【正文】 18 M236% 聯(lián)排別墅 畝 51,359 M252% 配套及藝術園區(qū) 畝 12,006 M212% 戶型比： 獨棟雙拼聯(lián)排雙立總計 35%65% 15%20%55%10%100% 五、房型設計建議 空間是別墅的靈魂。 —— 可考慮導入部分木質結構的獨棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。 （ 1） 聯(lián)體別墅 —— 三聯(lián) /四聯(lián) /六聯(lián) 四聯(lián) /六聯(lián)可改進為雙立別墅 （ 2）疊加式別墅 —— 創(chuàng)新版。 —— 以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造。 （ 4）森林別墅 —— 將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。 （ 2）島居別墅 —— 面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風 徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。售價可介于獨棟和雙拼之間。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨棟別墅 —— 獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平米的別墅王，應有盡有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低； （ 3）雙立別 墅 —— 假雙拼。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟 /雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風險很大。 本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標市場對產(chǎn)品的定位。而且充分考慮了藝術園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計算。 —— B：將藝術園等配套設施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側及進入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地東側做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 —— 方案一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以目前市場為標準但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，做到 的超低容積率；配套及藝術園區(qū)為 。 二、分期思路： —— 搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點； —— 以藝術園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動，打響盛唐品牌； —— 先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，再推排屋，迅速回籠資金； —— 跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當分期分區(qū)推出。 競爭優(yōu)勢 —— 以創(chuàng)新獨立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。（ 3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。 競爭優(yōu)勢 —— （ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。 其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。 消費者年齡特征分析： 從目標客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中 產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術領域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會人文科學領域 ：律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費者經(jīng)濟特征分析 —— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。 三、本項目的消費者定位 兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層。 盛唐藝術園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標準，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標！ 第四章：項目定位建議 一、本項目的總體定位 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū) 二、本項目的市場定位 雙層次高檔物業(yè)對應雙層次高檔客戶群。 別墅精神 =領域感 +獨立感 +尊貴感 +占有感 +價值感 +人際情感?? 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。 （ 4）每一處都是空間 —— 我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領本案的物業(yè)形態(tài)。 （ 3）每一點都有藝術 —— 我們導入藝術原則。 （ 2）每一幢都是意境 —— 按自然地理設計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設計。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線 的合理性、物管的細致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術的家園”。 理念之四：尊重共性，突出個性 —— 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。 理念之二：做精品，樹品牌 —— 作為一個有責任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； —— 先天的山水資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件； —— 藝術立項的性質和股東合作的本意，也必須要做好項目。當然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質上。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值 ，以別墅消費的心態(tài)去構造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。藝術和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。 人文氛圍：項目位于南京新建大學城內(nèi)，五所大學、兩所國際學校，眾多高新技術企業(yè)（包括 14 家世界 500 強企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨一無二的知識氛圍，成為高素質人才的聚集地。 后天 藝術文脈：本地塊本身就是以“盛唐藝術園”的名義立項的，園內(nèi)必須有 60100畝的藝術園用地，而且“亞明藝術館、江寧區(qū)博物館”就在小區(qū)內(nèi)，藝術性必將是本地塊價值提升的最大的亮點和特色。同時地鐵 2 號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 交通：距市中心 16 公里，距區(qū)政府所在地 6 公里，距開發(fā)區(qū)管委會新址 里，距祿口國際機場 20 公里。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體 山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨特的風景景觀。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。具備建設高品位住宅所需的多種資源。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山 ，別有洞天。將軍山脈在基地北側形成 4 座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接度假休閑風景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢。 二、項目概況： 本項目占地面積 500 畝，基地呈方形。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎設施與良好的視覺景觀?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15公里，距祿口國際機場約 20 公里，交通十分便捷。 第一章：項目簡介 一、項目位置： 本項目位于南京江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。 景觀方面我們提出“大地藝術，唐詩遺韻，自然人文”