【導(dǎo)讀】《2020房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！房策網(wǎng)《2020房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！述與分析、預(yù)測，把握煙臺房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢使煙臺市具備良好的發(fā)展?jié)摿?；從城區(qū)面積與人口規(guī)?？?，煙臺市已屬于山東省大城市行列；煙臺市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市和中國最具競爭力的城市之一。全市海岸線曲長公里，海島曲長公里。萊陽、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽7個縣級市。全市設(shè)鎮(zhèn)94個，街道辦事。處48個，鄉(xiāng)6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。里，其中市區(qū)面積平方公里。

　　

【正文】 海景房的稀缺性將使該區(qū)域房產(chǎn)價格進(jìn)一步提升。 福山區(qū)域 銀河名都、福天下、玉森項(xiàng)目等 25003000 環(huán)境優(yōu)雅、部分市中心人口開始向此 區(qū)域轉(zhuǎn)移 芝罘島區(qū)域 大疃項(xiàng)目、東口項(xiàng)目 35004500 海景景觀豐富，是繼東郊之外的另一 個潛在高檔住宅區(qū) 可以看出，各區(qū)域板塊已初步形成，以前項(xiàng)目與項(xiàng)目間的競爭正逐漸轉(zhuǎn)化成區(qū)域與區(qū)域之間的競爭，消費(fèi)者在選擇住房時，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。區(qū)域內(nèi)各開發(fā)會在開發(fā)新項(xiàng)目時會自覺向板塊特性靠攏，并自發(fā)地 以實(shí)際行動來維護(hù)板塊形象，提升板塊價值，以共同的形象來爭奪市場份額，從而達(dá)到共贏局房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨 到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 29 面。像東郊海景板塊，盡管項(xiàng)目較多，但都定位于高檔海景住宅，并在整個開發(fā)、設(shè)計(jì)、營銷、售后等各方面予以重視，眾開發(fā)商的共同努力使該板塊的房價在短短 10 年內(nèi)上漲了 500%以上，該區(qū)域也成為煙臺市公認(rèn)的 “ 富人區(qū) ” 。 區(qū)域板塊的成形，加劇了瓜分市場份額競爭的激烈性。以購買 3000 元 /㎡左右的住宅為例，目前煙臺市民就可在東郊區(qū)域、幸福區(qū)域、南郊區(qū)域、開發(fā)區(qū)區(qū)域及福山區(qū)域五個區(qū)域內(nèi)選擇，地理位置的優(yōu)劣性必然促使開發(fā)商加強(qiáng)對產(chǎn)品研發(fā) 的力度，以通過后天的努力來擴(kuò)大區(qū)域優(yōu)勢、彌補(bǔ)區(qū)域缺撼。而與此同時，各區(qū)域內(nèi)的競爭也在升級，近幾年幾乎每個區(qū)域每年都會有兩個以上新項(xiàng)目堆出，相同的地理位置及區(qū)域特性也會讓開發(fā)商日漸感到壓力，促使其拿出個性化較強(qiáng)的產(chǎn)品。 回顧煙臺房地產(chǎn)發(fā)展歷史，可以說日新月異。特別是近幾年房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，使煙臺的城市化的腳步大大加快，城市外沿不斷延伸，人口也由開始的聚集居住向外轉(zhuǎn)移。人口的擴(kuò)張與轉(zhuǎn)移也間接促進(jìn)了房地產(chǎn)更快的發(fā)展，雙方的關(guān)系已經(jīng)步入良性循環(huán)的軌道。幾年之前，濱海中路某樓盤房價賣 3000 元 /㎡，很多都大呼其高 ，而目前該項(xiàng)地段的平均房價已經(jīng)升到 7000 元 /㎡以上仍有不少買家光顧，煙臺的城市價值正在得到越來越多人的認(rèn)可。 區(qū)域房產(chǎn)的發(fā)展不僅帶來了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也使消費(fèi)者有了更多選擇的余地，以往大多數(shù)人只想選擇市中心居住，但現(xiàn)在東郊的海景、南郊的空氣和西郊的環(huán)境都成了吸引市民前去居住的理由。再加之市政交通改善，很多 “ 郊外 ” 正在變成 “ 中心 ” ，城里、城外的概念逐漸模糊化，隨之而來的就是各區(qū)域板塊的形成。 區(qū)域板塊的形成和擴(kuò)張，一方面使消費(fèi)者選擇余地加大，另一方面也對開發(fā)商提出了更高的要求。以往只靠產(chǎn)品來贏得市場已不 足以取勝，煙臺的地產(chǎn)市場正在由賣方市場踏上向買方市場轉(zhuǎn)變的道路?，F(xiàn)在的競爭，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競爭、營銷的競爭和操作手法的競爭，開發(fā)商必須從取得土地開始，就投入大量精力，進(jìn)行設(shè)計(jì)的創(chuàng)新、產(chǎn)品研發(fā)的創(chuàng)新，一步步精益求精，最終拿出個性化的產(chǎn)品，來滿足消費(fèi)者的需求，贏得消費(fèi)者的青睞。 下面通過主要中高檔項(xiàng)目分析，來分析煙臺房地產(chǎn)的開發(fā)水平。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨 到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 30 第一節(jié)：主要在售項(xiàng)目分析 ? 高檔樓盤以均價 6000— 8000 元 /平方米為界定，主要項(xiàng)目有陽光 100、凱旋城、銀和怡海山莊、海天名人廣場、金海岸花園 、天馬 上 城 （別墅 ） 等。 ? 中高檔樓盤以均價 5000 元 /平方米左右為界定，代表樓盤有黃海城市花園、臺灣村、響水灣、今日花園、佳隆花園、華僑新城。 ? 開發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目單獨(dú)分析 下面主要以陽光 100、銀和怡海山莊、海天名人廣場、黃海城市花園、臺灣村、今日花園、華僑新城為代表進(jìn)行詳細(xì)對比分析。 一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對比分析 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 陽光 100 約 10萬 55萬 銀和怡海山莊 4萬 4萬 海天名人廣場 臺灣村 20萬 黃海城市花園 55萬 今日花園 14萬 華僑新城 —— —— 分析： ? 煙臺市中高檔樓盤總建面積不一，如陽光 100 城市廣場總建筑面積達(dá)到 55萬平方米， 其余大多在 10— 40 萬方之間 ， 占地面積雖然不大，但建筑體量很大 。 ? 容積率集中在 左右，由于地段、環(huán)境、規(guī)劃等因素影響，有的樓盤容積率突破 。 二、整體規(guī)劃對比分析 項(xiàng)目名稱 整體規(guī)劃 陽光 100 圍合式規(guī)劃 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨 到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 31 銀和怡海山莊 依地勢而建，多層、別墅享有一線海景色，小高層在后，有些也能享有較好海景 海天名 人廣場 并列式 臺灣村 并列式排布 黃海城市花園 以中心廣場為中心，分三大組團(tuán)開發(fā)，各組團(tuán)之間建筑形態(tài)區(qū)分明顯 今日花園 并列式排布 華僑新城 并列式 分析： ? 中高檔樓盤規(guī)劃形式多樣，有組團(tuán)式、也有依地形地勢而建，但采用并列式排布規(guī)劃的樓盤較多，以中心廣場的設(shè)計(jì)形式開始受到歡迎。 三、建筑風(fēng)格、建筑形態(tài)對比分析 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 建筑形態(tài) 陽光 100（一期） 現(xiàn)代 高層 銀和怡海山莊 歐陸風(fēng)格 別墅、多層、小高層 海天名人 5號 現(xiàn)代 高層 臺灣村（二期） 北歐風(fēng)格 多層、小高層 黃海 城市花園 歐陸風(fēng)格 小高層、高層為主，部分多層和別墅 今日花園 現(xiàn)代 小高層、高層、聯(lián)排別墅 華僑新城 現(xiàn)代 別墅、小高層 分析： ? 市場中高檔以上樓盤大多以現(xiàn)代、歐陸風(fēng)格為主，但大多數(shù)樓盤只是表現(xiàn)在外立面形式上，對建材并沒有太大的創(chuàng)新。 ? 以小高層、高層建筑為主，這表明煙臺市市民對高層建筑接受度比較高。 四、主力戶型、面積對比分析 項(xiàng)目名稱 主力戶型 主力戶型面積 陽光 100（一期） 三房 104— 119 m2 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨 到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 32 銀和怡海山莊 三房 161— 188 m2 海天名人廣場 三房 — m2 臺灣村（二期） 三房 — 黃海城市花園 三房 — 今日花園 三房 — ㎡ 華僑新城 三房 — ㎡ 分析： ? 市場在售的中高檔樓盤都以三房為主力戶型，面積在 100— 260 平方米不等，開發(fā)商充分考慮消費(fèi)者對居住舒適度的要求 ，尤其是海景住宅 。 ? 雖然同為三房戶型但面積相差很大，消費(fèi)者在購買時根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇，主要面積還是在 160 平方米以下較為熱銷。 五 、銷售均價及銷售率 項(xiàng)目名稱 均價 銷售率 陽光 100（一期） 8000元 / m2 約 20% 銀和怡海山莊 7200元 / m2 90%以上 海天名人廣場 8000元 / m2 約 95% 臺灣村（二期） 5100元 / m2 約 70% 黃海城市花園 4900元 / m2 基本售完 今日花園 約 4850元 / m2 基本售完 華僑新城 約 5600元 / m2 基本售完 分析： ? 由于地段、居住環(huán)境、景觀等因素，市場中高檔樓盤價格差距比較大，價格區(qū)間大概為 5000— 8000 元 / m2，整體銷售情況都不錯。 ? 由于陽光 100 一期是公寓樓，但并未按公寓標(biāo)準(zhǔn)來 做，和傳統(tǒng)住宅無本質(zhì)區(qū)別且價格高，故銷售緩慢，這也說明煙臺市消費(fèi)者對高層公寓尚有一定心理抗性。 六 、園林景觀對比分析 項(xiàng)目名稱 園林景觀 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨 到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 33 陽光 100（一期） 中心園林廣場 銀和怡海山莊 濱海綠化、中心廣場、水中心系、園景 海天名人廣場 濱海綠化、小區(qū)綠化 臺灣村二期 休閑廣場、小區(qū)綠化 黃海城市花園 中心廣場、小品、小區(qū)綠化 今日花園 60米隔離綠化帶、樓與樓之間綠化景觀 華僑新城 別墅以山景為主、小高層基本小區(qū)綠化 分析： ? 中高檔樓盤尤其是規(guī)模較大的項(xiàng)目考慮消費(fèi)者對居住環(huán)境、品質(zhì)比較高的 需求，一般建有大型休閑廣場，提高整個小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)，使樓盤更具有特色，以吸引客戶購買。 ? 有些樓盤由于受地塊形狀、規(guī)模等因素限制，只在樓與樓之 間 做些基本綠化，無太多特色。 七 、社區(qū)配套對比 項(xiàng)目名稱 社區(qū)配套 陽光 100（一期） 商業(yè)街、百貨、超市、會所 銀和怡海山莊 會所、兒童游樂城 海天名人廣場 會所、診所、超市、車庫 臺灣村 會所、健身房、游泳池、臺球室、圖書館、洗浴室、兒童活動中心、幼兒園等 黃海城市花園 會所、商業(yè)街、主題博物館、學(xué)校等 今日花園 會所、商業(yè)區(qū)、超市 華僑新城 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 分析： ? 位處市中心的中高檔樓盤周邊配套都比較齊全，生活比較便利，但綜合地段、商業(yè)價值等多方面考慮，有些建有大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市等，如陽光 100、今日花園、華僑新城等。 ? 位于萊山區(qū)濱海中路的一線海景房及臺灣村由于項(xiàng)目周邊配套并不完善，小區(qū)業(yè)主生活不太便利，小區(qū)根據(jù)自身需要，選擇建設(shè)不同的社區(qū)配套設(shè)施，房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨 到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 34 滿足小區(qū)居民需求。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨 到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 35 第四部分： 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 第一節(jié) ： 開發(fā)區(qū)總體情況 2020 年建成的銀河怡海花園是開發(fā)區(qū)的第一個高檔住宅小區(qū)，作為一個嘗試，該小區(qū)在整體布局、環(huán)境景觀規(guī) 劃建設(shè)、綠地覆蓋率、物業(yè)管理水平等方面有一定突破，對整個開發(fā)區(qū)建設(shè)現(xiàn)代意義上的居民小區(qū)起到了很好的示范帶動作用；蔚藍(lán)海岸建立起開發(fā)區(qū)第一個居民小區(qū)中心水處理中心，實(shí)現(xiàn)了生活用水的全循環(huán)；黃海聽濤花園第一個在小區(qū)內(nèi)建立起電子監(jiān)控系統(tǒng)；碧海云天小區(qū)的 建筑外立面 令人賞心悅目 。 隨著高檔住宅小區(qū)的相繼投入使用，越來越多的人愿意到開發(fā)區(qū)購房，不僅包括周邊地區(qū)的人，省內(nèi)其他地區(qū)乃至北京、上海、深圳、韓國、日本等發(fā)達(dá)地區(qū)的購房者也紛紛到開發(fā)區(qū)購房置業(yè)。 從整體上來看，開發(fā)區(qū)的建筑形態(tài)主要以小高層和多層居多，近一年多來，高 層項(xiàng)目也不斷增多。戶型主要集中在兩房兩廳和三房兩廳，面積在 120160平米之間的居多。 依據(jù)開發(fā)區(qū)的景觀地帶及城區(qū)劃分歸劃，開發(fā)區(qū)東西方向上的三條主干道分別是黃河路、長江路和珠江路。其中海景板塊區(qū)域大多集中在長江路沿線及黃河路沿線區(qū)域。按照本項(xiàng)目的情況，根據(jù)海景板塊劃分，我們將開發(fā)區(qū)住宅區(qū)域劃分為以下幾個板塊： 黃河路以北一直到海邊 —— 一線海景板塊； 黃河路以南，長江路以北 —— 二線海景板塊； 開發(fā)區(qū)中心區(qū)及長江路以南及夾河區(qū)域 —— 三線海景板塊； 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 6903