【正文】 的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團(tuán)路貫通連接市中心和沿機(jī)場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需 20 分鐘。 基地內(nèi)地勢北高南低，同時(shí)具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。 我們將本項(xiàng)目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級(jí)藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對(duì) 應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場定位?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15公里，距祿口國際機(jī)場約 20 公里，交通十分便捷。 第二章：土地價(jià)值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價(jià)值 ，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。 （ 4）每一處都是空間 —— 我們用“獨(dú)享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。（ 3）板塊聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 單體別墅： 主力面積： 300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）：500800 m2 雙拼別墅： 主力面積： 250300 m2； 雙立別墅： 主力面積： 200250 m2； 聯(lián)體別墅： 主力面積： 180220 m2； 別墅樓中樓： 主力面積： 160200 m2； 四、面積及房型配比 項(xiàng)目容積率用地畝數(shù)建筑面積所占比例 總用地面積 畝 333,500 M2 總建筑面積 100,050 M2100% 其中單體別墅 畝 36,018 M236% 聯(lián)排別墅 畝 51,359 M252% 配套及藝術(shù)園區(qū) 畝 12,006 M212% 戶型比： 獨(dú)棟雙拼聯(lián)排雙立總計(jì) 35%65% 15%20%55%10%100% 五、房型設(shè)計(jì)建議 空間是別墅的靈魂。園區(qū)本身有許多可資利用的優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被的盡量保留或移植，兩大水庫的借景與引水作用，區(qū)內(nèi)塘水的合理利用，采石場的獨(dú)特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒有的，需要我們很好的加以利用和保護(hù)； —— 造景：兩大手段 —— 水和綠，增強(qiáng)滲透性 水是本案有別于將軍路對(duì)手的一大特色。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。 第九章：分期推案建議 根據(jù)上述對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的描述，我們建議本項(xiàng)目按三期分期推出，具體分期如下： 第一期： 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；項(xiàng)目左側(cè)高尚別墅區(qū) 靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為 3040棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌； 第二期： 加推項(xiàng)目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約 56 萬平方米聯(lián)體別墅 /雙立別墅，迅速回籠資金，體量： 250 套左右；同時(shí)，單體和雙拼繼續(xù)去化； 第三期：項(xiàng)目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分， 12 萬多平方米。根據(jù)對(duì)南京市場的了解和對(duì)國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參 照國家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之 3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。 藝術(shù)交流中心： 2000 平方 米左右。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺(tái)落地大凸窗、壁爐等??都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相 連，最好外帶大露臺(tái) —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） —— 充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實(shí)際為 三層；沿湖部分也可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài) —— 充分考慮別墅 居家的特性，把握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排 禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動(dòng)室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺(tái)、會(huì)所、公共綠化 —— 沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣房， 首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實(shí)力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升 打下伏筆。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨(dú)棟別墅 —— 獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨(dú)棟到六七百平米的別墅王，應(yīng)有盡有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨(dú)棟排場，但售價(jià)降低； （ 3）雙立別 墅 —— 假雙拼。 競爭優(yōu)勢 —— 以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對(duì)抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨(dú)立感 +尊貴感 +占有感 +價(jià)值感 +人際情感?? 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價(jià)值逾恒。當(dāng)然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價(jià)值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時(shí)具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀。 我們一直認(rèn)為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢 ；綜合本項(xiàng)目的藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間，因此對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)理應(yīng)有十分的信心。規(guī)劃紅線面積 32 公頃，其中小部分必須 用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)。 位置：整個(gè)將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，與運(yùn)盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。 —— 不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占頂級(jí)概念，塑造頂級(jí)品質(zhì) 理念之三：既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前 —— 南京別墅市場的現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展階段 ，必須充分考慮； —— 必須超前，因?yàn)殚_發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 雙層定位，雙頭并進(jìn) 第一層面――獨(dú)立、雙拼為主的 高檔別墅類型，其中以獨(dú)立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個(gè)社區(qū)的品位，賺取主要利潤； 第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進(jìn)，加快資金回籠。 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路： —— A：維持原規(guī)劃方案中 T 字形的大格局： 藝術(shù)園（包括會(huì)所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側(cè)，并 增加畫家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排 /雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級(jí)概念別墅。 鑒于景觀設(shè)置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷賣點(diǎn)整合的需求進(jìn)行產(chǎn)品分類建議： （ 1）流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。三個(gè)區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)） 各有特色，但總體協(xié)調(diào)； —— 高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改