【導讀】收儲有限公司國有糧食收儲、供應站（點）布局也出現(xiàn)了大范圍的調(diào)整及發(fā)展，36號）等有關規(guī)定的頒布以來，從確保國有集體資產(chǎn)保值增值，提高經(jīng)營效益，度地保障國有資產(chǎn)的安全運行和保值增值的有效舉措。由杭州糧食收儲有限公司委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對相關物業(yè)進行統(tǒng)一經(jīng)濟管理。穩(wěn)定發(fā)展，積極完成年度經(jīng)營指標。及各項基本工作的計劃和組織實施、檢查。邏線路和巡邏頻率；協(xié)助總經(jīng)理制定轄區(qū)安全保衛(wèi)方案；發(fā)生不可預見的事故，第一時間趕到現(xiàn)場指揮；

　　

【正文】 水養(yǎng)護及時 16 公共過道及大廳、內(nèi)墻 地面潔凈，無斑痕，光滑。無水漬臟物，干爽。墻壁無破損，亂涂亂畫。大的燈飾等物保持光潔，整體協(xié)調(diào) 抽檢 每天清潔 2 次，保潔 6 次以上。大廳隨時保持潔凈 17 設備房和消防箱等 地面無油污，無異味，墻壁整潔 抽檢 每天清潔 1 次 綠化工工作質(zhì)量標準 （ 1）按計劃對植物進行修剪，施肥，除草，除蟲等養(yǎng)護。 （ 2）保證 物業(yè) 內(nèi)植物長勢旺盛，無枯枝枯葉等現(xiàn)象。 （ 3）工作嚴格按照工作程序進行，養(yǎng)護及時率為 98﹪，覆蓋率為 98﹪。 （ 4）正確使用綠化設施，減少損耗， 保證達到相關專業(yè)要求。 （ 5）對 物業(yè) 內(nèi)的各種違反公共環(huán)境規(guī)定的行為進行勸阻，并且登記在案。 （ 四 ）員工行為規(guī)范 員工守則 34 （ 1）管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿。 （ 2）對待租 戶、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關系。 （ 3）必須嚴格遵守輪值時間，按時上、下班（交接班），不得無故遲到、早退，遇有特殊情況需請假時，應事先取得部門主管同意，而部門主管請假則需獲得公司總經(jīng)理同意。 （ 4）管理人員不得在當值時間內(nèi)為個別住戶做職責以外及對私人服務的工作。 （ 5）管理人員不得參與樓 宇買賣或租賃事務，若業(yè)主、住戶提出要求，應請其直接向公司詢問。 （ 6）部門主管應該執(zhí)行公司各項指示，并定期召開該部門的各級員工的會議，向公司做定期的工作匯報。員工須服從部門主管工作調(diào)配及崗位編排。 （ 7）不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。 （ 8）不得假借公司名義或利用職權對外做有損公司聲譽或利益的行為。 （ 9）不得向 租戶 、住戶或公司業(yè)務有關的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。 （ 10）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物，對各公物如有損壞，須負責賠償。 （ 11）遇到火災、大風等 意外情況，各員工必須依時當值，堅守崗位，并按照公司的統(tǒng)一調(diào)配進行撲滅，補救工作。 （ 12）必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。 服務規(guī)范 35 （ 1）服務態(tài)度：文明禮讓、態(tài)度和藹、語氣親切、表達清楚。 （ 2）服務用語：您好！請進；請坐；請講；對不起；請稍等；讓您久等了；請慢走；有事多聯(lián)系；謝謝；請留步；再見；請您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了。 （ 3）服務禮儀：著裝整齊干凈、佩戴服務標志、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方。 （ 4）服務、作業(yè)時儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務胸卡；不留與身份不 符的發(fā)型，不戴與服務無關的裝飾品；并給予來者以滿意或理解的答復。接待辦事人員，熱情迎送，主動打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復。 （ 5）入戶服務先按門鈴或輕敲門，征得同意再進門；辦完事后禮貌地離去。 （ 6）服務對象有意見、態(tài)度不好時，耐心解釋說明，以禮待人，不講傷感情和不文明語言。 （ 7）職業(yè)紀律：遵紀守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務。 （ 8） 自覺執(zhí)行有關法律法規(guī)，依法行政、依先法管理，不得擅自主張、各行其是。 （ 9）愛崗敬業(yè)、提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。 （ 10）堅 持原則，秉公辦事，不得以職務之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。 （ 11）多辦實事，為租 戶 排憂解難，不亂收費、不收饋贈，不向租 戶提無理要求。 36 五、 項目實施計劃 （一）、工作計劃 （ 1）管理人員每周例會一次，研究分析一周工作情況，特別是分析所存在的問題，研究解決措施，安排本周主要工作。 （ 2）日常工作 要按 業(yè)主 的托管要求，提供有序的規(guī)范化的服務。在服務中貫徹ISO9001： 2020 國際質(zhì)量體系要求，始終堅持以 租戶 滿意度為中心，不斷提高服務質(zhì)量，廣泛征求意見，持續(xù)改進服務水平，樹立企業(yè)的市場信譽度和 業(yè)主滿意度，塑造出 我們 物業(yè)良 好的企業(yè)形象。 （二）具體措施 日常管理事務： （ 1）接受 租戶 服務要求，及時率達到 98%；服務滿意率達到 98%。 （ 2）服務時間按照相關規(guī)定要求，每天 12 小時服務。 （ 3）針對 物業(yè) 的基礎工作，進行周計劃安排，服務，檢查的形式。 （ 4）關于收取物業(yè) 出租各項 費用，采取定點收取，或者上門服務等多種形式。 （ 5）采取各種有效措施，優(yōu)化 物業(yè) 的設施設備的效用。 （ 6）對 物業(yè) 的房屋及附屬設施進行例行巡檢，營造 物業(yè) 的溫馨、安全、文明的環(huán)境。 （ 7）接受 租戶 的建議和投訴，并作出整改意見。 公共區(qū) 域保潔服務： （ 1） 目的 ：日常保潔、定期保潔，保持整個 物業(yè) 的整潔美觀。 （ 2） 適用范圍 ： 物業(yè) 內(nèi)的公共區(qū)域。 37 （ 3） 職責 ：保潔員按服務標準操作實施，并組織逐級監(jiān)督檢查。 （ 4） 工作程序： 參照專業(yè)服務運作實務的相關內(nèi)容。 ①公共道路區(qū)域：地面保持清潔、光亮，無污跡、無水跡、無腳印；走道四角及踢腳板保持干凈，無垃圾； ②樓道：安全扶梯臺階保持清潔，無污物、無垃圾；扶桿上保持光亮，無積灰；樓面垃圾間內(nèi)垃圾放置整齊，把垃圾袋套在垃圾箱上，四周無散積垃圾，無異味；墻面及走道設施、門框、通風口、燈管保持干凈、無積灰； ③綠化帶：保持植 物根部無垃圾、大片落葉； ④ 道路 ：保持道路暢通，無堆積垃圾及物品；保持地面 、無垃圾 。 ⑤垃圾做到日產(chǎn)日清 工程維修服務： （ 1）嚴格按照相關的法律法規(guī)和公司質(zhì)量體系要求進行工程維修服務。 （ 2）延長值班時間，實行 12 小時值班制，以解決 租戶 的需求。 （ 3）對公共區(qū)域設施設備嚴格執(zhí)行例行檢查制度。 （ 4）對租戶 的特約服務要求，半小時快速響應。 保安服務： （ 1）門衛(wèi)值勤服務 a. 每天按時開啟和關閉服務大門。 b. 值勤時站立姿勢規(guī)范。 c. 對問詢?nèi)藛T詢問的問題，要準確回答所提問題。 d. 外來車輛來訪，必 須登記。 38 e. 無關車輛一律謝絕進出或停放。 f. 在值勤中發(fā)現(xiàn)顧客有困難要及時提供幫助，對有生理殘疾的顧客要主動提供幫助。 (2)安全巡視服務 ，發(fā)現(xiàn)故障或設備運行異常要及時報告相關人員或負責人。 。檢查是否缺少消防器材。 c. 對巡查中發(fā)現(xiàn)的可疑情況和可疑人員要進行情況追蹤和匯報。 d. 每天對巡查情況要進行記錄。 （ 3） 物業(yè) 安全監(jiān)控 小時對園區(qū)進行監(jiān)控設備監(jiān)控。 ，立即報告。 （ 4）車輛管 理 2 小時作一次巡邏，保證停車場內(nèi)有序； ； ，保證 物業(yè) 內(nèi)車輛管理有序； 。 （ 5）應急服務 應急服務管理有五方面：①水浸事故應急服務；②治安事故應急服務；③停水、停電事故應急服務；④火警事故應急服務；⑤其它安全事故應急服務。上述五個方面應急服務預案參照專業(yè)服務運作實務的應急服務服務內(nèi)容具體制訂。無論出現(xiàn)哪一種緊急情況，物業(yè)管理均為緊急或危急狀態(tài)，應該采取應急服務內(nèi)容管理措施。 39 辦公樓應急服務應該有一套完善、 快捷、高效的服務管理機制，做到發(fā)生情況即時運行，快速見效。 結合物業(yè)情況制訂出《水浸事故應急預案》、《治安事故應急預案》、《停水停電應急預案》、《火警事故應急預案》，配備必要的物資，指定專人負責，做到防患于未然，隨時投入應急服務。超越物業(yè)管理職能的（如治安處警、火警狀態(tài)嚴重等）應立即與相關主管聯(lián)系，不得擅作主張。 綠化保養(yǎng)服務： （ 1）采取措施使綠化植物布局合理。 （ 2）認真護理使花卉長勢良好，無枯黃葉。色彩搭配協(xié)調(diào) （ 3）花壇內(nèi)干凈，無雜草。 （ 4）注意養(yǎng)護管理，每周養(yǎng)護二次。 （ 5）草坪按時修剪達到 2 級要求。 （ 6）制定相關制度，以保證綠化植物不受侵犯。 40 六、風險控制 風險管理是企業(yè)發(fā)展的基礎和保障，對企業(yè)能否健康、穩(wěn)健經(jīng)營起到至關重要的作用，委托租賃公司應首先建立完善風險管理制度并嚴格執(zhí)行，積極通過各項措施防范風險。把風險管理理念和要求落到實處。有效防范項目風險。其次是通過制度建設規(guī)范工作行為和作業(yè)程序，嚴控操作風險和管理風險。制定了完善的風險制度體系、搭建了風險管理平臺，建立了風險管理應急機制，如風險預警、預報、預測制度、租賃物信息管理網(wǎng)絡、租賃物管理應急處理機制等，再次是建立租前、租 中、租后獨立運作、相互協(xié)作的全方位、立體化的風險管理框架。注重項目評估，重在了解租戶真實經(jīng)營信息、評價租戶經(jīng)營能力、收益能力；租中建立科學審批制度，做好租賃業(yè)務獨立審批工作，并確立了委托租賃法人代表有一票否決權，但不作為租賃業(yè)務審批牽頭人，業(yè)務實行票決制等審批管理規(guī)定；租后強調(diào)租后管理和應收賬款的催收，通過實時監(jiān)控、迅速反應、妥善應對的租后管理措施，切實防范風險，保障應收賬款及時到賬。 本公司 委托租賃的風險主要來自于租金收取的風險，所以為了保障租金能正常的收取， 可采取 以下 方式進行風險控制 ： 由委托租賃物 業(yè)管理公司，出具商業(yè)保函，或者銀行履約保函，保函的額度為合同標的 30%。 由委托租賃公司 先行投入對物業(yè)修繕費用，后實行年度收取扣除修繕費用的租金收取。 嚴格限定委托租賃公司對租戶租金收取的年限，原則上一次性收取不超過一年。 41 七、結論 近幾年來糧食企業(yè)實行國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營的實踐看，企業(yè)取得了明顯成效，大量的國有資產(chǎn)得到有效盤活和利用，避免了國有資產(chǎn)的閑置和流失，企業(yè)運行狀況得到改善，企業(yè)的經(jīng)營能力和營利能力得到增強，促進了企業(yè)經(jīng)營機制轉換，降低了經(jīng)營成本，增強了企業(yè)的活力。然而 原有交通不便或者 建于六七十年收儲、供應點、糧站、碼頭、店面和場地等出現(xiàn)了一定量的閑置或廢棄的情況仍然存在，由于這一部分的物業(yè)因相對分散，交通不便，出租率低，收益不高，管理成本高等原因 ， 無法保障國有資產(chǎn)的安全運行和保值增值 。 從確保國有集體資產(chǎn)保值增值，提高經(jīng)營效益，促進廉政建設，確保國有資產(chǎn)維護的安全性及更好地規(guī)范和完善行政事業(yè)單位和國有集體企業(yè)資產(chǎn)物業(yè)租賃行為等管理思路指導下，基本于市場化 國有資產(chǎn)租賃委托管理模式，更大程度地解決了國有企業(yè)原有租賃費用到位率低的情況，避免各種租金費用到位的風險；有效地解決了國有資產(chǎn)租賃原有方 式過程中安全管理秩序問題，規(guī)避國有企業(yè)介入各種社會糾紛及資產(chǎn)流失的風險；有效地解決了閑置房屋、物業(yè)、場地在日常管理中的各種安全隱患及性能，提高定期檢查的安全系數(shù)，避免 了 國有企業(yè)在閑置房屋、物業(yè)、場地管理工作中的安全性能及各種安全隱患的發(fā)生，大大減低企業(yè)在此項管理工作中的人力成本及運營風險；進一步規(guī)范國有企業(yè)公有房產(chǎn)出租管理工作， 提高國有資產(chǎn)使用效益，是促進企業(yè)黨風廉政建設。這一模式 是最大程度地保障國有資產(chǎn)的安全運行和保值增值的有效舉措 ， 是杭州市糧食收儲公司響應國家國有資產(chǎn)管理 工作，進行一深化國有企業(yè)體制改革 的必要措施及國有資產(chǎn)管理新思路，具有重大的現(xiàn)實意義， 由此可見，項目是可行的。