【導(dǎo)讀】131路以西，石老人海水浴場與石老人村之間的王家村地塊上。該地塊總占地50畝，分為兩部分，南側(cè)部分37畝，北側(cè)部分13畝。度不大；地塊兩部分分隔處有現(xiàn)狀道路，沒有硬化；地塊內(nèi)東側(cè)有水池一處，可覆蓋或利用。市面積為9552平方公里。青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低陷，整個青。島市區(qū)就是嶗山支脈向北部的延伸。1981年4月，青島被列。為全國15個副省級城市之一。青島城市發(fā)展目標(biāo)是構(gòu)建有特色的現(xiàn)代化國際大城市。長%，第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%，第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%。在15個副省級城市中居第5位，較上年前移1位。國內(nèi)生產(chǎn)總值,到2020年達(dá)到2020億元,年均增長12％以上。爭達(dá)到100億美元以上。戶人均可支配收入年均增長均為7％?！羟鄭u國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力都排在全國前列，城市居民收入較高、消費(fèi)能力較強(qiáng)，"城市主中心"，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。上升%和%,房屋租賃價格指數(shù)下降%。度已達(dá)歷年之最。

　　

【正文】 目開發(fā)過程中，發(fā)生的一些事先難以預(yù)見的費(fèi)用，一般以建 安費(fèi)、智能化系統(tǒng)和園林景觀費(fèi)三項(xiàng)之和的 5%計(jì)算， 不可預(yù)見費(fèi)合計(jì) 為 221 萬元。 （九）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)指在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，向金融機(jī)構(gòu)貸款所發(fā)生的利息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最高貸款達(dá)項(xiàng)目總投資的 75%，東營東勝精攻石油開發(fā)集團(tuán)股份有限公司資金實(shí)力雄厚，可直接向項(xiàng)目追加投資。財(cái)務(wù)費(fèi)在可行性分析時可按建筑面積 50 元／平方米計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)為 130 萬元。但在實(shí)際開發(fā)過程中按實(shí)際進(jìn)行成本核算及還款。 （十）管理費(fèi) 管理費(fèi)指在開發(fā)銷售過程中所發(fā)生的管理人員薪金、福利，公共關(guān)系費(fèi)，行政辦公費(fèi)等，管理費(fèi)一般以以上九項(xiàng)目之和的 2%計(jì)算，合計(jì)為 萬元。 （十一）相關(guān)稅費(fèi) （ 1）營業(yè)稅 營業(yè)稅按營業(yè)額即銷售額的 5%計(jì)算。即 1105 萬元 （ 2）城市建設(shè)維護(hù)稅 稅率以營業(yè)稅為計(jì)征依據(jù)，稅率為營業(yè)稅的 7%。即 萬元。 （ 3）教育費(fèi)及附加 教育費(fèi)及附加以營業(yè)稅為計(jì)征依據(jù)，稅率為營業(yè)稅的 3%。即 萬元。 綜上，相關(guān)稅費(fèi)為 1, 萬元 。 因此項(xiàng)目綜合總成本為： 2, 萬元。 二、項(xiàng)目銷售均價模擬 市場比較法 以 2020— 2020 年推出的主要類比競爭樓盤價格如山水名園為基準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目自身質(zhì)素，并綜合現(xiàn)有的同等項(xiàng)目二手樓價格進(jìn)行定價。 成本法定價 本項(xiàng)目總 成本為 2, 萬元，從靜態(tài)形式分析，本項(xiàng)目建筑面積為 26000 平方米，本項(xiàng)目綜合 成本價按建筑面積為 7,869 元／平方米。 根據(jù)市場比較法和成本法，本項(xiàng)目即將在 2020 年上半年推出，市場價格將會接近 8,000 元 /平方米，通過競爭性定價，本項(xiàng)目的均價按建筑面積銷售價格若定位為 8,500 元／平方米左右，將對目標(biāo)市場具備較強(qiáng)的競爭力。 三、項(xiàng)目產(chǎn)出 本項(xiàng)目在 2020 年 5 月進(jìn)入銷售期后，將會有銷售回款的資金產(chǎn)出。項(xiàng)目產(chǎn)出主要指住宅銷售收入。 按總建筑面積 26000 平方米，銷售均價統(tǒng)一估算為 8,500 元 /平方米 ，即總銷售額為 22,100 萬元。 四、項(xiàng)目資金籌措 從項(xiàng)目開始征地至 2020 年 10 月項(xiàng)目開工，到 2020 年 5 月項(xiàng)目開盤銷售，累計(jì)需要投入的資金約 18000 萬。這也是項(xiàng)目滾動開發(fā)時需要投入的最大數(shù)額的資金。這需要公司的資金達(dá)到 6000 萬元以上，項(xiàng)目就能順利開發(fā)。進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，銷售資金的回籠能支撐項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 東營東勝精公石油開發(fā)集團(tuán)股份有限公司自有資金若為 6,000 萬元，向銀行進(jìn)行一年期貸款，數(shù)額為 12,000 萬元，貸款年利率 %，利息約 萬元。 第四節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及財(cái)務(wù)效益分析 一、項(xiàng)目盈利 能力 分析 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率為 10%。 n FNPV=Σ (CICO)t（ 1+ic） t t=0 FNPV?財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 CI t?第 T 年的現(xiàn)金流入量 CO t ?第 T 年的現(xiàn)金流出量 ic?基準(zhǔn)收益率 以 2020 年 8 月份為計(jì)算基準(zhǔn)時間點(diǎn)，在實(shí)際折現(xiàn)時，計(jì)算的“年”的起始時間從 8 月份至第二年 7 月份，第一年度內(nèi)銷售房屋面積達(dá)到 60%，第二年度內(nèi)銷售剩余的 40%房屋面積。據(jù)此，項(xiàng)目現(xiàn)金分年度流量為 年度現(xiàn)金流量表： 表 7 期初 第一年 第二年 6,000 1,260 6, 注：現(xiàn)金流動以年中為時點(diǎn)計(jì)算。 FNPV=（萬元） 0 由于 FNPV大于 0，因此，項(xiàng)目可行，可以接受。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指建設(shè)項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。 內(nèi)部收益率 I 的計(jì)算公式為： FIRR=Σ (CICO)t（ 1+IRR） t=0 t=1 當(dāng) I=10%時， FIRR2=% 故當(dāng) I=10%時項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)上可以接受。 投資利潤率 本項(xiàng)目的投資利潤率指項(xiàng)目利潤與建設(shè)項(xiàng)目總投資額的比率，它是考查項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。 從靜態(tài)看，項(xiàng)目總銷售額為 22,100 萬元，項(xiàng)目總投資為 20, 萬元。投資利潤率 =1,／22,100*100%=%（企業(yè)所得稅前）。投資利潤率較低。本項(xiàng)目可在成本特別是地價成本上進(jìn)行控制，可適當(dāng)提高項(xiàng)目利潤率。 二、項(xiàng)目清償能力分析 資產(chǎn)負(fù)債率反映項(xiàng)目所面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，它表明項(xiàng)目貸款的安全程度。從債權(quán)人立場看 ，最關(guān)心的是貸給項(xiàng)目的款項(xiàng)的安全程度，希望債務(wù)比率越低越好，所貸款項(xiàng)不會有大的風(fēng)險；從經(jīng)營者的立場看，最關(guān)心項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模和效益，負(fù)債比率越大，可以用有限的自有資金進(jìn)行大規(guī)模的生產(chǎn)，而且企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將與債權(quán)人共同負(fù)擔(dān)。通常認(rèn)為項(xiàng)目的負(fù)債應(yīng)小于自有資本，這樣在經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化時仍能保持穩(wěn)定。但過小的負(fù)債率會使項(xiàng)目在穩(wěn)健操作時失去額外利潤的機(jī)會，所以當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率小于 50%時，則可認(rèn)為項(xiàng)目所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險已經(jīng)很低。房地產(chǎn)企業(yè)最高資產(chǎn)負(fù)債率為 75%。 本項(xiàng)目由東營東勝精公石油開發(fā)集團(tuán)開發(fā)有限公司開發(fā)，就此項(xiàng)目進(jìn)行貸款 時，可以東勝開發(fā)集團(tuán)作為保證擔(dān)保，確保貸款安全。貸款還款期為一年，進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，項(xiàng)目的貸款償還有保證。 第五節(jié) 項(xiàng)目不確定性因素分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 通過盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。 利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時的銷售收入與單位均價，此時假設(shè)項(xiàng)目銷售率為 100%。為便于計(jì)算，本次測算只考慮可售部分的盈虧平衡，計(jì) 算過程如下： （一）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) = = 20, /7,869（ %） =（萬㎡） 本項(xiàng)目銷售面積保本點(diǎn)為 萬㎡，占計(jì)劃總銷售面積 萬㎡的 87%。 （二）銷售價格盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 銷售價格盈虧平衡點(diǎn) = = /（ %） =7,432（元 /㎡） 本項(xiàng)目銷售均價保本點(diǎn)為 7,432 元 /㎡，占計(jì)劃銷售均價 8,500 元 /㎡的 87%。 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡保本點(diǎn)在 60— 90%之間時，項(xiàng)目風(fēng)險較低，本項(xiàng)目盈虧平衡保本點(diǎn)為87%，且銷售量和銷售均價中均未考慮車位，因此安全相 對較大。 二、項(xiàng)目敏感性分析 ? ?銷售稅金及附加銷售量 總成本1 ? ?稅率銷售稅金及附加1平均銷售單價 總成本? 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利因素很多，如價格、銷售情況、可變成本（推廣費(fèi)用）、工期、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和不確定性因素等。但在一般情況下，項(xiàng)目的銷售價格、可變成本對項(xiàng)目的影響最為明顯。本可行性分析報告就以價格和可變成本為敏感因素進(jìn)行分析。根據(jù)價格、建設(shè)投資對利潤（靜態(tài)）的敏感影響程度進(jìn)行分析。 各變量變化幅度 凈現(xiàn)值分析 內(nèi)部收益率分析 凈現(xiàn)值（萬元） 變化幅度（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 變化幅度（ %） 原基準(zhǔn)方案 0 0 銷售 價格 10% 3, 10% 建設(shè) 投資 10% 10% 2, 由上表可明顯看出，當(dāng)其他條件不變時，銷售價格降低對項(xiàng)目的敏感性較大，因此，在對項(xiàng)目的價格策略的制定工作。 價格是項(xiàng)目最敏感的因素。 三、投資風(fēng)險及規(guī)避建議 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2020 年 4 月開始認(rèn)購登記， 2020 年 5 月開始公開發(fā)售，項(xiàng)目銷售狀況關(guān)系到公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)是否順暢。項(xiàng)目進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，將大量依靠銷售回款進(jìn)行滾動投資開發(fā)。項(xiàng)目進(jìn)入公開發(fā) 售后，在 2020 年 11 月至 2020 年 3 月面臨整個房地產(chǎn)市場銷售淡季的沖擊。在 2020 年 4 月至 10 月，必須加大廣告宣傳力度，以保證項(xiàng)目能平穩(wěn)進(jìn)入下半年的銷售旺季。 項(xiàng)目銷售時，主體工程進(jìn)度必須與保證銷售進(jìn)度的要求。工期是消費(fèi)者信心的保證。 項(xiàng)目銷售時，面臨山水名園等項(xiàng)目的市場沖擊，同時青島房地產(chǎn)市場整體價格的變動對項(xiàng)目也有相當(dāng)大的影響。 第六節(jié) 項(xiàng)目評價結(jié)論 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 （ 1）、通過以上分析和經(jīng)濟(jì)效益評價的結(jié)果說明，本項(xiàng)目內(nèi)部收益率正常，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商前期投入較大，回收 資金能力正常；有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力，具備一定抗風(fēng)險能力。 （ 2）、本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)銷售控制與工程進(jìn)度建設(shè)周期的監(jiān)控，可適當(dāng)加大建設(shè)投資成本，如利用新材料、加強(qiáng)項(xiàng)目內(nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)、品位和差異化。 （ 3）、鑒于青島市中高檔住宅房地產(chǎn)市場的特性，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體有約 60%來自于省內(nèi)其他區(qū)域、省外區(qū)域甚至國外，項(xiàng)目推廣的區(qū)域很廣，難度較大，為達(dá)到快速銷售及投資回收，不但要加大對產(chǎn)品的打造和投入，同時項(xiàng)目的市場知名度和品牌塑造，對項(xiàng)目投資回收至關(guān)重要。 （ 4）、可通過合理避稅，爭 取政府的各種優(yōu)惠政策，減少營業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額，從而增強(qiáng)項(xiàng)目的操作空間。 （ 5）、項(xiàng)目總成本構(gòu)成中，地價成本高達(dá) 63%，結(jié)合對項(xiàng)目地塊的價值研究和周邊項(xiàng)目的調(diào)研， 本項(xiàng)目地價成本明顯偏高，并嚴(yán)重影響了項(xiàng)目盈利，因此，建議通過地價談判，適當(dāng)壓縮成本，提升項(xiàng)目的整體盈利和項(xiàng)目未來的操作空間，有效規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險。 綜上所述，通過對本項(xiàng)目的初步市場研究及投資分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目具有一定的可操作性，由于中高檔項(xiàng)目的價格敏感性相對較小，相信通過專業(yè)的資源整合，來提升本項(xiàng)目在市場的整體競爭力，項(xiàng)目運(yùn)作是可行的。 項(xiàng)目操作建議 （ 1）項(xiàng)目在立項(xiàng)、施工前期應(yīng)更加深入具體做好比較充分的市場調(diào)研工作，如在戶型設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)、價格定位等方面考慮目前的市場需求，為項(xiàng)目的下一步進(jìn)展和銷售的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)，在營銷過程中采取靈活多樣的、目標(biāo)市場針對性較強(qiáng)的營銷推廣方式，以最小的營銷費(fèi)用達(dá)到最好的銷售推廣效果。 （ 2）項(xiàng)目在入市前期應(yīng)做好合理的銷售價格政策，采取成本定價與市場導(dǎo)向定價相結(jié)合的定價策略。 （ 3）為提高發(fā)展商投資收益率，本項(xiàng)目認(rèn)真做好園林景觀的營造與售后物業(yè)服務(wù)和小區(qū)作，價格將隨著項(xiàng)目品牌的擴(kuò)大而適當(dāng)提升， 已顯出項(xiàng)目強(qiáng)大的生命力。 （ 4）應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)期間做好預(yù)售工作，在青島市房交會上做好形象展示，加大宣傳推廣力度，抓住青島市相關(guān)大型的節(jié)點(diǎn)宣傳，將對本項(xiàng)目起到事半功倍的作用。 結(jié) 束 語 結(jié)合市場調(diào)查、現(xiàn)有樓盤狀況和消費(fèi)者調(diào)查以及本項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣勢分析，我們認(rèn)為： 一、東勝集團(tuán)在青島浮山后板塊市場上開發(fā)中高檔社區(qū)，市場洞察力敏銳，符合市場發(fā)展需求。目前浮山板塊市場整體開發(fā)水平已經(jīng)相對比較高，在這種市場氛圍中，本項(xiàng)目發(fā)展商邀請著名策劃公司進(jìn)行前期顧問，表示發(fā)展商是本著博采眾長的理念預(yù)備精心打造項(xiàng)目 ，這是項(xiàng)目未來取得成功的基礎(chǔ) 二、在開發(fā)過程，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)借鑒目前競爭樓盤的優(yōu)點(diǎn)與缺憾，深入研究即將開發(fā)的大面積項(xiàng)目的發(fā)展趨勢，集中定位，取長補(bǔ)短。 三、由于浮山新區(qū)目前商業(yè)市場不完善不景氣，門面房基本分布在各小區(qū)內(nèi)，比較分散，比較多，即使集中的商業(yè)也出現(xiàn)閑置狀況，所以關(guān)于商業(yè)配套需要經(jīng)過多方論證，以求效益最佳。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風(fēng)格、花園等等）要根據(jù)目前青島的市場情況，進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 五、由于項(xiàng)目地處城市新興城區(qū)，周邊配套不齊全，制約了項(xiàng)目的發(fā)展。在條件允許的情況下，要注重項(xiàng)目的配套。 六、市場競爭加劇，發(fā)展商應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，建立“青島市房地產(chǎn)第一方陣”之品牌形象，全方位提升項(xiàng)目的競爭能力，并擴(kuò)大市場占有率。 七、根據(jù)青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質(zhì)，確保操作順利推進(jìn)并能夠規(guī)避風(fēng)險，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路成為必然。素質(zhì)好、水平高、信譽(yù)好、又能結(jié)合實(shí)際的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、物管、企劃等專業(yè)公司將是發(fā)展商做好項(xiàng)目開發(fā)及提高專業(yè)運(yùn)作水準(zhǔn)的重要保證。 深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 二○ ○四年三月九日 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！！ 貨到付款！??！ 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷 、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 A