【導讀】有較大的價值提升空間，因此對于本項目的開發(fā)理應有十分的信心。別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產品作為補充，依勢而造）。元，收益為409,271,200元，利潤為73,560,762元，利潤率為18%。區(qū)整體規(guī)劃范圍之內。可直接與江寧城區(qū)及南京市中心。聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機場約20公里，交通十分便捷。狀況、完善的基礎設施與良好的視覺景觀。在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。

　　

【正文】 京市場的了解和對國家相關政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術園的規(guī)劃設計中，盡量考慮以下新材料、新技術的應用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標準、參 照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之 3A級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關規(guī)定。 第十一章：經(jīng)濟指標建議及財務分析 項目主要經(jīng)濟指標 項目容積率占地面積建筑面積預期均價 總用地面積（平方米） 畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中單體別墅 畝 36,018 M26,800 元 / M2 聯(lián)排別墅 畝 51,359 M23,200 元 / M2 配套及藝術園區(qū) 畝 12,006 M2 成本構成表 項目單價（元 /平方米）建筑面積（平方米）合計（元）備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500 畝 前期費用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設費 水電增容費 75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設計費 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設計費 室外工程 350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結構 智能化系統(tǒng) 75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等 資金利息 125 100,050 12,506,250 不可預見費 50 100,050 5,002,500 成本合計 2,885 288,644,250 注：以 ，總建筑面積以 100,050 平方米計，開發(fā)周期以 5 年計。 項目損益表 項目單價（元 /平方米）建筑面積（平方米）合計 (元 ) 銷 售 收 入 單 體 別 墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷售收入合計 409,271,200 減銷售費用銷售收入的 4% 16,370,848 管理費用銷售收入的 2% 8,185,424 營業(yè)稅銷售收入的 % 22,509,916 土建成本 288,644,250 利潤總額 73,560,762 利潤率 18% 注：藝術園的收益尚未計算在內。 第十二章：盛唐藝術園 2002 年工作推 進計劃 工作內容實施時間執(zhí)行單位 確定方案大原則：市場定位、容積率、分區(qū)分期思路 2002 年 3 月底盛唐、開啟、設計單位共同討論 總規(guī)方案設計、修改、報批、批復 4 月 30 日 5 月 30 日盛唐、開啟、設計單位 場地施工準備工作，土方工程 4 月初開始盛唐 總規(guī)方案細化調整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日盛唐、開啟、設計單位共同討論 擴初方案設計 7 月 30 日設計單位、盛唐、開啟 擴初報批 —— 審批 9 月 15 日盛唐 施工圖設計 10 月 30 日設計單位 造市宣傳，產品說介，與媒體溝通 10 月開啟、盛唐 房展會亮相，開始內部預認購 10 月開啟、盛唐 藝術館、樣板區(qū)域結構 122020/1 月盛唐、開啟 樣板房裝飾 2020 年 2 月盛唐、開啟 正式開盤銷售 2020 年 3 月開啟、盛唐 附件 :項目經(jīng)濟指標的多個論證方 案 : 江寧地區(qū)，無論什么物業(yè)類型，幾年來一直以低價取悅于南京樓市，別墅市場也不例外。想要突破江寧別墅的價格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機會就出現(xiàn)在將軍路上?？紤]到項目的開發(fā)周期需要 35年，而別墅，一旦贏得了市場的青睞，啟動良好，其價格的上漲額度又遠非公寓可比。 考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當決策，我公司再按整體容積率 、 重新測算所有經(jīng)濟指標；同時，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得 出方案一、二、三，以供選擇論證；預期價格根據(jù)市場現(xiàn)狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術園區(qū)的收益暫不算在內。 方案一： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預期均價 1 （元 /平方米）預期銷售總額 1（元）預期均價 2 （元 /平方米）預期銷售總額 2 （元） ,050 單體別墅 ,6175,800194,978,6006,800228,595,600 聯(lián)排別墅 ,4273,300179,609,1003,400185,051,800 配套及藝術園區(qū) ,006 銷售總額 374,587,700413,647,400 減銷售費用銷售收入的 4%14,983,50816,545,896 管理費用銷售收入的 2%7,491,7548,272,948 營業(yè)稅銷售收入的 %20,602,32322,750,607 土建成本 288,644,250288,644,250 利潤 42,865,86477,433,699 利潤率 %% 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140 畝 項目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預期均價 1 （元 /平方米）預期銷售總額 1（元）預期均價 2 （元 /平方米）預期銷售總額 2 （元） ,725 單體別墅 ,0205,200208,104,0006,800272,136,000 聯(lián)排別墅 ,5653,200200,208,0003,300206,464,500 配套及藝術園區(qū) ,007 銷售總額 408,312,000478,599,180 減銷售費用銷售收入的 4%16,332,48019,143,967 管理費用銷售收入的 2%8,166,2409,571,984 營業(yè)稅銷售收入的 %22,457,16026,322,955 土建成本 320,059,950320,059,950 利潤 41,296,170103,500,324 利潤率 %% 方案三：整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預期均價 1 （元 /平方米）預期銷售總額 1（元）預期均價 2 （元 /平方米）預期銷售總額 2 （元） ,725 單體別墅 ,3525,200194,230,4006,800253,993,600 聯(lián)排別墅 ,0993,200208,316,8003,300214,826,700 配套及藝術園區(qū) ,007 銷售總額 402,547,202068,820,300 減銷售費用銷售收入的 4%16,101,88818,752,812 管理費用銷售收入的 2%8,050,9449,376,406 營業(yè)稅銷售收入的 %22,140,09625,785,116 土建成本 320,059,950320,059,950 利潤 36,194,32294,846,016 利潤率 %%