【導(dǎo)讀】四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè).......

　　

【正文】 (1082套 )，同比減少 %；在銷售方面，新建商品房登記銷售面積為 ㎡ (2656套 )，同比減少 %，其中，商品住宅銷售 萬㎡ (2052套 )，同比減少 %。 2021 年上半年房地產(chǎn)交易行情報(bào)告 一、湘潭市本級(jí)商品房市場(chǎng) （一） 新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 33 上半年，湘潭市（本級(jí)）共頒發(fā) 17 個(gè)商品房預(yù)售許可證，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為㎡，環(huán)比減少 %，同比減少 %，其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬㎡，環(huán)比減少 %，同比減少 %；商鋪為 ㎡，環(huán)比增加 %，同比增加 %。 （二） 新建商品房銷售 上半年，湘潭市（本級(jí)）新建商品房登記銷售面積為 ㎡（ 8020套），環(huán)比減少 %，同比增加 %，其中，商品住宅登記銷售面積為 ㎡（ 6979套），環(huán)比減少 %，同比增加 %；非住宅登記銷售 ㎡（ 1041套），環(huán)比減少%，同比減少 %。 （三） 二手房市場(chǎng) 上半年 ,湘潭二手房成交面積為 萬㎡（ 4599 套），環(huán)比增加 %， 同比增加 %，其中，二手住宅成交面積為 萬㎡（ 4295 套），環(huán)比增加 %，同比增加 %。 二、縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 （一） 湘潭縣房地產(chǎn)市場(chǎng) 上半年，湘潭縣新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，環(huán)比增加 %，同比增加%，其中住宅為 萬㎡，環(huán)比增加 %，同比增加 %。新建商品房登記銷售 ㎡（ 2135套），環(huán)比增加 %，同比增加 %，其中，商品住宅銷售 ㎡（ 1956套），環(huán)比增加 %，同比增加 %。 （二） 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng) 上半年，湘鄉(xiāng)市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，環(huán)比增加 %，同比增加%，其中住宅為 ㎡，環(huán)比增加 %，同比增加 %。新建商品房登記銷售 萬㎡（ 1594 套），環(huán)比增加 %，同比增加 %，其中，商品住宅銷售 ㎡（ 1253套），環(huán)比增加 %，同比增加 %。 1 年期內(nèi)湘潭房產(chǎn)市場(chǎng)分析 1. 供應(yīng)分析 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 34 9月湘潭市三區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %，9月份預(yù)售面積供應(yīng)量增加，環(huán)比、同比上漲皆漲幅較大，由此可見 9月商品房入市量較大，勢(shì)必增加庫存，加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 2. 成交分析 附圖 1：成交面積 附圖 2：成交套數(shù) 9月份成交面積 ，環(huán)比下降 %，同比上升 %。自 2021年 10月以來成交量整體放緩。 備 注：歷年 10月舉辦湘潭房交會(huì)，該本集中簽約減免部分稅費(fèi)。 3. 住宅成交均價(jià) 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 35 9月湘潭市商品房成交均價(jià)為 4055元 /㎡，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；整體價(jià)格成緩慢梯步上漲趨勢(shì)。 4. 供銷比分析 9月湘潭新建商品住宅供銷比為 ，表示新增樓盤入市量較多，而銷售量相對(duì)少，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存量。繼 7月份市場(chǎng)冰點(diǎn)后， 8月份供銷比增高， 9月份供銷比持續(xù)增高，隨著 10月份大量新盤加推， 10 月份的庫存預(yù)計(jì)將繼續(xù)走高，競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。 5. 存量分析 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 36 截至 2021年 9月，湘潭商品住宅存量為 ，存量持續(xù)增加，湘潭庫存今年一直以來來維持在高位運(yùn)行。按今年商品房月均去化 ，在沒有新增樓盤的前提下，需要 18個(gè)月才能完全消化完，庫存去化壓力仍然較大。 市場(chǎng)小結(jié) （一） 目前湘潭的市場(chǎng)均價(jià)在 3800元 /平方米左右 ， 30005000之間，整體上漲速度較緩和，市場(chǎng)不冷不火 。 （二） 戶型 規(guī)劃方面 以 90120 平方米 三房為主導(dǎo)戶型 ， 其次以 120140 平大三房及8090平二房為主；再次為 140150平四房 。 （三） 市場(chǎng)整體供大于求，需要 ，遠(yuǎn)大于長(zhǎng)沙 910個(gè)月去化速度；潛在供應(yīng)量大 。 （四） 隨著長(zhǎng)株潭一體化長(zhǎng)沙西進(jìn)的展開，各項(xiàng)配套的落成，湘潭作為長(zhǎng)株潭房?jī)r(jià)的低洼，將具有一定的升值空間； 三、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 （一） 各檔次產(chǎn)品的集合特征 1. 價(jià)格特證 湘潭整體樓市價(jià)格表現(xiàn)特征 20211026日湘潭 17屆房交會(huì)樓盤報(bào)價(jià)參考 項(xiàng)目 名稱 特價(jià)房源（套） 特價(jià)房源均價(jià) （元 /平） 特價(jià)房原銷售價(jià)格（元 /平） 優(yōu)惠幅度（元 /平） 巨友中央公館 9 3850 4650 800 大同錦繡名都 4 3150 3900 750 大同錦繡湘江 4 3300 4000 700 金僑城 15 3550 4250 700 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 37 金僑尚東區(qū) 6 3600 4200 600 萬和金色華庭 5 4350 4900 550 東方名苑 8 4800 5350 550 錦繡世家 6 3250 3800 550 萊茵城 8 3950 4500 550 銘鴻 翰林居 20 3388 3900 512 湘銀納帕溪谷 5 4500 5000 500 千禧華府 5 1850 2350 500 湖湘林雨 6 3950 4400 450 天元新府華城 4 3850 4200 350 天元華雅花園 4 4200 3850 350 逸墅莊園世家 15 3300 3650 350 鴻達(dá)金域世家 10 3600 3900 300 楠竹山商業(yè)廣場(chǎng) 30 2800 3100 300 天元湘江國(guó)際 10 3850 3550 300 百合御都 2 2888 3188 300 中央道 5 3250 3550 300 駿景豪庭 20 3900 4200 300 芙蓉世紀(jì)城 5 3500 3750 250 學(xué)府雅苑 4 3150 3388 238 新景未來城 5 3440 3230 210 聚龍廣場(chǎng) 9 3300 3500 200 白石古蓮城 4 3900 4050 150 萬隆清華坊 4 2900 3050 150 合計(jì) /均價(jià) 232 3509 3882 373 價(jià)格成為今年房交會(huì)影響最大的因素。今年房交會(huì)主要營(yíng)銷手段為價(jià)格戰(zhàn)，各項(xiàng)目紛紛以“特價(jià)房”、 “一口價(jià)”、“低總價(jià)”，集中火力提升價(jià)格優(yōu)勢(shì)，價(jià)格促銷硝煙彌漫。 28個(gè)項(xiàng)目推出的 232套特價(jià)房源均價(jià)為 3509元 /平，相較原銷售均價(jià) 3882元 /平，優(yōu)惠了 373元 /平，優(yōu)惠幅度較大。 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 38 （二） 區(qū)域內(nèi) 競(jìng)品個(gè)案究研 1. 競(jìng)品一覽表 統(tǒng)計(jì)表 樓盤名稱 開發(fā)商 地 址 產(chǎn)品類型 占地面 積 建筑面積 綠化率 容積率 樓盤特色 價(jià)格信息 新景未來城 湘潭新景集團(tuán)有限公司 九華示范區(qū)銀蓋南路 7號(hào) 85142的電梯高層 145293 % 軌道沿線 ,低密居所 起價(jià) 2900元 /平米 萬隆清 華坊 萬隆地產(chǎn) 湘潭九華桃李路與金海路交匯處 80130 40000 197732 37% 擁有 200余米長(zhǎng)的臨街商業(yè)街，近千平米幼兒園 均價(jià) 3200元 /平米 湘臺(tái)國(guó)際花園 湘潭市花千樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湘潭市九華區(qū)寶馬路 28號(hào) 83166 133352 447323 / 40幢 10層至 22層高的住宅樓、兩層高的商業(yè)樓以及一幢三層高的幼兒園 100抵 10000 金水灣 湘潭雄新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湘潭九華寶馬西路9號(hào) 板樓 ,獨(dú)棟別墅 ,多層 ,高層 461畝 838936 60% 高檔會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、籃 球場(chǎng)、游泳池、水景商業(yè)街區(qū) 3500元 /平方米 峰尚國(guó)際 湘潭弘原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湘潭九華經(jīng)濟(jì)示范區(qū)湘望路 18號(hào) 住宅、公寓、商住 31659 220210 % 居民活動(dòng)中心、籃球場(chǎng)、棋牌室、乒乓球室，兩萬平米的商業(yè)空間 3200元 /平米 五礦萬境水岸 九華學(xué)府東路與濱江路交匯處 五礦地產(chǎn)湘潭開發(fā)有限公司 普宅、別墅、商鋪 760畝 150萬 % 幼兒園、中心配套、物業(yè)管理、社區(qū)用房 聯(lián)排別墅均價(jià)12021，高層洋房均價(jià) 5200元 中央道 九華步步高大 湘煤集團(tuán)、和宇置 高層、洋房、 239473 767817 % 普通住宅、別墅、商業(yè)綜合體 3500元 /平米 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 39 道與伏林路交匯處 業(yè) 別墅 新天地 步步高置業(yè)有限責(zé)任公司 湘潭市九華示范區(qū)步步高大道與北二環(huán)交匯處東南角 酒店、公寓、商業(yè)、住宅 360180 1390000 % 國(guó)際五星級(jí)酒店、 5A寫字樓國(guó)際商務(wù)集群、精品酒店式公寓、國(guó)際時(shí)尚商業(yè)街區(qū)和高尚生活住區(qū) 4200元 /平米 翰林居 湘潭市銘鴻置業(yè)有限公司 九華示范區(qū)步步高大道 16號(hào) 普 通住宅 % 80150平方米的二房三房 3900元 /平米 百合御都 晟嘉達(dá)地產(chǎn) 湘潭國(guó)家級(jí)九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)富洲路 普通住宅 103083 398000 52160平方米的一房至四房 3500元 /平方米 金僑城 湘潭金僑教育房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 九華示范區(qū)富洲路以西富洲路與學(xué)府路交匯處 電梯小高層、花園洋房、獨(dú)棟別墅 400畝 60萬 45% 低碳生活社區(qū)，引進(jìn)風(fēng)能發(fā)電、光能電燈、智能新風(fēng)等一系列環(huán)保技術(shù) 洋房 4600元 /平方米 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 40 九華片區(qū)競(jìng)品樓盤分布圖 2. 競(jìng)品 — 規(guī)劃圖片展示 圖 1 千禧華府 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 41 圖 2 3. 個(gè)案研究 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 42 A、 步步高新天地 項(xiàng)目名稱 步步高新天地 發(fā) 展 商 湘潭步步高置業(yè)有限公司 代理商 西雅地產(chǎn)（步步高下屬代理公司） 項(xiàng)目位置 九華經(jīng)濟(jì)示范區(qū)步步高大道與北二環(huán)交匯處東南角 類型 /規(guī)模 綜合體、高層、商業(yè) 競(jìng)品價(jià)格信息 面積段 套數(shù) 占比 大概面價(jià)均價(jià) 116 % 4420元 /㎡ 198 % 4250元 /㎡ 284 % 4280元 /㎡ 120 % 4290元 /㎡ 開盤時(shí)間 2021年 10月 1日 步步高新天地營(yíng)銷中心 均 價(jià) 成交面價(jià)均價(jià)約 4400元 /㎡，折后均價(jià) 4200~4300元 /㎡ 開盤總結(jié) 開盤當(dāng)天總推出房源 843套，截至 2021年 11月 6號(hào) 網(wǎng)簽 584套（其中員工約 200套 ），去化率 70%。網(wǎng)簽均價(jià) 4236元 /平米 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本土品牌，步步高資源優(yōu)勢(shì)； 140萬方城市綜合體，內(nèi)部配套齊全； 區(qū)域副中心，交通便利； 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良 N+1+入戶花園，創(chuàng)新湘潭，高附加值 世邦魏理士品牌物業(yè)顧問 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 目前片區(qū)配套不全； 濱江道路整體規(guī)劃建設(shè)落地滯后； 建筑密度大； 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 43 B、 峰尚國(guó)際 項(xiàng)目名稱 峰尚國(guó)際 發(fā)展商 湘潭弘原房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置 湘潭九華示范區(qū)湘望路 18號(hào) 類型 /規(guī)模 高尚生活社區(qū)，占地面積 31893平米，總建筑面積 22萬方，綠化率 % 推售套數(shù) 1517層，共 60套 推售戶型 2947㎡公寓 開盤時(shí)間 2021年 6月 29日，開盤為邀約前期定房號(hào)客戶簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議書 均 價(jià) 實(shí)收均價(jià)約 3300元 /㎡ 優(yōu)惠活動(dòng) 單價(jià)每平減 100，總價(jià)減 4500 銷 售 率 開盤當(dāng)天，共銷售 29