【導讀】乏在全國范圍內的總體判斷和比較。我們依據(jù)各城市房地產(chǎn)市場的多項數(shù)據(jù)指。城市房地產(chǎn)市場分類研究有助于為中央及各地政府提供決策依據(jù)，從而。形成有針對性的政策措施。為企業(yè)區(qū)域投資組合提供服務。對于跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅需要通過擴大投資區(qū)域來實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，斷提供參考依據(jù)。系統(tǒng)和解釋性指標層。通過聚類分析，對全國各城市的房地產(chǎn)市場進行評價和類。多元統(tǒng)計分析包括回歸分析、判別分析、主成。由于城市房地產(chǎn)市場的各項指標存在內在關系，在數(shù)據(jù)上會呈現(xiàn)一定的關聯(lián)度，2）采用標準化處理去除不同指標的量綱，得到標準化后的指標數(shù)據(jù)庫；產(chǎn)市場的某一方面的特征；城市實力、市場現(xiàn)狀、發(fā)展走勢和健康程度四個方面進行全面的分析評價。占全國總量的56％，在全國房地產(chǎn)市場上具有高度的重要性和代表性。社會消費品零售總額，其中GDP是衡量經(jīng)濟規(guī)模時比選的一個國際通用指標，我們具體采用了GDP年均。房地產(chǎn)市場目前的整體規(guī)模狀況。

　　

【正文】 ） 人均可支配收入 （元） 石家莊 15848 2393 1391 821 13205 哈爾濱 56579 1036 12772 濟南 8177 鄭州 16667 貴陽 8034 500 昆明 818 12083 西安 10108 1242 12662 南寧 22112 11877 沈陽 12980 3055 長春 20571 2089 1321 778 12744 全國城市房地產(chǎn)市場分 類研究報告 169。2020 克而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 35 的 30%左右，城市經(jīng)濟力量薄弱。 市場運行現(xiàn)狀分析 該類城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模以中、小型為主，從整體看，房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積等僅大于初 級起步型市場，商品房價格也處于中低水平，基本在 27003700 元 /平方米區(qū)間內。 沈陽和鄭州的房地產(chǎn)市場規(guī)模在該類城市中相對較大，商品房銷售面積均達到1000萬平方米以上，大 于平均水平，房地產(chǎn)投資 、商品房竣工面積和銷售價格也高于同類市場其他城市。 哈爾濱、昆明、西安、南寧和長春的房地產(chǎn)市場規(guī)模處于中游水平，而貴陽、石家莊和濟南的房地產(chǎn) 投資規(guī)模相對較小，商品房竣工和銷售面積不足平均水平的一半，房價水平在同 類市場中也相對較低，市 場活躍程度不高。 市場現(xiàn)狀 城市名稱 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 （億元） 商品房銷售面積 （萬平方米） 商品房竣工面積 （萬平方米） 商品房銷售均價 （元 /平方米） 石家莊 2718 哈爾濱 3053 濟南 3760 鄭州 3574 貴陽 2903 昆明 3138 西安 3379 南寧 3404 沈陽 3689 長春 3251 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。2020 克而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 36 市場歷史發(fā)展分析 該類城市房地產(chǎn)市場各指標的發(fā)展速度較不均衡，尤其是商品房銷售價格的年均增長率，各城市均低 于平均水平，這也是穩(wěn)健發(fā)展型市場與快速發(fā)展型市場的最大區(qū)別。 沈陽、石家莊、鄭州、西安、南寧和長春等城市房地產(chǎn)市場規(guī)模的擴張速度速相對較快，房地產(chǎn)投資 額和商品房竣工及銷售面積的增速基本都高于平均水平，但銷售均價的增速偏慢，其中除鄭州外上述城市 的房價增速均排名倒數(shù)九名之內。 貴陽、濟南、昆明和哈爾濱等城市則是 房地產(chǎn)投資額和商品房竣工面積增長均較慢，在 35個大中城市 中基本排于倒數(shù)十名之內。 市場健康程度分析 中型穩(wěn)健發(fā)展市場各城市的房地產(chǎn)投資增速大多快于 GDP 增速，但房價增速慢于 GDP 和人均收入， 且基本都低于全國平均水平，整體市場較為健康。 歷史發(fā)展 城市名稱 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 年均增長率 商品房銷售面積 年均增長率 商品房銷售均價 年均增長率 商品房竣工面 積年均增長率 累計商品房銷售面積 / 累計商品房竣工面積 土地購置面積 年均增長率 石家莊 % % % % % 哈爾濱 % % % % % 濟南 % % % % % 鄭州 % % % % % 貴陽 % % % % % 昆明 % % % % % 西安 % % % % % 南寧 % % % % % 沈陽 % % % % % 長春 % % % % % 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。2020 克而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 37 石家莊、沈陽、西安和長春的房地產(chǎn)投資增速達到 GDP 增速 倍 以上，僅次于合肥，存在一定的過 熱風險。 鄭州、昆明、貴陽、濟南、南寧和哈爾濱的房地產(chǎn)投資增速也都快于 GDP 增速，但基本接近或低于全 國 35個大中城市的平均水平，發(fā)展較為健康。 同時，上述城市的房價增速基本都慢于 GDP 和人均收入增速，這與這些城市經(jīng)濟實力相對較弱，消費 能級不高，尚未對房地產(chǎn)市場發(fā)展和促進需求釋放形成足夠支撐有關。 初級起步市場 處于初級起步市場階段的城市經(jīng)濟實力較弱，收入水平低；房地產(chǎn)市場規(guī)模小，價格低；市場存在一 定的供過于求，規(guī)模和房價增速處于平均水平，房地產(chǎn)市場處于起步階段； 整體市場處于引導型消費階段， 納能水平低，投資見效較慢。 這些城市基本上都是中西部較為落后的城市，經(jīng)濟水平較低，市場開放度也較低，以本地小型開發(fā)企 健康程度 城市名稱 房地產(chǎn)投資年均增長率 /GDP 年均增 長率 房價年均增長率 /GDP 年均增 長率 人均可支配收入年均增長率 /房價年均增 長率 石家莊 哈爾濱 濟南 鄭州 貴陽 昆明 西安 南寧 沈陽 長春 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。2020 克而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 38 業(yè)為主，市場較為單一。近幾年大型開發(fā)商進軍二三線城市，瞄準中西部城市競爭較小，因此陸續(xù)進入中 西部市場，在一定程度上帶動了本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使得樓盤產(chǎn)品質量有所上升，市場逐步啟動，雖 然房地產(chǎn)市場發(fā)展尚存在較多問題，風險機會并存，具有存在較大的發(fā)展前景。 城市基礎實力分析 初級起步的城市人口規(guī)模較小，經(jīng)濟水平較低，收入水平低于平均水平，消費能力也稍差?？傮w看來 這些城市基礎實力較為薄弱，有待于進一步的發(fā)展。 比較來看，呼和浩特城市面積大，人口偏少，太原城市規(guī)模人口都偏低，但兩個城市的經(jīng)濟實力是這 一類城市中較強的城市，其 GDP 已經(jīng)超過 1000 億元，人均可支配收入也超過13000元，固定資產(chǎn)投資超過 500萬元，社會消費品零售總額超過 400萬元。這對推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有較大 作用。 銀川的固定資產(chǎn)投資額較高，但其城市規(guī)模小，人口數(shù)量少， GDP 總額偏低，對于城市房地產(chǎn)的發(fā)展 沒有很好的推動，有待于城市經(jīng)濟實力的進一步加強。 其它幾個城市規(guī)模都不大，人口也較少，經(jīng)濟實力也較弱，房地產(chǎn)市場的城市基礎還不夠完善。 城市實力 城市名稱 全市面積 （平方公里） 城市人口 （萬人） GDP （億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元） 全社會消費品零售總 額（億元） 人均可支配收入 （元） 太原 6988 13745 烏魯木齊 10901 782 285 319 蘭州 13085 10271 西寧 7649 12185 銀川 9170 12185 ?？? 2305 12289 呼和浩特 17224 15400 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。2020 克而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信 息技術有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 39 市場運行現(xiàn)狀分析 處于初級起步階段的城市房地產(chǎn)市場規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在 150 萬元以內，商品房銷售面積基 本在 300萬平方米以下，商品房價格也基本低于 3000元 /平方米，市場發(fā)育不夠完善，大部分城市各項指標 差異較大，說明這些城市房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠均衡，出現(xiàn)冷熱共存的現(xiàn)象。 從數(shù)據(jù)上看來，太原、?？诘氖袌鰻顩r相對較好，商品房銷售價格超過 3000元，供應成交量都較高， 并且呈現(xiàn)了供不應求的狀態(tài)。 呼 和浩特的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額較高 ，烏魯木齊市場規(guī)模相對較大，兩城市 07年的供應成交量都超 過了 200萬平方米，但商品房銷售價格稍低，說明市場基礎狀況良好，后期發(fā)展推動力較強，成交均價將 會有所抬升。 而蘭州、西寧和銀川的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額較低， 07 年商品房竣工量大于銷售量，商品房銷售價格也 均低于 3000元 /平方米，市場表現(xiàn)相對較差。 市場歷史發(fā)展分析 近幾年，這些城市房地產(chǎn)市場增長較為顯著，但歷年發(fā)展不夠穩(wěn)定，漲跌起伏較大。部分城市土地購 市場現(xiàn)狀 城市名稱 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 （億元） 商品 房銷售面積 （萬平方米） 商品房竣工面積 （萬平方米） 商品房銷售均價 （元 /平方米） 太原 3844 烏魯木齊 2685 蘭州 2967 西寧 2421 銀川 2515 海口 3531 呼和浩特 2596 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。2020 克而瑞信息技術 有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 40 置面積大幅上漲，投資快速跟進，但市場上卻存在一定程度的供過于求現(xiàn)象，這將促使房地產(chǎn)市場后期的 競爭劇烈化。 蘭州、?？?、呼和浩特三個城市市場歷史發(fā)展狀況較為良好，近幾年基本上保持了供求平衡狀態(tài)，而 房地產(chǎn)市場的增長速度也較快。其中呼和浩特發(fā)展特別迅猛，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、土地 購置面積連續(xù) 6年增長率超過了 40%，但其房價漲幅則表現(xiàn)得較為緩和， 6年平均增長率為 %，后期將 有較大發(fā)展空間。 太原、西寧和銀川三個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展也較快，但市場上出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，對后期發(fā)展有 一定的抑制。其中太原土地購置面積連續(xù) 6年增長率超過 90%，但其它指標的增長卻相對較低，發(fā)展的不 均衡將抑制房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。銀川土地購置面積出現(xiàn)了負增長，土地面積的減少將影響未來幾年的 商品房供應量，或許能改變目前市場供大于求的情況，使房地產(chǎn)市場步入平衡穩(wěn)步發(fā)展階段。 烏魯木齊房地產(chǎn)市場整體發(fā)展速度相當緩慢，房地產(chǎn)投資額、商品房竣工和銷售面積、銷售均價以及 土地購置面積等各項指標的增速均遠低于平 均水平。 歷史發(fā)展 城市 名稱 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 年均增長率 商品房銷售面積年 均增長率 商品房銷售均價年 均增長率 商品房竣工面積年 均增長率 累計商品房銷售面 積 /累計商品房竣 工面積 土地購置面積年均 增長率 太原 % % % % % 烏魯木齊 % % % % % 蘭州 % % % % % 西寧 % % % % % 銀川 % % % % % ?？? % % % % % 呼和浩特 % % % % % 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。2020 克而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 41 市場健康程度分析 處 于初級起步階段的城市市場健康程度表現(xiàn)差異較大，多數(shù)城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場增長過快的現(xiàn)象， 容易產(chǎn)生過熱的后果。大部分城市表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增長高于 GDP 增長，房價增長低于 GDP 增長，但部 分城市房價增長大大高于收入增長，不利于市場的持續(xù)發(fā)展。 太原、蘭州、海口房地產(chǎn)投資增長率約為 GDP 增長率的 2 倍，存在市場過熱的風險，房價增長則都低 于 GDP 增長，說明市場仍存在一定發(fā)展空間，但需注意平衡發(fā)展。其中?？诜績r增長率低于收入增長，房 價的過快增長，增加購房者負擔，將對市場產(chǎn)生負面影響。 銀川、呼和浩特投資增幅較快，房 價增長率低于 GDP 增長率和人均收入增速，說明市場投入較大，房 價有一定上升空間。 烏魯木齊和西寧房地產(chǎn)市場跟不上經(jīng)濟發(fā)展的速度，是同類城市中僅有的兩個房地產(chǎn)投資和房價增長 雙雙低于 GDP 增長的城市，市場活力相對不足。 健康程度 城市名稱 房地產(chǎn)投資年均增長率 /GDP 年均 增長率 房價年均增長率 /GDP 年均增長率 人均可支配收入年均增長率 /房價 年均增長率 太原 烏魯木齊 蘭州 西寧 銀 川 ?？? 呼和浩特