【正文】 實(shí)力營造一個(gè)健康的、有自己獨(dú)特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，提倡“生活就是享受”的概念，充分體現(xiàn)投資商合生創(chuàng)展品牌“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”的經(jīng)營理念。 定位原因： 1．1定位為中、高檔兼容市場目標(biāo)客戶群較為廣闊，有利于銷售。1．2本項(xiàng)目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。i如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價(jià)值，顯得浪費(fèi)，且和本項(xiàng)目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔(如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒)，這些樓盤雖處江邊，其實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn)，而本項(xiàng)目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢較為明顯，具有很強(qiáng)的競爭力。i單純定位為高檔，客戶群會非常狹窄?，F(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規(guī)模的項(xiàng)目，在客戶群相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項(xiàng)目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。1．3經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)定，居民的生活條件、素質(zhì)逐漸提高，眾多的居民己打破“有瓦遮頭”的居住思維，逐漸向享受型住宅過渡。故高素質(zhì)的樓盤會逐漸成為市場主導(dǎo)。1．4珠江兩邊地段經(jīng)過近幾年的，開發(fā)建設(shè)，資源越來越少，越來越稀罕，而本項(xiàng)目作為臨江的大型項(xiàng)目在廣州市尚是第一個(gè)。1．6海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質(zhì)亦在情理之中。1．7入關(guān)后，珠江新城成為廣州市金融、文化、商業(yè)中心，隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園，必定成為白領(lǐng)、高層人士的置業(yè)首選。形象設(shè)計(jì)現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質(zhì)不斷提高，對居住環(huán)境亦要求越來越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。從近期廣州熱賣幾個(gè)住宅項(xiàng)目，均把人們引向健康概念為主題的生活方式，通過營造生態(tài)環(huán)境引入運(yùn)動(dòng)概念，以實(shí)在而又充滿想象手法，為購房者描繪出誘人的“健康生活家園”。 1999年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學(xué)指導(dǎo)運(yùn)動(dòng)及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起，熱賣一期又一期，“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康生活方式己為普遍人接受。 1999年11月新推的大型住宅項(xiàng)目光大花園，從其形象宣傳開始在市場露面時(shí)，使人們的視覺中留下“健康”的影子。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺健康、舒適的印象便留在人們的腦海中?！按髽涞紫?，健康人家”因其綠色，環(huán)保而使購房者深受吸引。于是人們便接受了光大花園，銷售也滿堂紅。 白云區(qū)另一熱賣樓盤白云高爾夫花園也是一個(gè)健康的項(xiàng)目，雖然小區(qū)自身配套環(huán)境還未出場，但項(xiàng)目所處白云山風(fēng)景區(qū)先天的良好環(huán)境，加上投資者巧妙借助“高爾夫”文化，體現(xiàn)高貴與健康。認(rèn)購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。 當(dāng)一種現(xiàn)象呈多個(gè)例子出現(xiàn)的時(shí)候，我們就有理由把之當(dāng)作趨勢來研究。雖然人們喜愛某個(gè)樓盤不會僅憑一兩個(gè)要素，但可以肯定，隨著消費(fèi)理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所重視。因此本項(xiàng)目在形象設(shè)計(jì)上亦順應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)心理及新生活的趨勢。倡導(dǎo)是以“健康的生活方式”為基本形象。通過對環(huán)境設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格及社區(qū)文化活動(dòng)的具體表現(xiàn)，以實(shí)在又充滿想象的手法，為購房者描繪出誘人的“享受健康生活的藍(lán)圖”。逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌，通過品牌策略在激烈競爭中脫穎而出。售價(jià)定位 僑都在地理位置上，南毗新港西路，北靠珠江，以廣州大道為中線，與中海錦苑、愉景雅苑對稱，有同樣的地理優(yōu)越條件。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價(jià)由8000升至10000元/M2，中檔樓盤愉景雅苑售價(jià)由5000升至6000元/ M2，都呈勁升趨勢。僑都規(guī)劃設(shè)計(jì)為臨江高檔住宅區(qū)，臨街中檔建筑群，兼具高、中檔特色，因此，在售價(jià)上也可比較中海錦苑和愉景雅苑，根據(jù)比較分析后，僑都初售均價(jià)定為6000元/ M2，比相鄰各樓盤更具價(jià)格上的競爭優(yōu)勢和轉(zhuǎn)大的增值潛力。十. 項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目采用滾動(dòng)式開發(fā)，開發(fā)啟動(dòng)資金約為9億，仍可自籌1億，尚需3億元啟動(dòng)資金向銀行借貸。預(yù)計(jì)從2000年7月份開始有銷售收入，全部用于項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)。十一. 基本數(shù)據(jù)說明 本項(xiàng)目占地面積654107m2，總建筑面積約為1567000 m2，項(xiàng)目可銷售面積 1,535,650平方米，開發(fā)期為4年。1. 土地出讓金 46,069萬元2. 征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 56，051萬元3. 建安成本按每平方米 2300 元造價(jià)計(jì)4. 借款利率為 7%5. 折現(xiàn)率為 10%6. 行政管理費(fèi)用按銷售額的2%計(jì)7. %計(jì)8. 銷售價(jià)格6000元/平方米9. 所得稅以33%計(jì)十二. 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 珠江僑都開發(fā)期控制在五年內(nèi)建成,共60個(gè)月時(shí)間,分期開發(fā)實(shí)施。 第一期：至2000年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成土建面積約20萬m2預(yù)售商品房。 第二期：至2001年止，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積35萬m2預(yù)售商品房。 第三期：至2002年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積35萬m2預(yù)售商品房。 第四期：至2003年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積35萬m2預(yù)售商品房。 第五期：至2004年，僑都項(xiàng)目全面建成。 以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接，交叉進(jìn)行。十三. 財(cái)務(wù)分析（見附表） （珠江僑都項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表） （僑都項(xiàng)目總體成本估算表） （僑都項(xiàng)目利潤估算表） （僑都項(xiàng)目現(xiàn)金流量表） （僑都項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）十四. 結(jié)論 ，總收入約92億元，，%，投資利潤率為36%。%。 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)?？梢姳卷?xiàng)目開發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報(bào)豐厚，投資價(jià)值十分誘人，是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。24 / 24