【導(dǎo)讀】三晉國際商貿(mào)物流城。120萬平米.華北第一大商貿(mào)物流總部。山西.晉中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。項目可行性研究報告。山西三晉渤海投資有限公司。本項目是山西省“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商貿(mào)物流先行”政策的內(nèi)在產(chǎn)物：發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流是山西。本項目是山西“百億采購?fù)饬鳌爆F(xiàn)狀的必然產(chǎn)物：山西呼喚一個能夠統(tǒng)御全省、對抗鄰省的現(xiàn)。晉中開發(fā)區(qū)商貿(mào)物流園需要一個龍頭項目引領(lǐng)商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展：大市場、大商貿(mào)、大流通帶。本項目是晉中市承接“大太原商圈”溢出效應(yīng)的重要項目：大洗牌，大機遇；借勢太原，超越。本項目是晉中市在城際產(chǎn)業(yè)競爭獲得優(yōu)勢的重要項目：大商機迎來大競爭，搶占先機刻不容緩

　　

【正文】 去一次非常難得的產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的市場機遇。 博弈論指出，在激烈的市場競爭中，先采用行動的一方具有無可比擬的先動優(yōu)勢。據(jù)了解，太原已有多家經(jīng)濟實體意欲開發(fā)這塊新型商貿(mào)物流市場，Page 36 of 76 我們必須以?先發(fā)制人?的策略打破其地域優(yōu)勢。 第 4 章 規(guī)模、業(yè)態(tài)定位及其市場可行性 項目業(yè)態(tài)定位及建設(shè)規(guī)模 三晉國際商貿(mào)物流城，規(guī)劃占 地面積 980 余畝，總投資額達(dá) 45 億元，擬Page 37 of 76 建設(shè)建筑面積逾 120萬平方米（其中市場部分約 90萬平方米，配套部分約 30萬平方米），可容納 15000 余企業(yè)和商戶進(jìn)場經(jīng)營。本項目集?批發(fā)、物流、倉儲、會展、文化、商務(wù)、購物、觀光、居住? 9 大功能于一體，將傳統(tǒng)商貿(mào)批發(fā)市場與現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，打造現(xiàn)代化新型物流商貿(mào)中心，建成后將成為山西省標(biāo)志性商業(yè)建筑群，以?模式新、檔次高、規(guī)模大、物流暢、管理優(yōu)?為特色，成為山西省規(guī)模最大的物流商貿(mào)總部基地。 針對目前山西省城鄉(xiāng)居民日常生活消費品大量高價外購的現(xiàn)實，依托山西資源型產(chǎn) 業(yè)向制造型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，本項目將緊扣山西省產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以及山西 3300萬人口的消費需求，建設(shè) 4大省級批發(fā)交易市場，市場總建筑面積達(dá) 90 萬平方米；同時建設(shè)倉儲、物流、商務(wù)、居住等配套功能，配套建筑面積約 30萬平米。其中： （ 1）生產(chǎn)資料市場（ 60 萬平方米） 華北五金礦機市場（ 30萬平方米） 山西汽配交易市場（ 20萬平方米） 華北化工交易市場（ 10萬平方米） （ 2）生活資料市場（ 30 萬平方米） 中國北方小商品商貿(mào)城（ 30 萬平方米） （ 3）配套功能（ 30萬平方米） 倉儲物流（ 10 萬平米） 酒店辦公（ 5萬平米） Page 38 of 76 商務(wù)公寓（ 15 萬平米） 物流交通條件和輻射范圍分析 大物流交通網(wǎng)絡(luò)為本項目建設(shè)數(shù)百億元大市場和輻射西北省份提供了充分的交通條件 坐擁立體化物流交通網(wǎng)絡(luò)： 4小時車程輻射全山西 330萬人口； 5小時車程輻射陜西、內(nèi)蒙古等省 三晉國際商貿(mào)物流城，地處?太原南擴、晉中北進(jìn)?的核心地段 晉中市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是?太榆一體化同城建設(shè)? 的戰(zhàn)略開發(fā)區(qū)域。 項目毗鄰 108 國道，坐擁山西省 ?北、中、南?三大物流中心之中央樞紐地利。地塊距晉中市區(qū)榆次區(qū) 10 公里，距太原火車站約 15 公 里，距太原機場約 8 公里，距火車站北營站 5 公里，距高速公路出入口 1 公里，直臨 108國道并與匯通路（原?太榆路?）連接直通太原市區(qū)。位于迎澤路的太原市火車站將于 2020 年前南遷至北營，將大大縮短與本項目的距離。 項目?三小時高速通達(dá)?大同、朔州、忻州、呂梁、陽泉、臨汾、長治、晉城、運城等大中小城市。 5小時車程輻射石家莊、鄭州、內(nèi)蒙古包頭等城市。項目距太原火車站 15公里，榆次火車站 7公里，鐵路網(wǎng)十分發(fā)達(dá)。項目距太原機場 10 分鐘車程， 42 條航線直通全國 30 個城市和香港。 公路、鐵路、航空的便捷順暢，為本項目構(gòu)筑了立 體化物流交通網(wǎng)絡(luò)。 ：立足太榆，面向山西，輻射內(nèi)蒙、陜西等西部省份，成為華北物流批發(fā)業(yè)輻射西北的橋頭堡 Page 39 of 76 目前整個山西省專業(yè)批發(fā)市場整體特點為?規(guī)模小，業(yè)種單一，產(chǎn)品檔次較低，幅射范圍窄，經(jīng)營方式傳統(tǒng)，管理粗放，物流配送等產(chǎn)業(yè)配套不完善。?本項目將立足太原、榆次，面向整個山西省 3300萬人口，并向北輻射內(nèi)蒙包頭、向西輻射陜西等西部省份。 在本項目建成運營后，本市場將面向山西省內(nèi)主要地、縣城市，建設(shè)貨物配載中心，條件成熟的城市將投資建設(shè)二級配套批發(fā)市場，形成一個緊密協(xié)作的超級商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò)。 項目業(yè)態(tài)及規(guī)?？尚行苑治鲋唬浩浣灰资袌? 山西汽配市場需求分析 建設(shè)省內(nèi)最大的汽車汽配交易中心，其必要性和迫切性仍來源于巨大的市場需求和市場前景。 ? 山西擁有龐大的公路外運量 山西省是全國重要的煤炭和礦產(chǎn)資源大省，也是全國聞名的煤炭外調(diào)大省，山西省的煤炭外運量非常高，現(xiàn)有鐵路是煤炭外運的瓶頸，煤炭的公路外運量也非常的大。山西省統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示， 2020 年全省外運出省煤炭突破 5億噸大關(guān)，達(dá)到 53628萬噸，同比增長 %，創(chuàng)歷史新高。其中通過鐵路出省煤炭 40773 萬噸，同比增長 %；通過公路出省煤炭12855 萬噸，同比增長 %。 ? 山西省是最重要的重型卡車市場 山西省是全國重型卡車保有量的大省，目前全省注冊的重型汽車已超Page 40 of 76 過 20 萬輛，而且還在以每年 2 到 4萬輛的速度在增長。 2020年該省公路運輸量占鐵路、公路、水路和航空四種運輸總量的 65%左右，近年來重型汽車消費市場增勢迅猛。而且，由于這些資源向省內(nèi)和省外運輸，山西省是我國最大最重要的重型車區(qū)域市場，占了全國總需求的近 40％。每年新上牌 4 萬輛左右。 ? 山西省的重型卡車有較高的損耗率和維修率 龐大的公路外運量，使得山西運 輸業(yè)多選擇重型卡車多拉快跑，但山西省本身的地理條件和大噸位的運輸造成的非常糟糕的公路路況，使得重型卡車的損耗率和維修率非常高。 這反過來有造成對汽車配件的巨大需求。 龐大的煤炭外運量，超過 20 萬兩的重卡保有量，較高的損耗率和維修率為大車汽配市場帶來了巨大的市場空間。 山西現(xiàn)有汽配市場分析 ? 山西目前最大的汽配市場 ―― 建南汽配城 雖然山西省的大同、長治和運城等城市也有地方的汽配市場，但規(guī)模都較小，批發(fā)和零售兼營，輻射力有限。在目前，建南汽配城，是太原市和晉中地區(qū)唯一的真正意義上的大型二級汽配市場，至 今已有十幾年的經(jīng)營歷史。但市場位于建設(shè)南路城市中心地帶，僅有不足 200畝地，確擠駐將近 600戶商家，轉(zhuǎn)讓費高昂，多手租賃現(xiàn)象突出，但是市場已經(jīng)完全沒有拓展空間，市場不斷外溢，導(dǎo)致城區(qū)南北主干道建設(shè)南路兩邊汽配店林立，不但影響城市形象，而且造成建設(shè)南路擁堵不堪，與城Page 41 of 76 市的規(guī)劃發(fā)展產(chǎn)生了矛盾。如果建設(shè)南路進(jìn)拓寬改造，建南汽配市場將不得不面臨拆遷。 ? 山西缺少一個具有統(tǒng)率力的大型汽配市場 山西目前最大的汽配市場建南汽配城，已經(jīng)擁擠不堪，失去了拓展空間。而其他一些小型的汽配市場又缺乏足夠的輻射力和影響力。山西省缺乏一個 理念先進(jìn)、交通便捷，有足夠的體量和市場統(tǒng)御能力的大型汽配市場，帶動整個山西汽配行業(yè)市場向規(guī)?；?，集約化，現(xiàn)代化方向發(fā)展。 山西汽配市場開發(fā)機遇和規(guī)模分析 省份 目前在營業(yè)的市場的占地面積 2020 年 GDP 2020 年工礦業(yè)產(chǎn)值 山西 291 畝 億元 億元 河南 1500 畝（約） 億元 億元 山西 /河南 ： 1 ： 1 ： 1 從市場面積的比率上來看，太原市汽配汽用類市場的體量情況還不足與鄭州汽配市場面積的五分之一。 如果以 GDP 的比例做為對比依照，相對于河南省會城市鄭州來講，太原汽配市場還有 2倍（ ）的市場擴容空間。而目前，有了巨大的市場需求和可以預(yù)期的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，太原汽車配件類市場有很好的發(fā)展前景。 Page 42 of 76 項目業(yè)態(tài)及規(guī)?？尚行苑治鲋何褰鸬V機交易市場 山西五金礦機市場需求分析 在大太原區(qū)域建設(shè)五金工業(yè)品市場的必要性和迫切性在于，不論是從經(jīng)濟增長還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及城市化發(fā)展方面，對五金機電等工業(yè)品有著巨大的產(chǎn)業(yè)需求。 ? 經(jīng)濟增長促進(jìn)產(chǎn)業(yè)需求 2020 年，山西人均 GDP 達(dá)到 2213 美元；工 業(yè)化率超過 50％；消費結(jié)構(gòu)也將從?吃??穿?、?用?轉(zhuǎn)向?住?和?行?。工業(yè)化推進(jìn)主要表現(xiàn)在山西實施的資源就地轉(zhuǎn)化戰(zhàn)略，將拉長山西產(chǎn)業(yè)鏈，增大對五金機電工業(yè)產(chǎn)品（特別是工具、模具等機械五金）的需求。 ? 山西省主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成巨大的市場需求 山西屬于煤炭大省，目前山西的煤炭儲量占全國的 34%，產(chǎn)量占全國的 25%。?十一五?規(guī)劃的 13 個億噸級煤炭基地中有 3 個是山西。中國擁有煤炭生產(chǎn)礦井 22020 家（截止 07 年 5月），目前年產(chǎn)量在 50萬噸以上的礦約有 3600多座。 2020 年 — 2020 年山西省產(chǎn)煤量趨勢： 山西原煤產(chǎn)量及其增長速度29509372324396349788570571 8 . 41 3 . 8 1 4 . 21 1 . 89 . 501000020200300004000050000600002020年 2020年 2020年 2020年 2020年05101520原煤產(chǎn)量（萬噸） 比上年增長（％）Page 43 of 76 山西省原煤產(chǎn)量逐年增長，煤炭產(chǎn)量迅速增長快速加大了山西省煤機的需求量。 20202020年全國煤炭、煤機、礦機需求量統(tǒng)計如下： 年份 煤炭產(chǎn)量 （億噸） 掘進(jìn)機 (臺 ) 采煤機 (臺 ) 刮板輸送機 (套 ) 液壓支架 礦用車輛 (臺 ) (臺 ) (套 ) 2020 637 346 148 19862 132 252 2020 768 415 170 25984 173 298 2020 955 487 196 29958 200 375 2020 1039 521 226 32952 220 591 上表顯示我國產(chǎn)煤量從 2020 年到 2020 年，我國煤炭產(chǎn)量以每年增長２億噸以上的速度逐年增長，這在世界煤炭工業(yè)史上都是前所未有的，所需煤機同樣以很快速度逐年增長。 五金機電市場需求是靠產(chǎn)業(yè)支撐起來的，在山西就重點表現(xiàn)在煤炭，煉焦和冶鐵等資源性產(chǎn)業(yè)上。山西是煤炭，煉焦和冶鐵等重工業(yè)大省，這樣便大大加大和提高了五金機電工業(yè)產(chǎn)品的山西的需求量。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)需求 目前山西省正在進(jìn)行大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，煤電鋁、煤焦化、煤鐵鋼、汽車、鋼鐵、房地產(chǎn)、建材、機械、電子等一批以重工業(yè)為基礎(chǔ)的高Page 44 of 76 增長行業(yè)發(fā)展勢頭強勁，這些行業(yè)的發(fā)展需要大量的原材料、生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)物資，必將構(gòu)成對五金機電產(chǎn)業(yè)的巨大市場需求 . ? 城市化水平拉動產(chǎn)業(yè)需求 ?住?和?行?的消費結(jié)構(gòu)升級和山西購買力的提高，將拉動山西地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和交通運輸設(shè)備制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步帶動建筑五金、裝飾五金、日用五金等發(fā)展。山西有 ，到 2020 年若城市化率達(dá)到 50％，就有 億人口將住在城市，扣除現(xiàn)有城市人口 ，也會有上千萬戶的家庭需要新的住宅，城市化水平提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生對建筑裝飾五金等產(chǎn)品的巨大需求。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動產(chǎn)業(yè)需求 山西省 45個重要基礎(chǔ)設(shè)施項目涉及公路、地方鐵路、城市建設(shè)、環(huán)境保護(hù)和水利設(shè)施等 5個領(lǐng)域，投資規(guī)模近 550 億元的交通基礎(chǔ)設(shè)施和城市公用設(shè)施建設(shè)，涵蓋了供水、供氣、供熱、污水和垃圾處理、橋涵等城市基礎(chǔ)設(shè)施方面，這些大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)構(gòu)成了建筑五金的巨大發(fā)展空間 . 同時，山西省自身也具備發(fā)展大型五金機電類市場的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年 1～ 11月份，山西省機電產(chǎn)品出口呈現(xiàn)出良好 的發(fā)展態(tài)勢，出口總值占全部出口總值的比重達(dá)到 %。其中，金屬制品、機械設(shè)備、電器及電子產(chǎn)品、運輸工具、儀器儀表和其他機電產(chǎn)品的出口同比都分別出現(xiàn)不同程度的增長。在山西建設(shè)大型的工業(yè)品市場無疑會大大促進(jìn)山西機電產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)擴容，不僅可以輻射全省，甚至可以通過大市場將山西的Page 45 of 76 五金工業(yè)品推向全國，走向世界。 山西現(xiàn)有五金礦機市場分析 ? 現(xiàn)有五金機電市場情況簡析 根據(jù)我們進(jìn)行的市場調(diào)研表明，太原五金機電類市場的經(jīng)營商戶，絕大多數(shù)對現(xiàn)有的五金機電市場不滿意。舊市場如華北、濱河等受到交通管制，無法駛?cè)氪笮拓?車，生意不好，人氣不旺；經(jīng)營情況較好的的舊萬水市場過于擁擠以及商鋪的建筑形式落后。而萬水物貿(mào)城和窊流機電市場都在為違規(guī)使用土地的問題所困擾。萬水物貿(mào)城還因土地使用違法，受到了監(jiān)察部、國土資源部對土地違法案件進(jìn)行的查處。 窊 流 濱河物資貿(mào)易中心也同樣存在違法土地使用合法性的問題。 太原及晉中地區(qū)的五金機電類市場，帶有明顯的地域性，其終端消費的主力，也是山西省煤礦和鐵礦相對集中的地區(qū)。所以，五金機電的品類基本上是針對煤礦的機械 ,電線電纜 ,工礦物資 ,水暖 ,電器 ,煤礦用品 ,建筑機械等等，五金礦機的市場開發(fā)機遇也和山西省 的煤炭采掘業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。 ? 現(xiàn)有煤機市場情況簡析 太原煤機市場是目前山西省唯一的煤機市場。由于位于朝陽街服裝城附近，經(jīng)常堵車；市場規(guī)模太小，只有不足 100 戶的經(jīng)營者，停放車、交通都很不方便，規(guī)模的限制導(dǎo)致客戶想尋求更大的、更專業(yè)、更有發(fā)展?jié)摿Φ牡氖袌觥? 山西省有極大的五金礦機市場需求，但就是沒有一個有合法土地使用Page 46 of 76 權(quán)，交通便利，可輻射全省乃至輻射周邊省份的大型專業(yè)的五金礦機市場。 山西五金礦機市場開發(fā)機遇和市場規(guī)模分析 2020年份 區(qū)域需求 煤炭產(chǎn)量（萬噸） 礦機需求 全國 255000 35549