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【正文】 水口的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、生活質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)力。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 ? 惠南片區(qū) 同樣占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，為惠州城市成熟區(qū)，定位為 以居住為主，集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的健康居住家園 —— 商住板塊。 主要包括麥地、演達(dá)一路兩側(cè)、河南岸，規(guī)劃以居住為主，集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的 商 住 板塊 。生活配套成熟、商業(yè)氣氛較濃，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。目前此片區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)數(shù)量較多，但樓盤(pán)規(guī)模及檔次要低于江北及東平片區(qū)，多為高層及小高層，戶型偏小，主要針對(duì)大眾消費(fèi)群體，高檔樓盤(pán)數(shù)量較少。 除個(gè)別中高檔樓盤(pán)之外，普通住宅價(jià)格一般在 2500— 4000 元／平方米之間。 ? 金山湖片區(qū) 在地段及配套等資源不足的情況下，項(xiàng)目更多的是憑借自身的營(yíng)造來(lái)提升項(xiàng)目的檔次，這其中最典型的樓盤(pán)代表就是金山龍庭，打造成環(huán)境絕佳的高檔產(chǎn)品。 金山湖位于惠城區(qū)的南面，政府規(guī)劃三大風(fēng)景湖區(qū)之一 ，銜接惠 城 與惠陽(yáng)、大亞灣的 重要發(fā)展 樞紐 ，規(guī)劃向南發(fā)展 城市新中心區(qū) ，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α１酒康禺a(chǎn)市場(chǎng)目前處于剛剛起步的階段。此前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)多以別墅等高檔房產(chǎn)為主， 未來(lái)依托其惠州三大風(fēng)景湖區(qū)之一及政府打造教育走廊規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)， 成為豪宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，但目前受交通、市政相關(guān)配 套不夠完善的制約較大。 （三）項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 背景 城市化進(jìn)程與片區(qū)前景預(yù)測(cè) 惠州城區(qū)擴(kuò)張速度較為迅速。根據(jù)惠州統(tǒng)計(jì)公報(bào) ， 2020 年 ， 惠州建成區(qū)面積 104平方公里 ， 2020 年惠州建成區(qū)面積已經(jīng)超過(guò) 130 平方公里 ；惠州在以 25 平方公里 /年的速度擴(kuò)展城區(qū)。 惠州城市 人口增長(zhǎng)規(guī)劃 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 時(shí)間點(diǎn) 2020 年 2020 年 2020 年 總?cè)丝?數(shù) 350410 萬(wàn) 400490 萬(wàn) 510650 萬(wàn) 市域城市化水平 時(shí)間點(diǎn) 2020 年 2020 年 2020 年 城市化率 63％ 74％ 83％ 人均居住面積 20202020 年，應(yīng)保證住房供給平均每年滿足約 萬(wàn)個(gè)新增家庭的需要， 2020年以后應(yīng)保證每年平均提供約 3 萬(wàn)套住房。 2020 年規(guī)劃近期人均居住面積達(dá)到 35 平方米， 2020 年遠(yuǎn)期人均居住面積達(dá)到 3840 平方米。 由此帶來(lái)的巨大住宅面積需求是支撐惠州地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。 江北片區(qū)規(guī)劃 江北 片區(qū)獨(dú)具規(guī)劃和 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，江北片區(qū)分為三個(gè)區(qū)，即江北南區(qū)，江北東區(qū)和 江北 南 區(qū) 江北東區(qū) 江北 西 區(qū) 本案 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 江北西區(qū) 。 南區(qū)是指三環(huán)路以南的江北區(qū)域， 為 江北中心區(qū) CBD，根據(jù) 《 惠州市江北中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 》 規(guī)劃范圍， 江北南區(qū)位于惠 城區(qū)的幾何中心位臵， 成 為城市新區(qū) 集行政、文化、體育、金融、商業(yè)以及居住為一體的 CBD 中心區(qū) 。 江北中心區(qū)規(guī)劃總面積達(dá) 公頃 ，新增 居住區(qū)占 地面積 為 17 萬(wàn)平方米，規(guī)劃中規(guī)定本地塊建筑限高為 6070 米， 如此 ，江北中心區(qū)形成 “ 一軸十區(qū) ” 的布局，十區(qū)指由不同功能組成的十個(gè)區(qū)，以惠州市人民政府所在地為起點(diǎn)的景觀軸線，即 市政府行政中心區(qū)，市民樂(lè)園區(qū)，文化娛樂(lè)區(qū)，體育運(yùn)動(dòng)區(qū) 、 科技展示區(qū) 、 生態(tài)休閑區(qū) 、 商業(yè)服務(wù)區(qū) 、 綜合發(fā)展區(qū) 、 商務(wù)辦公區(qū)以及居住區(qū) 等十個(gè)不同的功能區(qū) 。 本項(xiàng)目處于江北南區(qū)的最北端，三環(huán)內(nèi)的未來(lái)城市繁 華區(qū)域，屬于江北南區(qū) CBD中心區(qū)內(nèi)。經(jīng)過(guò)中信東江大橋即可到達(dá)水口，可以承接水口新中心區(qū)的發(fā)展輻射，項(xiàng)目左右逢源，具有較好的發(fā)展機(jī)遇和優(yōu)勢(shì)。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 片區(qū)前景預(yù)測(cè) 地塊周邊大量住宅用地出讓，未來(lái)幾年將使三環(huán)路南北形成 CBD 北端的 CLD（中央居住區(qū)域）。 CBD 的拉動(dòng)將給 CLD 的發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。 —— “北區(qū) CLD”呼之欲出。 項(xiàng)目發(fā)展方向 ： 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站，項(xiàng)目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來(lái)城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購(gòu)物中心 、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 城市功能定位 ： 為惠州城市化進(jìn)程提供滿足需求日益增長(zhǎng)的品質(zhì)社區(qū)住宅居住空間，以及為城市提供因此要求而衍生的對(duì)城市商業(yè)配套設(shè)施、教育設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施需要的建筑空間 。 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站，三環(huán)以內(nèi) 未來(lái)城區(qū)繁華地帶，集合住宅 .社區(qū)商業(yè)街。購(gòu)物中心 .酒店 .公寓等的城市綜合體社區(qū)。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目背景小結(jié)： （一）宏觀市場(chǎng) ? 惠州市地理區(qū)位優(yōu)越，素為“粵東門(mén)戶”； ? 全市生產(chǎn)總值 933 億元，位居全省第七位，人均 GDP 突破 3000 美元大關(guān)； ? 城市人口規(guī)模不大，地廣人稀，但近兩年，惠州人口增長(zhǎng)迅速； ? 城市規(guī)劃定位為 珠三角東部次中心城市及地區(qū)性中心城市 。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ? 2020 年， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資 億元 ， 商品房銷售面積突破 200 萬(wàn) ㎡， 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)地位 ； ? 惠州房?jī)r(jià)在 2020 年 跌入谷底 之后基本上呈現(xiàn) 穩(wěn)定 上漲趨勢(shì) ，而水口片區(qū)房?jī)r(jià)較低于其他片區(qū)； ? 深圳房?jī)r(jià)相當(dāng)于惠州的 3 倍， 大量 深圳人到惠州來(lái)尋找投資 臵業(yè) 機(jī)會(huì) ； ? 但片區(qū)土地 供應(yīng)量大， 未來(lái) 競(jìng)爭(zhēng)激烈，且競(jìng)爭(zhēng)帶有不確定性 。 （三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 ? 惠州城區(qū)擴(kuò)張速度較為迅速 ，每年以 25 平方公里的速度 向外擴(kuò)張 ； ? 江北南區(qū)位于惠城 幾何中心位臵， 成 為城市新區(qū) 集行政、文化、體育、金融、商業(yè)以及居住為一體的 CBD 中心區(qū) ； ? 本項(xiàng)目為 江北核心 CBD 發(fā) 展外拓的第一站，項(xiàng)目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來(lái)城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購(gòu)物中心、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 二、項(xiàng)目概況 （一） 地塊所處區(qū)域環(huán)境狀況 項(xiàng)目所處地塊不遠(yuǎn)的未來(lái)周邊將具有無(wú)比優(yōu)越的自然景觀和人文景觀。 按照《惠州市城市總體規(guī)劃》 及《 惠州市區(qū)兩江四岸景觀及旅游線路規(guī)劃 》 定位，東江、西枝江為濱江文化休閑主軸，是集生態(tài)、景觀、文化、娛樂(lè)為一體的重要綠色發(fā)展軸 ，將給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大發(fā)展前景。 隨著望江公園、望江濱江公園、水上運(yùn)動(dòng)基地以及東江的逐漸建成和完善，該地 段的自然景觀和人文景觀將成為本項(xiàng)目未來(lái)最具發(fā)展優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，該區(qū)域也將成為生態(tài)商住新區(qū)，人居環(huán)境將得到進(jìn)一步的改善和提升 。 （二）地塊現(xiàn)狀 本案 惠州大道 市民樂(lè)園 體育公園 望江濱江公園 （規(guī)劃中） 中信大橋 東江 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 項(xiàng)目地塊總用地面積 312146 平方米，容積率為 。 項(xiàng)目地塊分三部分，分別為地塊 JBN25 JBN255 以及 JBN257，各自獨(dú)立，其中 JBN252 和 JBN257 兩部分地塊的形狀均呈方正的四方形，而地塊 JBN255 倒立的梯形狀； JBN252 和 JBN255 兩地塊之間被規(guī)劃市政道路隔開(kāi)，而 JBN255 和 JBN257 之間是一條防汛水渠，寬 度大約為 3 米。 地塊內(nèi)部防汛水渠 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 項(xiàng)目地塊形狀基本方正，有利于充分利用地塊面積進(jìn)行規(guī)劃布局。地塊地勢(shì)高低起伏，但高差不大，為早期存在的水塘，雜草叢生。 在項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)需 進(jìn)行場(chǎng)地平整。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀（洼地、水塘） 望江公園嶄露頭角 地塊北面三環(huán)路 地塊東面先科路 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 （三）地塊四至 項(xiàng)目地塊東鄰 67250 平方米的望江公園（規(guī)劃中）， 占地約 35 萬(wàn)平方米 的 望江濱江公園 。東面經(jīng)中信東江大橋與水口開(kāi)發(fā)區(qū)相連 。 中信東江大橋 東江一角 西面為大量新開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)用地，如江北 24 號(hào)地，即與本項(xiàng)目地塊相鄰；南臨商業(yè)金融中心和行政辦公中心區(qū)；北面隔三環(huán)路為 金澤物流和農(nóng)產(chǎn)品配送中心兩大物流園區(qū) ； 項(xiàng)目地塊東北角為潮發(fā)建材中心。 潮發(fā)建材中心 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 （四）地塊交通條件 主要城市干道： 東面： 先科路 (8 車道 )—— 藍(lán)色路 線表示 南面：云山路（快速路） —— 黑色路 線表示 西面：惠州大道 (8 車道 )—— 粉紅路 線表示 北面：三環(huán)路 (8 車道 )—— 橙色路 線表示 交通達(dá)到方式 車行到達(dá)方式一 市中心到 達(dá)方式：惠州大道 —— 云山路 —— 先科路 —— 項(xiàng)目地塊。此為最便捷和最為臨近市區(qū)的車行方式。該方式將成為后期客戶市區(qū)到達(dá)項(xiàng)目的 首選方式 。 車行到達(dá)方式二 惠州大道 —— 北三環(huán) —— 地塊。此為客戶次選到達(dá)方式。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 公共交通到達(dá)方式 本項(xiàng)目周邊尚未開(kāi)通公交車站，項(xiàng)目周邊最近的公交車站距離地塊大約 2 公里，為云山東路附近公交站，于該站乘以下各路公交車可抵達(dá)市區(qū)。 公