【導(dǎo)讀】二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱(chēng)為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。太陽(yáng)城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到140萬(wàn)平。各方面的能力都得到飛躍式的提高。營(yíng)性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開(kāi)發(fā)。西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國(guó)道。太陽(yáng)城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北。順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目共包含12個(gè)地塊，地塊總面積公頃，紅線內(nèi)用地公頃。目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無(wú)不良地質(zhì)情況。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路。與賀蘭路，紅線寬度均為30米，現(xiàn)已建成，向南直通萬(wàn)新村居住區(qū)。3至5年內(nèi)完成。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的。緊張局面，并促進(jìn)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2020年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。劃于2020年相繼動(dòng)工。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動(dòng)，張貴莊路規(guī)劃。但從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查情況看，上述不利。因素的影響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。衛(wèi)國(guó)道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的狀況有較

　　

【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 （三） 單方成本估算分析 ? 土地及大配套費(fèi)用 按土地及大配套費(fèi)用總額 19983 萬(wàn)元計(jì)算，則單方 土地成本約為 740 元 /平方米。 19983 萬(wàn)元247。 27 萬(wàn)平方米 = 740 元 /平方米 ? 工程建設(shè)費(fèi)用分析 工程建設(shè)費(fèi)包括：地基處理費(fèi)、土建費(fèi)用、監(jiān)理及其它費(fèi)用。（詳見(jiàn)“工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表”） 工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（小高層） 單方造價(jià)（多層及低層） 地基處理費(fèi) 70 50 土建費(fèi)用 1200 800 監(jiān)理及其它費(fèi)用 30 30 總計(jì) 1300 880 ? 工程建設(shè)其它費(fèi)用分析 前期所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括規(guī)管費(fèi)、墻體改造費(fèi)、人防費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；托幼、學(xué)校、郵電局、社會(huì)停 車(chē)場(chǎng)、公交站等配套設(shè)施須我公司自行建設(shè)，按每平方米 120 元計(jì)算；在土建工程竣工后需投資建設(shè)煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。（詳見(jiàn)“工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表”） 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 前期費(fèi) 45 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營(yíng)性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 345 總計(jì) 560 ? 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用按每平方米銷(xiāo)售均價(jià) 3300 元的 %計(jì)算，單方成本約為 80 元。其中包括廣告費(fèi)用、售樓處及樣板間建造費(fèi)用分?jǐn)?、宣傳材料設(shè)計(jì)及印刷費(fèi)用等。 ? 營(yíng) 業(yè)稅 按銷(xiāo)售均價(jià) 3300 元 /平方米的 %計(jì)算，每平方米約為 183元。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 三． 銷(xiāo)售價(jià)格分析 通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)乃至天津市整體市場(chǎng)的調(diào)查與研究，通過(guò)項(xiàng)目素質(zhì)分析，依據(jù)太陽(yáng)城起步區(qū)的銷(xiāo)售情況與銷(xiāo)售均價(jià)，我們有理由得出結(jié)論：以前面所論述的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路、高品質(zhì)的生活配套設(shè)施，并輔以高效的市場(chǎng)推廣策略，根據(jù)不同建筑形式產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格和所占比例，太陽(yáng)城 2 期的平均售價(jià)水平預(yù)計(jì)可以達(dá)到 3300 元 /平方米。不同建筑形式住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格見(jiàn)下表： 住宅形式 所占比例（ %） 目標(biāo)銷(xiāo)售均價(jià)（元） 板式小高層 40 3150 普通多層 40 3300 準(zhǔn)低層 20 3600 平均 3300 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 四． 項(xiàng)目投資效益分析（見(jiàn)下表） 建筑形式 板式小高層 普通多層 準(zhǔn)低層 合計(jì)（萬(wàn)元） 建筑面積 （萬(wàn)平方米） 27 單方成本 （元 /平方米） 2983 2563 2563 —— 總成本 （萬(wàn)元） 73737 目標(biāo)售價(jià) （元 /平方米） 3150 3300 3600 均價(jià) 3300 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 34020 35640 19440 89100 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 15363 按上表所得數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： ? 總投資： 73737 萬(wàn)元 ? 銷(xiāo)售收入： 89100 萬(wàn)元 ? 總利潤(rùn)： 15363 萬(wàn)元 ? 投資回報(bào)率： 15363247。 73737=% ? 結(jié)論：順馳太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目總利潤(rùn)高達(dá) 億元，投資回報(bào)率超過(guò) 20%，極具投資價(jià)值。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 五． 資金預(yù)測(cè)（后附資金流量表） （一） 銷(xiāo)售周期 根據(jù)公司以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)太陽(yáng)城起步區(qū)銷(xiāo)售情況的預(yù)測(cè)，太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期應(yīng)該在 3 年 左右。 （二） 資金占用峰值 從資金流量表可 以看出，太陽(yáng)城 2 期最大資金占用發(fā)生在 2020年 1 季度 ，最大資金占用量約為 億元 。 （三） 內(nèi)部收益率 太陽(yáng)城 2期項(xiàng)目操作時(shí)間跨 4個(gè)年度， 2020—— 2020年每年的累計(jì)資金分別為 10150萬(wàn)元、 18795萬(wàn)元、 20259萬(wàn)元、 24049萬(wàn)元，由此計(jì)算的內(nèi)部收益率為 %。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 ============================================================================================ 內(nèi)容包含最新全國(guó)各大城 市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目研究、最新房地產(chǎn)行業(yè)分析、走勢(shì)、預(yù)測(cè)以及全國(guó)各地區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、投資可行性研究報(bào)告…… 著名公司 ： 萬(wàn)科、萬(wàn)通、中海、泰達(dá)、富力、綠地、合生創(chuàng)展、順馳、金地、中原、戴德梁行、奧美、博思堂、黑弧、風(fēng)火、同路 …… 熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島 …… 可行性分析報(bào)告、項(xiàng)目細(xì)析報(bào)告、全程策劃方案、前期營(yíng)銷(xiāo)策劃方案、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、 、 市場(chǎng)推廣方案、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)、項(xiàng)目定位策劃方案、品牌規(guī)劃方案 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 2020年 7月 22日廣州蘿崗房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》 22頁(yè) word 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020年第 34周（ ）無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)》 4頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020年第 34周（ ）上海房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)》 7頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020年第 34周（ ）南京房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)》 5頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020年第 34周（ ）合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)》 4頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 2020年 6月 20日玉溪市德安湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49頁(yè) word 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《博思堂 2020年 7月 12日－ 2020年 7月 18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《博思堂 2020年 5月 10日－ 2020年 5月 17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《博思堂 2020年 5月 3日－ 2020年 5月 9日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更 新 《 2020年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 2020年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》 103頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 2020年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 2020年阜陽(yáng)易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 2020年 5月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《中航國(guó)際 2020年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《北大縱橫開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)營(yíng)模式研究報(bào)告》 95頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 2020年天津綠色能源產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 101頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2020年 12月低碳技術(shù)與綠色建筑》 178頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020年 7月無(wú)錫房 地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 15頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020年 7月杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 10頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020年 7月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 42頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020年 6月國(guó)家調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響》 8頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020年 6月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 43頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《世邦魏理仕 2020年 2季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)簡(jiǎn)介》 24頁(yè) pdf 研 究報(bào)告 2020年 09月更新 《瑞銀不動(dòng)產(chǎn) 2020年鄭州鄭東新區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》 34頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《恒達(dá) 2020年 15月蘇州房地產(chǎn)運(yùn)行狀況》 13頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《合富輝煌 2020年 6月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 25頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《光岳地產(chǎn) 2020年北京之春房展會(huì)考察報(bào)告》 33頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《東北證券 2020年 8月 24日房地產(chǎn)行業(yè)近期政策回顧及展望》 6頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《成全機(jī)構(gòu) 2020年 8月 16日 8月 22日中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)》 28頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《博思堂 2020年 7月 19日－ 2020年 7月 25日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 75頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 2020年 7月內(nèi)蒙古錫盟市太仆寺旗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 57頁(yè) ppt 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 2020年 2季度中國(guó)購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查分析報(bào)告》 38頁(yè) word 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 20202020年初有關(guān)房地產(chǎn)政策專(zhuān)輯》 609頁(yè) word 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《新聚仁 2020年 5月 21日政策調(diào)控綜合研究》 100頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《蘇寧置業(yè) 2020年 6月滬寧城際沿線掘金機(jī)遇》 59頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 2020年 05月 10日新政解讀及市場(chǎng)放映》 12頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《中原 2020年 7月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》 17頁(yè) pdf/pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《新景祥 2020年 5月 1日 5月 31日岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 26頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《同致行 2020年 6月漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 53頁(yè) ppt 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《世聯(lián) 2020年 7月蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 17頁(yè) pdf 研究報(bào)告 2020年 09月更新 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