【導讀】洛陽唐都農產品物流園區(qū)建設項目。西工區(qū)、澗西區(qū)分別為3-5公里。項目地塊區(qū)域優(yōu)勢顯著，交通通達性好。洛陽唐都農產品有限公司。通等實業(yè)投資公司，注冊資金3000萬元人民幣。目前，公司正全力以赴、精心籌備。秉承發(fā)展經濟、造福社會的理念，公司正以勇于探索的膽略和氣魄，大。廣大用戶的青睞。完善的農產品物流園區(qū)，并努力將其打造成中西部地區(qū)農產品物流第一品牌。

　　

【正文】 理模式，項目承辦單位 —— 洛陽唐都農產品有限公司，負責整個項目建設和建成后的經營管理，包括規(guī)劃、設計、拆遷、建設、管理、招商、融資事務的組織、協調、運作。組織架構見下圖： 董事會 總經理 銷售總監(jiān) 運營總監(jiān) 采購部 營銷部 交易部 人力資源部 物流部 財務部 二、項目管理系統 項目 建成后，該項目公司將按項目要求安排管理人員 100 人，市場人員 200 人，其它服務人員 200 人，共 500 人。 為保證項目正常運轉，一般行政管理人員實行一班制，一般生產人員將實行兩班運轉制，保衛(wèi)實行三班運轉制。 該項目所配備的人員，必須經培訓并考核合格后方能上崗。人員培訓要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。人員的培訓和考核擬在該項目試運營前完成。 三、項目實施方案 1）明確以“政府引導、企業(yè)運作”的原則，由項目承辦單位負責對項目進行運 營和管理； 2）通過與政府相關部 門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，為項目招商建立基礎條件； 3）為適應現代物流園區(qū)發(fā)展的需要，項目的建設遵循“高起點、高標準”的原則，力求創(chuàng)立農產品客商集聚高地 ； 4）嘗試以多種方式進行融資，為項目的資金支持尋找最佳支撐； 5）嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件； 6）堅持“信譽和服務第一”宗旨，力求樹立“優(yōu)質、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務品牌； 四、項目經營方案 經營布局：糧棉油、副食、干貨土特產、水果、蔬菜、水產、肉蛋禽等各大農產品批發(fā)專業(yè)市場。 經營形式 ：以交易帶活物流，以物流繁榮交易。 經營宗旨：誠實守信，全程服務。 網絡體系：與國內規(guī)模的農產品生產、流通企業(yè)、批發(fā)市場形成信息共享、物暢其流的快速、高效、雙贏的網絡體系，與國內外優(yōu)質農產品實現物流對接。 贏利模式：優(yōu)質農產品基地、品牌農業(yè)加工企業(yè)、大型農產品批發(fā)市場、大型超市、農業(yè)經紀人合縱連橫、聯運互贏，電子商務、會展營銷、期貨交易相互對接，構成信息平臺、網上交易平臺、數據平臺、物流平臺。 經營目標：成為國內中部地區(qū)大宗農產品交易、物流配送中心，價格形成、信息發(fā)布、會展中心。 親商富商：秉持“讓農民笑起 來、讓客商富起來”的理念，讓全體客商享盡當地政府招商引資優(yōu)惠政策和本企業(yè)讓利客商優(yōu)惠辦法。 多元合作：租賃經營、 經營權買斷 、投資入股、合資建設。搶占商機、入圍就贏；搶先一步，步步領先。 共同經營：服務是 園區(qū) 第一要素。 園區(qū) 盡力為客商搞好服務，造好環(huán)境，幫好 經營。使 園區(qū) 成為投資政策高地、經營成本洼地。 五、項目招商對象 上家客戶 國家級、省市級農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)； 國內外著名農產品加工企業(yè)； 品牌農業(yè)合作組織； 河南省 蔬果類生產經營企業(yè)或農業(yè)合作組織； 國內外、各省市名特優(yōu)產品生產經營企業(yè)； 優(yōu)先條件： ①從事安全綠色農產品經營，特別是有相當規(guī)模的品牌企業(yè)； ②有生產基地； ③有國內外銷售渠道。 下家客戶 從事二級批發(fā)市場經營的批發(fā)商、經銷商； 具有一定規(guī)模的配送商； 各大賣場，超市，標準化菜場，農貿市場的零售商； 賓館、飯店、連鎖餐飲集團、學校、機關、企事業(yè)單位的伙食團，出口商等。 六、項目服務方案 發(fā)達信息，促進商機 百兆寬帶接入，實時發(fā)布商品的供求、交易與物流信息，促進客商財源；讓客商實時了解全球市場動態(tài)。 從經營業(yè)務、質量安全、資金管理、物業(yè)管理、數據管理、數據分析、信息發(fā)布等方面，全面服 務客商的經營活動。 一站服務，以商為本 全方位市場服務。提供商品信息、價格發(fā)布、計量包裝、委托購銷、倉儲配送 等。 嚴謹的市場管理。軍隊化管理的安保隊伍，確保交易環(huán)境公開、公平、公正；專業(yè)的物業(yè)管理團隊，為客商提供清潔整齊的經營環(huán)境。 一站式政府服務。工商、稅務、公安、檢測等現場辦公。 一條龍社會服務（二期）。銀行、保險、郵電、票務、加油、汽修、食宿、超市等配備齊全。 物流配送，省錢省時 專業(yè)的物流公司入駐，為客商提供點對點的運輸服務。 大型食品配送公司進場，與客商比鄰而居，足不出戶實現銷售。 營 銷指導，創(chuàng)造價值 大力營造明星市場的品牌效應，帶來八方商機。 市場建有營銷分析系統和專業(yè)營銷指導隊伍，為客商提供快速、高效的市場通路服務。 利用市場自有的信息平臺和廣告陣地，為客商提供品牌推廣服務，提升品牌聲譽。 聯合各大媒體，集成推介入駐的名企名品。 第八章 投 資估算及資金籌措 一、投資估算依據 該項目投資估算是根據可行性研究報告的編制方案和各專業(yè)提供的建設內容而編制的。 1） 土 地費用： 采取租用農民土地方法，每畝每年 2200 元，租用 30 年 ； 2）建筑工程費：參考河南省 20xx 年目前同 類工程造價估算； 3）設備購置費：設備價格，參考廠家提供的 20xx 年目前市場價格估算； 4）安裝工程費：參照有關建設工程概預算編制辦法、指標中相應工程概算費率估算； 5）其它費用等，參照有關工程建設概預算編制辦法、指標中相應工程概算費率估算； 二、項目投資估算 該項目投資需要 6 億元（人民幣）。其中：建設投資 億元，流動資金 億元。 投資構成如下： 1）一期投資 2 億元 土地租 用 億元 建筑工程 億元 設備購置 億元 輔助工程 億元 其它費用 億元 2）二期投資 4 億元 土地 租 用 億元 建筑工程 億元 設備購置 億元 輔助工程 億元 其它費用 億元 流動資金 億元 投資估算表 序號 投資項目 投資額度 1 建設投資 億元 土地征用 億元 建筑工程 億元 設備購置 億元 輔助工程 億元 其它費用 億元 2 流動資金 億元 3 合 計 6 億元 三、資金來源及籌措 該項目 總投資 6 億元人民幣，資金來源為： 自籌資金 億元 銀行貸款 億元 其他資金 1 億元 項目方具有一定的投資實力，經濟效益較好，財務狀況良好，完全有能力自籌解決 億元資金。目前，項目方已與多家金融機構達成初步融資貸款合作意向， 億元資金籌措不是問題，能保證及時到位。 其余 1 億元擬通過其他社會融資途徑解決。 四、資金使用和管理 項目總投資 6 億元人民幣，計劃用 億元投資固定資產，流動資金投資 億元，分二期分批次建設完成。其中一期投資 2 億元，包括固定資產投資 2 億 元；二期投資 4 億元，包括固定資產投資 億元，流動資金投資 億元。 項目資金的管理使用，設立專戶，專帳核算，?？顚Ｓ?，獨立經營，并嚴格項目資金管理、使用、審計和監(jiān)督，最大限度地發(fā)揮項目資金使用效益。 第九章 經濟社會效益評價 一、經濟估算依據 估算依據 1）國家計委、建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》 2）《中華人民共和國公司法》及其實施條例。 3）《中華人民共和國企業(yè)增值稅法》及其實施細則。 4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施細則。 5）財政部發(fā)布的《企業(yè)財稅制度 》、《企業(yè)會計制度》和近年會計制度改革的有關規(guī)定。 6）國家和當地有關勞動工資管理和社會保障部門的有關規(guī)定。 參數選擇 1）經營規(guī)模 該項目物流園區(qū)總建筑面積 30 萬㎡，可進駐農產品商戶 1000 家；觀光農業(yè)區(qū)按年可接待游客 40 萬人次計算。 2）實施進度、計算期及經營進度 項目計算期為 10 年，項目投入運營后，不包含建設期，第 1 年及以后每年達到經營負荷 100%。 3）收入價格 該項目物流園區(qū)出租按現行市場價格計算，平均價格為 400 元 /平方米；觀光農業(yè)區(qū)旅游餐飲平均收入按 100 元 /人次。為不含稅價格。 4）成本 費用價格 該項目投入運營后，運營成本費用包括人員工資及福利、折舊及修理費、廣告費、差旅費、辦公經費及其他銷售服務費用、管理費用等，按收入的 20％計列。 5）稅金及附加 暫不考慮優(yōu)惠政策，該項目繳納營業(yè)稅，其稅率為營業(yè)收入的 5%，城市維護建設稅按營業(yè)稅額的 7%，教育附加按營業(yè)稅額的 3%計列，所得稅按 25％計列。 該項目投入運營后，進駐農產品商戶經營繳納增值稅，增值稅稅率為 %。城市維護建設稅按增值稅的 7%，教育費附加按增值稅的 3%計算，所得稅按 25％計列。 二、收入估算 項目運營收入 物流園區(qū)運營收入 ： 30 萬平方米 400 元 /平方米＝ 億元。 觀光農業(yè)區(qū)運營收入： 40 萬人次 /年 100 元 /人次＝ 億元。 園區(qū)交易額 年銷售額為 1000 家 億元 /家＝ 60 億元。 三、成本費用估算 項目運營成本費用 該項目運營成本費用為 億元 20％＝ 億元。 園區(qū)交易成本費用 年交易成本費用為 60 億元 80％＝ 48 億元。 四、稅金估算 項目運營稅金 名 稱 額度 營業(yè)稅金 億元 教育、城建附加費 億元 合 計 億元 園區(qū) 銷售稅金 名 稱 額度 銷售稅 金 億元 教育、城建附加費 億元 合 計 億元 五、利潤估算 項目年運營利潤 名 稱 額度 稅前利潤 億元 稅后利潤 億元 企業(yè)所得稅 億元 凈利潤 億元 園區(qū) 年交易利潤 名 稱 額度 稅前利潤 12 億元 稅后利潤 億元 企業(yè)所得稅 億元 凈利潤 億元 六、損益分析 項目運營 運營 收入 億元 成本費用 億元 稅前利潤 億元 稅后利潤 億元 上繳利稅 億元 銷售稅及附加 億元 所得稅 億元 凈利潤 億元 投資利潤率 ％ 投資利稅率 ％ 投資回收期 年 園區(qū) 交易 銷售 收入 60 億元 成本 費用 48 億元 稅前利潤 12 億元 稅后利潤 億元 上繳利稅 億元 銷售稅及附加 億元 所得稅 億元 凈利潤 億元 七、利潤預測 項目運營 利潤預測（單位： 億元 ） 年 份 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 運營收入 成本費用 稅前利潤 稅后利潤 凈利潤 累計利潤 園區(qū) 交易 利潤預測（單位： 億元 ） 年 份 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 銷售收入 5 7 10 20 50 70 90 110 130 150 成本費用 4 8 16 40 56 72 88 104 120 稅前利潤 1 2 4 10 14 18 22 26 30 稅后利潤 凈利潤 累計利潤 八、經濟效益分析 投資利潤率為： ％。 投資利稅率為： ％。 投資回收期為： 年。 九、效益評價 經濟效益評價 項目建成后， 預計年交易額達 60 億元 ，年利潤總額達 億元 ，年上繳利稅達 億元 ；項目投入運營后， 年 可實現 經營 收入 億元 ，利潤總額 億元 ，上繳利稅 億元 ，投資利潤率 %，投資回收期 年。 通過以上經濟分析可以看出，該項目的建設及運營能夠產生較好的經濟效益，具有較強的盈利能力，投資利潤率較高，財務風險相對較小，該項目在經濟上 合理可行。 社會效益評價 該項目 將對接 1000 個農產品生產基地，推廣 1000 個農產品品牌， 吸引培養(yǎng) 1000個農產品經銷大戶，并可提供 3 萬個就業(yè)崗位 ，幫政府減輕了社會負擔。 該項目的實施，能夠為廣大 農產品商戶 提