【正文】 筑面積 54,427 平方米； 基地東側(cè)做單體與雙拼別 墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級(jí)概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地 280 畝，容積率 ，建筑面積 33,617 平方米； 方案 A與方案 B 相比，排屋的占地面積擴(kuò)大了 20畝左右。 鑒于目前南京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠(yuǎn)大 于單體和雙拼。 除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅。 鑒于景觀設(shè)置的多線(xiàn)路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)整合的需求進(jìn)行產(chǎn)品分類(lèi)建議： （ 1）流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽(tīng)水，或枕溪，享受人間仙境。于健康步道中漫步，體驗(yàn)“運(yùn)動(dòng)與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。四層或六 七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設(shè)計(jì)， 三大入門(mén)途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽(yáng)臺(tái)入主人房及工人專(zhuān)用門(mén)入廚房或工人房。必須從房型上對(duì)南京的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”！ 單體 /雙拼 /雙立別墅建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶(hù)型設(shè)計(jì)基本要求：動(dòng)靜分開(kāi)、公私分開(kāi)、主次分開(kāi)、干濕分開(kāi)； 戶(hù)型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥。三個(gè)區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)） 各有特色，但總體協(xié)調(diào)； —— 高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過(guò)分現(xiàn)代或時(shí)尚，必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)；（唐代建筑的風(fēng)格特點(diǎn)就是氣魄宏偉、嚴(yán)整而又開(kāi)朗）聯(lián)體別墅的建筑風(fēng)格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化； —— 建筑立面上：高尚別墅追求個(gè)性，但不張揚(yáng)，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化；聯(lián)體別墅則建議相對(duì)統(tǒng)一化。 —— 大唐是中國(guó)十多個(gè)朝代中最為興盛的一個(gè)，大唐人民生活安定，無(wú)憂(yōu)無(wú)慮，平時(shí)就有很多時(shí)間去鉆研藝術(shù)，因此產(chǎn)生了很多文人，詩(shī)詞歌庫(kù)，更有唐詩(shī)三百首，唐宋八大家流傳千古， 因此大唐最突出的就是大唐文化。 綜合大唐、藝術(shù)和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認(rèn)為：本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩(shī)意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。 —— 污水處理站、箱變、垃圾收集站等設(shè)施周?chē)煞襁m當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶(hù)視覺(jué)及心態(tài)的地上物從住戶(hù)視線(xiàn)中移除。另外一個(gè)不能忽視的因素是由于與本項(xiàng)目地域上的接近性和品位上的 相似性，河海大學(xué)學(xué)生的強(qiáng)大消費(fèi)能力，需在項(xiàng)目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。 藝術(shù)會(huì)所： 5000 平方 米左右，功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮： 服務(wù)性的：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等； 運(yùn)動(dòng)型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室； 餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等 其它：閱覽室、保健診療室等。亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館、茶藝館、陶藝館、南京云錦展示館、民俗文化館等，風(fēng)格方面可以是現(xiàn)代的、前衛(wèi)的，也可以是經(jīng)典的、唐朝的、江南的，主要根據(jù)最終的功用來(lái)定。特別注意人際溝通的需要。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門(mén)禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂(lè)，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務(wù)：以藝術(shù)概念為統(tǒng)領(lǐng)的社區(qū)，需要提供許多個(gè)性化的服務(wù)，在硬件設(shè)備完善的基礎(chǔ)上，在一般社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)上，舉行各種藝術(shù)交流活動(dòng)將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等少兒素質(zhì)訓(xùn)練，美墅家攝影藝術(shù)展覽，主婦健美韻律操比賽， 國(guó)畫(huà)、油畫(huà)技法培訓(xùn)，業(yè)主業(yè)余合唱團(tuán)等社區(qū)活動(dòng)。 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對(duì)于別墅這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2002 年工作推 進(jìn)計(jì)劃 工作內(nèi)容實(shí)施時(shí)間執(zhí)行單位 確定方案大原則：市場(chǎng)定位、容積率、分區(qū)分期思路 2002 年 3 月底盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù) 4 月 30 日 5 月 30 日盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位 場(chǎng)地施工準(zhǔn)備工作，土方工程 4 月初開(kāi)始盛唐 總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 擴(kuò)初方案設(shè)計(jì) 7 月 30 日設(shè)計(jì)單位、盛唐、開(kāi)啟 擴(kuò)初報(bào)批 —— 審批 9 月 15 日盛唐 施工圖設(shè)計(jì) 10 月 30 日設(shè)計(jì)單位 造市宣傳，產(chǎn)品說(shuō)介，與媒體溝通 10 月開(kāi)啟、盛唐 房展會(huì)亮相，開(kāi)始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購(gòu) 10 月開(kāi)啟、盛唐 藝術(shù)館、樣板區(qū)域結(jié)構(gòu) 122020/1 月盛唐、開(kāi)啟 樣板房裝飾 2020 年 2 月盛唐、開(kāi)啟 正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 2020 年 3 月開(kāi)啟、盛唐 附件 :項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方 案 : 江寧地區(qū)，無(wú)論什么物業(yè)類(lèi)型，幾年來(lái)一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場(chǎng)也不例外。 方案一： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元）預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （元） ,050 單體別墅 ,6175,800194,978,6006,800228,595,600 聯(lián)排別墅 ,4273,300179,609,1003,400185,051,800 配套及藝術(shù)園區(qū) ,006 銷(xiāo)售總額 374,587,700413,647,400 減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 4%14,983,50816,545,896 管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 2%7,491,7548,272,948 營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入的 %20,602,32322,750,607 土建成本 288,644,250288,644,250 利潤(rùn) 42,865,86477,433,699 利潤(rùn)率 %% 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140 畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元）預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （元） ,725 單體別墅 ,0205,200208,104,0006,800272,136,000 聯(lián)排別墅 ,5653,200200,208,0003,300206,464,500 配套及藝術(shù)園區(qū) ,007 銷(xiāo)售總額 408,312,000478,599,180 減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 4%16,332,48019,143,967 管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 2%8,166,2409,571,984 營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入的 %22,457,16026,322,955 土建成本 320,059,950320,059,950 利潤(rùn) 41,296,170103,500,324 利潤(rùn)率 %% 方案三：整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元）預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （元） ,725 單體別墅 ,3525,200194,230,4006,800253,993,600 聯(lián)排別墅 ,0993,200208,316,8003,300214,826,700 配套及藝術(shù)園區(qū) ,007 銷(xiāo)售總額 402,547,202068,820,300 減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 4%16,101,88818,752,812 管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的 2%8,050,9449,376,406 營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入的 %22,140,09625,785,116 土建成本 320,059,950320,059,950 利潤(rùn) 36,194,32294,846,016 利潤(rùn)率 %%