【導(dǎo)讀】羋薀肄肀芇蚃袇羆芆裊蠆莄芆薅羅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈節(jié)薁芇莁蚃螄膃莁螆羀聿莀蒅螃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀莇蒀肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆蝕膂蒃

　　

【正文】 路為主的個(gè)體商業(yè)街開始形成 80年代前 三市街商圈 螺螄灣商圈 小西門商圈 白塔路商圈 青年路商圈 三市街、白塔路、青年路及小西門四個(gè)以大型綜合百貨商場為主的四大商業(yè)區(qū)開始形成，以螺獅灣為主的大型批發(fā)市場商業(yè)區(qū)形成并發(fā)展，一些如昆都、和平村等的次級(jí)商圈也得到了 發(fā)展。 90年代 三市街 青年路商圈 螺螄灣商圈 小西門商圈 白塔路商 圈 四大商圈繼續(xù)演變，三市街商圈的中心領(lǐng)導(dǎo)地位得到空前加強(qiáng)；青年路商圈在沉寂一段時(shí)間后將與 三市街商圈連為一體。一些如昆都、和平村等的次級(jí)商圈也得到了發(fā)展，復(fù)合商業(yè)中心出現(xiàn)。 20202020年 次級(jí) 社區(qū)商圈 一些次級(jí)商圈 15 昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的演變是商業(yè)競爭的專業(yè)化分工和專業(yè)化競爭的結(jié)果 —— 從百貨大樓到品牌店、專業(yè)超市、綜合超市、時(shí)尚百貨、商業(yè)街，從單一經(jīng)營實(shí)體到連鎖化經(jīng)營，從單純的購物、餐飲、娛樂功能到購物、餐飲、休閑、文化為一體的休閑娛樂集中區(qū)、購物中心，傳統(tǒng)的商業(yè)模式不斷讓位于更有競爭力的專業(yè)化分工和新的專業(yè)化組合模式。 商業(yè)是城市的血液，是城市跳動(dòng)的心臟。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，必然與商業(yè)業(yè)態(tài)的演變和興衰息息相關(guān)，也必然與城市化進(jìn)程和城市功能的需求密切相關(guān)。傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)到 90 年代末就受到大型綜合超市的沖擊 ， 業(yè)態(tài)的老化使得傳統(tǒng)百貨成為最早衰落的商業(yè)形態(tài)，導(dǎo)致以傳統(tǒng)百貨為目的的大型賣場型商業(yè)物業(yè)受到?jīng)_擊。專業(yè)市場作為城市功能的重要補(bǔ)充 和中心城市商業(yè)流通的主要形式，在過去二十多年來得到了快速的發(fā)展， 但也隨著時(shí)代的發(fā)展而逐漸演變，有的專業(yè)市場開始衰落。社會(huì)的進(jìn)程推動(dòng)城市化的發(fā)展，也推動(dòng)著商業(yè)業(yè)態(tài)向更高的層面發(fā)展。如果商業(yè)形態(tài)是落后的，將必然被社會(huì)的進(jìn)程所淘汰。所有的這一切都表明，要按現(xiàn)代化城市的要求建設(shè)城市的商業(yè)商務(wù)中心，其商業(yè)形態(tài)必然是 復(fù)合 性的商業(yè)綜合體，要滿足 購物、餐飲、休閑、娛 樂、文化的現(xiàn)代城市生活的綜合需求，實(shí)現(xiàn)不同物業(yè)形態(tài)之間的互補(bǔ)和共振效應(yīng) —— 商業(yè)是住宅和寫字樓、酒店的配套，反過來，住宅、寫字樓、酒店客人成為商業(yè)的第一目標(biāo)客群。才能成為城市區(qū)域的活力之窗、魅力之源。 （四）現(xiàn)代化的城市需要現(xiàn)代化的城市商業(yè)，建設(shè)南市區(qū)商業(yè) 中心――商業(yè)綜合體形式的 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場 ， 是加快 昆明 城市 現(xiàn)代化建設(shè)的必然要求。 現(xiàn)代化城市的商業(yè)發(fā)展趨勢 隨著城市的發(fā)展，城市商業(yè)也不斷在演變發(fā)展。而沒有現(xiàn)代化商業(yè)的城市也不能成為現(xiàn)代化的城市。從國內(nèi)外現(xiàn)代化城市的發(fā)展歷程來看，城市商業(yè)的發(fā)展必 然遵循城市發(fā)展的客觀規(guī)律。 一 是城市商業(yè) 空間擺布將更加合理：主要表現(xiàn)在 城市商業(yè) 業(yè)態(tài)在空間上的擺布將一改往昔 城市 只有一個(gè)商業(yè)中心的狀態(tài)，而出現(xiàn) “ 邊緣崛起 ” 、區(qū)域性 商業(yè)商務(wù) 分中心與市商業(yè)中心并存的跡象。根據(jù) 城市商業(yè) 業(yè)態(tài)經(jīng)營性質(zhì)，時(shí)尚精品、選購品經(jīng)營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心，便利品經(jīng)營更多選擇在鄰近居民集中居住區(qū)布點(diǎn)。 國際化的上海、北京是如此，地方區(qū)域化的南京、杭州、成 都 也如此。 16 昆明今后 也會(huì) 形成以三市街為中心，涵蓋青年路、小西門的昆明市商業(yè)中心 ， 同時(shí)有幾個(gè)區(qū)域性商業(yè)分中心。 二 是城市商業(yè) 業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化，競爭將更加激 烈 。 主要表現(xiàn)在 商業(yè) 業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài) (百貨店 )一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)： “ 一站式 ”購物中心、超市、倉儲(chǔ)店、折扣店、專業(yè)店、專賣店、便利店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場。經(jīng)過殘酷的市場爭奪后， 商業(yè) 業(yè) 態(tài) 的發(fā)展將會(huì)根據(jù)市場大勢和不同消費(fèi)層次而走向多元化、理性與高層次發(fā)展階段。 三是城市 零售業(yè)市場定位呈現(xiàn)多元化 。 隨著 商業(yè) 業(yè)態(tài)的不斷豐富，賣場數(shù)量的不斷增加，供貨商和消費(fèi)者挑選零售賣場的余地越來越大。在這種市場形勢下，單一商場的競爭已經(jīng)讓位于綜合商區(qū)的競爭。 四是城市商業(yè) 營銷理念的消費(fèi)者本位化 。現(xiàn)代化商業(yè)業(yè)態(tài) 的本 質(zhì)在于營銷理念的革命性變革 ， 在于以消費(fèi)者為本位理念的真正確立。這是 城市商 業(yè)順應(yīng)市場大勢由賣方市場轉(zhuǎn)向買 方 市場這個(gè)特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的反映。 消費(fèi)者對(duì)于城市商業(yè)的需求，已經(jīng)從單一的買賣場所上升購物、娛樂、休閑、文化的綜合享受。要構(gòu)建滿足未來發(fā)展要求的現(xiàn)代化的城市商業(yè)，必須梳理 以消費(fèi)者為本位的經(jīng)營理念，一方面在有形環(huán)節(jié)有所體現(xiàn)，在業(yè)態(tài)形式上、定位上、空間擺布上、品牌組 合上 滿足消費(fèi)者的綜合需求 ；另一方面 也 要在 無形環(huán)節(jié)體現(xiàn)出來，在服務(wù)上保證體現(xiàn) 。 創(chuàng)造顧客價(jià)值，提高顧客滿意 度 ，是其立足市場的根本，是一種實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)。 必須在建設(shè)規(guī)劃上充分體現(xiàn)。 建設(shè)南市區(qū)商業(yè) 中心―― 友好復(fù)合的 商業(yè)綜合體形式的 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場 ， 是昆明現(xiàn)代化城市建設(shè)的必然要求。 城市作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的主要載體，其建設(shè) 水平 與質(zhì)量，直接影響著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展速度和競爭力。昆明的經(jīng)濟(jì)總量占據(jù)全省的 1/3， 在昆明 工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的關(guān)鍵時(shí)期 ，如何提高建設(shè)水平和建設(shè)質(zhì)量，提升城市綜合競爭力， 是一切工作的出發(fā)點(diǎn)。省委常委、市委書記 仇和 認(rèn)為 ，現(xiàn)代化城市，不是個(gè)名字，各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)層面、各個(gè)細(xì)節(jié)上都要瞄準(zhǔn)現(xiàn)代化新城市的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和要求。 符合現(xiàn) 代化城市商業(yè)發(fā)展趨勢建設(shè)的 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場 ，必然以其復(fù)合友好的綜合性形態(tài)和強(qiáng)勢的商業(yè)運(yùn)營，為昆明城市現(xiàn)代化建 設(shè)增光添彩。 17 第三章 項(xiàng)目建設(shè)意義 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場 每年 能固定地為政府實(shí)現(xiàn)增值稅、營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅收收入超過 3 億元以及更大的企業(yè)所得稅 ， 解決 5000 人以上的就業(yè)。 對(duì)提高城市競爭力，助推昆明成為東盟地區(qū)中心城市； 構(gòu)建和諧社會(huì)， 成為西山區(qū)一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動(dòng)機(jī)，為西山區(qū)的發(fā)展奠定長足的基礎(chǔ)； 緩解老城“城市病”；推動(dòng)南市區(qū)發(fā)展，與現(xiàn)代新昆明建設(shè)的步伐相適應(yīng)；打造城市名片，塑造昆明城市形象； 高規(guī)格建設(shè)，助推西山區(qū)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程有重要意義 。 一、 提高城市競爭力，助推昆明成為東盟地區(qū)中心城市 昆明是中國面向東盟地區(qū)的前沿城市，是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要突破口。依托強(qiáng)大的國內(nèi)市場和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，面對(duì)最具發(fā)展活力的東盟地區(qū)，昆明的發(fā)展面臨千載難逢的機(jī)遇和條件。秦光榮省長在《政府工作報(bào)告》中提出要著力實(shí)施以東南亞、南亞為重點(diǎn)的全方位開放戰(zhàn)略。 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場 以前瞻性的商業(yè)和商務(wù)體系，推動(dòng)南市區(qū)成為匯聚高端商業(yè)、高效商務(wù)和高層次市民群體的城市新興區(qū)域，成為銜接昆明老城和呈貢新城 的核心和樞紐 ， 形成超前的、服務(wù)于 國際國內(nèi)政治活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的城市發(fā)力點(diǎn)， 有利于增強(qiáng)城市輻 射功能。 昆明是省會(huì)中心城市。做大做強(qiáng)昆明，不僅是昆明自身發(fā)展的問題，而且關(guān)系到全省發(fā)展的大局。 建設(shè) 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場 ，可輻射 滇中城市群，又通過滇中城市群的輻射作用，促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，使云南在中國 —— 東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)中進(jìn)一步發(fā)揮橋頭堡作用。 建設(shè) 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場 ，有助于 提升昆明的城市競爭力，推動(dòng)昆明成為東盟地區(qū)中心城市。 二、 增加稅收，成為西山區(qū)一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動(dòng)機(jī)， 為 西山區(qū)的發(fā)展奠定長足的基礎(chǔ) 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場 展現(xiàn)了一種迷人的、具備無限活力并 順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的商業(yè)格局，將吸引昆明老城、 南市區(qū)、滇中滇東地區(qū)甚至東盟地區(qū)的客人匯聚于此 ，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，從而創(chuàng)造巨 18 大的銷售業(yè)績，培養(yǎng)出一個(gè)巨大的稅源，給政府帶來源源不斷的財(cái)政收入。初步估計(jì)，項(xiàng)目運(yùn)營成功后，每年政府可獲得近 3 億元的稅款收入，為西山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的發(fā)展動(dòng)力。同時(shí)， 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場 通過科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)，依托諾仕達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營實(shí)力，采取整體推進(jìn)的方式，建設(shè)高層次的商業(yè)形態(tài)，形成友好的復(fù)合型商業(yè)商務(wù)體系，具備長足的發(fā)展空間， 通過自上而下的輻射作用，引領(lǐng)地區(qū)的城市化進(jìn)程 ， 為西山區(qū)乃至 昆明市的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 三、 構(gòu)建和諧社會(huì)，擴(kuò)大就業(yè)，緩解老城“城市病” 目前，全球及中國各大城市因?yàn)槌鞘锌臻g的單中心特征引起的 “ 城市病 ”日益惡化，均面臨如城市環(huán)境惡化、交通擁擠等不同程度的 問題 ，給城市管理帶來了諸多問題 。 從 90 年代起，昆明進(jìn)入城市化、工業(yè)化高度發(fā)展期，造成了交通堵塞、滇池污染、建筑密度 高 、城市特色欠缺、人居環(huán)境差等城市病。主城建成區(qū)由上世紀(jì) 90 年代初的 100 平方公里左右發(fā)展到目前的約 200 平方公里， 面積增加了， 但 同時(shí) 隨著人們生活水平不斷提高，買車的人增 多是 必然趨勢，車流量的不斷增大，使市中心道路負(fù)載過重。從某種意義上講，規(guī)劃道路并不能徹底解決問題，因?yàn)楣┙o越大，需求越大。 我們 雖然可以以拓寬道路，修建各類停車場等方式 來做 出規(guī)劃，但這只是一種靜態(tài)的處理方式 ，而在動(dòng)態(tài)方面，環(huán)境的改善吸引來更多的車輛，車流量自然隨之增大 。 但城市 道路容量是有限的，所以，仍然會(huì)發(fā)生交通堵塞、停車難的現(xiàn)象。 有限的空間根本不能滿足人們的需求，一味地改善道路環(huán)境，只能形成一種惡性循環(huán)，并不能從根本上改變交通困難的問題。 目前昆明機(jī)動(dòng)車擁有量 已突破 90 萬輛，預(yù)計(jì) 2020 年將達(dá)到百萬輛。 昆明城內(nèi) ， 人滿為患，塞車難以根治，人均綠地少，建筑密度高。在這樣的主城區(qū)環(huán)境里， 同時(shí)車輛引發(fā)的污染、能源消耗過大、停車等其他問題， 辦事效率難以提高，這樣的狀況不改變， 很難想象人們會(huì)認(rèn)可昆明的投資和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 交通與商業(yè)發(fā)展有著重大的聯(lián)系 ，交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布狀態(tài)，同樣，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布 局 也 影響著城市的交通狀況。因此，商業(yè)與交通存在一種相互依存、相互影響的關(guān)系。 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場 項(xiàng)目將 帶動(dòng)我 市 商業(yè)圈向 南市 區(qū) 轉(zhuǎn)移 ，減輕 市中心商業(yè)區(qū)主要 街道壓力，特別是交通擁擠狀況，保證安全和環(huán)境整潔 。 同時(shí)項(xiàng)目本身可以解決