【正文】 梯一戶產(chǎn)品類型特性大開間平層配套入戶花園大露臺或雙陽臺主人房設(shè)衣帽間緊湊型平層雙陽臺公寓/大開間平層6層情景洋房/三疊院聯(lián)排別墅面積區(qū)間120/140/1607080 二房100120 三房公寓3050/140160180220/250/300戶型三房二廳二房/小三房四房/五房/六房四、推售節(jié)奏與順序首期產(chǎn)品必須以本項目的標(biāo)桿產(chǎn)品作先行產(chǎn)品，迅速取得市場的突破，獲得市場的認(rèn)同，然后推出跟隨型產(chǎn)品——產(chǎn)品創(chuàng)新性、戶均總價相對較低的產(chǎn)品、針對經(jīng)濟實力中等客戶群的產(chǎn)品，這樣跟隨型產(chǎn)品銷售速度將比較快。同時，我們考慮到項目所處區(qū)域?qū)嶋H的情況，針對的目標(biāo)客戶比較散，因而需要保證每一個銷售階段有銷售重點，而且有補充產(chǎn)品線的輔助產(chǎn)品推售。五、營銷風(fēng)格時代地產(chǎn)在廣州地區(qū)一直以比較前衛(wèi)的形象示人，在營銷表現(xiàn)上時尚、有品味、有文化，與藝術(shù)界保持良好的關(guān)系經(jīng)常組織公關(guān)活動。結(jié)合從廣州到佛山南海市場環(huán)境、風(fēng)土人情不一樣，但是我們的品牌核心堅持不變。營銷風(fēng)格采用都市化的、國際化的手法；廣告宣傳格調(diào)保持適度超前，并融入佛山、三水當(dāng)?shù)乜蛻粢滓源虢巧脑亍? 第五章 項目財務(wù)分析一、銷售定價分析根據(jù)本項目所處地理位置，結(jié)合周邊市場定價和發(fā)展趨勢，并充分考慮本項目的配套設(shè)施和綜合素質(zhì)，我們初步按照小高城銷售單價3400元/平方米；可銷售商鋪單價5000元/平方米，對該項目的開發(fā)報建數(shù)據(jù)進行財務(wù)測算分析如下：財務(wù)數(shù)據(jù)構(gòu)成分析項目 銷售均價 （元） 合計（萬元） 占總成本% 備注（一）預(yù)計銷售收入 48,715 可銷售住宅收入 3,400 44,300 可銷售聯(lián)排住宅收入可銷售商鋪收入 5,000 4,414 可銷售車位收入（二）項目開發(fā)成本計算面積(平方米) 30,056 %（1）土地開發(fā)成本 10,300 %（2）前期工程費 3,749 %其中：規(guī)劃勘測設(shè)計費 71,144 1,344 % 場地平整費用 71,144 605 %約按85元/平方米 三通一平 71,144 1,800 %（3）建筑安裝工程費用 14,838 %其中：土建工程費用 141,315 14,132 %約按1000元/平方米 裝修工程費用 141,315 % 設(shè)備安裝工程 141,315 707 %約50元/平方米（4）基礎(chǔ)設(shè)施費 947 %其中：園林綠化、環(huán)境工程 141,315 707 %約按50元/平方米 通訊(電視、電信) 141,315 71 %約按5元/平方米 消防工程 141,315 170 %約按12元/平方米（5）不可預(yù)見費 223 %約為建安工程費用*%（三）期間費用 5,762 %（1）銷售費用 974 %約銷售收入2%（2）管理費用 487 %約銷售收入1%（3）財務(wù)費用 1,134 %（4）營業(yè)稅 2,436 %銷售收入5%（5）城市建設(shè)維護稅、教育稅附加 244 %營業(yè)稅10%（6）土地增值稅 487 %銷售收入1％開發(fā)成本 35,818 %銷售利潤 12,897 %減：企業(yè)所得稅 3,224 %按銷售利潤25%總成本 39,042 %（稅后）凈利潤9,673（稅后）凈利潤率 %%二、財務(wù)成本利潤測算我們初步計算得出：該項目的預(yù)計總銷售收入約為48715萬元；開發(fā)建設(shè)總成本約為35818萬元，%。（如表：財務(wù)預(yù)算分析表）三、 項目敏感性分析同時我們還對影響利潤收益的主要不確定因素取決于售價的水平；成本的高低；建設(shè)、經(jīng)營期的長短；銷售稅率等。根據(jù)項目當(dāng)前的狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是未來銷售價格和成本的變化。因而，項目敏感性分析主要針對銷售價格以及成本的變動，分別計算其上、下波動5％、10％時，對經(jīng)濟指標(biāo)的影響。 銷售收入敏感性分析 單位：萬元，折現(xiàn)率10%變化條件 變化動態(tài) 分析結(jié)果 銷售收入 開發(fā)成本 凈利潤 利潤率 投資凈現(xiàn)值（FNPV）內(nèi)部收益率（FIRR）基本方案 48, 39, 9, %4,%變化1：5% 46, 39, 7, %2,%變化2：+5% 51, 39, 12, %6,%變化3：10% 43, 39, 4, %%變化4：+10% 53, 39, 14, %8,% 投資成本敏感性分析 單位：萬元，折現(xiàn)率10%變化條件 變化動態(tài) 分析結(jié)果 銷售收入 開發(fā)成本 凈利潤 利潤率 投資凈現(xiàn)值（FNPV）內(nèi)部收益率（FIRR）基本方案 48, 39, 9,%4,%變化1：5% 48, 37,11,%6,%變化2：+5% 48, 40,7,%2,%變化3：10% 48, 35,13,%8,%變化4：+10% 48, 42,5,%1,%由表中數(shù)據(jù)可知：售價分別下降5％、10％時，％％；若售價上升5%時，%，當(dāng)售價上升10%時，% 。綜合上述分析可知，價格是企業(yè)的生命，必須要詳細(xì)調(diào)研，審慎擬定。當(dāng)成本上升5％、10％時，％%； 總體來講，整個項目具有良好的盈利能力，抗風(fēng)險因素較強；其中銷售收入因素和投資成本因素同時共同對財務(wù)凈現(xiàn)值產(chǎn)生影響。從上分析可以看出，對凈利來說，售價和成本都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。四、 資金籌措計劃本項目開發(fā)需投入資金總計約35818萬元，資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售回籠資金。 項目總結(jié)綜上所述，佛山三水地塊項目是一個極具開發(fā)價值的房地產(chǎn)項目，具體表現(xiàn)在： 地塊處于三水心臟位置，擁有良好的地理位置； 該地塊開發(fā)面積較大，有利于良好生活氛圍的營造，最終有利于樓盤價格的提升； 隨著該項目的配套設(shè)施不斷完善，無論在規(guī)模還是價格都比較迎合現(xiàn)階段市場的需求，以帶動項目的整體銷售。 項目投資風(fēng)險小，投資收益較高。如果結(jié)合本項目城市化產(chǎn)品的定性以及“時代地產(chǎn)”的品牌取向和風(fēng)格，突出我司品牌特征和項目個性為原則，結(jié)合我司開發(fā)的時代玫瑰園、時代依云花園等項目的成功案例所累積的經(jīng)驗。該項目必定成為我司在三水入主的，有著“時代地產(chǎn)”特色的現(xiàn)代、時尚、生活感為一體的大型生活社區(qū)。（報告結(jié)束）37 / 37