【導讀】土地投標分為商務標和技術標兩大部分。其中商務標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。由于商務標在整個投標評分系統(tǒng)。中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關鍵。政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息，公司年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。協(xié)管崗位總會計師：對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。并負責按時匯總，編制商務標的標書，校核商務標和技術標的連貫性和一致性。提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。獲得土地招標文件和相關技術指標要求。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進行詳細調(diào)查，完成市場分。價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。投標當日現(xiàn)場應備有應急的通訊和交通工具。各崗位對自用電腦內(nèi)的投標信息承擔保密責任，總經(jīng)濟師對最終報價承擔保密責任。由總建筑師確定首選

　　

【正文】 （編號、名稱、層數(shù)、高度、位置等）； ； 分析軟件。 ： ，列出每幢客體建筑的日照時間表，注明不滿足日照要求的窗位； 。 ： （日照陰影覆蓋范圍圖， 1:1000~1:2020） ； （ 1:1000~1:2020）； （ 1:500~1:1000）。 讀，檢查上述應包含的內(nèi)容，如有遺缺，應返回編制單位補齊。查閱結論中基地內(nèi)的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達不到規(guī)范要求的。本主辦崗位應依據(jù)分析報告與規(guī)劃方案的設計單位再次調(diào)整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報告。直至符合規(guī)范要求。 申辦建設工程規(guī)劃許可證時應附送《日照分析報告》全文一份（含附圖），以及進行日照分析的主要原始材料和清單各一份。 ，并應 如實回答規(guī)劃管理部門案件經(jīng)辦人員的詢問，如報送材料不實，或?qū)Π讣?jīng)辦人員的詢問有所隱瞞而產(chǎn)生后果的，應承擔相應的責任。 38 編制營銷策劃書 營銷策劃書是項目正式對外銷售前所有相關推廣方案的總體計劃文本，其內(nèi)容包含市場形象包裝、廣告推廣計劃、銷售策略以及調(diào)整方案等。營銷策劃書是項目推廣銷售的總綱，是最終收回投資的重要保證。 總經(jīng)濟師： 批準營銷策劃書。 主辦崗位 營銷策劃： 具體經(jīng)辦本項作業(yè)。 項目銷售代理確定。 營銷策劃會同項目銷售代理根據(jù)總體銷售 目標確定總體推廣思路，以及項目總體市場形象和推廣主題。該營銷推廣主題和項目總體市場形象應具備一定的新穎性和獨創(chuàng)性。 營銷策劃會同項目銷售代理擬定項目正式對外推廣時的目標客戶，包括分年齡、分家庭收入、分社會地位和其他特征的目標客戶群體，以及客戶群體的相應的需求特性。 營銷策劃會同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關活動計劃，其內(nèi)容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動廣告、網(wǎng)絡廣告、直銷廣告等營銷手段的時間、頻率、費用，以及為項目推廣造勢而籌辦的大型新聞發(fā)布會、房展會、聯(lián)誼酒會、親情活動等公關計劃。 所有相關的推廣方案和推廣計劃均應注意其可操作性和費用支出。 營銷策劃會同銷售代理對項目必要的宣傳資料進行準備，其內(nèi)容包括樓書、宣傳單張、折頁、價單、平面圖的設計和制作。 營銷策劃會同銷售代理提出項目售樓現(xiàn)場包裝方案，包括售樓處的選址和內(nèi)部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標準、模型的設計和制作、地盤周圍的包裝（拱門、氣球、旗幟、指示牌等）。 營銷策劃會同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價格、預計銷售的面積和廣告訴求方案。 營銷策劃會同銷售代理提出營銷人員的選拔要求和培訓計劃、銷 售現(xiàn)場的操作流程、作息制度、考核要求和紀律準則等。 營銷策劃會同銷售代理對推廣銷售所需的技術力量配備提出相應的要求，如前期的物業(yè)管理、現(xiàn)場保安、現(xiàn)場清潔和工程、財務等方面的配合等。 營銷策劃會同銷售代理對項目推廣銷售可能發(fā)生的市場變化、政策動向等問題進行必要的分析，提出相應的調(diào)整應變計劃。 營銷策劃會同銷售代理對所有因推廣銷售而發(fā)生的營銷費用進行測算，分階段投入計劃和總控模式。 39 最終，營銷策劃會同銷售代理對營銷策劃書的內(nèi)容進行研討，并提交總經(jīng)濟師批準或按總經(jīng)濟師的意見修改。 40 選擇和確定營銷代理 現(xiàn)時開發(fā)項目的銷售工作主要分為發(fā)展商自行銷售和委托代理銷售兩大類。選擇專業(yè)能力強、經(jīng)驗豐富的銷售推廣代理公司對項目的最終銷售并實現(xiàn)資金回籠具有至關重要的作用。 總經(jīng)濟師： 確定營銷代理，簽署代理合同。 主辦崗位 營銷策劃： 篩選、推薦營銷代理單位，主持談判和草擬合同。 項目總體銷售目標和階段性銷售目標確定。 : 營銷策劃從現(xiàn)有資料庫中初步選出 4～ 5家營銷推廣機構進行聯(lián)絡，包含其他被推薦者。考慮因素包括： 規(guī)模（分支機構數(shù)量、部門設置、人員數(shù)量）； （專業(yè)資質(zhì)、專業(yè)人員構成）； （海外及本地成功項目）； 。 ：本主辦崗位分別約見各家營銷推廣機構進行首次面談，了解其合作方式?？紤]因素包括： ； ； （廣告制作、展場裝修）。 召開評議會議決定 : 本主辦崗位組織公司內(nèi)部相關專業(yè)人員和外單位專家召開評議會議，會議由總經(jīng)濟師主持，分別聽取各家營銷推廣機構所作的關于項目 推廣計劃和營銷策略整體安排的陳述，評議其提交的書面計劃建議書?？紤]因素包括： （市場定位和價格定位）； （項目推廣主題和整體市場形象）； （媒體廣告和公關活動計劃）； （客戶定位和所掌握的客戶資源）； （銷售價格、銷售面積）； （總體計劃和分階段計劃）； ； ； 配合方式； 41 （數(shù)額、結算方式）。 內(nèi)部評定 : 根據(jù)各家營銷推廣機構的口頭講演及書面陳述，由總經(jīng)濟師匯總公司內(nèi)外專家的評議意見，對各家機構的推廣計劃綜合排定優(yōu)劣順序。 合作商談： 本主辦崗位與評定優(yōu)先的營銷推廣機構進行進一步商談，起草合同文本，確定具體的合作方式和費用安排。考慮因素包括： 。 。 正式簽約。 由總 經(jīng)濟師確定正式合作方并簽署委托營銷代理合約（獨家代理或聯(lián)合代理）。 42 召開擴初設計審批 會 擴大初步設計審批是建設工程在報建工程中的一個重要的環(huán)節(jié)，是一項國家規(guī)定的政府行政管理制度，其目的是協(xié)調(diào)各配套部門的資源分配，促進設計進步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。 大中型公共建筑； 總建筑面積超過 5萬平方米或單體建筑面積超過 2萬平方米的住宅建設項目； 單體建筑面積超過 2萬平方米的其它民用建筑項目； 100米的超高層建設項目； 特殊指定的建設項目。 總建筑師： 必要時代表公司在會上發(fā)言。 主辦崗位 項目經(jīng)理： 負責組織會務，編制會議紀要。 協(xié)辦崗位 土建設計管理、設備設計管理，土建工程師、設備工程師 ：協(xié)助項目經(jīng)理工作。 規(guī)劃部門簽發(fā)的規(guī)劃設計要求及規(guī)劃設計方案的審核意見。 全套初步設計文本已編制完成。（若為多家設計單位聯(lián)合設計，應有由總設計單位負責匯總的資料。若為境外設計，須提交國內(nèi)設計顧問單位的咨詢意見）。初步設計文本必須加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章。 ，本主管和主辦崗位已多次和設計單位溝通聯(lián)絡，甲方意圖已充分表達清楚，并已完 全體現(xiàn)在設計文本上。 ，并由建設單位委托項目所在地的建委科技委組織專家進行設計技術預審。 ，與建委協(xié)商出席單位名單，分發(fā)會議資料和通知，和出席人員招呼和溝通，布置會場，落實記錄和編制會議紀要和接待簽到的人員。 ，設計單位介紹設計概況，各專業(yè)審查部門針對設計和說明是否符合國家及本市有關技術標準、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定及綜合管理部門的管理法規(guī)發(fā)表審核意見： 地批租合同的內(nèi)容要求； ； 、可靠，選用設備的容量是否合理和符合功能要求； 、可靠、先進； 43 、公用設施配套是否落實，建筑設計中的配套和設備用房是否滿足配套部門的使用要求； 結構設計和說明是否符合抗震要求，體系是否合理，基礎處理是否安全、可靠、經(jīng)濟和合理； ； （住宅建設管理、規(guī)劃、消防、綠化、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動護 、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防、安保、供電、煤氣、自來水、電話通訊等）等意見，相互之間有否矛盾和沖突。 。在各審查部門的發(fā)言過程中認真做好記錄，一般不發(fā)表意見，除非審查部門的意見明顯超越規(guī)范，規(guī)定或規(guī)劃審批意見。為此，要求本主管崗位發(fā)言時注意分寸，婉轉，留有會后協(xié)調(diào)的余地。 ，主動要求編制會議紀要，并在主持人匯總各審查部門的審查意見之前，完成會議紀要的草稿，提供給主持人。這項工作非常緊張，但對達到會議預期效果十分有效。本主管崗位必須在會前 做好充分的準備和分工。 ，征求各審查部門的意見，如有異議，可在文字上略作修改，盡量不要偏離甲方原意。 ，收齊各單位代表當場出具的擴初設計征詢單，附上專家車馬費用。 ，主持人宣布會議結束。 ，本主辦崗位應盡快與之聯(lián)系，取得征詢意見，并收集相關資料報送建委和規(guī)劃部門。 44 擴初設計送審 工程建設項目初步設計審批是一項國家規(guī)定的政府行政管理制度，旨在促進設計進步，提高投資效 益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。 《關于提高上海市工程建設項目初步設計審批質(zhì)量的若干意見》（滬建建規(guī)【 1995】第0633 號） ，《 上海市工程建設項目初步設計審批權限的規(guī)定》（滬建建規(guī)【 1998】第 0319號） ，國家 和本市的有關文件。 總建筑師： 督促檢查主辦崗位的作業(yè)。 主辦崗位 項目經(jīng)理： 具體經(jīng)辦本項作業(yè)。 初步設計已完成。 ，其初步設計實行分級送審制度，應知曉如下： ，其初步 設計報市建委和上海計劃委員會聯(lián)合組織審查后，然后再報國家計委審批； 、辦批準立項的建設項目，其初步設計報市建委組織市有關部門審批； ，其初步設計報行業(yè)主管部門組織審批，然后再報市建委、計委、經(jīng)委備案； 、縣批準立項的建設項目，其初步設計報區(qū)縣建委（建設局）會同區(qū)（縣）計（經(jīng)）委審批，并報市建委及有關委辦備案。 ，由建設單位委托市建委科技委組織專家進行設計技術預審，再由市建 委召開正式審查會； 大中型公共建筑； 總建筑面積超過 5萬平方米或單體建筑面積超過 2萬平方米的住宅建設項目； 。 單體建筑面積超過 2萬平方米的其它民用建筑項目； 建筑高度超過 100米的超高層建設項目； 特殊指定的建設項目。 ，即通過初步設計審查會進行協(xié)調(diào)并在會后返回的初步設計審查意見，這類項目通常在送審后可及時獲得正式批復。對于規(guī)模較小、技術內(nèi)容 較簡單的項目，在前期文件資料較明確、 綜合管理及配套部門的意見基本一致的前提下，在送審后也可迅速獲得正式批復。 45 ，由市建委主持招開方案設計（其方案設計應達到初步設計深度）審查會，由市規(guī)劃局批復（如屬需要預審的項目，應按上述要求先進行預審。）初步設計審批在各部門意見基本一致，設計符合規(guī)范、合理可行的前提下，一般能在審查會通過后的 15 個工作日內(nèi)獲得正式批復。初步設計一經(jīng)審批機關批準，不得任意修改。遇有特殊情況，與批復意見相違背的，須重新報原審批機關批準。 ： 可行性研究報告的批準文件（復印件）； ； （為多家設計單位聯(lián)合設計，應有由總設計單位負責匯總的資料；為境外設計，須提交國內(nèi)設計顧問單位的咨詢意見）；初步設計文件必須加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章。 《土地使用權有償出讓合同》復印件。 。 下列內(nèi)容是政府行政管理部門的審查重點，初步設計完成后應由總建筑師組織內(nèi)部預審，并及時與總工程師和總經(jīng)濟師溝通預審情況， 認為符合質(zhì)量要求的，方可簽發(fā)送審。不符合期望質(zhì)量要求的，要指出具體問題，責成設計單位限期改進。 設計內(nèi)容和設計深度是否符合國家及本市有關技術標準、規(guī)范、規(guī)程規(guī)定及綜合管理部門的管理法規(guī)； 設計主要指標是否符合被批準的可行性研究報告或土地批租合同的內(nèi)容要求； 總體布局是否合理及符合各項要求； 工藝設計是否成熟、可靠，選用設備是否先進、合理； 采用的新技術是否適用、可靠、先進； 建筑設計是否適用、安全、美觀，是否符合城市規(guī)劃和功 能使用要求； 結構設計是否符合抗震要求，選型是否合理，基礎處理是否安全、可靠、經(jīng)濟、合理； 市政、公用設施配套是否落實； 設計概算是否完整準確； 是否符合各專業(yè)部門（住宅建設管理、規(guī)劃、消防、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、 勞動保護、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防）的規(guī)程規(guī)范要求。 每 周二、周四上午九時至十一時，建設單位可攜帶填寫申請表時聲明具備的相關資料至市建委建設規(guī)劃和科教處辦理初審受理手續(xù) 。 46 委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探 現(xiàn)場地質(zhì)勘探是 項目開發(fā)前期階段非常重要的作業(yè)環(huán)節(jié)，憑借初勘報告，規(guī)劃設計單位可以了解哪些不利地質(zhì)應該合理避讓，哪些有利地貌可以充分利用，而詳勘報告更是結構工程設計的主要依據(jù)，結構的安全性、經(jīng)濟性與合理性，很大程度上取決于勘察數(shù)據(jù)的準確性。所以委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探是公司從技術管理著手進行質(zhì)量和成本把關的第一步。 總工程師： 決定是否委托初勘，批準勘察任務書，簽署勘察合同。聽取勘察成果介紹，決定是否因地質(zhì)情況而需要調(diào)整規(guī)劃方案布局。 主辦崗位 土建設計管理： 負責編制勘察任務書，商談勘察合同，抽查勘察作業(yè)質(zhì)量，組織專家 評議。 : 初勘不是項目開發(fā)必須進行的程序，但當缺乏當?shù)氐钠湛辟Y料并出現(xiàn)以下情況之一時，總工程師可以在土地中標以后考慮決定委托初勘。 ； ； 、填、埋、挖等地形地貌改造歷史的，為減少地基處理費用，在規(guī)劃設計時有可能合理避讓的； ，水面在規(guī)劃設計時有被利用可能的； 現(xiàn)場條件可以滿足初勘正常的作業(yè)需要（如地塊內(nèi)的地面障礙 物已清除），還在使用的地下管線位置走向已經(jīng)摸清，已征得動拆遷單位同意配合的承諾（包括與暫留居民和職工的解釋安撫工作），保證施工作業(yè)不受干擾和臨電臨水的拖接工作。 作業(yè)描述： ，經(jīng)總工程師批準，與其簽訂委托初勘合同，并提供 1:500或 1:1000的地形圖和勘察任務書。如還有在使用的地下管線，應提