【導(dǎo)讀】長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城。一期工程建設(shè)項(xiàng)目

　　

【正文】 、中聯(lián)重科、中航飛機(jī)起落架等項(xiàng)目為代表的一大批中外 著名企業(yè)。不但帶來(lái)了技術(shù)、資金，還帶來(lái)了人員、物流、客流，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。他們消費(fèi)觀念新、收入高。他們?cè)诖斯ぷ?、生活甚至安居，能有效地拉?dòng)內(nèi)需消費(fèi) 。 目前 “開(kāi)發(fā)大河西，建設(shè)先導(dǎo)區(qū)”的戰(zhàn)役已經(jīng)全面打響。到 2020 年，先導(dǎo)區(qū)實(shí)現(xiàn)建成區(qū)面積 200 平方公里，常住人口 150— 300 萬(wàn)，地區(qū)生產(chǎn)總值 3000 億元，地方財(cái)政收入 300 億元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá) 60000 元和 40000 元以上。成為支撐長(zhǎng)沙、帶動(dòng)全省、輻射全國(guó)的重要發(fā)展引擎。各路商家更是盯準(zhǔn)這塊最具商業(yè)價(jià)值的黃金寶地，隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)而動(dòng)，搶占先發(fā)優(yōu)勢(shì) 。 近 年來(lái)，長(zhǎng)沙已經(jīng)形成東有高橋、南有紅星、北有伍家?guī)X市場(chǎng)集群，然而，占據(jù)長(zhǎng)沙半壁江山的大河西，與之相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)場(chǎng)所，檔次低、環(huán)境差、業(yè)態(tài)老化，沒(méi)有一個(gè)高品位、大規(guī)模的批發(fā)市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足消費(fèi)需求。簡(jiǎn)單的供求關(guān)系，造成巨大的市場(chǎng)空缺。隨著大河西區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已形成了強(qiáng)勁的消費(fèi)推動(dòng)力。急切呼喚大型商貿(mào)物流物流園的出現(xiàn)。 劣勢(shì)分析 商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)集中度相對(duì)較低，大型骨干企業(yè)群尚未形成，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)仍不明顯；商貿(mào)物流行業(yè)中產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)品鏈和供應(yīng)鏈“缺失”。周邊市場(chǎng)幾乎空白，市場(chǎng)需要較長(zhǎng)時(shí)間培育。交通配 套只是商業(yè)發(fā)展的一個(gè)條件，更為重要的是商業(yè)氛圍的成熟度，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有著扎堆效應(yīng)，講究產(chǎn)業(yè)的集聚，在市場(chǎng)培育方面還需 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 20 要時(shí)間的積累。 新的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 作為后發(fā)成片商圈，其成熟期時(shí)間比較長(zhǎng)。 機(jī)會(huì)分析 大河西兩型社區(qū)先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)、過(guò)江遂道的開(kāi)通、輕軌和地鐵的全面啟動(dòng)，將使這個(gè)商圈充滿(mǎn)無(wú)限想象。 威脅分析 對(duì)本項(xiàng)目的威脅來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面，一是現(xiàn)有的批發(fā)市場(chǎng)，已經(jīng)發(fā)展得非常成熟，現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng) 有自己熟悉的供貨和取貨渠道，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。二是即將新開(kāi)發(fā)的批發(fā)市場(chǎng)。據(jù) 調(diào)查 ，黃興市場(chǎng)集群初步規(guī)劃設(shè)在打卦嶺村，占地 5000 畝，將要打造第三代批發(fā)市場(chǎng)，高橋大市場(chǎng)、馬王堆蔬菜批發(fā)市場(chǎng)和家電物流物流園等均有意向遷入黃興市場(chǎng)集群，西連長(zhǎng)沙武廣客運(yùn)新站、東臨黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，緊靠長(zhǎng)沙繞城高速 (東南段 )和長(zhǎng)株高速。黃興市場(chǎng)集群區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng) 8公里、星沙 10 公里，與武廣新長(zhǎng)沙站一 河相隔，臨近 地鐵 2 號(hào)線終點(diǎn)站，經(jīng)黃江公路、長(zhǎng)沙繞城高速 (東南段 )、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。 目標(biāo)市場(chǎng) 經(jīng)過(guò) 深入研究長(zhǎng)沙 建材 批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上提出符合國(guó)內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，以及滿(mǎn)足中部地區(qū)批發(fā)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)定位與運(yùn)營(yíng)策略。大河西 國(guó)際商貿(mào)物流城的出現(xiàn)不是一個(gè)單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從某種意義來(lái)說(shuō)，它承擔(dān)了振興長(zhǎng)沙商貿(mào)物流的歷史重任?？梢哉f(shuō)大河西國(guó)際商貿(mào)物流城全面升級(jí)，開(kāi)創(chuàng)我國(guó)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的新標(biāo)準(zhǔn)。 a)定位升級(jí)：做全國(guó)批發(fā)生意，本著立足中部，輻射全國(guó)，走向世界的發(fā)展戰(zhàn)略，服務(wù)對(duì)象寬泛，不僅服務(wù)于長(zhǎng)沙商戶(hù)，還包括全國(guó)商戶(hù)； b)概念升級(jí)：打造我國(guó)第五代批發(fā)市場(chǎng)標(biāo)桿，建設(shè)我國(guó)第一個(gè)綠色產(chǎn)品博覽交易物流園，倡導(dǎo)綠色消費(fèi)和低碳生活，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展； c)規(guī)劃升級(jí)：設(shè)計(jì)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先，環(huán)境優(yōu)良，配套齊全，滿(mǎn)足了長(zhǎng)沙批發(fā)業(yè)升級(jí)與外遷的諸多需求。市場(chǎng)強(qiáng)調(diào) 均好性，創(chuàng)新設(shè)計(jì)立體車(chē)道，車(chē)輛可達(dá)每一樓層，屋頂停車(chē)場(chǎng)、中央空調(diào)、合理配置的自動(dòng)扶梯、電梯、貨梯等措施手段的實(shí)現(xiàn)，讓大河西國(guó)際商貿(mào)物流城在國(guó)內(nèi)眾多批發(fā)市場(chǎng)中脫穎而出。 本項(xiàng)目建成后將 實(shí)現(xiàn)貨物‘零’距離搬運(yùn)。不僅提供有直達(dá)每間商鋪門(mén)口的車(chē)行通道和商戶(hù)專(zhuān)用停車(chē) 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 21 位，而且貨運(yùn)汽車(chē)可以通過(guò)環(huán)形車(chē)道直達(dá)二樓以上全部樓層的每一間鋪面門(mén)口，或者通過(guò)貨運(yùn)直達(dá)電梯，將位于屋頂停車(chē)場(chǎng)的貨物用電瓶車(chē)零擔(dān)搬運(yùn)，也可以實(shí)現(xiàn)直達(dá)商戶(hù)手中。這里最終將形成現(xiàn)代化、一站式的超級(jí)大市場(chǎng)； d)配套升級(jí)：政府出資建設(shè)與大河西國(guó)際商貿(mào)物流城同時(shí)開(kāi)業(yè)營(yíng) 運(yùn)的大型貨運(yùn)站、客運(yùn)物流園和倉(cāng)儲(chǔ)物流物流園，開(kāi)通多條線路通達(dá)全國(guó)各地的貨運(yùn)專(zhuān)線，設(shè)立公交換乘總站，開(kāi)通一些公交線路，連接市內(nèi)主要交通站點(diǎn)。滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)者及采購(gòu)商的綜合需求。建成后的“大河西國(guó)際商貿(mào)物流城”，不僅擁有市場(chǎng)交易平臺(tái)等基礎(chǔ)功能，更具有電子交易、會(huì)議會(huì)展和服務(wù)物流園等延展平臺(tái)功能，重點(diǎn)提升服務(wù)功能。 e)功能升級(jí)：集產(chǎn)品加工、批發(fā)貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高檔購(gòu)物、商務(wù)辦公、會(huì)展、餐飲、娛樂(lè)、居住、旅游等十大功能為一體的城市復(fù)合體。 f)運(yùn)營(yíng)升級(jí)：力爭(zhēng)列為省、市重點(diǎn)建設(shè)工程，運(yùn)營(yíng)有保障；推出“創(chuàng)業(yè)計(jì)劃、品牌托管、 回鄉(xiāng)工程”等一系列市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)支持政策。開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠一步到位，讓商戶(hù)低成本運(yùn)營(yíng)；扶商旺市政策一應(yīng)俱全。政府將承諾為入駐商戶(hù)提供稅務(wù)減免等政策支持，確保商戶(hù)高效經(jīng)營(yíng)。建成后的大河西國(guó)際商貿(mào)物流城，不僅擁有市場(chǎng)交易平臺(tái)等基礎(chǔ)功能，更具有電子交易、會(huì)議會(huì)展和服務(wù)大廳等延展平臺(tái)，重點(diǎn)提升服務(wù)功能。市場(chǎng)內(nèi)外交通暢達(dá)，物流配送力求通達(dá)全國(guó) 100 多個(gè)主要城市；倉(cāng)儲(chǔ)物流園直接提貨，送貨電瓶車(chē)在市場(chǎng)內(nèi)有序穿行；打貨方便，自動(dòng)扶梯、貨梯、快速交通通道隨處可見(jiàn)，車(chē)輛由專(zhuān)行通道直達(dá)市場(chǎng)各樓層；商品種類(lèi)齊全，多達(dá)100萬(wàn)種；鋪面裝修簡(jiǎn)約精致 ，綠化景觀空間布局協(xié)調(diào)；中央空調(diào)實(shí)時(shí)控溫，商戶(hù)就餐與經(jīng)營(yíng)環(huán)境舒適愜意；無(wú)需現(xiàn)金交易，電子支付便捷迅速；外貿(mào)采購(gòu)進(jìn)入電子交易平臺(tái)實(shí)時(shí)訂貨下單。更重要的是，商戶(hù)更能在這里享受到由開(kāi)發(fā)商和政府合力提供的信用擔(dān)保、流動(dòng)資金等超值金融服務(wù)，配套服務(wù)實(shí)行外包管理，餐飲、酒店、物業(yè)服務(wù)均由國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)運(yùn)營(yíng)。目前長(zhǎng)沙物流園城區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)環(huán)境落后，沒(méi)有成熟的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式及配套設(shè)施。大河西國(guó)際商貿(mào)物流城以其便捷的立體物流交通體系、先進(jìn)的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)模式、完善的配套設(shè)施，在省、市、區(qū)各級(jí)政府的高度重視與關(guān)注之下必將屹立于我國(guó) 第五代批發(fā)市場(chǎng)之巔，成 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 22 為中國(guó)批發(fā)業(yè)的標(biāo)桿。作為長(zhǎng)沙大河西商圈的核心 —— 大河西國(guó)際商貿(mào)物流城，未來(lái)將形成其鮮明特色：高橋商圈可以說(shuō)是步行與自行車(chē)時(shí)代，紅星商圈可以說(shuō)是公交時(shí)代，而大河西商圈是適應(yīng)城市未來(lái)商業(yè)發(fā)展的家庭汽車(chē)時(shí)代。與 現(xiàn)有 城市物流園的批發(fā)市場(chǎng)片區(qū)相比，本項(xiàng)目最大的是后發(fā)優(yōu)勢(shì)，可與之進(jìn)行錯(cuò)位發(fā)展或升級(jí)換代，可挖掘空間巨大。 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 23 4 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 交易 品種及物流區(qū)建筑面積確定 交易 品種 本項(xiàng)目一期工程為建材 、家具 批發(fā)市場(chǎng) 的交易、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、運(yùn)輸 。 表 41 物流品種量匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 交易額 (億元 ／ a) 百分比率 (%) 1 建材 60 60 2 家具 40 40 合計(jì) 100 100 倉(cāng)庫(kù)面積確定 倉(cāng)庫(kù)面積主要根據(jù)貨物的年周轉(zhuǎn)量、年周轉(zhuǎn)次數(shù)、單位堆重、倉(cāng)庫(kù)利用系數(shù)等參數(shù)計(jì)算。 表 42 各類(lèi)商品年轉(zhuǎn)運(yùn)量、周轉(zhuǎn)次數(shù)及倉(cāng)儲(chǔ)量計(jì)算表 序號(hào) 產(chǎn)品名稱(chēng) 年周轉(zhuǎn)次數(shù)（次 /年） 倉(cāng)庫(kù)利用系數(shù)（ %） 倉(cāng)儲(chǔ)面積（萬(wàn) m2） 備注 1 建材 12 2 家具 12 物流區(qū)交易用房面積確定 本項(xiàng)工程各物流區(qū)交易用房功能集倉(cāng)儲(chǔ)、交易、室內(nèi)裝卸為 — 體，根據(jù)各物流區(qū)商品貨物的轉(zhuǎn)運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)需求，結(jié)合總圖布置要求，確定物流區(qū)交易用房、堆場(chǎng)面積。詳見(jiàn)表 43。 表 43 物流交易用房 匯總表 （萬(wàn) m2） 序號(hào) 產(chǎn)品名稱(chēng) 倉(cāng)儲(chǔ)面積 交易區(qū)面積 其它 合 計(jì) 1 建材 30 2 家具 合計(jì) 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目 總占地面積 980 畝， 將建設(shè)建材 交易 區(qū)、 建材 倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、家具交易區(qū)、家具倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、 綜合 服務(wù)區(qū)。根據(jù)上述倉(cāng)儲(chǔ)計(jì)算面積和各物流區(qū)交易、裝卸功能需 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 24 求，結(jié)合總平面布置實(shí)際情況，最終確定總建筑面積 980000 ㎡。其中： 建材 批發(fā) 交易用房 300000 ㎡ ， 建材 倉(cāng)儲(chǔ)面積 161000 ㎡ ； 家具批發(fā)交易用房 235000 ㎡，倉(cāng)儲(chǔ)面積 118000 ㎡ ； 服務(wù)用房 及 配套設(shè)施用房 166000 ㎡。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng) 工程 在 擬征地紅線范圍 A區(qū) 、 B區(qū) 、 C 區(qū) 、 D區(qū) 、 E區(qū)五 個(gè)地塊實(shí)施，主要建設(shè)滿(mǎn)足 建材、家具的批發(fā)、 物流 等 設(shè)施， 規(guī)劃 占地面積 653660m2，總建筑面積 980000 ㎡。 其中： a)建材批發(fā)交易用房 （ A區(qū)）： 300000 ㎡，主要功能為建材批發(fā)、展示、辦公； b)建材倉(cāng)儲(chǔ) （ B 區(qū)） ： 161000m2， 主要功能為建材儲(chǔ)存； c)家具批發(fā)交易用房 （ C區(qū)） ： 235000 ㎡，主要功能為家具批發(fā)、展示、辦公； d)家具倉(cāng)儲(chǔ)（ D 區(qū)）： 118000 ㎡，主要功能為家具儲(chǔ)存； e)綜 合 服務(wù)區(qū) （ E 區(qū)） ： 166000㎡，主要功能為辦公、交易、物業(yè)管理、配送等。建 30 層綜合辦公大樓 132900 ㎡、 建 6層 物業(yè)管理用房 15000m 4層 配送 中心 大樓5200m 員工休息樓 4500m 汽修車(chē)間 4000m食堂 2020 ㎡ 、傳達(dá)室 1050㎡、變電所 350 ㎡、消防泵房 100 ㎡、消防水池 800 ㎡、垃圾站 100 ㎡ 。 完成征地 、折遷 ，進(jìn)行 土地平整工作。 同時(shí)，建設(shè)配套的路網(wǎng)交通 、 堆場(chǎng)、貨站、 停車(chē)場(chǎng)、 通訊、供配電、給排水、暖通、消防、污水治理 、綠化 等公用工程，設(shè)置轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備、運(yùn)輸工具（車(chē)隊(duì)）等。 主要建（構(gòu)）物一覽表如下： 主要建（構(gòu)）筑物一覽表 序號(hào) 名稱(chēng) 建筑面積（㎡） 備注 1 大門(mén)、傳達(dá)室 1050 2 大型停車(chē)場(chǎng) 28500 不計(jì)入總建筑面積 3 建材交 易用房 300000 4 建材倉(cāng)儲(chǔ)用房 161000 5 家具交易用房 235000 6 家具倉(cāng)儲(chǔ)用房 118000 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 25 7 變電所 350 8 消防泵房 100 共 2處 9 消防水池 800 2 處共 2500m179。 10 地埋式垃圾站 100 11 汽修車(chē)間 4000 12 職工休息樓 4500 13 食堂、浴室 2020 14 配送中心大樓 5200 15 物業(yè)管理用房 15000 16 綜合辦公大樓 132900 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 26 五、場(chǎng)址選擇 選址原則 a)符 合城市 總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，充分考慮城市地形、功能分區(qū)、道路規(guī)劃等因素。本項(xiàng)目對(duì)交通運(yùn)輸要求較高，依托物流節(jié)點(diǎn)的交通基礎(chǔ)，具有便捷的水路、鐵路、公路聯(lián)通條件。 b)具有較好的場(chǎng)地建設(shè)條件和公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施。具備較好的地質(zhì)承載力、場(chǎng)地平整程度、建設(shè)施工便捷程度等場(chǎng)地條件，便于啟動(dòng)建設(shè)；相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較為充足，為項(xiàng)目所在地延伸產(chǎn)業(yè)鏈、實(shí)施綜合發(fā)展提供條件。 c)選址點(diǎn)附近能源供應(yīng)較為充足，充分考慮當(dāng)?shù)氐乃?、地理、地質(zhì)、防洪和給排水等基礎(chǔ)設(shè)施條件，避免特殊基礎(chǔ)工程。 場(chǎng)址條件 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城 擬建 在位于湖南省望城縣經(jīng)開(kāi)區(qū)。 一期工程位于望城大道以東，月亮河以南，馬橋河路以西，規(guī)劃用地 980 畝。 望城經(jīng)開(kāi)區(qū)位于普瑞大道以南，岳麓大道以北，望城大道以東，三環(huán)線以西 ,“ 3+5”城際軌道樞紐站 —— 金橋站附近，緊臨石長(zhǎng)鐵路望城貨站和長(zhǎng)沙西客站，距京珠高速西線 2個(gè)互通僅 9 公里，三環(huán)線 2 個(gè)互通僅 1 公里， 距霞凝港、銅官和靖港碼頭都不到10 公里，距黃花機(jī)場(chǎng) 40 公里，與周邊各市交通對(duì)接便捷，具備“大物流”必須的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。 自然條件 本項(xiàng)目選址位于望城縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。項(xiàng)目所在地水電充沛，交通 便利，目前，項(xiàng)目選址，土地 征 用，環(huán)境影響評(píng)估等工作正在進(jìn)行。 望城縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 地處湖南省會(huì)長(zhǎng)沙市西、緊鄰長(zhǎng)沙市，并已納入長(zhǎng)沙市郊區(qū)規(guī)劃范圍，距市委、市政府所在地僅 16km，至黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 28km。 開(kāi)發(fā)區(qū) 經(jīng)雷鋒大道、長(zhǎng)沙市三環(huán)線溝通長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路、（北）京珠（海）高速公路、 107 國(guó)道、 319 國(guó)道等省內(nèi)主要公路干線。溝通（北）京廣（州）鐵路和枝（城）柳（州）鐵路的長(zhǎng)（沙）石（門(mén)）鐵路橫貫基地，并在基地西側(cè)設(shè)有客、貨站。 開(kāi)發(fā)區(qū) 以東 2km建有湘江千噸級(jí)碼頭，四季通航