【文章內(nèi)容簡介】 的落地： 富力九華北城 4000畝城市綜合體、 市公安局遷入、宋愛齡幼兒園、和平小學、雅禮中學一體化的優(yōu)質(zhì)教育資源的引入、中心醫(yī)院九華 分院的建設(shè)， 2年內(nèi)以上將整體落地實 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報告 20 現(xiàn)，一改以往九華只發(fā)展地產(chǎn)不發(fā)展配套的囧局， 將 提升 整個區(qū)域的 配套 ，對本地塊的開發(fā)價值形成利好機會； 6． 規(guī)劃發(fā)展： 城市向西向北，往長沙方向發(fā)展， 地塊所屬區(qū)域具備一定的規(guī)劃發(fā)展方向，未來政府加大投入，將帶來地塊區(qū)域的發(fā)展。 （二） 地塊劣勢 1． 周邊環(huán)境一般： 目前 地塊周邊人文環(huán)境 一般 、商業(yè)氛圍不濃厚， 目前都是新盤，檔次參差不齊，居住氛圍不濃 ，對于地塊的定位需更加謹慎； 2． 地塊條件限制： 地塊受 北部高速公路阻斷及西側(cè)萬英科技廠房 的影響，給地塊未來 延升發(fā)展， 內(nèi)部交通與外圍交通帶來一定 影響 ； （三） 地 塊機會 1． 品質(zhì)住宅發(fā)展機會 周邊除五礦外，無大型品牌發(fā)展商，物業(yè)發(fā)展水平一般，急待提升； 2． 商業(yè)商務氛圍形成機會： 地塊周邊商業(yè)氛圍未形成，如： 地塊周邊無中高檔 商務餐廳茶座 ；無大型商業(yè)設(shè)施聚集區(qū)； （四） 地塊威脅 1． 非發(fā)展核心區(qū)域： 該地塊不處在未來規(guī)劃中的核心區(qū)域， 北二線邊上，將離南北規(guī)劃的商地核心地段皆有 23公里距離 ； 2． 供應增加，及周邊安置房形象、單位 BT房產(chǎn)項目價位 壓縮地塊價值： 周邊潛在多個中大型規(guī)模樓盤將在近 2年入市開發(fā) ,將導致市場 在中 小 剛需 戶住宅產(chǎn)品尋找出路 ,如：千禧華府、中央道 。 3． 北進區(qū)域發(fā)展形成競爭： 二環(huán)線北部 地塊潛在供應較大，可能崛起大批競爭項目 （如富力、標志地產(chǎn)） ， 同時該片區(qū)離近滬昆高鐵、長沙，片區(qū)規(guī)劃優(yōu)于原先，可能會增加品牌的競爭性 。 附：土地 SWOT分析圖 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報告 21 （五） 綜合分析： 1． 地塊為住宅，附帶商業(yè)用地 ,規(guī)劃主要為住宅 ,因此難度較?。? 2． 地塊價值受高速及周邊廠房區(qū)影響，地塊價值的挖掘?qū)⑹艿揭欢ǔ潭扔绊懀? 3． 地塊區(qū)域價值契合九華區(qū)的未來發(fā)展規(guī)劃，未來存在一定的價值挖掘空間，但其價值空間受政府規(guī)劃發(fā)展執(zhí)行力和投資力度影因素響較大。 二、 項目 SWOT分析 （一） 項目優(yōu)勢 1． 地段優(yōu)勢 位于 北二線南，步步高大道 /九華大道 之間，擁有相對良好的地段條件，具備打造 成熟社區(qū) 的可能性； 2． 交通優(yōu)勢 周邊公路四通八達 ，便利的交通條件；緊鄰 高鐵 站、 九華地鐵站 ， 九華大道將會成為北進發(fā)展的主要干道； 擁有非常便利的長途、市內(nèi)交通，為便捷的 生活 提供基礎(chǔ)； 3． 公園物業(yè) 建設(shè)中的 中國首個以德為主題的九華湖德文化公園 ，與項目距離非常近，將帶動項目價值； 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報告 22 （二） 項目劣勢 1． 環(huán)境劣勢： 緊鄰 高速及城市干道，項目臨主路線狹長 ，車流多，環(huán)境嘈雜，整體環(huán)境和形象欠佳； 2． 區(qū)域缺乏商業(yè)支撐： 區(qū)域 前期 發(fā)展主要依靠 引進廠房 ，缺乏 居住氛圍 ，商業(yè)發(fā)展不平衡； 3． 政府規(guī)劃落地滯后： 受 政府規(guī)劃 執(zhí)行力 影響， 項目周邊樓盤開發(fā)緩慢，價格仍在低洼 。 （三） 項目威脅 1． 經(jīng)濟變化影響； 受全球經(jīng)濟變化等影響， 中國 GDP 明顯放緩；緊慎適度的國內(nèi)金融將成為近幾年的主要基調(diào)三四線城市房產(chǎn)供求過剩影響， 市場未來存在不確定性，將提升項目的開發(fā)風險。 2． 銷售周期及價格變化影響； 從 2021年 、 2021年上半年 地產(chǎn)銷售情況來看，銷售開發(fā)處于低迷狀態(tài)，價格預期較低 ，將拉長項目的銷售周期及壓低價格，提升項目開發(fā)風險； （四） 項目機會 1． 城市化進程 目前中國城市化率僅 %（而據(jù)專家觀點，實際僅 35%），將有 30%左右的發(fā)展空間， 日本因這一空間，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展了 20 余年 ； 2． 發(fā)展規(guī)劃 之前 ，政府規(guī)劃的落實效率較為緩慢 ；隨著湘潭現(xiàn)在新一界領(lǐng)導班子執(zhí)政，執(zhí)行腳步 明顯 加快，將明顯帶動片區(qū)的發(fā)展，帶動更多機會。 附：項目 SWOT分析圖 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報告 23 （五） 綜合評價： 結(jié)合地塊及項目的 SWOT分析，本項目的綜合分析結(jié)論如下： 1． 短時間內(nèi)，區(qū)域體格快速提升的可能性較低，結(jié)合項目周邊環(huán)境及市場現(xiàn)狀，導致本項目地塊價值受到局限，項目開發(fā)具備一定風險； 2． 房地產(chǎn)市場環(huán)境的持續(xù)低迷，如若開發(fā)，須在控制開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，降低價格預期。同時，結(jié)合現(xiàn)有市場的銷售周期，將加長項 目銷售周期。 3． 湘潭市人口基數(shù)大，總體經(jīng)濟發(fā)展水平穩(wěn)步提高，人均消費購買力也在逐步上升，房地產(chǎn)市場環(huán)境平穩(wěn)。 4． 本項目所屬周山河區(qū)域地段優(yōu)越，交通便利，是城市向南發(fā)展必經(jīng)之地，未來九華湖德公園的開園更是提高了區(qū)域景觀環(huán)境與價值，未來發(fā)展前景優(yōu)越。 第四部分： 法律及政策性風險分析 一、 合作方式及條件 （一） 合作方基本情況 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報告 24 金九置業(yè)注冊及經(jīng)營狀況 ： 金九置業(yè)注冊資本 800萬元 （三級） ， 注冊時間： 2021年 12月， 股東由 2個自然人構(gòu)成，其中甲股東胡志仁占股 75%，另一自然人乙股東（ ）占股 25%。 金九置業(yè)系為摘牌土地而新成立的公司，公司設(shè)立手續(xù)齊全（未辦理開發(fā)資質(zhì)），無任何經(jīng)營活動，但按規(guī)定正常辦理稅務申報及年檢手續(xù)。 金九置業(yè)債務及對外擔保情況 ： 債務一 ， 金九置業(yè)名下土地價款、出讓契稅先期由其股東墊付，共計墊付土地出讓金 ，契稅加其他雜費 XX元，總費用 XX 元。 債務二 ， 金九置業(yè)在土地交易時與九華城投公司簽有協(xié)議，其中有土地價款 7800萬元可延緩 1年繳納， 1年期內(nèi)不計利息，超過 1年期（ 2021年 4月 12日后）按銀行正常貸款利息支付。 債務三 ， 九華紙業(yè) 2021年 5月在信用社貸款 5600萬，其中利用金九置業(yè)一宗土地（宗地一，面積 ）進行抵押擔保，該貸款還貸日期為 2021年 5月。 （二） 合作方式 總體思路 1）寶安鴻基通過受讓原金九置業(yè)股東的股權(quán)從而入主金九置業(yè)，新老股東之間股權(quán)轉(zhuǎn)讓按原值轉(zhuǎn)讓，不溢價； 2）寶安鴻基按所占股比例承擔原金九置業(yè)購置土地資產(chǎn)的負債，土地價值按原值作價，不溢價（即：政府出讓的原始地價、契稅等雜費、原股東已付地價款的銀行利息）。 合作基礎(chǔ) 1）金九置業(yè)已有現(xiàn)成的開發(fā)土地，土地權(quán)屬清晰、已獲得土地證，其中地價款還剩 7800萬元可以拖到 2021年 4月繳納（ 期間不計利息），如屆時繳納困難仍可延期，延期期間按銀行正常貸款利息支付利息，這對降低公司財務費用有利； 2）寶安地產(chǎn)是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，擁有房地產(chǎn)開發(fā)的品牌、資金、專業(yè)經(jīng)驗及無形資產(chǎn)。寶安鴻基是寶安地產(chǎn)下屬公司，現(xiàn)階段已在湘潭國家高新區(qū)開發(fā)“寶安 .江南城”項目，并進入銷售。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作 1）金九置業(yè)現(xiàn)有 100%股份中，原股東同意各自轉(zhuǎn)讓 70%股權(quán)，即： 甲股東胡志仁占股 75%，持有股本 600 萬元，轉(zhuǎn)讓 70%股權(quán)給寶安鴻基后，由原 75%變更為 %，持有股本 180萬元； 乙股東（ ）占股 25%，持有股本 200 萬元，轉(zhuǎn)讓 70%股權(quán)給寶安鴻基后，由原 25%變更為 %，持有股本 60萬元。 2）寶安鴻基將以現(xiàn)金方式受讓金九置業(yè)甲、乙兩個股東的股權(quán)，從而持有金九置業(yè)股本 560萬元，占股 70%，并實現(xiàn)控股。 公司將新成立董事會，變更法定代表人和董事長等高管職務。 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報告 25 股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更后的新金九置業(yè)將嚴格按國家公司法及公司章程進行運作，利益均沾、風險共擔；獨立經(jīng)營、自負盈虧。股東各方按股份比例承擔出資、擴股、分紅及可能出現(xiàn)的虧損。 （三） 金九置業(yè)名下債務處理 債務一 ， 由寶安鴻基在簽訂雙方協(xié)議后，在規(guī)定 的期限內(nèi)支付給原金九置業(yè)股東。 債務二 ， 由寶安鴻基在規(guī)定的還款日期到來之際（或另行與九華城投公司約定的新還款日期）按股份比例承擔本金及利息。 債務三 ， 由原公司甲乙股東承擔，并以甲乙股東在新公司內(nèi)合計 30%的股權(quán)作為反擔保。 （四） 金九置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂主體 轉(zhuǎn)讓方金九置業(yè)甲股東胡志仁、乙股東（ ）。 受讓方丙股東寶安鴻基。 三方憑協(xié)議前往工商注冊部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)（甲乙股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否涉完稅證明待落實）。 （五） 金九置業(yè)轉(zhuǎn)讓前后的債權(quán)債務及法律責任界定 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，金九置業(yè)所有的債權(quán)債 務、名下土地及地表附屬物、經(jīng)營盈虧、法律責任由原公司負責和承擔，股東承擔連帶責任。 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，金九置業(yè)的債權(quán)債務、名下土地及地表附屬物、經(jīng)營盈虧、法律責任由新公司負責和承擔。 （六） 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 （面談） 二、 土地法律性質(zhì)評估 （一） 取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)及現(xiàn)狀描述 （二） 項目用地 現(xiàn)狀 :土地所有權(quán)歸屬 、他項權(quán)力 土地使用權(quán)歸屬 土地的用途 本：宗地規(guī)劃為住宅，附近帶不超過 20%商業(yè)用地；商業(yè)使用年限為 40年，住宅 70年，具體標準，在初步設(shè)計評審的時候確定。 項目用地現(xiàn)狀的政府文件 （三） 計劃手續(xù)：是否已經(jīng)立項， 立項是否可變更、變更條件時間、有關(guān)立項政府文件（不詳） （四） 規(guī)劃（不詳） 規(guī)劃所有權(quán)歸屬 規(guī)劃使用權(quán)歸屬 規(guī)劃的用途 （五） 土地手續(xù)（不詳） 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報告 26 征地批文、土地出讓轉(zhuǎn)讓合同、搬遷安置補償協(xié)議、有關(guān)項目地塊的政府文件； 三、 取得土地使用權(quán)程序評估 （一） 取得土地使用權(quán)的程序 （二） 取得土地使用權(quán)需要的工作日 （三） 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 （四） 取得土地使用權(quán)的風險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決） 四、 土地性質(zhì)變更的評估 本案 已經(jīng)是商品房用地 ，不需要評估 五、 政策性風險評估 總體評價 （一） 本宗地所有轉(zhuǎn)讓手續(xù)較簡單，股東結(jié)構(gòu)簡單， 合同達成意向后，到所有手續(xù)辦理及資料移交只 需 60天 就可以完成。 （二） 湘潭投資環(huán)境好，開發(fā)中可能的風險我們皆有評估，整體良好。 （三） 關(guān)于合同和條款，具體雙方協(xié)調(diào)解決，保證雙方利益的前提下，明確各不確定性因素，努力達成一致。 第 四 部分：市場分析 一、 湘潭土地市場 （一） 湘潭土地供應與成交走勢：近 2年來湘潭土地出讓約 280萬方，主要集中在 2021年、 2021年的 11月份及 202 2021年的 8月份；總體繼 2021年 12月份后土地供應及成交出現(xiàn)雙回落。 附圖 —— 建設(shè)土地供應與成交走勢 附圖 —— 住宅土地供應與成交走勢 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報告 27 （二） 歷史土地成交 A、 （來源湘潭國土資源網(wǎng)掛拍） 編 號 宗地座落 出讓面積 (㎡ ) 規(guī)劃 土地用途 成交價格 最高容積率 地價（萬 /畝） 樓面地價 成交時間 開發(fā)商 潭土網(wǎng)掛（ 2021） 017號 雙馬六號路與青年路交叉口東北角 商業(yè) /住宅 10812 168 1008 20211031 湘潭華科投資管理有限公司 潭土網(wǎng)掛（ 2021） 016號 九華大道以西，樂塘路以東，奧迪路以北 40000 商業(yè) /住宅 9901 165 990 20211027 湖南博長置業(yè)發(fā)展有限公司 潭土網(wǎng)掛（ 2021） 012號 九華示范區(qū)九華大道以東 43950 商業(yè) /住宅 11811 179 1075 202191 湖南九華國際新城開發(fā)建設(shè)有限公司 潭土網(wǎng)掛（ 2021） 011號 九華示范區(qū)九華大道以東 商業(yè) /住宅 10747 135 810 2021831 湖南九華國際新城開發(fā)建設(shè)