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【正文】 第 十 章 建設實施及工程進度安排?????????? 44 第十 一 章 投資估算和資金籌措??????????? 47 第一節(jié) 投資估算依據及說 明 ? ????????? 47 第二節(jié) 投資估算??????????????? 48 第三節(jié) 資金籌措?? ????????????? 50 第十 二 章 經濟 影響分析?????????????? 51 第十三章 社會影響分析?????????????? 51 肥城市儀興房地產開發(fā)有限公司鼎盛財源廣場建設項目 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目申報單位概況 一、申報單位名稱 ***********開發(fā)有限公司 二、申報單位概況 本項目承辦單位 ***********開發(fā)有限公司，法人代表張志河。該公司成立于 2020 年 7 月，主要從事城區(qū)房地產綜合開發(fā)建設及住宅小區(qū)的物業(yè)管理等工作，公司現在職工 30 人，各類專業(yè)技術人員27 人，注冊資本金 1036 萬元，是經山東省建設廳認定的具有國家四級資質的房地產開發(fā)企 業(yè)，擁有固定資產 1800 萬元，流動資金 2100萬元。在近幾年的發(fā)展歷程中，開發(fā)了盛源西區(qū)，總建筑面積 8 萬平方米，工程合格率 100%，優(yōu)良率達到 70%以上。小區(qū)居住總人口 9000人。自 2020 年以來，在所管轄的居民小區(qū)全面推行了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理。盛源西區(qū)獲得山東省“花園式小區(qū)”稱號住宅小區(qū)，為肥城城市建設做出了一定的貢獻。 近幾年來，公司領導班子立足企業(yè)長足發(fā)展，深化改革，在抓好主業(yè)的基礎上，上馬投產了多個建材加工項目及三產服務項目。目前，公司已發(fā)展成為集房地產開發(fā)、建筑施工、裝飾裝潢、建材加工、物資 批發(fā)、 家具 制作、物業(yè)管理、餐飲服務為一體的綜合性企業(yè)，在社會上具有較高的知名度。 第二節(jié) 項目概況 一、項目基本情況 項目名稱： 鼎盛財源廣場建設項目 肥城市儀興房地產開發(fā)有限公司鼎盛財源廣場建設項目 2 項目內容： 新建 商業(yè)建筑 3 層，建筑面積 平方米；住宅 建筑 15 層，建筑面積 平方米 ；汽車車庫、設備用房及自行車庫建筑面積 平方米 。 建設地點：本項目建設地點 位于肥城市城區(qū)東南部 ， 南臨肥桃路，西至龍山河，東臨鳳山大街 。 項目規(guī)模：總建筑面積 ㎡ ,地上建筑面積 ㎡ ,地下建筑面積 ㎡ ： 其中住宅建筑面積 ，商業(yè) 建筑面積 ， 汽車車庫、設備用房及自行車庫建筑面積， 容積率 。 投資總額： 萬元（人民幣）。 建設期限： 一年半 。 二 、投資估算及資金來源 該工程建設總投資 萬元，其中建設投資 萬元，基本預備費 萬元。 本項目共需建設資金 萬元，建設資金由 ***********開發(fā)有限公司 自籌。 第三節(jié) 項目申請報告的編制依據與范圍 一、項目申請報告的編制依據 《中華人民共和國國 民 經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 《山東省國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 《泰安市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 《投資項目可行性研究指南》（試用版） 肥城市儀興房地產開發(fā)有限公司鼎盛財源廣場建設項目 3 《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版） 現行的有關技術規(guī)范、標準和定額 國家和山東省有關的法律、法規(guī)和政策 《肥城市新一輪城市總體規(guī)劃》 項目承辦單位提供的有關基礎資料、數據 項目承辦單位委托編制本項目申請報告的委托書 二、項目申請報告研究的范圍 申報單位及項目概況 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策、行業(yè)準入 資源開發(fā)及綜合利用分析 節(jié)能方案分析 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 環(huán)境和生態(tài)影響分析 安全防護與消防 項目招標方案 組織設置及工程進度安排 投資估算 及 資金籌措 1經濟和社會影響分析 三、項目申請報告編制單位 單位名稱： 泰安田園建設項目管理有限公司 單位地址： 肥城市龍山路 42 號 工程咨詢等級：丙級 工程咨詢資格等級證書編號： 工咨丙 11820200014 發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會 肥城市儀興房地產開發(fā)有限公司鼎盛財源廣場建設項目 4 第三節(jié) 結論 本項目規(guī)劃用地 面積 畝?？偨ㄖ娣e 平方米，其中住宅建筑面積 平方米， 商住樓 建筑面積 平方米，配套公建面積 平方米。 總投資為 萬元，其中：工程費用為 萬元；其他費用 萬元；預備費 萬元。 項目資金籌措渠道為 ***********開發(fā) 有限公司籌措。 項目建成后，可實現銷售收入 萬元，銷售利潤 萬元， 稅前 投資利潤率 %， 稅后 投資利潤率 %。 隨著肥城市新一輪城市規(guī)劃方案的實施和肥 城市招商引資速度的加快，城區(qū)人口將進一步增加。本項目擬建設 90 套住宅，對解決當地企事業(yè)單位住房不足和緩解當地居民住房緊張的狀況，具有十分重要的作用。 肥城 市區(qū)人口 25 萬人，根據 20202020 年城市總體規(guī)劃目標，市區(qū)人口 將 達 30 萬人 左右 ，其中，東部組團 將達到 5 萬人 。 設 置市級中心三處，除 龍山路 市政行政中心和現已形成 新城 路商圈的市級商業(yè)中心外， 城東新 區(qū) 和西區(qū) 為 新的 商貿 及居住 中心。從現狀和地域位置看，目前 泰西大街 商業(yè)中心的消費群體側重于老城區(qū)及 東部 組團；本項目所在 位置 側重于東部組團。隨著城市 東區(qū)的建設 ，市場布局 和分配調整，消費水平的提高，本項目所在地商業(yè)營業(yè)面積應在 5 萬平方米以上。 以上分析可以看出，肥城市沿街商住樓，特別是 東南部 商住樓市肥城市儀興房地產開發(fā)有限公司鼎盛財源廣場建設項目 5 場潛力巨大，項目建成后市場有保障。 另外，由于本項目符合肥城市城市總體規(guī)劃，建設地點位于城區(qū)東部，項目的實施對于實施肥城市城區(qū)擴建規(guī)劃，改善投資環(huán)境，促進當地經濟的發(fā)展，都將發(fā)揮積極的推動作用。因此，本項目的建設是必要的，可行的。 附：主要技術經濟指標表 肥城市儀興房地產開發(fā)有限公司鼎盛財源廣場建設項目 6 主 要 技 術 經 濟 指 標 序 號 指 標 名 稱 單 位 數 量 備 注 1 建設規(guī)模 建 筑面積 平方米 其中：住宅樓 平方米 商住樓 平方米 配套公建 平方米 2 總占地面積 畝 建筑容積率 4 綠化覆蓋率 % 40 5 建設總投資 萬元 工程費用 萬元 其他費用 萬元 預備費 萬元 6 銷售收入 萬元 銷售住宅收入 萬元 商住樓 銷售收入 萬元 7 單位建筑面積平均造價 元 8 稅前 投資利潤率 % 9 稅后 投資利潤率 % 肥城市儀興房地產開發(fā)有限公司鼎盛財源廣場建設項目 7 第二章 項目提出的背景及建設必要性 第一節(jié) 項目提出背景 近年來，肥城市經濟發(fā)展迅速，城市化建設日新月異，特別是城東新區(qū)，已成為肥城城市新一輪發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展重點。在城東新區(qū)規(guī)劃建設的要求上，嚴格執(zhí)行高水平規(guī)劃，高標準建設，高效能管理，運用經營城市的觀念開發(fā)建設。目前新區(qū)各主要道路等配套設施已由市政府投資建成，房地產開發(fā)已全 面展開，各種類型的居民小區(qū)如雨后春筍般建立起來，社會服務、娛樂、學校、商業(yè)網點等相關設施正在建設或規(guī)劃建設中，水、電、暖、煤氣等管線基本鋪通到位，城東新區(qū)目前已成為肥城市最適宜居住的生活區(qū)和城市建設的亮點。 肥城市城東新區(qū)將建設成以居住為主，兼有高品質生活服務設施，體現肥城市 21 世紀新形象的現代化生活新區(qū)。城東新區(qū)的建設，將進一步完善城市功能，改善投資環(huán)境，加快對外開放步伐，促進全市經濟進一步發(fā)展，使城區(qū)規(guī)模的擴大與泰安市區(qū)的銜接，加快城市化進程。 根據有關政策的要求，結合《肥城市城東新區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，項目承辦單位在調查研究的基礎上提出了建設本項目，以滿足肥城市城區(qū)東部因商業(yè)和住宅不足制約發(fā)展的矛盾，確保城東新區(qū)開發(fā)規(guī)劃的順利實施。 第三節(jié) 項目建設的必要性 一、符合國家、山東省、泰安市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃 國家“十一五”規(guī)劃指出：“加強城市規(guī)劃建設管理”，規(guī)劃城市肥城市儀興房地產開發(fā)有限公司鼎盛財源廣場建設項目 8 規(guī)模與布局，要符合當地水土資源、環(huán)境容量、地質構造等自然承載力，并與當地經濟發(fā)展、就業(yè)空間、基礎設施和公共服務供給能力相適應。加強城市水資源地保護和供水設施建設。城市道路以及供排水、能源、環(huán)保、電信、有線電視等的建設，要破除部門和 地方分割，在統一規(guī)劃基礎上協同建設”，保障拆遷戶合法權益。城市規(guī)劃和建筑設計要延續(xù)歷史，傳承文化，突出特色，保護民簇、文化遺產和風景名勝資源。強化城市規(guī)劃實施的監(jiān)管，推進城市綜合管理。因此，該項目的建設符合科學發(fā)展觀的要求，有助于肥城市社會功能提升，為當地居民民提供了更好的生活、居住條件。 山東省“十一五”規(guī)劃指出“堅持從最廣大人民的根本利益出發(fā)謀發(fā)展、搞建設，著力促進充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會保障，實現社會公平，不斷提高人民群眾的物質和文化生活水平。完善社會管理和協調機制，加快建設文明山東、平安山東 ，促進社會主義物質文明、政治文明、精神文明建設與和諧社會建設全面發(fā)展?！表椖康慕ㄔO有助于居民生活居住環(huán)境條件的改善，有利于和諧山東的建設。 泰安“十一五”規(guī)劃指出：“加大住房供應結構調整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經濟適用房和廉租住房供應。加強房地產市場運行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產市場。完善住房產權制度，激活住房二級市場。理順租售房比價關系，形成 “梯級消費”的良性循環(huán)。深化物業(yè)體制改革，提高物業(yè)管理服務水平。項目的實施是對泰安房地產市場的開發(fā)，有助于泰安“市區(qū)居民人均可支配收入年均增長 8%，農民人均純收入年均增長 7%。 5 年累計完成安居工程 228 平方米，城市人均住宅建筑面積達到 32 平方米。”規(guī)劃目標的實現。 肥城市儀興房地產開發(fā)有限公司鼎盛財源廣場建設項目 9 該項目的建設有助于當地居民生活居住條件的改善，有利于人民群眾物質文化生活水平的提高，有利于山東和諧社會的全面建設。 二 、是肥城市城市化建設的需要 按照肥城市城市建設的要求，要從根本上解決目前外部形象差、城市環(huán)境滯后、住宅標準較低和生活質量不高的現狀。本項目的建設適應了這一要求。居民住宅是城市建設的主要內容之一，其發(fā)展的動力，一方面來自城市規(guī)模的擴大和人口自然增長對住房數量的直接需求；另 一方面是隨著經濟的不斷發(fā)展和人民群眾生活水平的提高，城市居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強。為提高住宅小區(qū)建設的現代化水平，改善城市居民居住條件，推進住宅產業(yè)現代化和住宅更新換代，加快住宅建設，擴大內需，拉動國民經濟增長，本項目的建設將有利于促進肥城城市化建設的進程。 三 、符合肥城市城市發(fā)展規(guī)劃 肥城市近年來先后建設了幾個居民小區(qū)，人均居住面積從 1979 年的 平方米已提高到目前的 平方米。根據肥城市制定的“十一五”規(guī)劃綱要，到 2020 年，城市人口達到 30 萬人，人均居住面積 平方米，要實現這一宏偉目標，還需要建設 360 萬平方米的住宅新區(qū)。根據肥城市城市總體規(guī)劃要求，確定建設功能完善、環(huán)境優(yōu)美的特鋼小區(qū)，并得到市政府的大力支持。本項目的實施對于肥城市經濟騰飛和人民群眾生活水平提高，都將發(fā)揮重要的推動作用。 四 、符合國家經濟發(fā)展政策和信貸支持方向 肥城市儀興房地產開發(fā)有限公司鼎盛財源廣場建設項目 10 根據我國經濟出現由賣方經濟向買方經濟轉變的情況，確定住宅建設作為形成新 的經濟增長點的重要方面，居民住房建設已成為國家擴大內需、帶動經濟發(fā)展和恢復經濟活力的重要措施之一。改善居住條件是城鎮(zhèn)居民的普遍愿望，而通過培育住宅消費，發(fā)展住宅建設不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動幾十個相關行業(yè)的發(fā)展，并為杜會提供大量的就業(yè)機會，促進國民經濟的進一步發(fā)展。因此，近幾年國家不斷投放大量信貸資金并在政策和稅費方面鼓勵和支持面向居民的住房建設，同時銀行也積極開發(fā)居民購房貸款業(yè)務，以刺激和啟動住房消費。因此，本項目建設與國家現行產業(yè)政策和經濟發(fā)展戰(zhàn)略是完全相符的。 肥城市儀興房地產開發(fā)有限公司鼎盛財源廣場建設項目 11 第三章 市場需求分析和建設規(guī)模 第一節(jié) 市場需求分析 一、我國未來幾年房地產的發(fā)展趨勢和要求 第一，商品住宅處于總量增長時期。 一是，城鎮(zhèn)化加速將帶動住宅需求持續(xù)增加。 2020 年，我國城鎮(zhèn)化水平達到 %，進入了加速發(fā)展時期。預計到 2020 年，城鎮(zhèn)化水平將達到 45%，城鎮(zhèn)人口達到 億；到 2020 年，城鎮(zhèn)化水平將超過 50%，城鎮(zhèn)人口超過 億。二是，城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求將持續(xù)增長。根據住宅發(fā)展的一般規(guī)律，在人均住房面積達到3035 平方米之前，居民將保持旺盛的住房需求，我國城鎮(zhèn)人均住 房面積仍有較大的增長空間。三是，住宅市場化進程仍進一步發(fā)展。 2020年，含建制鎮(zhèn)在內的城鎮(zhèn)住宅竣工面積 億平方米，而商品住宅竣工面積僅 億平方米。隨著住宅市場化進一步發(fā)展，商品住宅在住宅建設總量中的比例將逐步增長。四是，住房存量市場發(fā)展，逐步形成城鎮(zhèn)居民賣