【導(dǎo)讀】養(yǎng)生核心功能完美結(jié)合，達(dá)到打造養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的目的。項(xiàng)目位于河南省新縣縣城規(guī)劃區(qū)，交通便利；項(xiàng)目區(qū)距香山湖水利風(fēng)景區(qū)約5公里；項(xiàng)目區(qū)距武漢市160公里，離鄭州市不到5個(gè)小時(shí)車(chē)程。地塊整體地勢(shì)較為平坦，四周為山脈，景觀資源良好。地塊內(nèi)部多條高壓線穿過(guò)，不利于地塊整體規(guī)劃。年；所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元，②老年人特色食品及保健品產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)及帶動(dòng)；及關(guān)心，對(duì)老年人群體的關(guān)愛(ài)支持與投入，對(duì)弘揚(yáng)中國(guó)傳統(tǒng)孝文化，承擔(dān)起在國(guó)際、國(guó)內(nèi)的傳承和傳播的歷史責(zé)任；①吸引更多的高端人群來(lái)新縣經(jīng)商，辦公，居??；新縣的開(kāi)發(fā)進(jìn)程中來(lái)；法規(guī)和政策、定額標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)文件規(guī)定。文件、函件及經(jīng)本可研報(bào)告編制人員調(diào)查得到的資料和信息。國(guó)家及河南省頒發(fā)的電力、通信、工程管網(wǎng)等造價(jià)信息；河南省頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)；信陽(yáng)市建筑材料價(jià)格信息和價(jià)格指數(shù)。１、本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、交通便利，

　　

【正文】 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動(dòng)負(fù)債 應(yīng)付賬款 短期借款 中長(zhǎng)期借款 經(jīng)營(yíng)資金中期借款 固定資產(chǎn)長(zhǎng)期借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 3 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % % % % % 4 流動(dòng)比率 5 速動(dòng)比率 大別山太陽(yáng)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表 （續(xù)） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 9 10 11 12 13 14 15 1 資產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動(dòng)負(fù)債 應(yīng)付賬款 短期借款 中長(zhǎng)期借款 經(jīng)營(yíng)資金中期借款 固定資產(chǎn)長(zhǎng)期借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 3 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % % % % 4 流動(dòng)比率 5 速動(dòng)比率 大別山太陽(yáng)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 47 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建設(shè)期 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 期 1 2 3 4 5 6 7 8 …… 15 1 銷(xiāo)售收入 可銷(xiāo)售面積 (平方米 ) 平均售價(jià) (元 /平方米 ) 銷(xiāo)售比例 (%) % % % % % % % % % % % 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 3 土地增值稅 4 銷(xiāo)售凈收入 大別山太陽(yáng)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 48 出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 期 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 租金收入 可出租面積 (平方米 ) 單位租金 (元 /平方米 ) 出租率 (%) % % % % % % % % % % % 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 房產(chǎn)稅 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 3 租金凈收入 4 凈轉(zhuǎn)售收入 5 出租經(jīng)營(yíng)成本 6 出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 房產(chǎn)稅率： 12% 大別山太陽(yáng)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 49 自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 期 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 自營(yíng)收入 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 3 增值稅 4 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 大別山太陽(yáng)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 50 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建設(shè)期 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 (不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金 出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 自營(yíng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 其他現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo) (所得稅前 )： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 )： (折現(xiàn)率 =%）；投資回收期： 年 計(jì)算指標(biāo) (所得稅后 )： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 )： (折現(xiàn)率 =%）；投資回收期： 大別山太陽(yáng)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 51 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 （續(xù)） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 經(jīng)營(yíng)期 10 11 12 13 14 15 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 (不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金 出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 自營(yíng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 其他現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 大別山太陽(yáng)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 52 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建設(shè)期 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 期 1 2 3 4 5 6 7 8 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 資本金 預(yù)售 (租 )收入用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 自營(yíng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 其他現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 計(jì)算指標(biāo) (所得稅后 )： 資本金收益率 % 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (折現(xiàn)率 = )% 資本金投資回收期 年 大別山太陽(yáng)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 53 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 （續(xù)） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 9 10 11 12 13 14 15 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 資本金 預(yù)售 (租 )收入用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 自營(yíng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 其他現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 大別山太陽(yáng)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 54 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)建議 項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中導(dǎo)致項(xiàng)目發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素眾多，因此，深入分析本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)是十分必要的。結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中所可能面臨的難點(diǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)過(guò)識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，如政策、市場(chǎng)等方面可能對(duì)項(xiàng)目造成的影響，并提出相應(yīng)的防范對(duì)策。 政策風(fēng)險(xiǎn) 養(yǎng)生養(yǎng)老 房地產(chǎn)業(yè)是敏感性產(chǎn)業(yè)，特別是對(duì)政策影響因素。穩(wěn)定、利好的政策環(huán)境會(huì)對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)生有利的影響，否則將給消費(fèi)主體帶來(lái)顧慮和阻力。對(duì)于此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，難以預(yù)測(cè)防范，本項(xiàng)目要做的就是要增強(qiáng)自身實(shí)力，走多元化、差異化經(jīng)營(yíng)道路，牢牢穩(wěn)固市場(chǎng)，即使有該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，也是具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的，不至于受挫嚴(yán)重。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目自開(kāi)始的市場(chǎng)分析到建成后進(jìn)入市場(chǎng)，有一段時(shí)間差，當(dāng)初的市場(chǎng)分析是否符合現(xiàn)在的情況、目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況有不確定因素，因此本項(xiàng)目建成投入使用后對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)情況難以預(yù)判，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是存在發(fā)展的根本 ，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解的最好辦法還是不斷提升自己的產(chǎn)品質(zhì)量，提供優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)和環(huán)境，讓消費(fèi)者銘記于心，這就是最好的市場(chǎng)，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力自然會(huì)極大提高。 大別山太陽(yáng)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 55 自然風(fēng)險(xiǎn) 自然因素的不確定性，難以預(yù)測(cè)，造成的損失不可估量，還有環(huán)境污染，自然景觀的退化，各項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)，暴雨 、山體滑坡地質(zhì)災(zāi)害 等都會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成損害。本項(xiàng)目要在人力可達(dá)的能力之內(nèi)將自然風(fēng)險(xiǎn)化解到最小。 其他風(fēng)險(xiǎn) 在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中難免會(huì)發(fā)生意外情況，如工傷事故、財(cái)產(chǎn)損失等。有些意外情況會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的進(jìn)度和 質(zhì)量，增加投資，影響正常經(jīng)營(yíng)等。所以，在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析和制定防范措施時(shí)應(yīng)使措施有一定的擴(kuò)展性。這些風(fēng)險(xiǎn)因素只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)予以判斷，并通過(guò)在投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建運(yùn)營(yíng)過(guò)程中注意風(fēng)險(xiǎn)分析的前瞻性和兼容性加以防范。 大別山太陽(yáng)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 56 第十章 項(xiàng)目結(jié)論與建議 １、項(xiàng)目可填補(bǔ)信陽(yáng)市無(wú)高端大型全功能生態(tài)養(yǎng)生市場(chǎng)空白并與同類(lèi)項(xiàng)目實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)； ２、本項(xiàng)目應(yīng)自然環(huán)境質(zhì)量較好，基礎(chǔ)設(shè)施可利用性強(qiáng)。全面開(kāi)發(fā)程度高，投資規(guī)模和投資成本較高，注重投入成本的科學(xué)管理控制。項(xiàng)目建成后，資源類(lèi)型豐富，有利于開(kāi)發(fā)多種服務(wù)項(xiàng)目； ３、本項(xiàng)目雖投資大，回收期長(zhǎng)，但風(fēng)險(xiǎn)比較低，同時(shí)有非常廣闊的利潤(rùn)空間，是一個(gè)長(zhǎng)效項(xiàng)目。對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和傳統(tǒng)文化挖掘有著重要促進(jìn)作用，項(xiàng)目完全可行； 建議項(xiàng)目在執(zhí)行過(guò)程中要加強(qiáng)宣傳，打造項(xiàng)目品牌知名度，科學(xué)管理，多方取利，盡早取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益； 本項(xiàng)目涉及的產(chǎn)業(yè)、品種較多，建議預(yù)先做好技術(shù)力量與人才儲(chǔ)備工作。要使本項(xiàng)目順利地開(kāi)展，并得到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，必須保持與富有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家和技術(shù)人員經(jīng)常溝通，才能使項(xiàng)目穩(wěn)定發(fā)展； 建議項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中著力于轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，注重市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，形成具有自己特色的競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。不斷研究探索多元化的服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量和規(guī)模，以滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)者的需求，并在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量管理，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。