5商品房永久產(chǎn)權(quán)若干問題的思考-資料下載頁
2025-09-02 20:49本頁面
【正文】 權(quán)與使用權(quán)的沖突問題。 七、立法建議 土地使用權(quán)出讓制度在我國僅有幾年的實(shí)踐，出讓期限屆滿后的法律問題目前表現(xiàn)得尚不突出，但這直接涉及土地使用權(quán)人、房屋所有人的權(quán)益和國家的利益。有鑒于此，我國現(xiàn)行法律規(guī)定 第 9 頁 共 10 頁 的土地使用權(quán)期限屆滿，地上 建筑物、其他附著物由國家無償取得的作法以及出讓年限的有關(guān)規(guī)定，有修改的必要。 第一，應(yīng)借鑒大陸法系的地上權(quán)制度。大陸法系國家在法律上一般設(shè)置地上權(quán)，民法上的地上權(quán)是為建筑物而設(shè)立的，它是無期限或假定無期限的。土地上的建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬于土地使用人。如德國、日本在處理地上權(quán)消失的法律后果方面有兩種較成熟的作法可供我們學(xué)習(xí)借鑒：日本民法規(guī)定，地上權(quán)消失時，地上權(quán)人的基本義務(wù)是恢復(fù)土地原狀，但有權(quán)取回其工作物，如果取回工作物在經(jīng)濟(jì)上至為不利時，則允許土地所有人有優(yōu)先以時價購買的權(quán)利。德國民法 規(guī)定，地上權(quán)消失時，土地所有人應(yīng)按建筑物的時價對地上權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，如果單方面由土地所有人承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)對所有人過于苛刻，土地所有人在建筑物可使用的期限內(nèi)，可延長地上權(quán)的期間，地上權(quán)人拒絕延長時，則不得請求補(bǔ)償。 第二，適當(dāng)延長土地使用權(quán)的年限，使其超過或接近一般建筑物的使用壽命。如我國香港地區(qū)土地批租的年限除游樂場、碼頭等一般為 999 年、 99 年和 75 年三種。其中 999 年的租期具有永業(yè)權(quán)的性質(zhì)， 99 年的租期一般已經(jīng)能夠滿足地上建筑物所有權(quán)人行使其所有權(quán)的需要，而 75 年的租期一般都可以續(xù)訂。 第三，不延長土地使用權(quán)年限，但制定相應(yīng)的行政條例或司法解釋，將 “ 土地使用權(quán)使用期限屆滿后，由國家有償取得土地 第 10 頁 共 10 頁 之地上物所有權(quán) ” 確定為法律，對《城市房地產(chǎn)管理法》起補(bǔ)充作用；同時修改土地使用權(quán)出讓合同的有關(guān)條款，或?qū)?“ 由國家無償取得 ” 改為 “ 國家有償取得 ” 或?qū)?“ 地上物所有權(quán)歸屬問題條款劃歸為約定條款 ” ，規(guī)定當(dāng)土地使用權(quán)期滿而地上物尚有價值時，土地使用權(quán)人可以在與政府續(xù)簽土地使用權(quán)出讓合同和終止合同請求政府對其進(jìn)行補(bǔ)償兩種方法中任選其一。這種辦法在一個完整的物業(yè)由一人擁有產(chǎn)權(quán)或雖由多人擁有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人意見一致時， 比較適用；當(dāng)一個物業(yè)由多個產(chǎn)權(quán)人擁有且多個產(chǎn)權(quán)人意見不一致時，比較麻煩，還有待于進(jìn)一步研究。 「參考文獻(xiàn)」 [2]趙紅梅。房地產(chǎn)法論［ m］。北京。中國政法大學(xué)出版社，1995。 [3]陳躍東。房地產(chǎn)法學(xué)［ m］。北京。南開大學(xué)出版社， 1998。 [4]施正康。房地產(chǎn)法學(xué)概論［ m］。上海。復(fù)旦大學(xué)出版社，1998。 魏小燕
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