎn)品區(qū)間。 正北向 分析： ? 歷史上，江蘇正北向一環(huán)是大量工廠(chǎng)企業(yè)的集中地，也因此成為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代江蘇國(guó)有企業(yè)和國(guó)有工人最多的區(qū)域。隨著工廠(chǎng)企業(yè)的“退一進(jìn)二”，為城市擴(kuò)張騰出新的空間后，這里開(kāi)始煥發(fā)出新的生機(jī)。柏景灣、南國(guó)花園、琥珀山莊等大型社區(qū)成為了江蘇市第一代真正意義上的品質(zhì)型社區(qū)的代表。同時(shí)北區(qū)大量工廠(chǎng)搬遷之后所遺留的土地也為城市化進(jìn)程提供了有力的空間保障。 ? 而濉溪路中段，由于自身交通便利、居住人群集中、配套完善等優(yōu)勢(shì)，順理成章的成為正北一環(huán)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 以安徽置地為代表的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將眼光瞄準(zhǔn)商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，以財(cái)富廣場(chǎng)一期為龍頭，打造真正甲級(jí)寫(xiě)字樓辦公空間。隨著二期、三期的持續(xù)開(kāi)發(fā)和投入使用，區(qū)域?qū)⑿纬蓮]陽(yáng)區(qū)新的地標(biāo)型建筑，也會(huì)逐漸形成更高規(guī)格、高起點(diǎn)的廬陽(yáng)新商務(wù)中心。 ? 沿街一層商業(yè)均價(jià) 2 萬(wàn)元 /㎡，商用住宅均價(jià) 5500 元 /㎡，快銷(xiāo)區(qū)間 50－ 120 ㎡。 西北向 分析： ? 西北一環(huán)，更多傾向于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，由于四里河路未修建貫通，更多過(guò)往車(chē)輛只能繞行抵達(dá)二環(huán)或者森林公園、董鋪水庫(kù)等地，該路段通達(dá)性較為單一。尤其是濉溪路橋段，一直是江蘇城市建設(shè)的盲點(diǎn)區(qū) 域， 車(chē)輛行人更多是經(jīng)過(guò)而不停留。 ? 由于原居住人群較少、周邊配套不完善、沿街城中村糟糕環(huán)境，該區(qū)域一直是城市開(kāi)發(fā)的“冷地”，僅僅有鼎好銀河灣、凱悅豪庭等零散項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，但畢竟勢(shì)單力薄無(wú)法形成區(qū)域整體開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，一直處于自然發(fā)展階段。 ? 隨著四里河沿線(xiàn)景觀(guān)帶的改造和建設(shè)，四里河路的修建貫通，區(qū)域自然環(huán)境和交通資源將會(huì)得到較大改善，整個(gè)區(qū)域“硬件”將逐漸提高，舊城改造、城中村搬遷應(yīng)該會(huì)給此區(qū)域帶來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的新契機(jī)。 ? 沿街一層商業(yè)均價(jià) 萬(wàn)元 /㎡，商用住宅均價(jià) 4200 元 /㎡，快速去化空間 100 ㎡左右。 環(huán)線(xiàn) 內(nèi)