【正文】 第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進(jìn)，加快資金回籠。 鑒于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨(dú)棟 /雙拼 /雙立）一般別墅（聯(lián)排 /復(fù)式別墅），主力市場分成兩個層面： 第一層面：針對高檔別墅客戶群 ――身家數(shù)百萬、可承擔(dān) 100 萬以上房價的老板階層； 第二層面：針對一般別墅客戶群――可承擔(dān)總價 80 萬以下的較高收入精英階層。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個經(jīng)濟(jì)收入 家庭年收入水平 比例 檔位 15 萬以上 610 萬 35 萬 本案目標(biāo)層次主要以高位價層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實(shí)際運(yùn)作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個過程，才能達(dá)到對本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 四、本項(xiàng)目的市場競爭定位： 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 —— “遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)” 針對同類型的別墅物業(yè) —— 主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)。（ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價格優(yōu)勢。 針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言） —— 主要對手集中在河西、城中心一帶。 第五章：總體規(guī)劃分析及建議 一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： —— 以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； —— 以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； —— 藝術(shù)館園區(qū) 藝術(shù)館園區(qū)作為兩個別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)的文章。 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路： —— A：維持原規(guī)劃方案中 T 字形的大格局： 藝術(shù)園（包括會所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側(cè)，并 增加畫家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排 /雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。 —— 方案二：整體容積率提高到 左方排屋的容積率為 ；右方別墅的容積率提高為 ；配套及藝術(shù)園區(qū)為。 —— A：以 T 字形為大格局進(jìn)行功能定位： 藝術(shù)園及配套放在采石場近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝， 容積率 ，建筑面積 12,006 平方米； 左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地 140 畝，容積率 ，建筑面積 51,359 平方米； 右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形 地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地 300 畝，容積率 ，建筑面積 36,018 平方米； —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街： 藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝，容積率 ，建筑面積 12,006 平方米 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來做經(jīng)濟(jì)型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地 160 畝，容積率 ，建筑面積 54,427 平方米； 基地東側(cè)做單體與雙拼別 墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地 280 畝，容積率 ，建筑面積 33,617 平方米； 方案 A與方案 B 相比，排屋的占地面積擴(kuò)大了 20畝左右。 第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃分析及建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾： 一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價抗力；二是如何針對目標(biāo)對象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。 鑒于目前南京別墅市場的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠(yuǎn)大 于單體和雙拼。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風(fēng)險，迅速回籠資金；而以獨(dú)棟 /雙拼別墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項(xiàng)目的競爭定位，在迎合市場、引導(dǎo)市場的過程中賺取利潤。 除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨(dú)棟別墅， 甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。 鑒于景觀設(shè)置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷賣點(diǎn)整合的需求進(jìn)行產(chǎn)品分類建議： （ 1）流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。 （ 3）云頂別墅 —— 專為頂級度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠(yuǎn)山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。于健康步道中漫步，體驗(yàn)“運(yùn)動與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。 除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實(shí)際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓的創(chuàng)意房型。四層或六 七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設(shè)計(jì)， 三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺入主人房及工人專用門入廚房或工人房。 三、單體面積建議 單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。必須從房型上對南京的別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”！ 單體 /雙拼 /雙立別墅建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶型設(shè)計(jì)基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開； 戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥。 —— 特別的豪宅：這可以說是盛唐藝術(shù)園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、 有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。三個區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)） 各有特色，但總體協(xié)調(diào)； —— 高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗(yàn)；（唐代建筑的風(fēng)格特點(diǎn)就是氣魄宏偉、嚴(yán)整而又開朗）聯(lián)體別墅的建筑風(fēng)格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化； —— 建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張揚(yáng)，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化；聯(lián)體別墅則建議相對統(tǒng)一化。 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議 一、景觀設(shè)計(jì)理念： “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” —— 本項(xiàng)目的名稱是盛唐藝術(shù)園。 —— 大唐是中國十多個朝代中最為興盛的一個，大唐人民生活安定，無憂無慮，平時就有很多時間去鉆研藝術(shù)，因此產(chǎn)生了很多文人，詩詞歌庫，更有唐詩三百首，唐宋八大家流傳千古， 因此大唐最突出的就是大唐文化。園林提供了一個用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見的。 綜合大唐、藝術(shù)和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認(rèn)為：本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。 （一旦 主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計(jì)公司一道，確定主要的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容） 二、景觀設(shè)計(jì)手法： —— 借景： 將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷售制造優(yōu)勢資源又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。 —— 各組團(tuán)的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好；內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積， 為客戶提供更多的依據(jù)個人喜好營造園林的機(jī)會。 —— 污水處理站、箱變、垃圾收集站等設(shè)施周圍可否適當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。 第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議 一、藝術(shù)館區(qū)建議： 通盤考慮本項(xiàng)目的藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時其建筑風(fēng)格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。另外一個不能忽視的因素是由于與本項(xiàng)目地域上的接近性和品位上的 相似性，河海大學(xué)學(xué)生的強(qiáng)大消費(fèi)能力，需在項(xiàng)目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。但功能上必須有所互補(bǔ)：經(jīng)營性的商業(yè)用房和以增進(jìn)交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議盡量放在佛城西路沿線， 同時可穿插部分對外性強(qiáng)的藝術(shù)館。