【正文】 域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準備了充足條件?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風景區(qū)。 單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力； 而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”。 我們將本項目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對 應雙層次高檔客戶群”的市場定位。 “盛唐藝術園”整體定位分析及可行性研究報告 目 錄 總經理摘要?????第 3 頁 第一章：項目簡介???????第 6 頁 一、項目位置 二、項目概況 第二章：土地價值研判?????第 8 頁 第三章：項目開發(fā)理念?????第 11 頁 一、整 體目開發(fā)理念 二、產品設計理念 第四章：項目定位建議?????第 16 頁 一、項目總體定位 二、項目目市場定位 三、項目消費者定位 四、市場競爭定位 第五章：總體規(guī)劃分析及建議???第 21 頁 一、分區(qū)思路 二、分期思路 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路 四、容積率 五、各區(qū)參數(shù) 第六章：項目建筑規(guī)劃及建議???第 26 頁 一、產品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設計建議 六、建筑及風格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議????第 35 頁 一、景觀環(huán)境設計理念 二 、景觀環(huán)境手法 第八章：公共、設施規(guī)劃建議???????第 39 頁 一、藝術館區(qū)建議 二、公共設施建議 第九章：分期推案建議???????第 43 頁 第十章：新材料、新技術的應用???????第 44 頁 第十一章：經濟指標建議及財務分析??????????第 45 頁 第十二章：盛唐藝術園 2002 年工作推進計劃 ??????????第 48 頁 附件：項目經濟指標的多個論證方案?????????第 49 頁 【總經理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎上 ,從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產品建議以及配套、公共服務設施規(guī)劃、推案建議、項目技術指標分析等多方面進行了進一步的論證分析，并提出相關建議，力求對項目的規(guī)劃設計、開發(fā)操盤等方面起到相應的作用。 我們認為本項目的消費者定位應該是兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬、可承擔 100 萬以上房價的老板階層（針對高檔別墅客戶群），也包括可承擔總價 80 萬以下的較高收入精英階層（針對一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在 35— 50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45 歲左右。 景觀方面我們提出“大地藝術，唐詩遺韻，自然人文” 的設計理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應從自然、藝術、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設計的理念和各種元素?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15公里，距祿口國際機場約 20 公里，交通十分便捷。 二、項目概況： 本項目占地面積 500 畝，基地呈方形。將軍山脈在基地北側形成 4 座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體 山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。同時地鐵 2 號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 人文氛圍：項目位于南京新建大學城內，五所大學、兩所國際學校，眾多高新技術企業(yè)（包括 14 家世界 500 強企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨一無二的知識氛圍，成為高素質人才的聚集地。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值 ，以別墅消費的心態(tài)去構造產品，在紛雜的競爭中凸顯產品的特色與差異。 理念之二：做精品，樹品牌 —— 作為一個有責任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； —— 先天的山水資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件； —— 藝術立項的性質和股東合作的本意，也必須要做好項目。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術的家園”。 （ 2）每一幢都是意境 —— 按自然地理設計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設計。 （ 4）每一處都是空間 —— 我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領本案的物業(yè)形態(tài)。 盛唐藝術園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標準，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標！ 第四章：項目定位建議 一、本項目的總體定位 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū) 二、本項目的市場定位 雙層次高檔物業(yè)對應雙層次高檔客戶群。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經營管理領域：職業(yè)經理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術領域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產業(yè)研究人員、高級貿易從業(yè)人員 社會人文科學領域 ：律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費者經濟特征分析 —— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。 其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。（ 3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。 二、分期思路： —— 搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點； —— 以藝術園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動，打響盛唐品牌； —— 先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，再推排屋，迅速回籠資金； —— 跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當分期分區(qū)推出。 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計算。 本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標市場對產品的定位。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領社區(qū)內所有產品。售價可介于獨棟和雙拼之間。 （ 4）森林別墅 —— 將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。 （ 1） 聯(lián)體別墅 —— 三聯(lián) /四聯(lián) /六聯(lián) 四聯(lián) /六聯(lián)可改進為雙立別墅 （ 2）疊加式別墅 —— 創(chuàng)新版。 單體別墅： 主力面積： 300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）：500800 m2 雙拼別墅： 主力面積： 250300 m2； 雙立別墅： 主力面積： 200250 m2； 聯(lián)體別墅： 主力面積： 180220 m2； 別墅樓中樓： 主力面積： 160200 m2； 四、面積及房型配比 項目容積率用地畝數(shù)建筑面積所占比例 總用地面積 畝 333,500 M2 總建筑面積 100,050 M2100% 其中單體別墅 畝 36,018 M236% 聯(lián)排別墅 畝 51,359 M252% 配套及藝術園區(qū) 畝 12,006 M212% 戶型比： 獨棟雙拼聯(lián)排雙立總計 35%65% 15%20%55%10%100% 五、房型設計建議