【導讀】鼎峰地產江北25號地塊。項目可行性分析報告。深圳中原物業(yè)顧問有限公司。二零零七年七月三日

　　

【正文】 近 400 畝， 60 萬平方米大社區(qū)，具備規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢。 區(qū)位優(yōu)勢：連接江北 CBD 中心區(qū)與水口片區(qū)，屬于 CBD 中心擴張第一站； 景觀優(yōu)勢：鄰近望江公園 .望江濱江公園 .水上運動基地； 地塊優(yōu)勢：地塊方正 .平整 .周邊環(huán)境較好 .郊區(qū)大盤開發(fā)的優(yōu)良地塊； 路網優(yōu)勢：周邊路網發(fā)達，車行可以較方便的到達社區(qū)。 項目劣勢 （ Weaknesses） 分析 處于北區(qū)待發(fā)展地段，在惠州市民心目中處于偏僻地段； 區(qū)域人氣不夠旺盛，生活配套 .市政設施缺乏，距離商業(yè)中心距離較遠； 地塊南面電子工廠（萬和昌電子有限公司），建筑陳舊，稍有影響形象； 北臨三環(huán)路，東臨先科路，皆為快速干道對本項目稍有小量噪音影響； 地塊由三塊單獨的地塊組成，內部穿插一道水渠，對項目的整體規(guī)劃布局不利。 項目機會點 （ Opportunities） 分析 江北 CBD 中心區(qū)的建設，使得區(qū)域不斷升溫，房價不斷攀升超過老城區(qū)； 地塊為江北外拓發(fā)展的第一站，前景看好，具有很大的發(fā)展機遇； 中信大橋與東江大橋的建成，將水口鎮(zhèn)、老城區(qū)和江北中心區(qū)更加緊密連接起來，水口鎮(zhèn)及老城區(qū)的部分購房消費者向江北這一生態(tài)居住片區(qū)集中； 東江夜游碼頭及兩江四岸綠化，公園建設的推進，生態(tài)居住優(yōu)勢日趨凸顯； 市場開發(fā)水平不高，惠城區(qū)近郊缺乏品質規(guī)模大盤，市場缺乏真正將品質演繹到極致的項目，這給品質大盤的開發(fā)帶來機會。 項目威脅點 （ Threatens） 分 析 國家近年頻繁出臺的各項房地產政策，一定程度上制約了房地產市場； 南部新城以及水口等片區(qū)住宅的開發(fā)，分流江北的臵業(yè)群體； 江北片區(qū)近年來土地供應將持續(xù)放量，近郊樓盤將不斷涌現，競爭將加大； 少量經濟適用房的開發(fā)，廉價價格及產品形象將給項目銷售帶來一定威脅。 項目 SWOT 分析對策 發(fā)揮優(yōu)勢： 強化項目所處 CBD 中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢及項目發(fā)展前景； 突出項目景觀資源優(yōu)勢（望江濱江公園以及兩江四岸綠化建設）； 發(fā)揮大盤運作的營銷張力，借 助城市運營的城建運營大概念，建立大盤形象； 通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個惠州品質標桿，塑造獨特個性。 規(guī)避劣勢 科學合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出； 先進超前產品規(guī)劃，加以專業(yè)營銷推廣以產品和人文來提升項目的品質； 通過品質展示，配套先行，情景體驗，弱化片區(qū)生活不便的劣勢； 積極參與周邊城市市政建設，完善市政設施如：公園建設 .公交系統(tǒng)設站等； 保障經濟適用房的外觀形象以及品質，使經濟適用房產品不影響項目形象。 發(fā) 揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，抓住機會，化解威脅，是本項目開發(fā)過程中應遵守的原則。 三、項目整體定位 （一）項目檔次定位 根據中原以往研究的模型分析，結合項目實際， 項目開發(fā)符合走中高檔住宅產品的開發(fā)路線條件。 項目品質高于東方威尼斯、荷蘭水鄉(xiāng)等目前市場上的品質樓盤，但價位屬于中檔次區(qū)間，以高性價比來提升項目在市場上的競爭力。 （二）項目產品類型 根據客戶調研結果中的客戶物業(yè)類型偏好、市場物業(yè)類型狀況及銷售表現、對各類產品類型的論證以及對項目區(qū)位現狀和區(qū)域開發(fā)前瞻性的分析，本項目開發(fā)的產品類型為： 多層、小高層、高層、 商業(yè) 其中物業(yè)類型開發(fā)比例：（按總建筑面積計算） 首期開發(fā)：啟動開發(fā)量約為 8 萬平方米，以 4： 6 的比例開發(fā)多層和小高層，同時啟動會所和商業(yè)街，其中多層以花園洋房的形式體現。 后續(xù)開發(fā)：開發(fā)公寓、商場、小高層、高層住宅約 53 萬平方米，以 8： 2 的比例開發(fā)小高層和高層。 首期開發(fā)住宅戶型、戶型面積及其比例： 產品類型 戶型面積（平方米） 戶型配比（面積比） 小高層 2 房 2 廳 80— 90 ㎡ 10% 小高層 3 房 2 廳 110125 ㎡ 15% 小高層 3 房 2 廳 125135 ㎡ 15% 小高層 4 房 2 廳 140160 ㎡ 12% 小高層復式 170180 ㎡ 8% 花園洋房 3 房 2 廳 110— 120 ㎡ 10% 花園洋房 3 房 2 廳 130— 150 ㎡ 20% 花園洋房 4 房 2 廳 150— 170 ㎡ 10% （三）價格定位（ 一期價格預計） 價格制定依據 1）項目的土地成本、建造成本以及項目所打造的產品質素和規(guī)劃設計理念； 2）消費群體對江北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿鞍l(fā)展價值的認可度； 3）惠州市區(qū)及江北片區(qū)部分樓盤的參照對比； 4）惠州市房地產市場的價格走勢； 5）類比量化定價法。 住宅價格測算 可比性項目的選取 項 目名稱 總建筑面積 (㎡ ) 戶型 戶型面積 (㎡ ) 銷售均價(元 /㎡ ) 與項目 可比性 合生帝景灣 411336 5 及 6 房 145260 6800 （含裝修） 25% 盧浮公館 54111 3 及 4 房 130150 5000 30% TCL雅園 21400 1 房 2 廳 4045 3300 20% 2 房 2 廳 6975 3 房 2 廳 94104 金裕碧水灣 400000 3 房 2 廳 137162 4800 25% 4 房 2 廳 155169 復式 180 銷售價格測算 樓盤因素 權重 本項目 相比值 合生帝景灣 盧浮公館 TCL 雅園 金裕碧水灣 地段 12% 6 14 13 10 規(guī)模 10% 9 8 6 5 8 交通狀況 12% 9 生活配套 8% 5 7 11 景觀環(huán)境 15% 14 18 11 12 15 規(guī)劃設計 10% 9 10 9 噪音 5% 4 3 產品質素 15% 12 17 10 13 發(fā)展商實 力 8% 6 10 7 物業(yè)管理 5% 6 5 總計 100% 89 價格實現（元 /平方米） 5600 5000 3300 4600 比較價（元 /平方米） 3801 5000 2929 權重（％） 25% 30% 20% 25% 加權平均值 4005 元 /平方米 備注 合生帝景灣均價為 6800，包括 1200 的裝修費用；而盧浮公館均價是暫估價格，待項目推出時再最終確定 。 價格定位 上面 圖表說明：由上表類比值測算可知，本項目整體類比價格為 4005 元 /㎡。一般而言，大規(guī)模房地產項目開發(fā)周期相對較長，其價格存在 10%上升彈性空間，即本項目一期整體實現銷售價格（取整）為 4400元 /㎡。 （四）項目客戶定位 根據項目規(guī)模確定客戶選擇類型，然后按區(qū)域來找到項目的客戶群體，確定本項目的目標客戶。 按區(qū)域劃分臵業(yè)客戶群 一類客戶 —— 項目所在區(qū)域周邊居民、惠城區(qū)客戶、深港穗莞投資客 二類客戶 —— 外地優(yōu)秀務工人員、惠陽陳江仲凱客戶，博羅惠東河源等地客戶 三類客戶 —— 其他區(qū)域客 戶、特殊用途臵業(yè)人群 四、建設用地及總體規(guī)劃意向 （一）項目地塊規(guī)劃控制指標 項目位于惠州市江北南片區(qū)三環(huán)路與先科路交匯處，總占地近 400 畝， 60 萬余平方米大社區(qū)，為規(guī)模大盤。具體規(guī)劃控制指標如下： 地塊編號 用地 A （㎡） 用地 B （㎡） 容積率 建筑密度 總建面 （㎡） 商業(yè)面積 （㎡） 綠化率 JBN252 39463 21426 25% 53565 10100 30% JBN255 31195 19218 48045 9609 JBN257 241488 206650 516625 29700 總計 312146 247294 618235 49409 備注 住宅、商業(yè)及配套，住宅 70 年，商業(yè) 40 年 項目占地面積 247294 平方米（退紅線） ，總建筑面積約 62 萬平方米，其中，商業(yè)面積約 5 萬平方米，容積率為 。由于 公寓、酒店等物業(yè)屬于高密度開發(fā)物業(yè)，容積率可以達到 6 左右；別墅、商業(yè)街、商業(yè)中心等物業(yè)屬于低密度物業(yè)；而住宅社區(qū)密度可高可低，因此，可集合各種物業(yè)類型聯合開發(fā)，豐富產品類型。 （二）項目總體規(guī)劃意向 建議三種方案： A 方案：公園大地 B 方案 ：振業(yè)城 C 方案：高層與小高層方案（規(guī)劃布局方面的借鑒） 五、項目建成后的社會效果分析 （一）完善江北 CBD 城市配套功能，形成區(qū)域 CLD 本項目屬于江北中心區(qū)城市向外拓廣發(fā)展的新市鎮(zhèn)興建型開發(fā)項目，項目總建筑面積約 62 萬平方米，定位成集住宅、商業(yè)、酒店、公寓于一體的綜合型物業(yè)，對江北CBD 的發(fā)展乃至整個惠州城市功能的升級起到重大的推動作用，并在江北片區(qū)形成區(qū)域 CLD，與 CBD 相呼應。 （二）改善城市次中心教育、商務、商業(yè)等配套功能 本項目作為服務于江北中心區(qū)乃至惠州整個城市的綜合體開發(fā)項目，中后 期開發(fā)的商業(yè)中心、商業(yè)街以及酒店，必將改善江北片區(qū)次中心的教育、商務、商業(yè)等服務配套 功能，提升片區(qū)競爭力。 （三）改善城市居住環(huán)境，為城市居民提供高品質生活 本項目走中高檔住宅產品的開發(fā)路線，打造中檔價位、中高品質的綜合型居住物業(yè)—— 打造高性價比產品。項目總建筑面積約 62 萬平方米，為規(guī)模大盤，建成后將為城市居民提供近 6000 套的安全、放心、舒適的居家住所，在一定程度上可進一步 提升城市品位、優(yōu)化城市區(qū)域功能、完善城市基礎設施配套、實現區(qū)域土地增值、改善城市人居環(huán)境 以及 提高社區(qū)居民生活 條件和 質量 。 （四）提 升片區(qū)景觀價值，打造高尚居住片區(qū) 隨著項目周邊的望江公園、望江濱江公園、水上運動基地以及惠州兩江四岸的工程建設，江北 25 號項目的啟動，江北中心東側的濱江地帶將逐漸建設成集觀光、商業(yè)、居住于一體的適宜居住區(qū)，并將 形成一條連續(xù)的通向江邊的綠 色景觀長 廊 ，從而提升片區(qū)景觀價值，打造高尚居住片區(qū)，為市民提供舒適而有品位的生活環(huán)境。 六、項目資源利用及生態(tài)環(huán)境分析 （一）望江濱江公園及水上運動基地建設 依據 《東江北岸望江段詳細規(guī)劃及城市設計》 ， 在三環(huán)路以南、新寮路以北、先科路以東、江北防洪堤以西地區(qū)， 規(guī)劃 興建 觀光、商業(yè)、居住 “ 三帶 ” ，建兩所九年一貫制學校及望江公園等場所。 規(guī)劃區(qū)處于惠州市新城中心東側的濱江地帶，西與市級行政文化中心和商業(yè)中心相距約 1 公里，總用地面積約 公頃。沿先科大道長約 1918 m，沿江水涯線長約2460 m，水涯線至先科大道紅線平均寬度約 565m。 規(guī)劃區(qū)按 “ 三帶 ” 結構布局： 濱水觀光開敞帶、商業(yè)休閑復合功能帶、居住功能帶 。觀光帶是利用新堤外灘建設濱江公園。結合沿江路的建設，形成觀景平臺，沿大堤堤腳形成部分游憩設施，接近常年蓄水位的地段主要種植耐水植物和水生植物、布臵休閑步道、棧橋 和親水平臺。進行綠化時，以保證大堤安全為前提，避免種植根系過于發(fā)達的植物和過多的高大喬木。水岸設臵兩處碼頭區(qū) ， 上游設東江旅游專用碼頭，下游設水利防汛搶險碼頭， 并建設水上運動基地 。 商業(yè)帶位于大堤內側與望江路之間，主要包括望江公園、商務寫字樓、酒店、商業(yè)、濱水住宅 以及 行政辦公樓等多種功能建筑，并設臵廣場、公園 以及 商業(yè)街道等共享的公共空間。居住帶則在望江路與先科大道之間，主要是對原望江社區(qū)的上寮、下寮村民小組進行舊村改造。 望江濱江公園 ， 占地約 35 萬平方米 ， 是利用防洪堤外河灘地建設的以休閑、綠化為主 ， 兼有防護功 能的濱江綠色空間。 而 望江公園為上層次規(guī)劃確定公園，與先科大道東 側的 濱江 公園 、水上運動基地共同 形成一條連續(xù)的通向江邊的綠 色景觀長 廊 。 此外，惠州獲得下屆省運會舉辦權，望江段江面有 望 成為水上靜水項目（賽艇、皮劃艇）的比賽場地。該江段將成 為 龍舟賽等地方性民俗節(jié)慶活動的場所。借鑒悉尼奧運 會水上運動中心和北京奧運會順義水上運動中心等案例 ， 本次規(guī)劃水上比賽航道沿東江布臵，起點區(qū)設于中信大橋下游 150m 處，終點區(qū)設兩處，一處設于第一個 1000 m 處（中部廣場延伸線），為皮劃艇比賽重點或繞標點；另一處設于水利防汛碼頭，為賽 艇比賽終點?？磁_區(qū)設于第一個 1000 m 賽段的中部，為臨時設施。如需建設永久性水上體育項目訓練基地，可在望江公園中安排適當用地用于建設。 （二）兩江四岸工程建設 按照《惠州市城市總體規(guī)劃》定位， 東江、西枝江為濱江文化休閑主軸，是集生態(tài)、景觀、文化、娛樂為一體的重要綠色發(fā)展軸 。 東江是惠州的母親河，在市區(qū)范圍內由東向西呈 “V” 字型橫貫惠城區(qū)，與西枝江相匯在城中，將城市劃分為江南和江北新城，是具有鮮明城市特色的兼有都市景觀和自然風光的藍色生態(tài)型景觀軸。歷史文明與現代文明在這里交相輝映，具有豐富的風景旅游資源， 其最為突出的特點是以自然山水為核心的生態(tài)城市格局和以 “ 四東文化 ” 為品牌的城市文化特色。東江與西枝江在城市中具有生態(tài)、景觀、生活三大功能。 兩江四岸工程