【正文】 間。藝術(shù)和人文為本地塊價(jià)值提升的兩大手段，而超低地價(jià)的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。 第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見??這個(gè)城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價(jià)值 ，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。 對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當(dāng)然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。 一、整體開發(fā)理念 理念之一：圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需 求出發(fā)。 理念之二：做精品，樹品牌 —— 作為一個(gè)有責(zé)任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； —— 先天的山水資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢為打造精品準(zhǔn)備了充分條件； —— 藝術(shù)立項(xiàng)的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項(xiàng)目。 —— 不是頂級價(jià)格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì) 理念之三：既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前 —— 南京別墅市場的現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展階段 ，必須充分考慮； —— 必須超前，因?yàn)殚_發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 理念之四：尊重共性，突出個(gè)性 —— 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路的錯(cuò)位競爭才能形成。 以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準(zhǔn)確理解，集海內(nèi)外精英團(tuán)隊(duì)于一體，在江寧這個(gè)活力四射的板塊上，以 全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā)， 本案需要詮釋時(shí)尚別墅概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線 的合理性、物管的細(xì)致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個(gè)未來國際新生活典范。 二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊(yùn)含生命熱愛 （ 1）每一戶都有自然 —— 利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。 （ 2）每一幢都是意境 —— 按自然地理設(shè)計(jì)別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個(gè)性化設(shè)計(jì)。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。 （ 3）每一點(diǎn)都有藝術(shù) —— 我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。 （ 4）每一處都是空間 —— 我們用“獨(dú)享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的個(gè)人領(lǐng)域感，又通過社區(qū)公共設(shè)施、會所、藝術(shù)館 區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗(yàn)別墅生活的宗旨。 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨(dú)立感 +尊貴感 +占有感 +價(jià)值感 +人際情感?? 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價(jià)值逾恒。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾 蓋茨的未來世界??皆以超越時(shí)代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。 盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標(biāo)！ 第四章：項(xiàng)目定位建議 一、本項(xiàng)目的總體定位 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū) 二、本項(xiàng)目的市場定位 雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群。 雙層定位，雙頭并進(jìn) 第一層面――獨(dú)立、雙拼為主的 高檔別墅類型，其中以獨(dú)立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個(gè)社區(qū)的品位，賺取主要利潤； 第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進(jìn)，加快資金回籠。 三、本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。 鑒于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨(dú)棟 /雙拼 /雙立）一般別墅（聯(lián)排 /復(fù)式別墅），主力市場分成兩個(gè)層面： 第一層面：針對高檔別墅客戶群 ――身家數(shù)百萬、可承擔(dān) 100 萬以上房價(jià)的老板階層； 第二層面：針對一般別墅客戶群――可承擔(dān)總價(jià) 80 萬以下的較高收入精英階層。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級會計(jì)師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會人文科學(xué)領(lǐng)域 ：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)特征分析 —— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個(gè)經(jīng)濟(jì)收入 家庭年收入水平 比例 檔位 15 萬以上 610 萬 35 萬 本案目標(biāo)層次主要以高位價(jià)層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實(shí)際運(yùn)作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。 消費(fèi)者年齡特征分析： 從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中 產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過程，才能達(dá)到對本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。 四、本項(xiàng)目的市場競爭定位： 總價(jià)競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 —— “遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)” 針對同類型的別墅物業(yè) —— 主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)。 競爭優(yōu)勢 —— （ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。（ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價(jià)格優(yōu)勢。（ 3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。 針對同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言） —— 主要對手集中在河西、城中心一帶。 競爭優(yōu)勢 —— 以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。 第五章：總體規(guī)劃分析及建議 一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： —— 以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； —— 以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； —— 藝術(shù)館園區(qū) 藝術(shù)館園區(qū)作為兩個(gè)別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)的文章。 二、分期思路： —— 搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)； —— 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動，打響盛唐品牌； —— 先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，再推排屋，迅速回籠資金； —— 跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當(dāng)分期分區(qū)推出。 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路： —— A：維持原規(guī)劃方案中 T 字形的大格局： 藝術(shù)園（包括會所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側(cè)，并 增加畫家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排 /雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。 —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街；