【導(dǎo)讀】《2020房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款0755-83513598QQ：69031789. 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司地址：學(xué)士街25號(hào)胥門大廈403—405電話：65108808傳真：65108838. 項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃…………我們的需求者在哪里?目標(biāo)客戶來(lái)源地及比例分析……………………

　　

【正文】 定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》的通知，要求各地要認(rèn)真貫徹《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，落實(shí)項(xiàng)目用地，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，切實(shí)降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，嚴(yán)格將開(kāi)發(fā)利《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號(hào)地塊項(xiàng)目組 時(shí)間： 2020 年 2 月 33 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 地址： 學(xué)士街 25 號(hào)胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 潤(rùn)控制在 3％以內(nèi)。嚴(yán)格將經(jīng)濟(jì)適用住房套型面積控制在小套型 60 ㎡左右、中套型 80 ㎡左右。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號(hào)地塊項(xiàng)目組 時(shí)間： 2020 年 2 月 34 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 地址： 學(xué)士街 25 號(hào)胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 ⑤ 6 月供應(yīng)中低收入房 蘇州市政府頒布了《蘇州市切實(shí)解決中低收入家庭住房問(wèn)題若干意見(jiàn)》，提出從 2020年 7 月 1 日起，市區(qū)低保家庭住房保 障標(biāo)準(zhǔn)，由 2020 年調(diào)整過(guò)的人均建筑面積 12 ㎡提高到人均建筑面積 14 ㎡。同時(shí)，增加中低收入家庭的住房供應(yīng)。而解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，也是國(guó)家此輪調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的初衷。 ⑥ 6 月發(fā)布《意見(jiàn)》 蘇州市政府再度發(fā)布了《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格實(shí)施意見(jiàn)》，明確了我市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的條件為：住宅小區(qū)建筑容積率在 以上，單套建筑面積在 144 ㎡以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 倍以內(nèi)。對(duì)享受優(yōu)惠政策普通商品住房按規(guī)定執(zhí)行 2％的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)高檔住房按規(guī)定執(zhí)行 4％的契 稅征收標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，大力發(fā)展節(jié)能省地型、中小套型住房，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房，引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房消費(fèi)。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號(hào)地塊項(xiàng)目組 時(shí)間： 2020 年 2 月 35 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 地址： 學(xué)士街 25 號(hào)胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 (2)對(duì)蘇州樓市的影響 表 12：蘇州 2020 年 1～ 11 月銷售面積及均價(jià)表 月份 成交套數(shù) 成交面積（萬(wàn) /㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡） 1 2739 4871 2 1313 4953 3 4888 5183 4 4043 5285 5 / / 6 / / 7 1 / 8 1682 4769 9 2467 5466 10 2645 5166 11 3364 4757 (3)宏觀政策影響小結(jié) 2020 年的春節(jié)樓市成為今年樓市的一個(gè)高點(diǎn)。雖然央行在這個(gè)月里提高了商業(yè)房貸利率，但這一旨在遏制短期炒房行為的政策，迎來(lái)的市場(chǎng)反應(yīng)卻頗具戲劇性，三月里，房?jī)r(jià)不降反升，成交面積和成交套數(shù)都達(dá)到了年度內(nèi)最高水平。 其后，隨著加息政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)， 4 月成交較之三月有所減緩，但從總體情況看，市場(chǎng)交易仍在高位運(yùn)行，成交面積和 成交價(jià)格，較去年同期仍有一定幅度的增長(zhǎng)。 4 月?tīng)I(yíng)業(yè)稅的出臺(tái)，從根本上破滅了投資客短炒樓花的獲利美夢(mèng)，此后，蘇州樓市也像全國(guó)其它樓市一樣，進(jìn)入到一個(gè)以自住型業(yè)主為購(gòu)房主體的新住宅時(shí)代。 新政實(shí)施后的 8 三個(gè)月，蘇州樓市經(jīng)歷著住房制度改革以來(lái)最難熬的一段靜默期，三個(gè)月的成交面積加在一起不過(guò) 58 萬(wàn)平米，不足 3 月份一個(gè)月的成交。多數(shù)售樓處門可羅雀，與數(shù)月前的繁華形成鮮明對(duì)照。 宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，九月樓市開(kāi)始復(fù)蘇，延續(xù)八月開(kāi)始的打折風(fēng)潮，九月里的樓市促銷更是蔚然成風(fēng)，送禮品、送面積、 送現(xiàn)金、送車位、送契稅，樓市促銷的《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號(hào)地塊項(xiàng)目組 時(shí)間： 2020 年 2 月 36 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 地址： 學(xué)士街 25 號(hào)胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 效果顯而易見(jiàn)，成交套數(shù)和成交面積都較上六、七、八個(gè)月有了 30％左右的增幅。 十月的 2645 套、十一月的 3364 套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的前行中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價(jià)下降的趨勢(shì)， 顯然，價(jià)格成了影響項(xiàng)目銷售速度的催化劑。 蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查 近幾年來(lái)，蘇州房地產(chǎn)因快速發(fā)展而受到各界廣泛關(guān)注，但在 05 年 6 月新政出臺(tái)后，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生巨大逆轉(zhuǎn)，遭遇了自上個(gè)世紀(jì) 90 年代以來(lái)最艱難的一個(gè)發(fā)展時(shí)期。而相比 04 年同時(shí)段，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的火 爆程度足以蓋過(guò)長(zhǎng)三角地區(qū)的其他任何一個(gè)城市。 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)分析 (1)第一階段： 2020～ 2020 年 (6 月之前 ) 蘇州房產(chǎn)房?jī)r(jià)逐年飚升，房產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天 數(shù)年前的蘇州，房?jī)r(jià)還僅僅 1700 元 /㎡，處于滬寧沿線的城市中最低，其主要原因是由于房產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，供應(yīng)無(wú)序，住宅開(kāi)發(fā)過(guò)度所造成的，并使得蘇州的空置房一度在全省名列榜首，造成了房產(chǎn)市場(chǎng)一度的嚴(yán)重萎靡。 自 2020 年開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的大發(fā)展趨勢(shì)成為了蘇州市場(chǎng)迅速發(fā)展的良好基礎(chǔ)，加之被壓抑許久的旺盛市場(chǎng)需求，以及蘇州執(zhí)行土地拍賣的政策 這些，都成為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展的強(qiáng)力推動(dòng)因素。 2020 年前市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)： ? 滬寧沿線價(jià)格盆地現(xiàn)象，促使蘇州房?jī)r(jià)補(bǔ)漲 ? 市場(chǎng)火熱，供需兩旺，房?jī)r(jià)持續(xù)高速上漲 ? 賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求 ? 土地拍賣托高房?jī)r(jià) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號(hào)地塊項(xiàng)目組 時(shí)間： 2020 年 2 月 37 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 地址： 學(xué)士街 25 號(hào)胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 ? 商業(yè)個(gè)案開(kāi)發(fā)量相對(duì)稀少，投資者把目光投向了住宅產(chǎn)品 (2)第二階段： 2020 年 6 月～ 2020 年 1 月 宏觀調(diào)控政策沖擊市場(chǎng)，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入調(diào)整 由于房?jī)r(jià)的一路飚升，開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)更大化，引發(fā)了新一輪的土地進(jìn)行儲(chǔ)備競(jìng)爭(zhēng)，短期內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)房者無(wú)房可買，整個(gè)市場(chǎng)供小于求的局面；調(diào)整土地開(kāi)發(fā)量成為了該階段階段房產(chǎn)調(diào)控的重 點(diǎn)。 2020 年 5 月份以銀行貸款緊縮為主的宏觀調(diào)控政策，給蘇州防地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大的沖擊。銀行貸款緊縮政策直接減少了市場(chǎng)上投資者購(gòu)房的比重，同時(shí)也削弱了消費(fèi)者的支付能力，最終影響了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)信心；基本投資的壓縮削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力；土地政策方面先后出臺(tái)的 11 號(hào)令 、 39。74 號(hào)令 都旨在廢止土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，加快了前期存量協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地的上市步伐，短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 在政策面、市場(chǎng)面的雙重壓力下，市場(chǎng)漸漸步入調(diào)整期， 2020 年 5～ 8 月蘇州市場(chǎng)表現(xiàn)一般，樓盤銷售速度放緩，局部 市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)折扣現(xiàn)象，樓盤銷售中加大了廣告、促銷力度，但市場(chǎng)觀望態(tài)度明顯。進(jìn)入 2020 年 9 月后，特別是經(jīng)過(guò) “十 一 ”黃金周后，市場(chǎng)略有回暖趨勢(shì)。而 10 月 29 日銀行加息政策出臺(tái)后，又再次打壓了略有抬頭趨勢(shì)的蘇州房?jī)r(jià)。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號(hào)地塊項(xiàng)目組 時(shí)間： 2020 年 2 月 38 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 地址： 學(xué)士街 25 號(hào)胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 (3)第三階段： 2020 年１月～ 2020 年 2 月 2020 年整年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈小 “Ｖ ”字態(tài)勢(shì)發(fā)展 2020 年春節(jié)前后，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次抬頭，蘇州各大在售樓盤在春節(jié)長(zhǎng)假期間迎來(lái)了 05 年的開(kāi)門紅， 在 05年上半年，蘇州房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)顯著增加，多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入正式銷售階段， 房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了比較集中放量 的強(qiáng)供期。據(jù)我司市場(chǎng)部資料，在該時(shí)段內(nèi)，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖周邊區(qū)域，就有十三個(gè)大小不一的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)銷售。 2020 年年初，國(guó)家的關(guān)于宏觀調(diào)控的風(fēng)聲愈演愈烈，業(yè)內(nèi)專家人士也有全面分析，指出 2020 年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生巨大的變化，但蘇州的房地產(chǎn)界尤其是很多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有重視這個(gè)問(wèn)題。在他們看來(lái)，光環(huán)籠罩下的蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然形勢(shì)大好，尤其是其房?jī)r(jià)必然進(jìn)一步上漲。 去年 5 月初，當(dāng)諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還在盤算著如何爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化時(shí)，人民銀行關(guān)于停止發(fā)放貸款、嚴(yán)格金融放貸審批 的政策接踵而至，蘇州部分開(kāi)發(fā)商敏感的意 識(shí)到，市場(chǎng)即將發(fā)生變化，迅速地做出了調(diào)整。而更多的開(kāi)發(fā)商依然處于觀望和幻想著：宏觀調(diào)控對(duì)蘇州的影響不會(huì)太大。 2020 年 5 月，國(guó)家七部委在一個(gè)月內(nèi)先后連續(xù)兩次頒布《意見(jiàn)》，確定 6 月 1 日起，針對(duì) 144 ㎡以上非普通住宅加征 2%營(yíng)業(yè)稅，這些使得本來(lái)就局勢(shì)微妙的蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次蒙上陰影。 6 月份，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)上市銷售的樓盤逐漸增加， 市場(chǎng)的觀望氣氛確愈加濃重 ，蘇州工業(yè)園區(qū)某大型樓盤開(kāi)盤當(dāng)日只銷售了 30 余套房，不及預(yù)定目標(biāo)的 10％。 蘇州房地產(chǎn)自此正式進(jìn)入市場(chǎng)疲軟期，市場(chǎng)形勢(shì)再次慘淡。 7 月份，蘇州市規(guī)定 2020 年 7 月蘇州商品房銷售正式進(jìn)行網(wǎng)上備案，確定期房不得轉(zhuǎn)讓，樓市繼續(xù)降溫，主要媒體房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，破天荒的出現(xiàn)了諸如 “打折 ”、 “優(yōu)惠 ”等字樣。大多項(xiàng)目也紛紛下調(diào)價(jià)格，跌幅 300 元～ 500 元 /㎡不等。但市場(chǎng)反應(yīng)依舊平淡無(wú)奇，其中有兩個(gè)項(xiàng)目更是出現(xiàn)一連近三周銷售業(yè)績(jī)?yōu)榱愕膶擂尉车?。部分樓盤開(kāi)發(fā)商干脆將項(xiàng)目做出 “封盤不賣 ”的舉措，解散銷售隊(duì)伍，關(guān)閉售樓處，市場(chǎng)異常慘淡。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號(hào)地塊項(xiàng)目組 時(shí)間： 2020 年 2 月 39 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 地址： 學(xué)士街 25 號(hào)胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)自 9 月開(kāi)始復(fù)蘇，延續(xù)八月開(kāi)始的打折風(fēng)潮，樓市促銷更是蔚然成風(fēng)，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅。 樓市促銷的效果顯而易見(jiàn)，月成交套數(shù)和成交面積較上三個(gè)月有了 30％左右的增幅。 十月的 2645套、十一月的 3364 套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的短高中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價(jià)下降的趨勢(shì)，顯然，價(jià)格成了影響項(xiàng)目銷售速度的催化劑。 從供應(yīng)看， 2020年前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)明顯偏小，土地巨大的供應(yīng)量并沒(méi)有傳導(dǎo)到樓盤供應(yīng)上來(lái)，結(jié)果導(dǎo)致有效供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求。 加之金融政策十分寬松，進(jìn)一步支持了蘇州房?jī)r(jià)地價(jià)爆漲，出現(xiàn)市場(chǎng)十分火熱的局面。而 從 2020年開(kāi)始 ，上述四方面的需求已經(jīng)得到較好的釋放， 蘇州 房地產(chǎn)市場(chǎng) 完全 ． ． 由供小于求向 供大于求． ． ． ． 轉(zhuǎn)變、由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)． ． ． ． 轉(zhuǎn)變 ——這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)必然要發(fā)生調(diào)整。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策