【正文】 ? 年齡在 26 歲 — 50 歲之間的兩代同住、兩口之家以及三代同堂 。 4）、按家庭結(jié)構(gòu)對(duì)比分析 家庭結(jié)構(gòu) 現(xiàn)實(shí)入住業(yè)主 潛在客戶調(diào)查情況 調(diào)整比例 選擇臵業(yè) 觀望態(tài)度 單身 1% 6% 20% 5% 兩口之家 35% 36% 20% 30% 與子女同住 43% 33% 36% 40% 與父母同住 8% 8% 15% 10% 三代同堂 14% 17% 8% 15% 區(qū)域內(nèi)，兩代同住和兩口之家的家庭結(jié)構(gòu)，其目前與子女同住是我項(xiàng)目考慮重點(diǎn)。 1）、按工作地點(diǎn)對(duì)比分析 來自區(qū)域 按工作地點(diǎn) 現(xiàn)實(shí)入住業(yè)主 銀行貸款情況 潛在客戶調(diào)查 調(diào)整比例 考慮臵業(yè) 觀望態(tài)度 本地及周邊 40% 26% 54% 30% 40% 高新西區(qū) 15% 35% 19 % 35% 25% 成都市區(qū)（三環(huán)路內(nèi)） 43% 35% 27 % 35% 30% 省內(nèi)其它地方（攀枝花、阿壩州等） 1% 3% 1% 0% 5% 省外 1% 1% 0% 0% 5% 從工作地點(diǎn)上看，區(qū)域內(nèi)主要為本地人士和成都市區(qū)以及部分周邊上班的購房者。 銀行貸款情況： 針對(duì)在郫縣各銀行辦理按揭手續(xù)資料分析而出。未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將尤其激烈。 目前，就成都周邊近郊縣房?jī)r(jià)看來，郫縣整體均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它區(qū)域，其產(chǎn)品得到多數(shù)中等收入人士的追捧。 郫筒鎮(zhèn)，目前房?jī)r(jià)較低，其主要原因在于，前期項(xiàng)目較少，目前項(xiàng)目主要規(guī)模較小，品質(zhì)較低，加之距離成都主城區(qū)較遠(yuǎn)，造成其房?jī)r(jià)為郫縣最低的區(qū)域。 05 年，受國家宏觀調(diào)控影響，以及樓盤開發(fā)重心外移至離主城區(qū)更遠(yuǎn)的郫筒鎮(zhèn)的影響，其房?jī)r(jià)上漲幅度出小小幅下跌。 郫縣供應(yīng)主要集中在多層產(chǎn)品，其比例占到整個(gè)供應(yīng)的一半以上，小高層物業(yè)也有相當(dāng)比例，伴隨城區(qū)土地開發(fā)，預(yù)計(jì)多層 +小高層產(chǎn)品比例將出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。 （ 2） 、 供應(yīng)分布 各區(qū)域供應(yīng)情況14341 7 . 0 41 3 . 45 3 . 1 4051015郫筒鎮(zhèn) 犀浦鎮(zhèn) 紅光鎮(zhèn)0204060數(shù)量（個(gè)） 供應(yīng)面積（萬平方米） 數(shù)據(jù)來源：四川中原研究部 就目前銷售項(xiàng)目來看，其供應(yīng)主要集中在郫筒鎮(zhèn)，該區(qū)域目前在售項(xiàng)目多達(dá) 14 個(gè)，數(shù)量上占據(jù)整個(gè)郫縣市場(chǎng)的三分之二。 預(yù)計(jì) 2020 年，伴隨城市規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，和大量開發(fā)上項(xiàng)目的啟動(dòng)，郫縣房地產(chǎn)即將迎來一次井噴， 預(yù)計(jì) 06 年，郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將達(dá)到 100 萬㎡ 。 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項(xiàng)目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號(hào)四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 16 五、郫縣宏觀市場(chǎng)總結(jié) 中原認(rèn)為 ： ? 郫縣房地產(chǎn)錯(cuò)失 0 03 年成都房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金時(shí)間” ， 04 年，郫縣房地產(chǎn)開發(fā)再次啟動(dòng)，伴隨郫縣建設(shè)規(guī)劃的進(jìn)一 步實(shí)施，基礎(chǔ)建設(shè)資金的大量投入，郫縣房地產(chǎn)雖然具有 良好的開發(fā)潛力 ，但是，在目前溫江、華陽、新都已經(jīng)具有良好開端的基礎(chǔ)上， 在大成都區(qū)位上和他們競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)處于劣勢(shì) 。從 2020 年開始計(jì)劃用3 年左右的時(shí)間分步建設(shè)， 2020 年重點(diǎn)建設(shè)高新區(qū)西區(qū)配套行政中心，南二環(huán)路及東延線、東二環(huán)路及南延線、長(zhǎng)青路 5 條城市道路及配套基礎(chǔ)設(shè)施。 作為高新西區(qū)上萬創(chuàng)業(yè)精英的配套商務(wù)住宅服務(wù)中心 ，郫縣新城特別強(qiáng)調(diào)配套的完善性。 郫筒鎮(zhèn)：東起崇興路，西至太平路、南至晟光路，北至成灌公路 安德鎮(zhèn)：位于國道 317 線成灌高速、溫彭快速通道三線交匯處。 郫縣城區(qū)規(guī)劃情況 1）、郫縣整體規(guī)劃 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項(xiàng)目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號(hào)四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 14 圖片出處：成都市規(guī)劃局 郫縣整體定位為：西部二十一世紀(jì)財(cái)富生活空間 成都新一輪的城市總體規(guī)劃確定的 郫縣發(fā)展發(fā)展定位是： 成都市重要組成部分，成都西部新中心，以發(fā)展科技教文化為高新西區(qū)配套服務(wù)，建設(shè)既宜居住、又宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)。屆時(shí)，中心城將劃分為 13個(gè)分區(qū)及 22個(gè)大區(qū)，各大區(qū)平均人口規(guī)模約 15 萬人。 ? 我項(xiàng)目主要注意合理定位，其房產(chǎn)金融政策帶來的影響可以完全規(guī)避。所以目前政策 對(duì)投機(jī)行為的控制較嚴(yán)的情況下，對(duì)高端產(chǎn)品南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項(xiàng)目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號(hào)四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 12 在政策面的影響較小，但是市場(chǎng)整體消費(fèi)者預(yù)期降低也會(huì)在短期影響到高端產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展。 七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。 三、加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。 房地產(chǎn) 政策 ? 國務(wù)院八點(diǎn)意見 嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲 A、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格； B、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任； C、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)； E、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量； F、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求； G、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行； H、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； I、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。此次調(diào)整以為中國整體宏觀市場(chǎng)環(huán)境將進(jìn)入一個(gè)加息周期之中。并且，在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)中， 銀行跨行之間，仍能進(jìn)行二次臵業(yè)貸款。 三、金融政策情況（房地產(chǎn)行業(yè)） 金融政策分析 郫縣作為成都的一個(gè)縣，其金融房地產(chǎn)政策主要受到成都市宏觀金融、房地產(chǎn)政策的影響，以下金融、房地產(chǎn)政策主要基于成都 市金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。 近年來，郫縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈逐年上升趨勢(shì)，居民購買能力、生活水平得到很大提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求也逐漸旺盛，對(duì)本地房地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況 成都區(qū)縣近年社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)對(duì)比情況%%%%%%龍泉驛區(qū) 青白江區(qū) 新都區(qū) 溫江區(qū) 金堂縣 雙流縣 郫 縣 大邑縣 蒲江縣 新津縣 都江堰市 彭州市 邛崍市 崇州市 注：郫縣不含高新西區(qū)數(shù)據(jù) 2020 年，郫縣社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)到 億元，環(huán)比上年，增長(zhǎng)幅度為 %，在成都各郊區(qū)縣中處于中游位臵。 2020 年，郫縣產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步得到調(diào)整，伴隨南北工業(yè)區(qū)的相繼建成并投入使用，工業(yè)發(fā)展取得一定進(jìn)步，但目前第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值位居第七，在各郊區(qū)縣中也處在較低水平。% 注：此處統(tǒng)計(jì)不含高新西區(qū)數(shù)據(jù) 2020 年，全年地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %。 未來幾 年，郫縣先后投入 19 億元資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 全縣通車?yán)锍踢_(dá) 704 公里，其中等級(jí)公路密度達(dá) 公里 /㎡公里 。 全縣水網(wǎng)密布，僅支、斗、農(nóng)渠即達(dá) 2300 多條 ，是成都市區(qū)一塊典型的 “上風(fēng)、上水”寶地 。 注：此據(jù)《 2020 年 9 月鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革后最新編制 》。 1983 年起 郫縣 歸屬成都市 ， 區(qū)域周邊擁有國家級(jí)文物保護(hù)單位古城遺址、省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位望叢祠、市級(jí)文物保護(hù)單位有橫山窯址、楊雄墓、嚴(yán)君平墓 等 。 郫筒鎮(zhèn)是郫縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，位于成都市西北面，縣城東至金牛區(qū)界 13 公里，西至都江堰市界 16公里，南至溫江區(qū)界８公里，北至彭州市界 公里，東北至新都區(qū)界12 公里 。南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項(xiàng)目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號(hào)四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 南方東銀臵地“郫縣 348 廠地塊” 可行性 研究 報(bào)告 四川中原物業(yè)顧問有限公司 二零零六年四月二十一日 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項(xiàng)目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號(hào)四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 1 目 錄 PART A：市場(chǎng)情況研究 ............................................................................... 3 第一部分：郫縣宏觀市場(chǎng)分析 ..........................................................................................................................3 一、郫縣城市概況 ...........................................................................................................................................3 地理位臵 ................................................................................................................................................... 3 歷史人文 ................................................................................................................................................... 3 行 政區(qū)劃 ................................................................................................................................................... 4 自然資源 ................................................................................................................................................... 4 道路交通 ................................................................................................................................................... 5 人口構(gòu)成情況 ........................................................................................................................................... 5 二、郫縣整體經(jīng)濟(jì)情況 ..................................................................................................................................6 郫縣總體經(jīng)濟(jì)情況 .................................................................................................................................... 6 產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 ........................................................................................................................................... 6 全社會(huì)固定投資情況 ................................................................................................................................ 7 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況 ............................