【導(dǎo)讀】四川中原物業(yè)顧問有限公司地址：提督街88號四川建行大廈2601電話：86766488傳真：86767658

　　

【正文】 0100015002020250030002020 年 2020 年 2020 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %整體均價（元 / 平方米） 上漲比率 (% ) 數(shù)據(jù)來源：郫縣房管局 據(jù)郫縣房管局公布數(shù)據(jù)看來，郫縣房價近 3 年呈現(xiàn)上漲趨勢， 03 年 — 04 年，受到成都整體房價幅度較大影響，其上漲率高達 %，略高于成都該年整體房價上漲。 05 年，受國家宏觀調(diào)控影響，以及樓盤開發(fā)重心外移至離主城區(qū)更遠的郫筒鎮(zhèn)的影響，其房價上漲幅度出小小幅下跌。 近來，伴隨“舜苑〃一里陽光”標志性大盤的啟動，郫縣房價上漲趨勢更加明顯，預(yù)計今年下半年，伴隨新項目的進一步入市，郫縣房價將會出現(xiàn)較大幅度的增長。 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 20 郫縣各區(qū)域均價情況（元/ 平方米）228528292841202022002400260028003000郫筒鎮(zhèn) 犀浦鎮(zhèn) 紅光鎮(zhèn) 數(shù)據(jù)來源：四川中原研究部 從中原研究部數(shù)據(jù)上看， 目前，郫縣各區(qū)域中，目前房價最高的為犀浦鎮(zhèn)，其次為紅光鎮(zhèn)，其主要原因在于，犀浦鎮(zhèn)距離市區(qū)位臵較近，并且其開發(fā)時間較早，房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟。 紅光鎮(zhèn)，去年新開項目較多，并且主要集中在西華大學(xué)周邊，高校經(jīng)濟帶動下，該區(qū)域房價上升較為明顯。 郫筒鎮(zhèn)，目前房價較低，其主要原因在于，前期項目較少，目前項目主要規(guī)模較小，品質(zhì)較低，加之距離成都主城區(qū)較遠，造成其房價為郫縣最低的區(qū)域。 郫縣房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀 （ 1）、需求市場整體特征 04 年，郫縣商品房開發(fā)起步，其供應(yīng)主要集中在經(jīng)濟條件和城鎮(zhèn)建設(shè)較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要集中 在犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)和郫筒鎮(zhèn)。 其購買人群主要為本鎮(zhèn)經(jīng)商人士、企事業(yè)單位職員、高新西區(qū)員工、高校教師和部分甘孜阿壩、攀枝花退休人士，其選擇多以多層花園社區(qū)，購買主要考慮周邊環(huán)境、周邊配套和低廉的價格。 其較為看重產(chǎn)品的社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，戶型和居住的舒適度，其選擇面積主要集中在兩個階段，一是 60— 80 ㎡的兩房，二是 110— 130 ㎡的經(jīng)濟性三房。 目前，就成都周邊近郊縣房價看來，郫縣整體均價遠遠低于其它區(qū)域，其產(chǎn)品得到多數(shù)中等收入人士的追捧。 （ 2）、 歷年銷售情況 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 21 近 2 年郫縣銷售情況1 0 . 3 3 1 1 . 4 92 5 . 6 8 82 3 . 8 0 2 8 . 5 07 6 . 3 0 10 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 0銷售戶數(shù)（ 100 套） 銷售總面積（萬平方米） 銷售總金額（千萬元）2020 年 2020 年 數(shù)據(jù)來源：郫縣房管局， 05 年數(shù)據(jù)暫缺 從近年郫縣 總體銷售情況上看，郫縣整體房地產(chǎn)市場銷售速度不為樂觀， 04 年，全年供應(yīng)面積為 60 余萬㎡，其消化僅有 28 萬㎡。 05 年，伴隨郫縣房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動，據(jù)中原研究部長期跟蹤，目前，郫縣房地產(chǎn)需求市場較為活躍，特別是 05 年，在 04年空值面積較大，供應(yīng)總量增加的情況下，其房地產(chǎn)市場取得了較好的成績。 目前， 05 年樓盤多為尾盤項目，預(yù)計伴隨郫縣房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，郫縣未來需求市場將會出現(xiàn)較大幅度增長，但受到近期土地放量影響，其總體需求市場增長幅度小于其供應(yīng)幅度。未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭將尤其激烈。 （ 3） 、 消費者 特征 以下分析，主要依據(jù)與中原 05 年 6 月，在郫縣境內(nèi)對潛在客戶市場調(diào)查所得，由于本次報告由于時間較為倉促，本報告未能針對我項目進行具體調(diào)查，其下分析基本能夠反映目前潛在客戶在郫縣境內(nèi)臵業(yè)特征和情況。 調(diào)查數(shù)據(jù)說明： 調(diào)查目的： 通過對郫縣境內(nèi)郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)和犀浦鎮(zhèn)定點甄別性訪問，旨在明確目標客戶群對犀浦的選擇偏好，購房心理需求特征和客戶本身的家庭、年齡等特征，為項目的初步定位提供市場參考。 調(diào)查方式： 定點攔截訪問、入戶訪問 調(diào)查區(qū)域： 犀浦鎮(zhèn)、高新西區(qū)、郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn) 調(diào)查時間： 2020 年 6 月 14 日至 2020 年 6 月 17 日 注：選擇在郫縣境內(nèi)臵業(yè)受訪者樣本數(shù)量為 38 個 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 22 持觀望態(tài)度受訪者樣本數(shù)量為 114 個 消費者特征總結(jié) 家庭年收入 2020140000 元 4000160000 元 6000180000 元 80001100000 元 年齡階段（歲） 31— 40 歲為主部分 20— 25 26— 40 歲為主 31— 40 為主 31— 40 為主 單位性質(zhì) 國有企業(yè)、民營 /私營企業(yè)為主 民營 /私營企業(yè) 個體零售 /批發(fā) /機關(guān) /事業(yè)單位 個體零售 /批發(fā) 事業(yè)單位 民營 /私營企業(yè) 個體零售 /批發(fā) 職位 公司一般員工 私營業(yè)主 / 專業(yè)技術(shù)人員 / 一般員工 私營業(yè)主 / 專業(yè)技術(shù)人員（含醫(yī)生 /教師） 企業(yè)管理階層 / 私營業(yè)主 現(xiàn)居住面積（㎡） 50— 80 為主 /部分 80— 100 50— 100 100— 120 100— 130 家庭年收入 2020140000 元 4000160000 元 6000180000 元 80001100000 元 來自區(qū)域 本鎮(zhèn) /周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 本鎮(zhèn) /周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) /部分成都市區(qū) 本鎮(zhèn) /周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) /省內(nèi)外區(qū)域 本鎮(zhèn) /周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) /高新西區(qū) 工作區(qū)域 本鎮(zhèn) /周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) /高新西區(qū) 本鎮(zhèn) /成都市區(qū) /高新西區(qū) 本鎮(zhèn) 本鎮(zhèn) /周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) /高新西區(qū) 家庭結(jié)構(gòu) 兩口之家和兩代同堂為主；其中兩代同堂多為和父母居住 多為和子女居住的兩代同堂 多為和子女居住兩代同堂為主 多為三代同堂 已臵業(yè)次數(shù) 多數(shù)無臵業(yè) 部分已臵業(yè)一次 部分已臵業(yè)一次 至少臵業(yè)一次 配車情況 多數(shù)沒有私家車 部分擁有私家車 大部分擁有私家車 大部分擁有私家車 消費者臵業(yè)特征總結(jié) 家庭年收入 2020140000 元 4000160000 元 6000180000 元 80001100000 元 選擇建筑形態(tài) 普通多層為主 部分選擇小高層 普通多層為主 部分選擇小高層 普通多層為主 部分選擇花園洋房 花園洋房為主 部分選擇普通多層 臵業(yè)面積（㎡） 50— 80 為主 部分考慮 81— 100 80— 100 為主 部分考慮 101— 120 121— 130 131 及以上 承受單價（元 /㎡） 1800— 2100 2100— 2400 2100— 2400 2400— 2700 承受總價（萬元） 16— 25 21— 25 26— 30 26— 30 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 23 付款方式 銀行按揭居多 銀行按揭居多 銀行按揭居多 一次性付款為主 郫縣境內(nèi)現(xiàn)實業(yè)主調(diào)查與潛在客戶調(diào)查情況對比 說明： 現(xiàn)實入住業(yè)主： 針對郫縣境內(nèi) 代表性樓盤已經(jīng)入住的業(yè)主調(diào)查。 銀行貸款情況： 針對在郫縣各銀行辦理按揭手續(xù)資料分析而出。 考慮臵業(yè)： 在訪問過程中，明確表示考慮郫縣臵業(yè)。 觀望態(tài)度： 目前在郫縣臵業(yè)仍然處于猶豫不決的受訪者。 調(diào)整比例： 中原根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)和掌握目前郫縣市場的情況，進行修正過的比例。 1）、按工作地點對比分析 來自區(qū)域 按工作地點 現(xiàn)實入住業(yè)主 銀行貸款情況 潛在客戶調(diào)查 調(diào)整比例 考慮臵業(yè) 觀望態(tài)度 本地及周邊 40% 26% 54% 30% 40% 高新西區(qū) 15% 35% 19 % 35% 25% 成都市區(qū)（三環(huán)路內(nèi)） 43% 35% 27 % 35% 30% 省內(nèi)其它地方（攀枝花、阿壩州等） 1% 3% 1% 0% 5% 省外 1% 1% 0% 0% 5% 從工作地點上看，區(qū)域內(nèi)主要為本地人士和成都市區(qū)以及部分周邊上班的購房者。 2）、按家庭年收入對比分析 家庭年收入?yún)^(qū)間 現(xiàn)實入住業(yè)主 潛在客戶情況 調(diào)整比例 選擇臵業(yè) 觀望態(tài)度 20200 元及以下 7% 34% 32% 10% 2020140000 元 21% 34% 40% 30% 4000160000 元 27% 10% 17% 30% 6000180000 元 24% 11% 6% 20% 80001100000 元 9% 13% 5% 5% 100000 元以上 12% 3% 0% 5% 家庭年收入主要在 4— 8 萬的收入群體，由于受訪者對此問題有所保守和故意回避，此處數(shù)據(jù)不代表真實情況。 部分家庭年收入在 8 萬元以上的購房者，我項目也應(yīng)該注意加以吸引。 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 24 3）、按不同職位對比分析 職 位 現(xiàn)實入住業(yè)主 潛在客戶調(diào)查情況 調(diào)整比例 選擇臵業(yè) 觀望態(tài)度 高級管理人員 1% 3% 0% 2% 自由職業(yè)者 1% 5% 6% 5% 國家機關(guān)公務(wù)員 /事業(yè)單位員工 4% 8% 8% 10% 其它（含部分失地農(nóng)民） 7% 8% 6% 3% 專業(yè)技術(shù)人員（含教師） 12% 24% 18% 20% 個體工商戶 12% 39% 28% 25% 公司、企業(yè)一般職員 13% 16% 21% 15% 企業(yè)技術(shù)人員 /工程師 13% 10% 14% 10% 中層管理人員 18% 0% 1% 5% 家庭主婦 /退休人員 19% 0 1 5% 目前購買主力為：專業(yè)技術(shù)人員（含教師）、國家機關(guān)公務(wù)員 /事業(yè)單位員工、個體工商戶以及 部分收入較高的公司 /企業(yè)一般員工。 4）、按家庭結(jié)構(gòu)對比分析 家庭結(jié)構(gòu) 現(xiàn)實入住業(yè)主 潛在客戶調(diào)查情況 調(diào)整比例 選擇臵業(yè) 觀望態(tài)度 單身 1% 6% 20% 5% 兩口之家 35% 36% 20% 30% 與子女同住 43% 33% 36% 40% 與父母同住 8% 8% 15% 10% 三代同堂 14% 17% 8% 15% 區(qū)域內(nèi)，兩代同住和兩口之家的家庭結(jié)構(gòu)，其目前與子女同住是我項目考慮重點。 三代同堂也是我項目考慮的一個重要的方面。 5）、按年齡分布對比分析 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 25 年齡階段 現(xiàn)實入住業(yè)主 潛在客戶情況 調(diào)整比例 選擇臵業(yè) 觀望態(tài)度 2025 歲 1% 13% 27% 5% 2630 歲 21% 32% 33% 30% 3140 歲 44% 47% 31% 45% 4150 歲 14% 5% 6% 10% 50 歲以上 20% 3% 3% 10% 我項目主要考慮群體為：以 30 歲 — 50 歲為主，部分 26 歲 — 30 歲的購房者。 6）、現(xiàn)實業(yè)主與潛在客戶對比總結(jié)： ? 工作區(qū)域在本地、本地及周邊、部分在成都城西地區(qū)。 ? 年齡在 26 歲 — 50 歲之間的兩代同住、兩口之家以及三代同堂 。 ? 家庭年收入在 4 萬元以上的專業(yè)技術(shù)人員（含教師）、國家機關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位員 工、個體工商戶以及部分收入較高的公司 /企業(yè)一般員工組成。 二、郫縣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預(yù)測 1．住宅市場預(yù)測 從土地供應(yīng) 年份 成交數(shù)量（