【正文】 交通：距市中心 16 公里，距區(qū)政府所在地 6 公里，距開發(fā)區(qū)管委會(huì)新址 里，距祿口國際機(jī)場(chǎng) 20 公里。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一、項(xiàng)目位置： 本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長(zhǎng)線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn)”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性” 整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 根據(jù)南京別墅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與同品質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并存，因此我們作好針對(duì)同類型的別 墅物業(yè)（主要對(duì)手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對(duì)同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對(duì)聯(lián)體別墅而言，主要對(duì)手集中在河西、城中心一帶）實(shí)施“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會(huì)戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個(gè)正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)?；刂胁肯鄬?duì)平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢(shì)略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價(jià)值。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 對(duì)于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā)， 本案需要詮釋時(shí)尚別墅概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的個(gè)人領(lǐng)域感，又通過社區(qū)公共設(shè)施、會(huì)所、藝術(shù)館 區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營(yíng)造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗(yàn)別墅生活的宗旨。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個(gè)經(jīng)濟(jì)收入 家庭年收入水平 比例 檔位 15 萬以上 610 萬 35 萬 本案目標(biāo)層次主要以高位價(jià)層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實(shí)際運(yùn)作中隨著品牌和形象的深入，還會(huì)有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。 針對(duì)同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對(duì)聯(lián)體別墅而言） —— 主要對(duì)手集中在河西、城中心一帶。 —— A：以 T 字形為大格局進(jìn)行功能定位： 藝術(shù)園及配套放在采石場(chǎng)近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝， 容積率 ，建筑面積 12,006 平方米； 左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地 140 畝，容積率 ，建筑面積 51,359 平方米； 右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形 地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地 300 畝，容積率 ，建筑面積 36,018 平方米； —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街： 藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝，容積率 ，建筑面積 12,006 平方米 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場(chǎng)的平緩地帶，用來做經(jīng)濟(jì)型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地 160 畝，容積率 ，建筑面積 54,427 平方米； 基地東側(cè)做單體與雙拼別 墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級(jí)概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地 280 畝，容積率 ，建筑面積 33,617 平方米； 方案 A與方案 B 相比，排屋的占地面積擴(kuò)大了 20畝左右。 除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅。于健康步道中漫步，體驗(yàn)“運(yùn)動(dòng)與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。必須從房型上對(duì)南京的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”！ 單體 /雙拼 /雙立別墅建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶型設(shè)計(jì)基本要求：動(dòng)靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開； 戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥。 —— 大唐是中國十多個(gè)朝代中最為興盛的一個(gè)，大唐人民生活安定，無憂無慮，平時(shí)就有很多時(shí)間去鉆研藝術(shù)，因此產(chǎn)生了很多文人，詩詞歌庫，更有唐詩三百首，唐宋八大家流傳千古， 因此大唐最突出的就是大唐文化。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。 —— 污水處理站、箱變、垃圾收集站等設(shè)施周圍可否適當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。 藝術(shù)會(huì)所： 5000 平方 米左右，功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮： 服務(wù)性的：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等； 運(yùn)動(dòng)型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室； 餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等 其它：閱覽室、保健診療室等。特別注意人際溝通的需要。 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對(duì)于別墅這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。 方案一： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米）預(yù)期銷售總額 1（元）預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米）預(yù)期銷售總額 2 （元） ,050 單體別墅 ,6175,800194,978,6006,800228,595,600 聯(lián)排別墅 ,4273,300179,609,1003,400185,051,800 配套及藝術(shù)園區(qū) ,006 銷售總額 374,587,700413,647,400 減銷售費(fèi)用銷售收入的 4%14,983,50816,545,896 管理費(fèi)用銷售收入的 2%7,491,7548,272,948 營(yíng)業(yè)稅銷售收入的 %20,602,32322,750,607 土建成本 288,644,250288,644,250 利潤(rùn) 42,865,86477,433,699 利潤(rùn)率 %% 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140 畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米）預(yù)期銷售總額 1（元）預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米）預(yù)期銷售總額 2 （元） ,725 單體別墅 ,0205,200208,104,0006,800272,136,000 聯(lián)排別墅 ,5653,200200,208,0003,300206,464,500 配套及藝術(shù)園區(qū) ,007 銷售總額 408,312,000478,599,180 減銷售費(fèi)用銷售收入的 4%16,332,48019,143,967 管理費(fèi)用銷售收入的 2%8,166,2409,571,984 營(yíng)業(yè)稅銷售收入的 %22,457,16026,322,955 土建成本 320,059,950320,059,950 利潤(rùn) 41,296,170103,500,324 利潤(rùn)率 %% 方案三：整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（ M2）預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米）預(yù)期銷售總額 1（元）預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米）預(yù)期銷售總額 2 （元） ,725 單體別墅 ,3525,200194,230,4006,800253,993,600 聯(lián)排別墅 ,0993,200208,316,8003,300214,826,700 配套及藝術(shù)園區(qū) ,007 銷售總額 402,547,202068,820,300 減銷售費(fèi)用銷售收入的 4%16,101,88818,752,812 管理費(fèi)用銷售收入的 2%8,050,9449,376,406 營(yíng)業(yè)稅銷售收入的 %22,140,09625,785,116 土建成本 320,059,950320,059,950 利潤(rùn) 36,194,32294,846,016 利潤(rùn)率 %%