【正文】 房型或生活型態(tài) —— 充分考慮別墅 居家的特性，把握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排 禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化 —— 沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣房， 首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實(shí)力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升 打下伏筆。 —— 在園林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟(jì)和意識形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā)展，莊嚴(yán)的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進(jìn)一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保 持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。 藝術(shù)交流中心： 2000 平方 米左右。同時，可利用采石場建造如 室外攀巖、利用兩個水庫設(shè)置游艇碼頭等 智能化系統(tǒng)： 建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。根據(jù)對南京市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參 照國家《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》之 3A級標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。 考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當(dāng)決策，我公司再按整體容積率 、 重新測算所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；同時，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得 出方案一、二、三，以供選擇論證；預(yù)期價格根據(jù)市場現(xiàn)狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術(shù)園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。 第九章：分期推案建議 根據(jù)上述對規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的描述，我們建議本項(xiàng)目按三期分期推出，具體分期如下： 第一期： 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；項(xiàng)目左側(cè)高尚別墅區(qū) 靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為 3040棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌； 第二期： 加推項(xiàng)目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約 56 萬平方米聯(lián)體別墅 /雙立別墅，迅速回籠資金，體量： 250 套左右；同時，單體和雙拼繼續(xù)去化； 第三期：項(xiàng)目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分， 12 萬多平方米。 二、公共設(shè)施建議： 室外配套設(shè)施： 建議兩個別墅區(qū)各建造兩個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。 —— 藝術(shù)園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計(jì)，而且建議設(shè)計(jì)一代表本案形象的精神堡壘 ,以增加人氣，吸引人潮。園區(qū)本身有許多可資利用的優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被的盡量保留或移植，兩大水庫的借景與引水作用，區(qū)內(nèi)塘水的合理利用，采石場的獨(dú)特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒有的，需要我們很好的加以利用和保護(hù)； —— 造景：兩大手段 —— 水和綠，增強(qiáng)滲透性 水是本案有別于將軍路對手的一大特色。盛唐和藝術(shù)正是我們需要挖掘的兩大賣點(diǎn)。 單體別墅： 主力面積： 300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）：500800 m2 雙拼別墅： 主力面積： 250300 m2； 雙立別墅： 主力面積： 200250 m2； 聯(lián)體別墅： 主力面積： 180220 m2； 別墅樓中樓： 主力面積： 160200 m2； 四、面積及房型配比 項(xiàng)目容積率用地畝數(shù)建筑面積所占比例 總用地面積 畝 333,500 M2 總建筑面積 100,050 M2100% 其中單體別墅 畝 36,018 M236% 聯(lián)排別墅 畝 51,359 M252% 配套及藝術(shù)園區(qū) 畝 12,006 M212% 戶型比： 獨(dú)棟雙拼聯(lián)排雙立總計(jì) 35%65% 15%20%55%10%100% 五、房型設(shè)計(jì)建議 空間是別墅的靈魂。 （ 4）森林別墅 —— 將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計(jì)算。（ 3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級會計(jì)師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會人文科學(xué)領(lǐng)域 ：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)特征分析 —— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。 （ 4）每一處都是空間 —— 我們用“獨(dú)享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值 ，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。同時地鐵 2 號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。將軍山脈在基地北側(cè)形成 4 座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15公里，距祿口國際機(jī)場約 20 公里，交通十分便捷。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位應(yīng)該是兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬、可承擔(dān) 100 萬以上房價的老板階層（針對高檔別墅客戶群），也包括可承擔(dān)總價 80 萬以下的較高收入精英階層（針對一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在 35— 50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45 歲左右。 我們將本項(xiàng)目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對 應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場定位。基地南臨佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)。 基地內(nèi)地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。 本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為 左右。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團(tuán)路貫通連接市中心和沿機(jī)場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需 20 分鐘。 第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見??這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。 以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準(zhǔn)確理解，集海內(nèi)外精英團(tuán)隊(duì)于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以 全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。 鑒于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨(dú)棟 /雙拼 /雙立）一般別墅（聯(lián)排 /復(fù)式別墅），主力市場分成兩個層面： 第一層面：針對高檔別墅客戶群 ――身家數(shù)百萬、可承擔(dān) 100 萬以上房價的老板階層； 第二層面：針對一般別墅客戶群――可承擔(dān)總價 80 萬以下的較高收入精英階層。（ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價格優(yōu)勢。 —— 方案二：整體容積率提高到 左方排屋的容積率為 ；右方別墅的容積率提高為 ；配套及藝術(shù)園區(qū)為。