【文章內(nèi)容簡介】 用品 工藝品 3 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 百分比 60% 40% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 結(jié)合前面兩個表，我們可以看出各個樓層經(jīng)營品種的前三位（見表六） 表六： 經(jīng)營品種比例表 樓層 經(jīng)營品種比例前三位依次為 市場分析報告 —— 第一部分 一層 金店、化妝品（ 70%） 服裝、箱包、通訊器材（ 50%） 二層 服裝（ 80%） 鞋帽（ 50%） 箱包（ 30%） 三層 服裝（ 89%） 文化用品、通訊器材、箱包、餐飲（ 25%） 四層 服裝（ 75%） 家電 （ 38%） 兒童用品（ 25%） 五層 兒童玩具（ 38%） 服裝、家電、餐飲（ 25%） 負(fù)一層 超市（ 60%） 箱包（ 40%） 下面對商場內(nèi)各類鋪位的面積調(diào)查，得出目前商場中，大多數(shù)的鋪位在 20— 30 平方米之間（詳見表七），從鋪位的個數(shù)來看，服裝鋪位的個數(shù)超過了所有鋪位的一半，然后是家電（ 10%）、鞋帽（ 8%）和化妝品（ 5%）。 表七：商場內(nèi)鋪位情況表 類別 面積范圍 主力面積 比例 鋪位個數(shù) 占總鋪位的比例 服裝 570 平米 2030 平米 60% 1289 54% 鞋帽 1080 平米 30 平米左右 62% 202 8% 箱包 550 平米 1520 平米 61% 89 家電 2080 平米 25 平米左右 48% 251 10% 食品 2030 平米 20 平米左右 65% 34 金店 1535 平米 15 平米左右 50% 44 體育器材 3080 平米 40 平米左右 46% 7 醫(yī)藥保健 1550 平米 1520 平米 75% 8 玩具 30100 平米 100 平米 50% 4 眼鏡、鐘表 1535 平米 20 平米左右 67% 96 家具、潔具 30100 平米 50 平米 45% 88 兒童用品 2050 平米 2030 平米 48% 34 市場分析報告 —— 第一部分 化妝品 530 平米 15 平米 80% 126 5% 工藝品 5150 平米 30 平米 56% 34 文化用品 20300 平米 25 左右 48% 15 通訊器材 1550 平米 2030 平米 53% 36 飾品 1020 平米 12 平米左右 55% 11 其他 27 合計 2395 另外，本次調(diào)查這十家商場共數(shù)得店中店 632 個，面積范圍在 20150 平米之間，主力面積在 4050 平米和 7080 平米兩段。各占 38%左右。兩者相加占到店中店總個數(shù)的 76%。 業(yè)態(tài)上，絕大多數(shù)的店中店都是經(jīng)營服裝類。 陸，投資回報分析 商鋪是投機(jī)市場中一種不可多得的優(yōu)良投資品種，它具有較高的保值增值功能，它以實物形態(tài)狀態(tài)存在，所附著的土地具有永不消失、無法搬遷的特征，投資的風(fēng)險相對小于其他投資品種，商鋪的投資價值在于 風(fēng)險小、回報高 ，符合了大部分投資者的投資取向。 市場分析報告 —— 第一部分 表八：商鋪與其他經(jīng)常性投資項目比較表 比較類別項目名稱 增值能力 風(fēng)險因素 周期 變 現(xiàn)能力 保管難度 通用性 商鋪 強 小 長 強 小 強 貴金屬 一般 小 較長 強 小 裝飾 古董 強 大 較長 一般 大 裝飾 住宅 一般 小 長 一般 小 居住 證券 強 大 短 強 小 無 期貨 強 大 短 強 無 無 經(jīng)過 表八的 比較我們可以準(zhǔn)確無誤地得出結(jié)論，在表內(nèi)所列的經(jīng)常性的投資項目中，商鋪具有它們的品種優(yōu)勢，而沒有其他投資項目的缺陷 。 商鋪的投資回報有：商業(yè)利潤、租金、商鋪升值等。 在商業(yè)投資活動中，含有了商鋪投資的成分，因而商業(yè)利潤中包括了商業(yè)企業(yè)對商鋪投資的收益，商鋪投資收益的計算辦法是按市場比較法對所用商鋪的租價進(jìn)行評估， 評估所得出得數(shù)值，即是商業(yè)企業(yè)所得商鋪投資的收入。 拋開升值不談，下面就商業(yè)利潤和租金兩方面比較一下： 表九：觀鳳商城租金表 觀鳳商廈 一層 10 元 /平米 /天 二萬元押金， 11 月 5 日開始租賃，元旦前開張 二層 7 元 /平米 /天 三層 5 元 /平米 /天 四層 3 元 /平米 /天 五層 2 元 /平米 /天 蘇州目前的各大商場中，除了正在招商的觀鳳商城采取收租金的形式以外，其它的對經(jīng)營者都以“倒扣點”的形式進(jìn)場，也就是以商業(yè)利潤的形式體現(xiàn)對投資者的投資回報。下面是幾家商場的“倒扣點”的比較。 表十： 蘇州部分商場“倒扣點”比較表 商場名稱 倒扣點的點數(shù) 市場分析報告 —— 第一部分 長發(fā)商廈 2325%；含廣告費； 泰華商城 1823%；平均 20%； 工業(yè)品商場 25%左右；不含廣告費； 豫園商城 2324%； 國際金鷹 2728%。 說明： “倒扣點”的方法有統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象的優(yōu)點。降低了經(jīng)營者的門檻，同時擠壓了供貨商， 導(dǎo)致了高額的運營成本 ； 采取分租商鋪 ，收取租金 的經(jīng)營方法 ，對 經(jīng)營者較為自由靈活 ， 對于各個經(jīng)營者來說營運成本、經(jīng)營風(fēng)險更小。 但是對經(jīng)營者的實力要求比前一種要高。 投資商鋪，有 些人是為了出租或轉(zhuǎn)賣賺取房產(chǎn)本身的升值利潤；有些人則是為了增加已有業(yè)務(wù)的經(jīng)營收入而買來長期經(jīng)營的。雖然大家投資的目的不盡相同，但所要達(dá)到的結(jié)果卻是一樣的：只有商鋪后期經(jīng)營的好，能為使用者賺取最大利潤，才能留住更多的經(jīng)營者，使商鋪商業(yè)價值提高，投資者才能獲得長期穩(wěn)定的回報。 如果本案 按商業(yè)公司與業(yè)主 8— 10%與 15%的比例分享管理扣傭，商業(yè)公司負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費用與營業(yè)稅費。業(yè)主按所持鋪位的年度經(jīng)營收益在年終分享 15%比例的扣傭收益。 柒，投資心理分析 買進(jìn)新開發(fā)商鋪就相當(dāng)于買進(jìn)股票中原始股。對于個人投資者來說， 商鋪投資可以說是眾多投資方式中投資回報率較高、受益時間較長、投資風(fēng)險較低的投資項目之一。 投資形式： 商鋪的主要獲得途徑為購置和租憑。購置商鋪有分為期房參建、現(xiàn)房交易和購置存量商鋪。在目前市場上商鋪租聘的主要途徑分為期房租聘和現(xiàn)房租聘兩種。 投資周期： 商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期的租聘經(jīng)營活動中回收投資和取得投資利潤，按現(xiàn)時的市場行情反映：商鋪的投資回收周期約為 68 年。隨著商鋪市場供應(yīng)的充足，這個周期會越來越長 。 市場分析報告 —— 第一部分 性質(zhì)： 商鋪投資有直接投資和間接投資兩種。直接投資是指投資者直接參與經(jīng)營的投資形式，間接 投資是指投資者不參與經(jīng)營只參與利潤分配的投資形式。投資者購置商鋪用于自營是直接投資。而投資者購置商鋪是為了獲得租金收益回報是間接投資。 一般買住宅投資的人或者是希望房產(chǎn)升值后轉(zhuǎn)賣，或者希望能長期出租獲得穩(wěn)定租金回報，所以住宅的投資者只要關(guān)注房產(chǎn)本身就可以了。投資商鋪則不同，有些人是為了出租或轉(zhuǎn)賣賺取房產(chǎn)本身的升值利潤；有些人則是為了增加已有業(yè)務(wù)的經(jīng)營收入而買來長期經(jīng)營的。雖然大家投資的目的不盡相同，但所要達(dá)到的結(jié)果卻是一樣的：只有商鋪后期經(jīng)營的好，能為使用者賺取最大利潤，才能留住更多的經(jīng)營者，使商鋪商業(yè)價值 提高，投資者才能獲得長期穩(wěn)定的回報。 投資者一般都很看中整個商場的經(jīng)營管理公司。 商鋪投資作為投資的一種形式，與投資商品房、存錢、國債、股票和保險等投資形式相比有諸多優(yōu)勢，第一穩(wěn)定性，與投資股票相比，投資商鋪具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性；第二風(fēng)險小，商鋪投資只要選好位置，就可以坐收漁人之利。而且對于那些商業(yè)頭腦不是很發(fā)達(dá)的人來說，只不過是租金多少，回收率相對低一點的問題；第三回報率高，與人們傳統(tǒng)的資本增值方式 ——— 存錢比起來，投資商鋪利潤率高。與投資商品房相比也比較合算，投資商品房，如果不準(zhǔn)備自用，單單看中的是那一點點的 租金，回報率實在是太低了。 還有一些投資者手里有一定的資金，他們認(rèn)為這點錢存起來利息又少，炒股風(fēng)險又大，所以就想到了投資房產(chǎn)，自己家不缺房子住，而且住宅房回收期太長，覺得投資商鋪比較適合。 商鋪投資是最高風(fēng)險同時也是最高回報的房地產(chǎn)投資項目，無法區(qū)分投資哪種商鋪形式更好，因為投資回報并不取決于物業(yè)本身，如位置、交通、格局、硬件等這些描述房地產(chǎn)產(chǎn)品的硬指標(biāo)，經(jīng)營水平才是投資的關(guān)鍵因素 與本地投資者著重商鋪的經(jīng)營管理水平不同的是，外地的投資者（以浙江人為例）更看中的是蘇州的房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市間的價格差距 。 一些浙江的投資者認(rèn)為，蘇州市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平，良好的投資環(huán)境，城市布局的合理，舊城改造力度的加強，未來市場需求的持續(xù)高漲以及每年數(shù)十億的外資進(jìn)入，是他們看好蘇州樓市的主要原因。 據(jù)蘇州工業(yè)園區(qū)華新國際城市發(fā)展中心一位售樓人員透露，近期在他所接待的客戶中，市場分析報告 —— 第一部分 約有 20％左右的人來自浙江。 他們認(rèn)為蘇州與杭州并稱為“天堂”，風(fēng)景秀麗，而目前的房價不到杭州的一半，升值空間充分。 溫州人素以對金錢的敏銳嗅覺著稱于全國。翻開杭州、上海等地樓市的暴漲史，都可以清晰地找到溫州人的身影。分析溫州人屢戰(zhàn)屢勝的投資心法，其實也就是 利用了“時間差”賺取回報。浙江樓市啟動較早，不少投資者已在杭州樓市的“躍進(jìn)”史中獲取了不少投資經(jīng)驗；將此經(jīng)驗運用于剛剛啟動的蘇州樓市，不失為一種聰明的做法。 對于一般中小投資者，即手中有 10 萬元以內(nèi)流動資金的投資者的投資方案 是 多采取以租養(yǎng)房的方式即以月租金來付月供款后，稍有贏利。如以按揭貸款方式買一套 20 平方米，單價 10000 元／平方米的商鋪，總價為 20 萬元。若首付 五 成 10 萬元，按揭貸款 10 萬分10 年付清，每個月應(yīng)付 1098 元。而 按照年投資回報為 7%（蘇州目前商鋪的回報率在 8%— 12%）來計算 每平方米的月 的 租金回報 可達(dá) 1167 元，用來支付銀行月供款 還有贏余 。 對于手頭流動資金相對豐富的投資者，如專業(yè)的投資置業(yè)者（商鋪或商用物業(yè)的炒家們），一般考慮以下兩種投資方案： ? 方案一：投資大面積的商鋪 該投資類型一般因商鋪的面積和總金額均較大，投資者在選購時大多選用以按揭的方式。若資金充裕的話，消費者可考慮多購置幾套，這樣不僅可以向開發(fā)商爭取價格上的優(yōu)惠，而且還能獲得規(guī)模效應(yīng)方面的投資回報。 ? 方案二：投資組合商鋪 該投資類型一般的原則是：用 50％的資金投資增值空間較大的物業(yè)；另 50％的資金投資回報率較大（快）的物業(yè)，以此 形成流動資金的有效配置和在資金使用時間上的有效需求。尤其是在考慮后者的投資時，必須注意資金的投資回報率，一般的規(guī)律是： 最長 150 個月的投資回收期。如：若投資 30 萬元購置一商鋪或商用物業(yè)的話， 30萬元／ 150 個月，那么投資該物業(yè)時就應(yīng)考慮有 2020 元／月的回報。 市場分析報告 —— 第二部分 壹，整體商業(yè)環(huán)境的變遷 在整個蘇州的商業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，由于各種原因自然而然地形成了觀前、石路、南門三個商業(yè)區(qū)。圍繞觀前、石路及南門形成三大各具特色的市級商業(yè)中心，以大中型百貨商場為核心，以出租門面店鋪為輻射帶，面向全市各階層消費群和旅游人群。 在蘇州“ 東園西區(qū)、古城居中、一體兩翼”的現(xiàn)代城市建設(shè)格局中，古城區(qū)因其獨有的悠久歷史、文化積淀及商業(yè)環(huán)境，被確定為新型的旅游觀光、休閑購物中心，而觀前地區(qū)更被明確定位于“具有濃郁地方特色的融商業(yè)、文化、宗教于一體的購物、餐飲、休閑和旅游中心。 在這個商業(yè)中心，百年老店有松鶴樓菜館、黃天源糕團(tuán)店、陸稿薦熟肉店、采芝齋蘇式糖果店、生春陽腌臘店、乾泰祥綢布店等。 觀前地區(qū)又是全市最繁華的商業(yè)區(qū)，是最大的消費人流聚集區(qū)域，日均總?cè)肆髁?1215 萬人次，節(jié)假日高峰期達(dá)到 35 萬人次，商圈整體性無形資產(chǎn)與規(guī)模效應(yīng)巨大，消費者認(rèn)同度全 市第一，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 石路商業(yè)區(qū) 地處古城閶門外，古來即商市繁華 。現(xiàn)是以商貿(mào)、旅游為主的商業(yè)中心，以亞細(xì)亞、國際商城為主的現(xiàn)代化大型商場帶動 匯豐商廈、威尼斯商廈等 商業(yè)設(shè)施以及北面的名店街、南面的金門商城及餐飲、服飾商圈和東面的小商品市場、西南的歐式風(fēng)格的小天使廣場等。石路商圈的平時日均人流量達(dá)到 8 萬人次以上，高峰期可達(dá) 20 萬人次以上。 南門商業(yè)區(qū) 地處蘇州市區(qū)與吳 中區(qū) 交界 ，是隨著 古城新建南門人民橋后新興的商業(yè)區(qū)。這里有長途汽車站，航運公司、客運碼頭。 以泰華商城為首， 集體、個體商業(yè)也發(fā)展迅速， 在南門西二路有農(nóng) 貿(mào)市場、小商品批發(fā)市場、綜合貿(mào)易市場，還有禽蛋、水產(chǎn)、水果 3 個大型批發(fā)市場，使南門商業(yè)區(qū)更為興旺。 近年來自然的形成了蘇州的又一個較大規(guī)模的新商圈。其中泰華商城的西廳，主要經(jīng)營服裝鞋帽，代表著蘇州服飾的最高水平。 這三個商業(yè)區(qū)的共同特點是： 以大型購物中心的興起帶動周邊的商鋪共同發(fā)展，在經(jīng)營種類上，購物中心以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，而商鋪一般錯位經(jīng)營。 截止自 2020 年底，全市大中型百貨商場共有 12 個，總營業(yè)面積逾 196500 平