【導(dǎo)讀】乏在全國(guó)范圍內(nèi)的總體判斷和比較。我們依據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)指。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究有助于為中央及各地政府提供決策依據(jù)，從而。形成有針對(duì)性的政策措施。為企業(yè)區(qū)域投資組合提供服務(wù)。對(duì)于跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅需要通過(guò)擴(kuò)大投資區(qū)域來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，斷提供參考依據(jù)。系統(tǒng)和解釋性指標(biāo)層。通過(guò)聚類(lèi)分析，對(duì)全國(guó)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià)和類(lèi)。多元統(tǒng)計(jì)分析包括回歸分析、判別分析、主成。由于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)存在內(nèi)在關(guān)系，在數(shù)據(jù)上會(huì)呈現(xiàn)一定的關(guān)聯(lián)度，2）采用標(biāo)準(zhǔn)化處理去除不同指標(biāo)的量綱，得到標(biāo)準(zhǔn)化后的指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)；產(chǎn)市場(chǎng)的某一方面的特征；城市實(shí)力、市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展走勢(shì)和健康程度四個(gè)方面進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)。占全國(guó)總量的56％，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上具有高度的重要性和代表性。社會(huì)消費(fèi)品零售總額，其中GDP是衡量經(jīng)濟(jì)規(guī)模時(shí)比選的一個(gè)國(guó)際通用指標(biāo)，我們具體采用了GDP年均。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的整體規(guī)模狀況。

　　

【正文】 ） 人均可支配收入 （元） 石家莊 15848 2393 1391 821 13205 哈爾濱 56579 1036 12772 濟(jì)南 8177 鄭州 16667 貴陽(yáng) 8034 500 昆明 818 12083 西安 10108 1242 12662 南寧 22112 11877 沈陽(yáng) 12980 3055 長(zhǎng)春 20571 2089 1321 778 12744 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分 類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 35 的 30%左右，城市經(jīng)濟(jì)力量薄弱。 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀分析 該類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模以中、小型為主，從整體看，房地產(chǎn)投資額、商品房銷(xiāo)售面積等僅大于初 級(jí)起步型市場(chǎng)，商品房?jī)r(jià)格也處于中低水平，基本在 27003700 元 /平方米區(qū)間內(nèi)。 沈陽(yáng)和鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在該類(lèi)城市中相對(duì)較大，商品房銷(xiāo)售面積均達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上，大 于平均水平，房地產(chǎn)投資 、商品房竣工面積和銷(xiāo)售價(jià)格也高于同類(lèi)市場(chǎng)其他城市。 哈爾濱、昆明、西安、南寧和長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模處于中游水平，而貴陽(yáng)、石家莊和濟(jì)南的房地產(chǎn) 投資規(guī)模相對(duì)較小，商品房竣工和銷(xiāo)售面積不足平均水平的一半，房?jī)r(jià)水平在同 類(lèi)市場(chǎng)中也相對(duì)較低，市 場(chǎng)活躍程度不高。 市場(chǎng)現(xiàn)狀 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 （億元） 商品房銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平方米） 商品房竣工面積 （萬(wàn)平方米） 商品房銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平方米） 石家莊 2718 哈爾濱 3053 濟(jì)南 3760 鄭州 3574 貴陽(yáng) 2903 昆明 3138 西安 3379 南寧 3404 沈陽(yáng) 3689 長(zhǎng)春 3251 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 36 市場(chǎng)歷史發(fā)展分析 該類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)各指標(biāo)的發(fā)展速度較不均衡，尤其是商品房銷(xiāo)售價(jià)格的年均增長(zhǎng)率，各城市均低 于平均水平，這也是穩(wěn)健發(fā)展型市場(chǎng)與快速發(fā)展型市場(chǎng)的最大區(qū)別。 沈陽(yáng)、石家莊、鄭州、西安、南寧和長(zhǎng)春等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張速度速相對(duì)較快，房地產(chǎn)投資 額和商品房竣工及銷(xiāo)售面積的增速基本都高于平均水平，但銷(xiāo)售均價(jià)的增速偏慢，其中除鄭州外上述城市 的房?jī)r(jià)增速均排名倒數(shù)九名之內(nèi)。 貴陽(yáng)、濟(jì)南、昆明和哈爾濱等城市則是 房地產(chǎn)投資額和商品房竣工面積增長(zhǎng)均較慢，在 35個(gè)大中城市 中基本排于倒數(shù)十名之內(nèi)。 市場(chǎng)健康程度分析 中型穩(wěn)健發(fā)展市場(chǎng)各城市的房地產(chǎn)投資增速大多快于 GDP 增速，但房?jī)r(jià)增速慢于 GDP 和人均收入， 且基本都低于全國(guó)平均水平，整體市場(chǎng)較為健康。 歷史發(fā)展 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 年均增長(zhǎng)率 商品房銷(xiāo)售面積 年均增長(zhǎng)率 商品房銷(xiāo)售均價(jià) 年均增長(zhǎng)率 商品房竣工面 積年均增長(zhǎng)率 累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積 / 累計(jì)商品房竣工面積 土地購(gòu)置面積 年均增長(zhǎng)率 石家莊 % % % % % 哈爾濱 % % % % % 濟(jì)南 % % % % % 鄭州 % % % % % 貴陽(yáng) % % % % % 昆明 % % % % % 西安 % % % % % 南寧 % % % % % 沈陽(yáng) % % % % % 長(zhǎng)春 % % % % % 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 37 石家莊、沈陽(yáng)、西安和長(zhǎng)春的房地產(chǎn)投資增速達(dá)到 GDP 增速 倍 以上，僅次于合肥，存在一定的過(guò) 熱風(fēng)險(xiǎn)。 鄭州、昆明、貴陽(yáng)、濟(jì)南、南寧和哈爾濱的房地產(chǎn)投資增速也都快于 GDP 增速，但基本接近或低于全 國(guó) 35個(gè)大中城市的平均水平，發(fā)展較為健康。 同時(shí)，上述城市的房?jī)r(jià)增速基本都慢于 GDP 和人均收入增速，這與這些城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，消費(fèi) 能級(jí)不高，尚未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和促進(jìn)需求釋放形成足夠支撐有關(guān)。 初級(jí)起步市場(chǎng) 處于初級(jí)起步市場(chǎng)階段的城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，收入水平低；房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，價(jià)格低；市場(chǎng)存在一 定的供過(guò)于求，規(guī)模和房?jī)r(jià)增速處于平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段； 整體市場(chǎng)處于引導(dǎo)型消費(fèi)階段， 納能水平低，投資見(jiàn)效較慢。 這些城市基本上都是中西部較為落后的城市，經(jīng)濟(jì)水平較低，市場(chǎng)開(kāi)放度也較低，以本地小型開(kāi)發(fā)企 健康程度 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率 /GDP 年均增 長(zhǎng)率 房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率 /GDP 年均增 長(zhǎng)率 人均可支配收入年均增長(zhǎng)率 /房?jī)r(jià)年均增 長(zhǎng)率 石家莊 哈爾濱 濟(jì)南 鄭州 貴陽(yáng) 昆明 西安 南寧 沈陽(yáng) 長(zhǎng)春 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 38 業(yè)為主，市場(chǎng)較為單一。近幾年大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍二三線(xiàn)城市，瞄準(zhǔn)中西部城市競(jìng)爭(zhēng)較小，因此陸續(xù)進(jìn)入中 西部市場(chǎng)，在一定程度上帶動(dòng)了本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使得樓盤(pán)產(chǎn)品質(zhì)量有所上升，市場(chǎng)逐步啟動(dòng)，雖 然房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚存在較多問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)并存，具有存在較大的發(fā)展前景。 城市基礎(chǔ)實(shí)力分析 初級(jí)起步的城市人口規(guī)模較小，經(jīng)濟(jì)水平較低，收入水平低于平均水平，消費(fèi)能力也稍差?？傮w看來(lái) 這些城市基礎(chǔ)實(shí)力較為薄弱，有待于進(jìn)一步的發(fā)展。 比較來(lái)看，呼和浩特城市面積大，人口偏少，太原城市規(guī)模人口都偏低，但兩個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是這 一類(lèi)城市中較強(qiáng)的城市，其 GDP 已經(jīng)超過(guò) 1000 億元，人均可支配收入也超過(guò)13000元，固定資產(chǎn)投資超過(guò) 500萬(wàn)元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò) 400萬(wàn)元。這對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有較大 作用。 銀川的固定資產(chǎn)投資額較高，但其城市規(guī)模小，人口數(shù)量少， GDP 總額偏低，對(duì)于城市房地產(chǎn)的發(fā)展 沒(méi)有很好的推動(dòng)，有待于城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的進(jìn)一步加強(qiáng)。 其它幾個(gè)城市規(guī)模都不大，人口也較少，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也較弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市基礎(chǔ)還不夠完善。 城市實(shí)力 城市名稱(chēng) 全市面積 （平方公里） 城市人口 （萬(wàn)人） GDP （億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元） 全社會(huì)消費(fèi)品零售總 額（億元） 人均可支配收入 （元） 太原 6988 13745 烏魯木齊 10901 782 285 319 蘭州 13085 10271 西寧 7649 12185 銀川 9170 12185 海口 2305 12289 呼和浩特 17224 15400 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信 息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 39 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀分析 處于初級(jí)起步階段的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在 150 萬(wàn)元以?xún)?nèi)，商品房銷(xiāo)售面積基 本在 300萬(wàn)平方米以下，商品房?jī)r(jià)格也基本低于 3000元 /平方米，市場(chǎng)發(fā)育不夠完善，大部分城市各項(xiàng)指標(biāo) 差異較大，說(shuō)明這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠均衡，出現(xiàn)冷熱共存的現(xiàn)象。 從數(shù)據(jù)上看來(lái)，太原、?？诘氖袌?chǎng)狀況相對(duì)較好，商品房銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò) 3000元，供應(yīng)成交量都較高， 并且呈現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)。 呼 和浩特的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額較高 ，烏魯木齊市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較大，兩城市 07年的供應(yīng)成交量都超 過(guò)了 200萬(wàn)平方米，但商品房銷(xiāo)售價(jià)格稍低，說(shuō)明市場(chǎng)基礎(chǔ)狀況良好，后期發(fā)展推動(dòng)力較強(qiáng)，成交均價(jià)將 會(huì)有所抬升。 而蘭州、西寧和銀川的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額較低， 07 年商品房竣工量大于銷(xiāo)售量，商品房銷(xiāo)售價(jià)格也 均低于 3000元 /平方米，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較差。 市場(chǎng)歷史發(fā)展分析 近幾年，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)較為顯著，但歷年發(fā)展不夠穩(wěn)定，漲跌起伏較大。部分城市土地購(gòu) 市場(chǎng)現(xiàn)狀 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 （億元） 商品 房銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平方米） 商品房竣工面積 （萬(wàn)平方米） 商品房銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平方米） 太原 3844 烏魯木齊 2685 蘭州 2967 西寧 2421 銀川 2515 ?？? 3531 呼和浩特 2596 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù) 有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 40 置面積大幅上漲，投資快速跟進(jìn)，但市場(chǎng)上卻存在一定程度的供過(guò)于求現(xiàn)象，這將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)后期的 競(jìng)爭(zhēng)劇烈化。 蘭州、?？?、呼和浩特三個(gè)城市市場(chǎng)歷史發(fā)展?fàn)顩r較為良好，近幾年基本上保持了供求平衡狀態(tài)，而 房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度也較快。其中呼和浩特發(fā)展特別迅猛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房竣工面積、土地 購(gòu)置面積連續(xù) 6年增長(zhǎng)率超過(guò)了 40%，但其房?jī)r(jià)漲幅則表現(xiàn)得較為緩和， 6年平均增長(zhǎng)率為 %，后期將 有較大發(fā)展空間。 太原、西寧和銀川三個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也較快，但市場(chǎng)上出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，對(duì)后期發(fā)展有 一定的抑制。其中太原土地購(gòu)置面積連續(xù) 6年增長(zhǎng)率超過(guò) 90%，但其它指標(biāo)的增長(zhǎng)卻相對(duì)較低，發(fā)展的不 均衡將抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。銀川土地購(gòu)置面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，土地面積的減少將影響未來(lái)幾年的 商品房供應(yīng)量，或許能改變目前市場(chǎng)供大于求的情況，使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入平衡穩(wěn)步發(fā)展階段。 烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展速度相當(dāng)緩慢，房地產(chǎn)投資額、商品房竣工和銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)以及 土地購(gòu)置面積等各項(xiàng)指標(biāo)的增速均遠(yuǎn)低于平 均水平。 歷史發(fā)展 城市 名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 年均增長(zhǎng)率 商品房銷(xiāo)售面積年 均增長(zhǎng)率 商品房銷(xiāo)售均價(jià)年 均增長(zhǎng)率 商品房竣工面積年 均增長(zhǎng)率 累計(jì)商品房銷(xiāo)售面 積 /累計(jì)商品房竣 工面積 土地購(gòu)置面積年均 增長(zhǎng)率 太原 % % % % % 烏魯木齊 % % % % % 蘭州 % % % % % 西寧 % % % % % 銀川 % % % % % ?？? % % % % % 呼和浩特 % % % % % 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 41 市場(chǎng)健康程度分析 處 于初級(jí)起步階段的城市市場(chǎng)健康程度表現(xiàn)差異較大，多數(shù)城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)過(guò)快的現(xiàn)象， 容易產(chǎn)生過(guò)熱的后果。大部分城市表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)高于 GDP 增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)低于 GDP 增長(zhǎng)，但部 分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)大大高于收入增長(zhǎng)，不利于市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。 太原、蘭州、海口房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率約為 GDP 增長(zhǎng)率的 2 倍，存在市場(chǎng)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)則都低 于 GDP 增長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)仍存在一定發(fā)展空間，但需注意平衡發(fā)展。其中?？诜?jī)r(jià)增長(zhǎng)率低于收入增長(zhǎng)，房 價(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。 銀川、呼和浩特投資增幅較快，房 價(jià)增長(zhǎng)率低于 GDP 增長(zhǎng)率和人均收入增速，說(shuō)明市場(chǎng)投入較大，房 價(jià)有一定上升空間。 烏魯木齊和西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，是同類(lèi)城市中僅有的兩個(gè)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)增長(zhǎng) 雙雙低于 GDP 增長(zhǎng)的城市，市場(chǎng)活力相對(duì)不足。 健康程度 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率 /GDP 年均 增長(zhǎng)率 房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率 /GDP 年均增長(zhǎng)率 人均可支配收入年均增長(zhǎng)率 /房?jī)r(jià) 年均增長(zhǎng)率 太原 烏魯木齊 蘭州 西寧 銀 川 ?？? 呼和浩特