【導(dǎo)讀】體經(jīng)濟(jì)的規(guī)模效應(yīng)影響，可持續(xù)發(fā)展的潛力巨大，投資環(huán)境健康良好，可預(yù)期的回報(bào)豐厚。國城市第六位，居“長三角”經(jīng)濟(jì)帶次席，江蘇省首位。內(nèi)生產(chǎn)總值的%。2020年蘇州人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600美元，按可比價(jià)比上年增長%。2020年的人均GDP預(yù)計(jì)達(dá)到4200美元，超過預(yù)期目標(biāo)。2020年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)為：GDP增長12%，財(cái)政收入增長15%以上，5%以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在%左右。比增幅分別達(dá)到36%。州卻超過了全省平均水平一倍多，達(dá)到了％。蘇州市目前這種房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化。相信在基本解決了居住問題之后的蘇州，其他商用房的功能會進(jìn)一步凸顯，巨大的商機(jī)正蘊(yùn)涵其中。由于過去的一兩年間蘇州的商。目前蘇州商鋪市場的投資回報(bào)率一般在8％至10％之間，而且市場供應(yīng)的品種比較多，根據(jù)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在。政策利好導(dǎo)致商鋪熱銷。價(jià)格還有較大的上漲空間。興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，國外零售業(yè)巨頭準(zhǔn)備正式進(jìn)入中國市場。為應(yīng)對新的經(jīng)濟(jì)形勢，

　　

【正文】 20－ 25％，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占 30－ 40％。 提升檔次 —— 觀前街 要融入世界經(jīng)濟(jì)大潮中， 要 引進(jìn)跨國公司、世界知名品牌，國際管理集團(tuán)，使 觀前街 成為引領(lǐng)時(shí)尚潮流展示世界名品的舞臺。 營造環(huán)境 —— 貫徹 “ 以人為本 ” 的原則，綜合運(yùn)用多種手段，創(chuàng)造 輕松舒適的步行街購物氛圍，構(gòu)建體現(xiàn) “ 人文關(guān)懷 ” 的城市景觀與生態(tài)環(huán)境。 ? 觀前地區(qū)各區(qū)位的比較 觀東： 大中型商場三家，營業(yè)面積超過 30000 平米，周邊商鋪以服飾、餐飲、百貨食品為主。 觀西： 大中型商場四家，營業(yè)面積接近 60000 平米，周邊的商鋪以品牌服飾為主。 觀南： 大中型商場兩家，營業(yè)面積接近 40000 平米，周圍的店鋪以服飾和餐飲為主。 觀北： 目前的觀北，沒有大中型商場，只有觀前文化城和大成坊的花卉市場以及特色小百貨在吸引消費(fèi)群。 ? 觀前地區(qū)人流量分析 80 年代時(shí)，觀前地區(qū)的日客流量為 15 萬人次，至 90 年代末已 減至 8 到 10萬人次。目前觀前地區(qū)的日均人流量，由整治前的 8 萬－ 10 萬人次增加到 12 萬－ 15 萬人次，節(jié)假日最高峰超過 35 萬人次；觀前人流結(jié)構(gòu)中，游客的比例從整治前的 15%提高到 1／ 3 以上。 市場分析報(bào)告 —— 第二部分 2020 年 3 月 份 ，有關(guān)部門 對觀北地區(qū) 做了一次人流量統(tǒng)計(jì)，地址選取在大成坊，結(jié)果一周內(nèi)最高日流量為 34632 人次，平均日流量為 17330 人次，通過問卷抽樣調(diào)查，人流量中本市人口約占 40%，外地人約占 60%，購物約占 35%，旅游與休閑的約占 65%，青年約占 70%，中老年人約占 35%，外賓約占總?cè)藬?shù)的 %。 2020 年 11 月 ，我公司對本案周圍的人流量調(diào)查如下： 表十四：本案周圍道路人流量表 人流量 地點(diǎn) 平均日流量 最高日流量 平安坊與觀前街交叉路口 13266 人次 26872 人次 施相公弄 9287 人次 13812 人次 喬司空巷 4769 人次 7406 人次 平安坊 9051 人次 9360 人次 上島咖啡東門路上 3997 人次 10563 人次 說明： 在本案連通觀前街的道路平安坊路口上，平均日流量達(dá)到 13266 人次、最高日流量達(dá)到 26872 人次，而往里走平均只有 9000 多人次、最高也不到 14000 人次。這說明觀北地區(qū) 缺少吸引人流過來的場所。 而大成坊的平均 日流量 就可以達(dá)到 17330 人次 、 最高日流量為 34632 人次 ，這與觀前地區(qū)的管理部門和平江區(qū)政府的政策引導(dǎo)是分不開的。觀前文化城的出現(xiàn)，在一定程度上將觀前街上的人流吸引了過來。雖然它的產(chǎn)品檔次定位在大眾消費(fèi)者，但是由于產(chǎn)品類別的原因，引導(dǎo)人流的作用還不是很明顯。 在路過本案的人群中平均有 20%的人是將交通工具（包括汽車、摩托車、助動車、電動車、自行車等等）停放在本案兩旁的停車場，然后再去觀前街上其他商場消費(fèi)。如果說本案的商場啟動的話，這些路過的人流將是第一批被截流到商場 里的消費(fèi)群。 所以說，本案作為商場的關(guān)鍵在于如何將觀前街上日均 12 萬－ 15 萬人次 引 市場分析報(bào)告 —— 第二部分 導(dǎo)到支巷里來以及吸引路過的人群停下來、走進(jìn)商場。 觀前地區(qū)其它區(qū)位人流量比較 表十五：觀前地區(qū)人流量對比表 區(qū) 位 選 址 人流量 觀東 長發(fā)商廈（臨頓路） 日均 48244 人次 豫園商城（觀前街） 日均 64082 人次 觀西 虹橋友誼（人民路） 日均 48966 人次 第一百貨（人民路） 日均 54722 人次 購物中心（觀前街） 日均 70568 人次 觀南 人民商場（北局） 日均 30966 人次 注：表中有兩個(gè)以上 主入口臨街的，只選擇了一條道路進(jìn)行的調(diào)查。 從以上兩個(gè)表中可以看出，觀北的人流量同其它地區(qū)相比，差距還是很明顯的，主要原因是缺少大型的購物中心的帶動消費(fèi)。 其它幾個(gè)區(qū)域，至少有一個(gè)大型的購物中心，以它為核心，以出租門面店鋪為輻射帶，面向全市各階層消費(fèi)群和旅游人群。 ? 觀前地區(qū)停車量及車流量分析 本案周邊的道路，因?yàn)槎际怯^前地區(qū)的支巷，再加上本案一直沒啟動，所以現(xiàn)在均為停車場所。根據(jù)調(diào)查得知， 11： 30— 15： 00 的時(shí)間段里，這些停車場所基本都停滿車。所停的車輛中， 40%以上為中高檔的轎車、 8%左右為大型的旅游 客車；本地私家車的比重也占到總停車輛次的 50%以上。 表十六：本案周邊車流量表 車流量 地點(diǎn) 平均日流量 中高檔車所占比例 本地私家車所占比例 喬司空巷 454 車次 44% 52% 上島咖啡東門路上 901 車次 48% 55% 平安坊 117 車次 32% 43% 市場分析報(bào)告 —— 第二部分 施相公弄 128 車次 38% 39% 備注： 早晨和正午的車流量較少，下午開始，車流量明顯增加， 13： 30— 14： 30 時(shí)間段里最頻繁，個(gè)別時(shí)候，上島咖啡東門路上還出現(xiàn)堵車現(xiàn)象。 觀前地區(qū)其它區(qū)域停車場與本案對比情況 表十七：區(qū)域的停車場比 較表 區(qū) 域 停 車 場 面積或可停車量 觀東 碧鳳坊 地面 、 地下停車場 （ 6000 平方米 ） 觀南 觀前公園地下停車場 （ 可停放 188 輛小 型 汽車 ） 觀北 牛角浜停車場 （ 2020 平方米 ） 觀西 無 只有靠察院場，允許少量出租車短時(shí)間停靠。 本案 地面、地下停車場 200 個(gè)車位 說明： 本案獨(dú)享觀前地區(qū)最大的商場專屬地上和地下停車環(huán)境，共有 200 個(gè)機(jī)動車位和近千輛非機(jī)動車停放容量，具備成為交通節(jié)點(diǎn)地帶的條件。 市場分析報(bào)告 —— 第二部分 叁，市場供給狀況分析 觀前地區(qū)目前共有大中型商場 9 家，營業(yè)面積超過 12 萬平方米。見下表 表十八：觀前地區(qū)商業(yè)大廈一覽表（ 2020 年） 序號 商廈名稱 營業(yè)面積（平米） 1 人民商場 25000 2 工業(yè)品商場購物中心 20200 3 豫園商場 6000 4 長發(fā)商廈 10000 5 一百商場 14000 6 虹橋友誼 4500 7 大洋百貨 20200 8 國際金鷹 15000 9 觀鳳商城 12020 這些商場提供著 食品超市、餐廳、自行車行 、 鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、 箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品 、 男女式服裝、 內(nèi)衣、 鞋帽天地 、 文體用品、辦公用品、 大 小家電、燈具燈飾 、 服 裝、工藝品、家電、兒童用品 、玩具、 兒童娛樂天地 、醫(yī)藥、通訊器材、照相器材、鐘表眼鏡等等商品和服務(wù)。 觀前地區(qū)商鋪以大中型百貨商場為核心，輻射整個(gè)觀前地帶，面向全市各階層消費(fèi)群和旅游人群。在觀前的市場供應(yīng)上也起著重要的作用。它的變動情況見下表： 市場分析報(bào)告 —— 第二部分 表十九：觀前地區(qū)商鋪（含少量企事業(yè)）更改統(tǒng)計(jì)表（ 2020/2— 2020/10） 位置 變更 位置 關(guān)閉 位置 新增 數(shù)字 所占 比例 數(shù)字 所占 比例 數(shù)字 所占 比例 塔倪巷 7 % 干將東路 14 % 邵磨針巷 13 % 邵磨 針巷 6 % 第一天門 10 % 落瓜橋下塘 6 % 九勝巷 4 % 舊學(xué)前 5 % 西腳門 5 % 太監(jiān)弄 4 % 邵磨針巷 3 % 洙泗巷 5 % 洙泗巷 4 % 洙泗巷 3 % 珍珠弄 4 % 大井巷 4 % 碧鳳坊 3 % 第一天門 4 % 落瓜橋下塘 3 % 九勝巷 2 % 舊學(xué)前 4 % 觀前街（西） 3 % 人民路 2 % 觀前街（西） 3 % 碧鳳 坊 3 % 珍珠弄 2 % 喬司空巷 3 % 北局 三弄 3 % 觀前街（東） 2 % 北局二弄 2 % 觀前街（東） 3 % 塔倪巷 1 % 碧鳳坊 2 % 西腳門 2 % 蘭花街 1 % 觀成巷 2 % 舊學(xué)前 2 % 牛角浜 1 % 皮市街 2 % 喬司 空巷 2 % 皮市街 1 % 大井巷 1 % 富仁 坊巷 2 % 吉由巷 1 % 富仁坊巷 1 % 宮巷 2 % 蔡匯河頭 1 % 吉由巷 1 % 人民路 1 % 顏家巷 1 % 北局三弄 1 % 調(diào)豐巷 1 % 太監(jiān)弄 觀巷 1 % 碧鳳坊一弄 1 % 調(diào)豐巷 宮巷 1 % 皮市街 1 % 碧鳳坊一弄 蔡匯河頭 1 % 平安坊 1 % 落瓜橋下塘 干將東路 1 % 蘭花街 西腳門 顏家巷 1 % 牛角浜 觀前街（西） 由巷 1 % 珍珠弄 喬司空巷 平安坊 1 % 第一 天門 北局二弄 觀前街（東） 1 1． 5% 市場分析報(bào)告 —— 第二部分 北局 二弄 觀成巷 東腳門 1 1． 5% 觀成巷 大井巷 塔倪巷 吉由巷 富仁坊巷 人民路 觀巷 北局三弄 蘭花街 蔡匯 河頭 觀巷 太監(jiān)弄 干將 東路 宮巷 調(diào)豐巷 顏家巷 由巷 碧鳳坊一弄 由巷 平安坊 牛角浜 東腳門 東腳門 九勝巷 合計(jì) 59 100% 合計(jì) 53 100% 合計(jì) 68 100% 其中：服飾類 、紡織品類 新增 52 關(guān)閉 16 所占比例 % 所占比例 % 餐飲娛樂類、酒店賓館類 新增 10 關(guān)閉 7 所占比例 % 所占比例 % 企事業(yè)單位 新增 10 關(guān)閉 5 所占比例 % 所占比例 % 食品類、便利店 新增 4 關(guān)閉 2 所占比例 % 所占比例 % 備注：觀前街以玄妙觀為界劃分東西 原青年路更名為太監(jiān)弄 原第七通道更名為北局三弄 原大成坊更名為皮市街 西腳 門新增露天民間藝人坊 原觀成彷東段更名為牛角浜 市場分析報(bào)告 —— 第二部分 觀前三期新增闊巷、詩巷、北局二弄、翠竹巷 說明： 小商鋪的經(jīng)營已經(jīng)開始走下坡路，整個(gè)觀前地區(qū)商鋪的出租情況雖然不錯(cuò)，但是商鋪的經(jīng)營狀況卻不容樂觀。變更和關(guān)閉的數(shù)量較多，表示經(jīng)營者不穩(wěn)定，影響投資者的投資回報(bào)。 變更的業(yè)態(tài)主要集中在服飾類、紡織品類和餐飲娛樂、酒店賓館類，尤其是服飾和紡織品類。 肆，商場經(jīng)營模式的比較 現(xiàn)行的商場經(jīng)營模式主要有三種： 業(yè)權(quán)和經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一的模式； 統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、分散經(jīng)營的承租模式； 業(yè)權(quán)分散、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一收 銀、統(tǒng)一廣告的專業(yè)模式。 蘇州原有的國有各大商場一般都屬于第一種模式，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)都?xì)w國家或集體所有。 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步都演變成統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、分散經(jīng)營的模式，代表是蘇州工業(yè)品商場購物中心和人民商場。去年的年?duì)I業(yè)額分別是 81201 萬元和 68062 萬元。 蘇州工業(yè)品商場購物中心是蘇州五金交電集團(tuán)公司下屬的大型綜合性國有商業(yè)零售企業(yè)。商場總經(jīng)營面積 2 萬多平方米，經(jīng)營三十余個(gè)大類 12 萬余種規(guī)格品種的商品，融購物、休閑、文化、娛樂、餐飲于一體。 統(tǒng)一 產(chǎn)權(quán)、分散經(jīng)營的承租模式的代表是 2020 年元旦將要營業(yè)的觀鳳商 城。 可以說是結(jié)合了小商品市場經(jīng)營者較為自由靈活和百貨商場環(huán)境、管理、形象統(tǒng)一的優(yōu)點(diǎn)，對于各個(gè)經(jīng)營者來說營運(yùn)成本、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)更小。 但是在 統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃上還有不完善的地方。 市場分析報(bào)告 —— 第二部分 對本案來說， 商業(yè)管理公司應(yīng)該在本案業(yè)權(quán)正式公開銷售前完成組建，并與銷售代理公司一同開展工作。在對招商工作的事先準(zhǔn)備過程中，確定采取以下兩種經(jīng)營方式： 返租經(jīng)營 （商業(yè)公司獲得有品牌大商場顧問及渠道支持或前期招商順利情況下推薦采用）：商業(yè)公司向全體業(yè)主承租 40 年，按現(xiàn)定售價(jià) 7%的年回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)按年支付租金，商場經(jīng)營由商業(yè)公司自負(fù)盈虧。 受托經(jīng)營 （簽定商業(yè)管理公約時(shí)的承諾）：商業(yè)公司與每位購買業(yè)主簽定商業(yè)管理公約，由商業(yè)公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營，與全體業(yè)主共享商場扣傭，扣傭標(biāo)準(zhǔn)建議為