【導(dǎo)讀】國民經(jīng)濟的第三產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對國民經(jīng)濟增長有明顯的放大作用。房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)。因為關(guān)系到“便民、利民、為民”，關(guān)系到提升老百姓生活質(zhì)量。因此，在“擴大內(nèi)需”的宏。觀經(jīng)濟政策引導(dǎo)下，首當其沖的成了新的國民經(jīng)濟的增長點。它對于構(gòu)建和諧社會、促進社。會穩(wěn)定具有重要作用。棟，住宅樓4棟，商業(yè)樓1棟，層數(shù)2-5層，可居住109戶，綠地率30%。本萬元,經(jīng)營成本費用萬元。資金來源為由沂水縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資1000. 萬元，貸款500萬元，其余通過預(yù)售款解決。該項目建成后可實現(xiàn)銷售收入，開發(fā)建設(shè)成本，經(jīng)營稅金，部收益率％，靜態(tài)投資回收期，動態(tài)投資回收期。萬元，經(jīng)濟內(nèi)部收益率EIRR為％。示，項目基本具有可以接受的盈利能力和債務(wù)清償能力，項目經(jīng)濟費用效益評價結(jié)果良好，要的也是可行的。§社會風(fēng)險及對策分析。

　　

【正文】 物業(yè)銷售的回報； 三是商業(yè)經(jīng)營活動收益的回報。 商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處，其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)大部分以物業(yè)的銷售來體現(xiàn)投資回報，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能，只要滿足市場消費即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價值體現(xiàn)的方式與之相 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 25 比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn) 品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長期良好經(jīng)營的可行性以及商業(yè)經(jīng)營的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價值增值得以體現(xiàn)。 從商業(yè)房地產(chǎn)投資的回報分析，商業(yè)物業(yè)銷售的回報最直接，獲利速度很快，通過銷售，在短期內(nèi)可以獲得利潤。這種方式和其他形式房產(chǎn)的開發(fā)形式相同，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進行銷售，銷售出去的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營就無法得到有效的控制，商業(yè)經(jīng)營活動只能由分散的個體產(chǎn)權(quán)業(yè)主來決定和實施，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂，形成惡性競爭、經(jīng)營利潤下降、商業(yè)物業(yè)租金、價值下降的惡性循環(huán)，甚至嚴重影響 該物業(yè)的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營的正常進行，使具有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)運營業(yè)主的購房投資回報得不到保證，造成購房投資貸款方面的金融風(fēng)險和開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保風(fēng)險，對商業(yè)物業(yè)區(qū)域的社會效益和商業(yè)環(huán)境造成影響。 因此，如何形成此類商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)的有效合理模式就顯得更加重要。 首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項目，在開發(fā)時要對社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營活動的市場客戶需求進行分析，具體來說，就是要結(jié)合該項目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點，了解該項目商業(yè)經(jīng)營商的需求，以商業(yè)經(jīng)營活動的形態(tài)要求和目標為導(dǎo)向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn) 產(chǎn)品開發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品，在項目開發(fā)的前期階段，把商業(yè)功能用途與該項目的前期規(guī)劃設(shè)計方案緊密結(jié)合，設(shè)計出與本項目商業(yè)經(jīng)營相匹配的平臺。那么，這個商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個滿足商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)消費活動的場所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營活動本身的市場需求，使商業(yè)經(jīng)營的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營反過來會提升該商業(yè)物業(yè)本身的價值，并形成商業(yè)經(jīng)營活動與物業(yè)價值的有機聯(lián)系和相互促進。 在開發(fā)建設(shè)了符合商業(yè)經(jīng)營活動的物業(yè)平臺的同 時，作為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，應(yīng)確定其管理模式和經(jīng)營模式。在管理模式上，開發(fā)企業(yè)一般會通過開發(fā)商自己組建的商業(yè)管理公司或聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司來管理。在經(jīng)營模式上，作為社區(qū)型規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)，在一般情況下，應(yīng)該選擇出售返租經(jīng)營和出租經(jīng)營的模式（筆者不贊同選擇單純出售分散經(jīng)營的模式）。如果開發(fā)企業(yè)急需回籠資金，也可采用出售返租經(jīng) 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 26 營模式，銷售物業(yè)時，采取 “ 出售產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營、租約回報 ” 的形式，在租約年限內(nèi)，根據(jù)市場情況每年給予產(chǎn)權(quán)業(yè)主一定的租金回報（目前市場一般為購房總價的 8%左右），這是一種相對短期的經(jīng)營模式， 租約年限其滿以后的商業(yè)經(jīng)營活動還須納入今后物業(yè)管理中進行業(yè)態(tài)統(tǒng)一控制。簡而言之，這是一種出售產(chǎn)權(quán)結(jié)合統(tǒng)一經(jīng)營的模式，開發(fā)企業(yè)可以先快速獲取短期的物業(yè)銷售回報來解決短期資金需求，但這種模式存在著統(tǒng)一經(jīng)營的經(jīng)營風(fēng)險和承擔(dān)相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營回報（租約回報）的風(fēng)險。 從商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的經(jīng)濟效益和社會效益二者有機結(jié)合起來考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)、出租統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，能夠更好地為商業(yè)經(jīng)營活動提供服務(wù)，開發(fā)企業(yè)作為該物業(yè)的建設(shè)開發(fā)者及擁有者，在產(chǎn)品使用上有著不可替代的優(yōu)勢，能夠充分體現(xiàn)開發(fā)建設(shè)時的初衷和定位， 可以長期地、有效地控制物業(yè)商業(yè)活動，并根據(jù)商業(yè)活動的時效性，不斷對產(chǎn)品的適應(yīng)性作出相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整，選擇定向的商業(yè)運營客戶群體，提供有效的商業(yè)服務(wù)和物業(yè)配套。經(jīng)過一段時間對商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營（通俗地說就是 “ 養(yǎng)鋪 ” ），可以形成一種適合該商業(yè)物業(yè)的運營模式和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，這種模式要與區(qū)域商業(yè)的市場客戶需求以及市場環(huán)境相匹配。一方面，開發(fā)企業(yè)可以從持有的物業(yè)中獲取穩(wěn)定的長期的現(xiàn)金受益，不斷完善開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品收益種類和全面戰(zhàn)略發(fā)展要求，做到房產(chǎn)開發(fā)的長線產(chǎn)品與短線產(chǎn)品相結(jié)合，保證企業(yè)的長期現(xiàn)金收益，形成企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 。另一方面，成功的商業(yè)經(jīng)營活動能使商業(yè)物業(yè)增值，又可以為開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)運作、融資創(chuàng)造條件，這是一種先統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營再實施產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)運作的回報模式。筆者認為，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)可以采取上述兩種經(jīng)營模式，并應(yīng)優(yōu)先考慮第二種經(jīng)營模式。 商業(yè)房地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)中的起步較晚，市場化運作模式正在實踐中不斷完善。社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)作為商業(yè)房地產(chǎn)中的一種形式，也在越來越多地與區(qū)域住宅項目開發(fā)相結(jié)合。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提高運作此類房地產(chǎn)的能力，更好地開發(fā)經(jīng)營此類型的商業(yè)房地產(chǎn)，真正地、最直接地服務(wù)于社區(qū)居民，完善城 市商業(yè)功能，提升整個區(qū)域的房地產(chǎn)價值。 沂水縣房地產(chǎn)市場概況 從近幾年沂水縣經(jīng)濟發(fā)展來看，沂水已經(jīng)進入工業(yè)化初級階段并已進入加速過程， 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 27 但第二產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)開始逐漸增長，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額、金融機構(gòu)貸款余額在大幅增長，沂水縣未來旅游、房地產(chǎn)業(yè)將有大的作為，沂水縣城市性質(zhì)定位為沂蒙山區(qū)北部工貿(mào)旅游次中心城市和現(xiàn)代山水生態(tài)旅游中心城市，近幾年來，隨著沂水縣城鎮(zhèn)住房制度改革及住房分配貨幣化等相關(guān)政策的推動下，住房消費得到有效起動，房地產(chǎn)市場日趨活躍，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展態(tài)式，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展勢 頭基本是好的，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，商品房價格出現(xiàn)上升勢頭，市場銷售形勢平穩(wěn)，沂水縣房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于快速發(fā)展階段。但隨著土地招標拍賣掛牌制度的實施，沂水縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入又進入了一個展新的發(fā)展時期，競爭劇烈，房地產(chǎn)價格上升勢頭強勁，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的機遇與挑戰(zhàn)并存，土地招拍掛制度的實施，土地拍賣價格過高導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格過高，特別是近幾年尤其是國家對固定資產(chǎn)主要是對房地產(chǎn)進行的壓縮投資規(guī)模和限制住房貸款等的宏觀調(diào) 控，我縣的住房需求大面積戶型出現(xiàn)下降趨勢，小 面積戶型有所上升。 2020年 以來， 沂水 縣深入學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀，全面落實市委、市政府提出的 “又好又快、好中求快、能快則快、突破沂水、爭創(chuàng)強縣 ”發(fā)展戰(zhàn)略，深入開展 “學(xué)習(xí)諸城，爭先進位 ”活動，全縣各級、各部門進一步解放思想，堅持以招商引資為總抓手，充分挖掘和發(fā)揮基礎(chǔ)、資源、區(qū)位等各方面優(yōu)勢，全縣各項事業(yè)進展順利。今年上半年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 115 億元，同比增長 ％；地方財政收入 億元，按可比口徑增長 ％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 3715元，增長 ％；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長 ％。成功引進了一批投資大、附加值高、帶動力強的大項目、好項目，共引進投資過千萬元項目 192 個，其中過 5 億元項目 2個，過億元 32個，過 5000 萬元 52個，工業(yè)經(jīng)濟不斷壯大，堅持以項目為抓手，一手抓總量膨脹，一手抓技術(shù)含量提高和高端市場開拓， 16 月份，全縣 335 家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，利稅 ，同比分別增長 ％和 ％， 16家企業(yè)利稅過千萬元；共實施投資過 50萬元技改項目 380個，總投資規(guī)模 ，已完成投資 。城鄉(xiāng)建設(shè)全面推進，堅持高點定位，著眼長遠發(fā) 展，運用市場化手段，全面實施 “ 六城聯(lián)創(chuàng) ” ，全縣總投資 20億元的 36 項重點城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總體進展順利。 從而也 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 28 為沂水縣房地產(chǎn)又好又快發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 目前，沂水縣的住房價格從 2020 年 900元 /平方米左右，上升到了現(xiàn) 1800 元 /平方米左右，商品房價格變動的主要影響因素：①是居民收入在不斷提高，②建筑材料價格上漲，上漲約 20%③土地招標拍賣掛牌制度實施，土地價格與以前相比，上漲 400%④人們對未來的良好預(yù)期，居民買漲不買落。以上因素中土地招標拍賣掛牌制度實施是主要的影響因素 ,在沂水縣商品房價格的上漲主要是受成本 推動造成，地價上漲推動了房價的上漲，成本中最主要的是土地成本和建筑安裝成本；商品房購買的對象，主要是城鎮(zhèn)居民和企業(yè)事業(yè)單位的職工，富裕的個體戶，以及小城鎮(zhèn)實施后的農(nóng)民入城人員和在外地打工人員，多數(shù)是 2529 歲的年輕人及個體工商戶和高收入人群；隨著部分居民經(jīng)濟收入的提高和消費理念的變化，出現(xiàn)了一部分賣老房換新房的人員，從戶型、面積上看，中等戶型三室兩廳 (95m2135m2)受到青睞，大面積、大戶型滯銷；從需求上看，主要是剛性需求、拆遷需求。受宏觀政策影響投資性需求購房減少，第二套購房減少。近年來，隨著商品 房價格的上漲，以工薪階層和首次置業(yè)者為市場主體的消費群體，戶型面積呈現(xiàn)了縮小趨勢，但大都在 90120 平 /戶之間。 目前，隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施和金融危機的影響，我國的一些一線城市的房價有所下降，但對于沂水這樣的三線城市，房價卻無大影響，其樓市好壞的關(guān)鍵在于供求，由于城市化人口增加及步入婚齡的青年群體購成了對住房的剛性需求，由于房屋老化，結(jié)構(gòu)不合理，配套設(shè)施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房的改善性需求是主體之外的極力補充，在沂水縣，中檔商品房市場同質(zhì)化比較嚴重且供應(yīng)量較大，面臨著很激烈的市場競爭 ，盡管有很大的剛性需求，但在觀望氣氛濃厚的當前，市場銷售的壓力較大，由此可看出，從長遠來看，由于沂水縣的房價基本接近成本，無泡沫，在沂水縣房地產(chǎn)明顯下降的可能性不大。 在沂水縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，也存在著一些問題如 1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目因資金等原因，規(guī)模小，戶數(shù)少，形成不了原有的大規(guī)模住宅小區(qū)，不利于社區(qū)的綜合配套和發(fā)展，容易造城舊城改造的盲點，不利于城市的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展。 2）、土地拍賣掛牌制度的實施，雖然有利于當?shù)氐呢斦杖牒凸礁偁?，但卻造 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 29 成了商品房價格的居高不下，已超出居民的家庭收入水平，不利于解決人 民群眾的住房問題，與政府的初衷相違背。 3）、開發(fā)企業(yè)較多，目前已到 11 家，資質(zhì)較低，實力弱，缺乏足夠的競爭力，魚龍混雜，惡性競爭，開發(fā)的樓盤，土地面積小，規(guī)模小，缺乏必要的配套和公建設(shè)施，樓盤品質(zhì)較低，處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，與我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展不相適應(yīng)。 4）、開發(fā)企業(yè)資金籌措困難特別是央行 121 號文件及近幾個月的清理固定資產(chǎn)投資項目和限制住房消費貸款的實施，開發(fā)企業(yè)無法籌措資金，不利于開發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不利于解決人民的居住等社會問題。 5）、房地產(chǎn)二級市場交易復(fù)雜，手續(xù)多，費用高，特別 是在契稅方面存在著重復(fù)收稅的現(xiàn)象。如房管局對同一房地產(chǎn)收一次，土地局再收一次；另一方面，土地局對已出讓的土地再收土地出讓金。不利于二級市場的發(fā)展。 6）、村街在集體土地上進行變相房地產(chǎn)開發(fā)，存在大量集體土地房產(chǎn)交易現(xiàn)象，干擾了正常的房地產(chǎn)秩序。 7）、同沂水縣其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。 8）、近來，中央采取一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策，如對房地產(chǎn)項目堅持適度從緊的供地政策；積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房土地供應(yīng)， 限制高檔商品房土地供應(yīng)；提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例；清理固定資產(chǎn)投資項目；停止非農(nóng)建設(shè)用地審批半年；緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸等。尤其是國土部門限制了土地供應(yīng)，銀行限制開發(fā)貸款和購房貸款，上上下下搞一刀切，特別是限制購房貸款，直接限制了購房需求，容易造成房地產(chǎn)業(yè)的大起大落。 9）、房價過高，超出承受能力 戶型面積偏大，相當一部分套均價在 1820 萬元左右，過高的房價與居民收入水平差距過大，遠遠超過居民承受能力，目前隨著沂水新一屆縣委縣府對城市建設(shè)思想觀念的轉(zhuǎn)變，即將建設(shè)一部分高層住宅，但成本在 2200 元 /平左右， 套均價在 2025萬元左右，價格太高，也超出了居民的承受能力，在多層向小高層轉(zhuǎn)移過程中，高層物業(yè)費高、水二次加壓、電梯單獨收費等使很多人在觀望、等待， 小高層住宅適應(yīng)沂 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 30 水縣的消費市場將是一個較長的過程。 沂水東臨青島港、日照港、嵐山港三大口岸；北靠膠濟鐵路、濟青高速公路，南依兗石鐵路、日東高速公路；西連京滬高速公路；東接同三高速公路。一個城市帶、三個經(jīng)濟圈環(huán)繞，六條省道貫穿全境，發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)