【導(dǎo)讀】隨著地產(chǎn)項(xiàng)目競爭越來越激烈，推廣技巧和手段成為了項(xiàng)目能否一舉成名擊敗對手關(guān)鍵，而項(xiàng)目案名又是關(guān)鍵中的關(guān)鍵?？煸谑袌錾狭鱾鏖_來，節(jié)省了后期可觀的推廣費(fèi)用，而且還可以給項(xiàng)目增添不可估量的附加價值，在增加項(xiàng)目賣點(diǎn)的同時，也給開發(fā)商帶來了豐厚的利。所以，對于營銷策劃公司和廣告公司來說，開發(fā)商對所提案名的不斷推翻以及嚴(yán)格挑剔的做法，就不難理解了。對于策劃公司和廣告公司來說，好的案名，大家都會有共鳴，都會去喜歡和玩味。好的案名，不但能容易抓住開發(fā)商的心理，輕松擊敗競爭對手，而。且在后期的廣告延展上也容易去發(fā)揮，所以一個好的案名的作用是巨大的。對項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)的把握能力；也需要掌握一定的案名策劃技巧，這樣才不會浪費(fèi)了大量的寶貴時間也還是愁眉苦臉，擁有了豐富的案名策劃經(jīng)驗(yàn)，掌握。了案名策劃技巧，自然會體會到"案名本天成，妙手偶得之"的真切感悟了。

　　

【正文】 場，北靠河北 大街，西外環(huán)路、濱海大道對項(xiàng)目呈合圍之勢，可便捷抵達(dá)市中心。是 集 產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)、幼兒園、小學(xué)、會所為一體的大型濱海社區(qū)。 本項(xiàng)目計劃分四期五年開發(fā)，總周期為 2020 年 2020 年 ,建筑形式主要有 “6+1” 多層； 21 層、 27 層、 32 層高層； 9 層小高層公寓；獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、疊拼別墅等。 一期 ： (D 區(qū) ) 6+1 是 43 棟 ； 山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 44 二期 ：（ B 區(qū) ） 28 棟瞰海高層和 2 棟酒店式公寓組成 ； （ C 區(qū) ） 6 棟望海高層和 11 棟小高層組成 ； 三期 ：（ A 區(qū) ） 由 45 棟獨(dú)棟別墅、 28 棟聯(lián)排別墅、 48 棟疊拼別墅組成 。 開盤至今的銷售價格走勢： 起價（元 /平方米） 均價（元 /平方米） 最高價（元 /平方米） 時間 至今 至今 B、山海關(guān)： B經(jīng)濟(jì)情況： （ 現(xiàn)僅有2020年數(shù)據(jù)，2020年數(shù)據(jù)統(tǒng)計局缺失 ） 2020 年 以 來，山海關(guān)始終把發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)工作的 突破口，堅持以創(chuàng)新思路、創(chuàng)新科技為動力，大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大了民營經(jīng)濟(jì)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的份額，煥發(fā)了民營經(jīng)濟(jì)的勃勃生機(jī)。民營經(jīng)濟(jì)完成增加值 48745山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 45 萬元，占全區(qū) GDP 的 52％；固定資產(chǎn)投入 27395 萬元，占全區(qū)總投入的 ％；實(shí)現(xiàn)稅收 4691 萬元，占財政收入的 53％。規(guī)模以上民營工業(yè)企業(yè) 44 家，增加值完成 11086 萬元，占全部工業(yè)增加值的 ％。 2020 年，山海關(guān)區(qū)加大工業(yè)園區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，著力優(yōu)化投資軟硬環(huán)境，強(qiáng)力推進(jìn)招商引資，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動力不斷增強(qiáng)。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 197121 萬元，同比增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 27400 萬元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 67002 萬元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 102719 萬元，同比增長%。其中部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，境內(nèi)高等級公路達(dá)到 61 公里，鐵路里程 46公里；民用汽車擁有量達(dá)到 4953 輛，其中私家汽車有 2986 輛；全年共接待游客人數(shù) 304 萬人，比上年增長 %，旅游門票收入 10000 萬元，比上年增長 %。 消費(fèi)品市場與物價總體運(yùn)行情況 ， 市場繁榮活躍，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，節(jié)假日消費(fèi)和餐飲消費(fèi) 成為亮點(diǎn)，全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 181151 萬元，比上年增加 %。其中，餐飲業(yè)零售額 萬元，增長 %。全區(qū)城鄉(xiāng)居民收入狀況有所提高，生活水平得到提高。全年城市居民人均可支配收入 8133 元，同比增長 %；人均消費(fèi)支出 元，同比增長 %。全年農(nóng)民人均純收入 4942 元，比上年增長 %。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善，年末城市居民人均住房使用面積為 平方米，農(nóng)村居民人均住房使用面積為 平方米。 山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 46 山海關(guān)區(qū)民營企業(yè)有 670 家，個體工商戶 2200 戶，私營企業(yè) 468 家。涌現(xiàn)出公牛啤酒、美威公司、嘉誠建材、制藥廠、山海關(guān)海洋歡樂公園、國家森林公園等一批對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起帶動作用的龍頭企業(yè)和骨干企業(yè)。 備注： 來自 2020年 國務(wù)院 “ 全國海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃綱要 ”的摘要： 渤海西部海洋經(jīng)濟(jì)區(qū)：本區(qū)北起錦州市小凌河口，南到唐山市灤河口，主要為砂礫質(zhì)海岸，岸線長 400 公里，灘涂面積約 170 平方公里。優(yōu)勢海洋資源是濱海旅游資源、港口資源、油氣資源。海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱。主要發(fā)展方向?yàn)椋喊l(fā)展北戴河、南戴河、山海關(guān)、興城旅游業(yè)；繼續(xù)保持秦皇島港煤炭輸出大港的地位，拓展綜合性港口功能；加快綏中、秦皇島海洋石油資源開發(fā)。積極發(fā)展海水淡化和海水直接利用。 B房地產(chǎn)情況： 1） 市場前景可觀，需求不斷增加 ： 據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商介紹，他們對山海關(guān)房地產(chǎn)市場前景十分看好。原因是山海關(guān)在秦皇島市的幾個城區(qū)里發(fā)展相對緩慢些，對于開發(fā)的前景比較看好，市場前景和市場潛力比較大。另外消費(fèi)需求也在逐步增加，但是對于相對高檔的產(chǎn)品，在目前的市場情況下消費(fèi)需求市場還是比較薄弱的，這和山海關(guān)的城山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 47 市環(huán)境、高檔項(xiàng)目的開發(fā)量等都有一定的關(guān)系，需求市場有待提升。 2）受到全國大環(huán)境的影響，房價上漲緩慢 ： 山海關(guān)房地產(chǎn) 市場在這次的政府宏觀調(diào)控中同樣受到影響，加上金融政策的從緊、各項(xiàng)開發(fā)的成本增加，使得銷售價格被動的上升，可是由于銷售緩慢，與往年同期相比房價上升緩慢，加上山海關(guān)僅有 14 萬的人口，購買力也相對薄弱。 2020 年山海關(guān)房地產(chǎn)投資下降幅度達(dá)到 個百分點(diǎn)。 3） 可對比樓盤： 【 假日藍(lán)灣 】 山海關(guān)區(qū)在售的競爭項(xiàng)目主要是“假日藍(lán)灣”，假日藍(lán)灣項(xiàng)目具有多業(yè)態(tài)產(chǎn)品 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、普通多層房（主要是兩房與一房的小戶型）、度假公寓、酒店公寓等。 項(xiàng)目整體規(guī)劃： 項(xiàng)目戶外廣告： 項(xiàng)目工程進(jìn)度： 山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 48 項(xiàng)目相關(guān)信息： 項(xiàng)目名稱 假日藍(lán)灣 物業(yè)坐落 老龍頭景區(qū)沿海路東 500 開發(fā)商 秦皇島市城源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理 北京凱萊物業(yè)公司 代理商 北京千秋偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 物業(yè)類別 多業(yè)態(tài)，獨(dú)立別墅、聯(lián)排 +疊加別墅、公寓、電梯多層、部分商業(yè)。 占地面積 7． 28萬平方米 總建面積 9． 28萬平方米 開發(fā)周期 07/9/2709/1/30 容積率 綠化率 42% 開工時間 2020年 9月 工程進(jìn)度 目前多層、聯(lián)排別墅已經(jīng)主體封頂， 11棟獨(dú)立山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 49 別墅有 4棟封頂，其余的還沒有開工。 建筑密度 低密度建筑群體， 有無電梯 有 東芝 電梯 戶數(shù) 銷售員說有 1540戶，網(wǎng)站公布是 1570戶。 車位 500個， 地上 410個 地下 100個。不包括別墅的。 層高 3米， 車位比 ****** 公交線路 21路 35路 25路 33路 建筑結(jié)構(gòu) 磚混和框架 得房率 85%左右 交房 裝修標(biāo)準(zhǔn) 衛(wèi)生間：美標(biāo)潔具、帥康熱水器、格力空調(diào) 別 墅是毛墻毛地，小戶型精裝修，部分公寓帶家具 交房時間 一、二期 2020年 10月 30號， 三期 2020年 11月 30號， 四期 2020年 12月 30日， 五期 2020年 1月 30日。 物業(yè)費(fèi) 公寓 /㎡?月 別墅 /㎡?月 智能化 周界監(jiān)控防御、車輛出入管理、紅外線監(jiān)控、樓宇對講等 周邊配套 假日會所 凱萊度假村 海源酒店 樂島海洋公園 龍源酒店及秦皇島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)配套設(shè)施 老龍頭景區(qū) 社區(qū)內(nèi)酒店、會所、社區(qū)服務(wù)型商業(yè)、開放式海灘、步行廣場、快艇通道與停泊區(qū)等。 客源 北京及當(dāng)?shù)氐母叨丝蛻簦?北京有 40%的客戶比例，也有公司團(tuán)購性客戶群。 戶型面積及銷售情況 戶型 面積 戶型配比 銷售 銷售比例 公寓 20％ ％ 一房一廳 20％ ％ 二房二廳 15％ ％ 三房二廳 10％ ％ 別墅 35％ 80％ 其他 ％ ％ 最 公寓 6400 元 / m2， 最低價 公寓 5500 均價 公寓 6000 元 / m2， 山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 50 高 價 聯(lián)排別墅 10000 元 / m2， 獨(dú)棟別墅 16000 元 / m2 元 / m2， 聯(lián)排別墅8000 元 / m2， 獨(dú)棟別墅12020 元 / m2 聯(lián)排別墅 9000 元 / m2， 獨(dú)棟別墅 14000 元 / m2 優(yōu) 惠 對外宣稱沒有優(yōu)惠 賣 點(diǎn) 濱海洋房，離海邊有 9米；有項(xiàng)目專屬海灘和快艇出入停泊通道；最大的賣點(diǎn)就海洋文化。 綜合點(diǎn)評 項(xiàng)目整體上規(guī)模，有不同的業(yè)態(tài)分布，完全滿足中高端客戶群體的需求；項(xiàng)目的外觀設(shè)計時尚簡約，符合浪漫主義文化和海洋文化居住風(fēng)格；項(xiàng)目的物業(yè)配套完善， 有業(yè)主高端會所和海灘休閑設(shè)施；項(xiàng)目本身非常適合夏季居住，這是項(xiàng)目的最大優(yōu)勢，但其他的季節(jié)居住并非理想。 山海關(guān)古城： 山海關(guān)古城建筑風(fēng)格 ： 山海關(guān)古城項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為明清樣式仿古建筑，以一層為主，二層為輔。墻柱體彩畫以蘇軾彩畫為主，少量為旋子彩畫。建筑大體色彩為青磚墻、灰瓦頂，門窗以紅綠黑為主色調(diào)。仿古木門窗的建筑材料為雙玻鋁合金，鋁合金窗氣密性不低于 4 級。屋面防水等級為二級，耐用年限 15 年。木構(gòu)件采用紅白松制作，并做了防腐、防火處理。鋼材、磚瓦均從知名廠家購進(jìn)，為一等品。 山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 51 山海關(guān)古城商業(yè)規(guī)劃 ： 山海關(guān)古城項(xiàng)目作為歷史與現(xiàn)代的交融者，將成為一座商業(yè)重鎮(zhèn)。本項(xiàng)目總占地面積約 畝，建筑面積約 10 萬 m2，綠化率 25％。東西大街長 880 m，南北大街長 1300 m。項(xiàng)目可提供出讓商鋪面積約 94571m2，旅游項(xiàng)目面積約 5429 m2。全街由十余種特色主題業(yè)態(tài)共同組成，展現(xiàn)出集創(chuàng)意、文化、歷史、時尚、動感、體驗(yàn)于一身的超大型商業(yè)街城。其中，有少量的仿明清建筑風(fēng)格的古典四合院 .獨(dú)門獨(dú)院居住的舒適、方便性以及天下第一關(guān)歷史價值的稀缺性使其具有極高的升值價值。 古城項(xiàng)目定位 ： 山海關(guān)古城項(xiàng)目以關(guān)文化、 長城文化、軍事文化、民俗文化、歷史文化作為項(xiàng)目園林景觀表現(xiàn)的內(nèi)容 ,更具內(nèi)涵的主題表現(xiàn) ,情景和議凸現(xiàn)山海關(guān)獨(dú)具魅力的人文內(nèi)涵。項(xiàng)目投資建設(shè)目標(biāo)是將山海關(guān)古城建設(shè)成明清風(fēng)格濃郁、地域特色明顯、歷史文化內(nèi)涵豐富的特色旅游商業(yè)街。 山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 52 【結(jié)論】：秦皇島作為較早改革開放的沿海城市，又是國內(nèi)較大的港口城市， 與唐山、青島城市相比較， 發(fā)展?jié)摿^大。山海關(guān)在秦皇島的發(fā)展中處于劣勢地位，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)。但在新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中，這卻是一種“難得”優(yōu)勢，發(fā)展空間和政策相對寬松。有利于商家和消費(fèi)者的親睞。 秦皇島房 地產(chǎn)市場目前的發(fā)展結(jié)構(gòu)相對比較合理，高端產(chǎn)品均價在 12020 元左右，約占整個市場的 15%左右，目標(biāo)客戶主要是瞄準(zhǔn)京津唐，宣稱秦皇島是“京津唐”的后花園，有一定的形象優(yōu)勢。 旅游業(yè)是秦皇島的特色產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)年收入占到當(dāng)年 GDP 的 %，山海關(guān)的景點(diǎn)在秦皇島的比重較高，可是收入?yún)s是秦皇島旅游總收入的 1/40（ 2020 年數(shù)據(jù)），根據(jù)山海關(guān)近 20 年的旅游業(yè)發(fā)展形式來看，均處于下滑階段。游客均為觀光性，當(dāng)?shù)貨]有客人山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 53 休閑娛樂、觀看、體驗(yàn)的產(chǎn)品。更沒有滿足中高檔客戶和團(tuán)體客戶居住的場所。 就 山海關(guān) 房地產(chǎn)市場來說， 高檔 產(chǎn)品的銷售均價為 8000 元每平米 ，占市場份額的 10%左右 ；中檔產(chǎn)品的銷售均價為 3600 元每平米，占市場份額的 60%左右。 東羅城 項(xiàng)目在這樣的市場環(huán)境下開發(fā) 復(fù)合 型 商業(yè)旅游 地產(chǎn)，對當(dāng)?shù)厥袌鲂纬梢环N補(bǔ)缺，滿足到來的客戶群體、政府接待、企業(yè)交流和培訓(xùn)度假等，正是切實(shí)的迎合了市場需求。 古城項(xiàng)目是當(dāng)?shù)卣男蜗蠊こ?，有國有控股公司進(jìn)行運(yùn)作，對后期的經(jīng)營不介入過多。如果該項(xiàng)目能夠完美的運(yùn)作成功，對東羅城的開發(fā)、銷售及營銷推廣都是有一定的幫助的，整個區(qū)位的商業(yè)、人氣都會有帶動。 同類城市對比 ： 【青島】 A、 經(jīng)濟(jì)情況： 2020 年 青島國內(nèi)生產(chǎn)總值為： 106768 億元，同比增長 %，比上年同期加快 個百分點(diǎn)；工業(yè)生產(chǎn)總值同比增長 %；固定資產(chǎn)投資為 54168 億元，同比增長 %，比上年回落 個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資額是 9887億元，同比增長 %，比上年同期加快 個百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)居民可支配收入是 7052 元，實(shí)際增長 %，高于上年同期 4 個百分點(diǎn)；居民消費(fèi)價格同比上漲 %，漲幅比上年同期上升 個百分點(diǎn)。 山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 54 B、 房地產(chǎn)情況： 2020 年 10 月部分 樓盤價格與成交情況： 山海關(guān) 東羅城項(xiàng)目前期策劃報告 55 附：相關(guān)城市房地產(chǎn)指數(shù)對比： 地區(qū) 房屋銷售價格指數(shù) 新建商品住房價格指數(shù) 二手住房價格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 唐 山 秦 皇 島 包 頭 丹 東 錦 州 吉 林 牡 丹 江 無 錫 揚(yáng) 州 徐 州 溫 州 金 華 蚌 埠 安 慶 泉