【導(dǎo)讀】有較大的價(jià)值提升空間，因此對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理應(yīng)有十分的信心。別墅、別墅樓中樓等一般別墅類(lèi)型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢(shì)而造）。元，收益為409,271,200元，利潤(rùn)為73,560,762元，利潤(rùn)率為18%。區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心。聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約20公里，交通十分便捷。狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺(jué)景觀。在整個(gè)南京都屬上乘，在將軍路沿線(xiàn)更為突出。的頭尾，而且道路沿線(xiàn)均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。

　　

【正文】 京市場(chǎng)的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門(mén)窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參 照國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之 3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目容積率占地面積建筑面積預(yù)期均價(jià) 總用地面積（平方米） 畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中單體別墅 畝 36,018 M26,800 元 / M2 聯(lián)排別墅 畝 51,359 M23,200 元 / M2 配套及藝術(shù)園區(qū) 畝 12,006 M2 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目單價(jià)（元 /平方米）建筑面積（平方米）合計(jì)（元）備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500 畝 前期費(fèi)用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費(fèi) 水電增容費(fèi) 75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 室外工程 350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結(jié)構(gòu) 智能化系統(tǒng) 75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等 資金利息 125 100,050 12,506,250 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 50 100,050 5,002,500 成本合計(jì) 2,885 288,644,250 注：以 ，總建筑面積以 100,050 平方米計(jì)，開(kāi)發(fā)周期以 5 年計(jì)。 項(xiàng)目損益表 項(xiàng)目單價(jià)（元 /平方米）建筑面積（平方米）合計(jì) (元 ) 銷(xiāo) 售 收 入 單 體 別 墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷(xiāo)售收入合計(jì) 409,271,200 減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 4% 16,370,848 管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 2% 8,185,424 營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入的 % 22,509,916 土建成本 288,644,250 利潤(rùn)總額 73,560,762 利潤(rùn)率 18% 注：藝術(shù)園的收益尚未計(jì)算在內(nèi)。 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2002 年工作推 進(jìn)計(jì)劃 工作內(nèi)容實(shí)施時(shí)間執(zhí)行單位 確定方案大原則：市場(chǎng)定位、容積率、分區(qū)分期思路 2002 年 3 月底盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù) 4 月 30 日 5 月 30 日盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位 場(chǎng)地施工準(zhǔn)備工作，土方工程 4 月初開(kāi)始盛唐 總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 擴(kuò)初方案設(shè)計(jì) 7 月 30 日設(shè)計(jì)單位、盛唐、開(kāi)啟 擴(kuò)初報(bào)批 —— 審批 9 月 15 日盛唐 施工圖設(shè)計(jì) 10 月 30 日設(shè)計(jì)單位 造市宣傳，產(chǎn)品說(shuō)介，與媒體溝通 10 月開(kāi)啟、盛唐 房展會(huì)亮相，開(kāi)始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購(gòu) 10 月開(kāi)啟、盛唐 藝術(shù)館、樣板區(qū)域結(jié)構(gòu) 122020/1 月盛唐、開(kāi)啟 樣板房裝飾 2020 年 2 月盛唐、開(kāi)啟 正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 2020 年 3 月開(kāi)啟、盛唐 附件 :項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方 案 : 江寧地區(qū)，無(wú)論什么物業(yè)類(lèi)型，幾年來(lái)一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場(chǎng)也不例外。想要突破江寧別墅的價(jià)格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在將軍路上?？紤]到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期需要 35年，而別墅，一旦贏得了市場(chǎng)的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。 考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當(dāng)決策，我公司再按整體容積率 、 重新測(cè)算所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；同時(shí)，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測(cè)算，得 出方案一、二、三，以供選擇論證；預(yù)期價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)的增長(zhǎng)走勢(shì)兩種情況分別估算，藝術(shù)園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。 方案一： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元）預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （元） ,050 單體別墅 ,6175,800194,978,6006,800228,595,600 聯(lián)排別墅 ,4273,300179,609,1003,400185,051,800 配套及藝術(shù)園區(qū) ,006 銷(xiāo)售總額 374,587,700413,647,400 減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 4%14,983,50816,545,896 管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 2%7,491,7548,272,948 營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入的 %20,602,32322,750,607 土建成本 288,644,250288,644,250 利潤(rùn) 42,865,86477,433,699 利潤(rùn)率 %% 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140 畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元）預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （元） ,725 單體別墅 ,0205,200208,104,0006,800272,136,000 聯(lián)排別墅 ,5653,200200,208,0003,300206,464,500 配套及藝術(shù)園區(qū) ,007 銷(xiāo)售總額 408,312,000478,599,180 減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 4%16,332,48019,143,967 管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 2%8,166,2409,571,984 營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入的 %22,457,16026,322,955 土建成本 320,059,950320,059,950 利潤(rùn) 41,296,170103,500,324 利潤(rùn)率 %% 方案三：整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元）預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （元） ,725 單體別墅 ,3525,200194,230,4006,800253,993,600 聯(lián)排別墅 ,0993,200208,316,8003,300214,826,700 配套及藝術(shù)園區(qū) ,007 銷(xiāo)售總額 402,547,202068,820,300 減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 4%16,101,88818,752,812 管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 2%8,050,9449,376,406 營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入的 %22,140,09625,785,116 土建成本 320,059,950320,059,950 利潤(rùn) 36,194,32294,846,016 利潤(rùn)率 %%