【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 13 中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)自 1998 年以來(lái)土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)表明，該數(shù)據(jù)高達(dá) 億平方米，如果不考慮國(guó)家收回土地的情況，以容積率為 2 計(jì)算，能為市場(chǎng)提供 億平方米的房地產(chǎn)，以前三年平均銷(xiāo)售面積來(lái)看，這些土地全部消 化還需 3 年半多的時(shí)間，以戶(hù)均 100 平方米、 3 人計(jì)算，能解決 7000 多萬(wàn)人的新增住房，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供給量很大。 圖 3:1998 年 2020 年 11 月土地購(gòu)置開(kāi)發(fā)面積情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 、竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但總量較大，市場(chǎng)供給壓力仍偏大 2020 年，竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過(guò)程，竣工面積、新開(kāi)工面積和施工面積漲幅分別由年初的 %、 %和 %下降到 111 月的 %、 %和 %， 111 月 新開(kāi)工面積 億平方米，超過(guò)銷(xiāo)售面積 71%，而施工面積 億平方米，相當(dāng)于前三年平均銷(xiāo)售面積的近 4 倍，假設(shè)施工面積中四分之一已經(jīng)作為期房銷(xiāo)售，則剩下的仍需要市場(chǎng)消化 3 年。以戶(hù)均 100 平方米、每戶(hù) 3 人計(jì)算，如果全部竣工后，可以為市場(chǎng)提供 2550 萬(wàn)戶(hù)， 7650 萬(wàn)人的新增住房，可見(jiàn)盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍較大。 圖 4:2020 年 11 月 2020 年 11 月竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 2020 年商品房銷(xiāo)售量理性回歸，但仍處上行區(qū)間，自住型需求增長(zhǎng) 尤其強(qiáng)勁 、住宅日均銷(xiāo)售 萬(wàn)套， 2020 年房地產(chǎn)需求更加理性 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 14 2020 年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場(chǎng)需求，同時(shí)也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策主導(dǎo)下（同時(shí)也不排除國(guó)際國(guó)內(nèi)多種因素的影響）， 2020 年商品房銷(xiāo)售量理性回歸。商品房銷(xiāo)售面積同比漲幅由 08 年上半年的 %，下降到 111 月的%。 圖 5:2020 年 11 月 2020 年 11 月銷(xiāo)售面積及增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 2020 年 111 月的銷(xiāo)售面積比 2020 年同期增長(zhǎng) %，比 2020 年增長(zhǎng) %（由于統(tǒng)計(jì)口徑的變化，我們不考慮 2020 年以前的數(shù)據(jù)）。如果不考慮 2020 年這個(gè)特殊因素的話(huà)，可以看到 2020 年銷(xiāo)售面積仍處上行趨勢(shì)，只是增長(zhǎng)幅度有所下降。 圖 6:2020 年 2020 年 11 月銷(xiāo)售面積及增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 為對(duì) 2020 年的銷(xiāo)售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對(duì) 2020 年 2020 年這三年前 11 個(gè)月的住宅日均銷(xiāo)售套數(shù)進(jìn)行分析，其中 2020 年和 2020 年的套均建筑面積 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 是以 2020 年和 2020 年全年的住宅銷(xiāo)售面積除以住宅銷(xiāo)售套數(shù)得到，而 2020 年套均建 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 為對(duì) 2020 年的銷(xiāo)售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對(duì) 2020 年 2020 年這三年前 11 個(gè)月的住宅日均銷(xiāo)售套數(shù)進(jìn)行分析，其中 2020 年和 2020 年的套均建筑面積是以 2020 年和 2020 年全年的住宅銷(xiāo)售面積除以住宅銷(xiāo)售套數(shù)得到，而 2020 年套均建筑面積是以中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市的 2020 年前 11 個(gè)月住宅成交的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算得出。我們可以看到， 2020 年前 11 個(gè)月日均銷(xiāo)售住宅約 萬(wàn)套，比 2020 年同期下降了 ，與 2020 年同期 相比，增長(zhǎng)了 %，年復(fù)合增長(zhǎng)率在 %左右，可見(jiàn)，如果不考慮過(guò)熱的市場(chǎng)帶來(lái)的銷(xiāo)售量大幅上漲的 2020 年，僅與 2020 年比較， 2020年銷(xiāo)售量增長(zhǎng)仍處于合理的區(qū)間。另外從這些數(shù)據(jù)也可以看到， 2020 年銷(xiāo)售面積的下降，一個(gè)重要的原因是套均面積的下降，或者說(shuō)中小戶(hù)型住房比例的增長(zhǎng)，中小戶(hù)型住房在總價(jià)上減輕了購(gòu)房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點(diǎn)與國(guó)家的調(diào)控方向是一致的。 表 1:2020 年 2020 年前 11 個(gè)月全國(guó)住宅日均銷(xiāo)售套數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院 、投資投機(jī)受到遏制，自住型需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁 2020 年 9 月，國(guó)家及時(shí)準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》， “第二套房”貸款受到嚴(yán)格管理，這在一定程度上避免了類(lèi)似美國(guó)“次貸”的危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。政策發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)投機(jī)得到很大的抑制，部分投資型、改善型購(gòu)房行為同時(shí)也受到影響，而首次自住型購(gòu)房行為受到鼓勵(lì)，市 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 16 場(chǎng)自住型購(gòu)房比例大幅提高。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的一項(xiàng)年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明： 2020年中國(guó)部分大中城市自住型購(gòu)房比例平均達(dá)到 %，而 2020 年、 2020 年該比例分別為 %和 %，以此估算 ,2020 年 、 2020 年和 2020 年 111 月住宅日均銷(xiāo)售套數(shù) 表 2:2020 年 2020 年主要城市住宅總銷(xiāo)售套數(shù)和日均銷(xiāo)售套數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院 、投資投機(jī)受到遏制，自住型需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁 2020 年 9 月，國(guó)家及時(shí)準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》， “第二套房”貸款受到嚴(yán)格管理，這在一定程度上避免了類(lèi)似美國(guó)“次貸”的危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。政策發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)投機(jī)得到很大的抑制，部分投資型、改善型購(gòu)房行為同時(shí)也受到影響，而首次自住型購(gòu)房行為受到鼓勵(lì)，市場(chǎng)自住 型購(gòu)房比例大幅提高。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的一項(xiàng)年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明： 2020年中國(guó)部分大中城市自住型購(gòu)房比例平均達(dá)到 %，而 2020 年、 2020 年該比例分別為 %和 %，以此估算 ,2020 年、 2020 年和 2020 年 111 月住宅日均銷(xiāo)售套數(shù)中投資投機(jī)型購(gòu)房分別為 萬(wàn)套、 萬(wàn)套和 萬(wàn)套 ,可見(jiàn) 2020 年投資投機(jī)型需求過(guò)大，甚至形成了某種程度的房地產(chǎn)泡沫，支撐了整體銷(xiāo)售量的大幅增長(zhǎng)， 2020 年投資投機(jī)型購(gòu)房套數(shù)比 2020 年下降超過(guò)四成；而 2020 年、 2020 年和 2020 年日均銷(xiāo)售套 數(shù)中自住型購(gòu)房分別為 萬(wàn)套、 萬(wàn)套和 萬(wàn)套 ,可見(jiàn) 2020 年自住型需求仍在強(qiáng)勁增長(zhǎng)。 供求關(guān)系發(fā)生變化，房?jī)r(jià)高位小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌 由于供給類(lèi)指標(biāo)的快速增長(zhǎng)， 2020 年商品房銷(xiāo)竣比一路下跌，由 08 年上半年的 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 17 下降到 111 月的 。應(yīng)該注意的是，盡管銷(xiāo)竣比仍然超過(guò)了 1，但由于中國(guó)的商品房銷(xiāo)售面積中以期房為主，靜態(tài)的銷(xiāo)竣比往往無(wú)法表現(xiàn)當(dāng)前的供需狀況，所以我們采用施工面積 /銷(xiāo)售面積這個(gè)指標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析： 2020 年 111 月商品房施工面積 /銷(xiāo)售面積高達(dá) ，而 2020 年、 2020 年同期該比例分別為 和 ，同時(shí) 111 月商品房空置面積達(dá)到 億平方米，同比增長(zhǎng)了 %?？梢?jiàn)在需求變化不大的情況下，供給指標(biāo)的大幅增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)了一定程度的逆轉(zhuǎn)。 從價(jià)格來(lái)看，我們通過(guò)環(huán)比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到，房屋銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)從8 月份開(kāi)始下降，連續(xù)四個(gè)月房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于 100，該指標(biāo)低于 100，說(shuō)明房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上個(gè)月出現(xiàn)了下跌。 9 月、 10 月房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為 和 ， 11 月進(jìn)一步跌到 ，價(jià)格下跌幅度有所擴(kuò)大。我們通過(guò) 同比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到， 2020 年 1 月，房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比指數(shù)為 ， 2020 年 211 月，該指數(shù)一路下滑，由年中的 ，進(jìn)一步下滑至 10 月的 ，由于這個(gè)指標(biāo)超過(guò) 100，就意味著與去年同期比仍為增長(zhǎng)，說(shuō)明房?jī)r(jià)比上幾個(gè)月有所回落，但絕對(duì)值并沒(méi)有回落到2020 年 10 月的水平。 同時(shí)，在全國(guó)整體平均房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的形勢(shì)下，不同城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)不同， 2020 年3 季度七十個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表明，北京 3 季度房?jī)r(jià)比去年同期增長(zhǎng)了 %,上海增長(zhǎng) %，而深圳和廣州則分別下降了 %和 %。從 目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)4 季度各城市房?jī)r(jià)或增幅還會(huì)有所下調(diào)。北京、上海、深圳、廣州這 4 個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比分別高達(dá) 1 1 1 13(年初數(shù)據(jù) )，相對(duì)于居民收入，房?jī)r(jià)水平仍然偏高，以自住型購(gòu)房為主的理性市場(chǎng)需要一個(gè)理性的價(jià)格來(lái)支撐。 國(guó)家和地方政府的“保增長(zhǎng)”政策穩(wěn)定了交易量，“這個(gè)冬天不太冷” 作為支柱產(chǎn)業(yè)， 3 季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速下行趨勢(shì)引起了國(guó)家以及地方政府的高度重視。國(guó)家調(diào)控政策從上半年的“抑制過(guò)熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費(fèi)、利息和購(gòu)房首付、購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等積極的財(cái)稅政策穩(wěn)定市場(chǎng) ：央行連續(xù) 5 次降息、財(cái)政部下調(diào)居民首次購(gòu)房契稅至 1%??地方上，上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、福州等城市降低了交易稅費(fèi)；西安、南京、宿遷、杭州等城市則實(shí)行了購(gòu)房的財(cái)政補(bǔ)貼。加之部分開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)整，這些努力都有助于刺激市場(chǎng)的交易 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 量，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)具有積極作用。 從中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)到的最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看， 11 月中國(guó)主要城市商品住宅成交面積（該指標(biāo)超前于統(tǒng)計(jì)局的商品房銷(xiāo)售面積指標(biāo)）與 10 月這個(gè)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了 %,上海 %，深圳 %，杭州 %,南京 %，而 11 月 1 日正是財(cái)政部規(guī)定下調(diào)購(gòu)房契稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可見(jiàn)，下調(diào)交易稅費(fèi)對(duì)于成交量確實(shí)起到不可忽視的作用。 但必須認(rèn)識(shí)到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，既有國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，同時(shí)也要看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近 10 年的快速發(fā)展 ,本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過(guò)多的泡沫。從這個(gè)周期來(lái)看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在需求的旺盛，以及經(jīng)過(guò)政府及時(shí)準(zhǔn)確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)大起大落，可以說(shuō)雖然到了冬季，但“這個(gè)冬天不太冷”。國(guó)家的政策有保有壓， 保護(hù)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說(shuō)這個(gè)冬天是殺滅細(xì)菌醞釀生機(jī)的冬天，而不是毀滅性災(zāi)難性的冬天。 （ 二 ） 、 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題 銷(xiāo)售額低于投資額 7000 多億元，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，市場(chǎng)資金缺口大 2020 年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開(kāi)發(fā)、消費(fèi)貸款都受到抑制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。但這種壓力不完全是企業(yè)沒(méi)有資金，而是銷(xiāo)售收入無(wú)法承擔(dān)這么大規(guī)模的投資，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)資金循環(huán)受阻。目前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房銷(xiāo)售是主要的收入來(lái)源，租賃收入比例很小 。所以銷(xiāo)售額在開(kāi)發(fā)企業(yè)收回投資方面占據(jù)了非常關(guān)鍵的位置。 2020 年 111 月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額低于投資額7285 億元，預(yù)計(jì) 12 月銷(xiāo)售額仍然會(huì)大幅低于投資額。而其他年份一般當(dāng)年就可用銷(xiāo)售收回投資（當(dāng)然這里說(shuō)的是一個(gè)整體概念）， 2020 年 111 月銷(xiāo)售額高于投資額 2371億元， 112 月則是 4324 億元； 2020 年盡管 111 月銷(xiāo)售額低于投資額 274億，但 112月銷(xiāo)售額仍然是超過(guò)投資額 1127 億元。 圖 7:2020 年 11 月 2020 年 11 月銷(xiāo)售額與投資額差值情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 由于 2020 年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對(duì)外資的限制措施，國(guó) 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 19 內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)比例較?。? 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 由于 2020 年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對(duì)外資的限制措施，國(guó)內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)比例較??；利用外資雖增長(zhǎng)了 12%，但基數(shù)