【正文】 11 月開始預(yù)售，計劃于 2021 年 10 月末全部售完，三期工程于 2021 年 4 月開始預(yù)售，計劃于 2021 年 3 月末全部售完，銷售情況預(yù)測見下表。 占總銷售收入的百分比 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 一期工程 20% 10% 二期工程 6% 24% 三期工程 35% 5% 合計 20% 16% 24% 35% 5% 成本費用 項目投入成本即為項目總投資估算表中的總投資，其中銷售成本按銷售收入的 3%計取。 項目的損益 銷售稅金 營業(yè)稅金及附加，按銷售收入的 %計取。 所得稅 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 32 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 所得稅按 33%計算。 動態(tài)財務(wù)指標 根據(jù)附件 6 現(xiàn)金流量表可測算出： 財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 1474 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 年 動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 年 資本金利潤率 % 不確定性分析 盈虧平衡分析 本項目的銷售盈虧平衡點按下式計算： 銷售盈虧平衡點 = 建設(shè)投資 /（銷售收入 銷售費用 營業(yè)稅） *100%=% 即當房產(chǎn)銷售率達到 %時，相當于銷售收入為 55527 萬元時，項目即可保本。 敏感性分析 對本項目而言，影響投資收益的風險因素主要有：建設(shè)投資、房產(chǎn)銷售價格、銀行貸款利率等?，F(xiàn)選取建設(shè)投資、房產(chǎn)銷售價格進行敏感性分析，見下表。 1） 建設(shè)投資的影響 建設(shè)投資 10% 5% 5% 10% 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 33 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 凈現(xiàn)值（ NPV） 5330 3402 454 2381 內(nèi)部收益率 % % % % 2） 銷售價格的影響 價格變動 10% 5% 5% 10% 凈現(xiàn)值（ NPV） 1428 23 2926 4377 內(nèi)部收益率 % % % % 以上分析表明： 在建設(shè)投資增減、銷售價格升降的情況下將在較大程度上影響本項目的財務(wù)收益。 社會效益評價 本項目建設(shè)符合城市規(guī)劃的總體要求，適應(yīng)市府提出的“將城市建設(shè)的戰(zhàn)略重點從市區(qū)轉(zhuǎn)移到提高郊區(qū) 城鎮(zhèn)化水平，創(chuàng)造上海郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境景觀，在郊區(qū)試點建設(shè)若干特色居住區(qū)”，做到“市區(qū)體現(xiàn)繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn)綜合實力”，并對改善和拓展青浦區(qū)的投資環(huán)境，完善區(qū)域城市功能，滿足城市居民的住宅需求，會起到積極的推動作用。 評價結(jié)論 本項目建設(shè)總投資 50771 萬元，其中建安工程費 26002 萬元，其他建設(shè)費 19210 萬元，不可預(yù)見費 2261 萬元，銷售成本 1913 萬元。維修基金 1275 萬元，銀行貸款利息 110 萬 元。全部投資內(nèi)部收益率為 %；靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為 年；動態(tài)投 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 34 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 資回收期（含建設(shè)期） 為 年；財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）為 1474 萬元（ Ic=12%），項目在財務(wù)上是可行的。 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 35 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 第十一章 結(jié)論與建議 結(jié)論 項目的建設(shè)是必要的 本項目建設(shè)符合青浦房地產(chǎn)發(fā)展的需求及規(guī)劃要求，該別墅區(qū)的天然水資源及樹木資源為建造真正綠色環(huán)保別墅住宅區(qū)創(chuàng)造了條件，加之便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，項目建成后對提高青浦別墅檔次品位以及提高青浦名勝古跡知名度有著深遠意義，從規(guī)劃的角度合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用。開發(fā)商在注重營銷、策劃以及穩(wěn)健的經(jīng)營管理的理念指導下，可得到經(jīng)濟效益及社會效益的雙贏。因 此，該項目的建設(shè)是必要的。 項目已可以實施建設(shè) 基地現(xiàn)狀市政配套條件、環(huán)境條件不太理想，東北入口處的基耕橋也需重新建造。項目的規(guī)劃設(shè)計布局、功能、配套均較為合理、完善，對于尚未建立市政管網(wǎng)的配套設(shè)施布局（如燃氣管道、污水排放處理）的考慮與青浦區(qū)規(guī)劃遠景是相匹配的，建設(shè)條件已趨于成熟。 項目在財務(wù)上是可行的 經(jīng)估算，項目建設(shè)總投資為 50771 萬元，全部投資內(nèi)部收益率為 %，靜態(tài)投資回收期 年（含建設(shè)期），動態(tài)投資回收期約 年（ Ic=12%）。 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 36 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 其他事宜 若基地東側(cè)、南側(cè)按要求列入擴征一并開發(fā)，容積率等規(guī)劃參數(shù)不變、土地單價不變，投資額按土地面積比例相應(yīng)增加，內(nèi)部收益率基本保持不變。 建議 發(fā)揮整體開發(fā)效益 建議建設(shè)單位在下一步設(shè)計中從總體布局、建筑結(jié)構(gòu)和小區(qū)智能化等方面優(yōu)化和完善。 設(shè)計理念的合理化建議 在設(shè)計上不僅要利用原水和杉木林資源，結(jié)合本項目地塊的原狀特點，減輕土方駁運量的難度，提高創(chuàng)造利潤的元素，建議適度考慮地下建筑物的建筑設(shè)想，如建造集中型的地下停車庫、地下室會所，甚至可考慮部分別墅帶半地下室。 抓住各階段的重點，動態(tài)運作 建議建設(shè)單位在建設(shè)過程中要創(chuàng)造項目的亮點，做好營銷策劃，主動占有市場，滾動運作。加強建設(shè)監(jiān)理和造價投資的控制；并盡早落實與預(yù)銷售有關(guān)的配套事宜，吸引更多的潛在的有效需求購房者，以期在取得良好的社會效益、環(huán)境效益的同時取得良好的經(jīng)濟效益。 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 37 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 附 件 1．有關(guān)物業(yè)市場調(diào)查統(tǒng)計表； 2．青浦“東方夏威夷”水景別墅項目建設(shè)進度表； 3．青浦“東方夏威夷”水景別墅項目總投資估算表； 4．青浦“東方夏威夷”水景別墅項目投資計劃表； 5．青浦“ 東方夏威夷”水景別墅項目投資計劃及資金籌措表； 6．青浦“東方夏威夷”水景別墅項目現(xiàn)金流量表及敏感性分析計算表； 7．青浦“東方夏威夷”水景別墅項目損益表； 8．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（復印件）； 9．上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司營業(yè)執(zhí)照（復印件）； 10．上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和 199 1997 年上海市房地產(chǎn)銷售百強企業(yè)證書（復印件）； 11．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司編制的預(yù)可行性研究； 12．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司等與上海青浦區(qū)淡水養(yǎng)殖場 簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議（復印件）； 13．青浦縣土地管理局頒發(fā)的青國用（ 92）字第 582 號國有土地使用證（復印件）； 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 38 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 14．青浦區(qū)計劃委員會批復的青計投（ 2021）第 227 號《關(guān)于開發(fā)建設(shè)東方夏威夷（暫名）花園商品房項目建議書的批復》（復印件）； 15．上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核發(fā)的青規(guī)書（ 2021）第 0033 號《關(guān)于核發(fā)上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司選址意見書的通知》（復印件）； 16．上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局頒發(fā)的滬青規(guī)書（ 2021） 0033 號《上海市建設(shè)項目選址意見書》（復印件）； 17．項目位置圖； 18．項目地形圖復印件（原圖另附，圖幅號： Ⅲ 4952/109112；Ⅲ 5356/113116）。 19．上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核批的《規(guī)劃編制要求核定表》（復印件）； 20．上海市城科規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的青浦“東方夏威夷”水景別墅詳細規(guī)劃總平面圖復印件及上海眾宜建筑設(shè)計有限公司設(shè)計的青浦“東方夏威夷”水景別墅區(qū)方案設(shè)計； 21．上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核批的項目詳細規(guī)劃方案批準文件（復印件）； 22．有關(guān)建設(shè)項目內(nèi)容、配套內(nèi)容的書面征詢意見（上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局召集各相關(guān)部門協(xié)議的《青浦“東方夏威夷”水 景別墅區(qū)詳細規(guī)劃中間成果評審會議紀要》（復印件）； 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 39 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 23．項目資本金承諾書及有關(guān)憑證； 24．咨詢公司簡介； 25．咨詢公司營業(yè)執(zhí)照（復印件）； 26．咨詢公司工程咨詢資質(zhì)證書（復印件）。 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 二 〇〇 一年六月二十五日