5商品房永久產(chǎn)權(quán)若干問(wèn)題的思考(編輯修改稿)
2024-09-11 20:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的 ，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。 ” 新法不作規(guī)定意味著對(duì)前法規(guī)定的內(nèi)容不作否定，所以《暫 第 5 頁(yè) 共 10 頁(yè) 行條例》規(guī)定中的無(wú)償收回仍然有效，只不過(guò)僅針對(duì)期滿收回的一種情況。可見(jiàn)土地使用權(quán)終止后產(chǎn)生兩種法律后果：第一，土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān)于該塊土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。第二，地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國(guó)家無(wú)償取得，土地使用權(quán)受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請(qǐng)求，亦不得擅自毀壞之。對(duì)上述第一種法律后果的規(guī)定，應(yīng)持有 疑義，但第二種法律后果的規(guī)定有以下幾個(gè)缺陷：其一，從原則上講，土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)，并無(wú)地上物，地上物的所有權(quán)為土地使用人所有。既然是所有權(quán)，就不受期限限制，而土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，國(guó)家無(wú)償取得地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)，其所有權(quán)就是受期限限制的所有權(quán)，在法理上講不通。其二，《暫行條例》第 47 條規(guī)定： “…… 無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。 ” 對(duì)無(wú)償取得的劃撥土地使用權(quán)的土地使用人尚且補(bǔ)償，對(duì)有償取得土地使用權(quán)的使用人不僅不 補(bǔ)償，反將地上物無(wú)償收回，這顯然是不公平的。其三，不符合公平原則。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，國(guó)家是作為一個(gè)特殊的民事主體而存在的，應(yīng)與受讓方處于平等的地位。國(guó)家出讓土地使用權(quán)，受讓方支付出讓金，本是公平的，法律已經(jīng)賦予國(guó)家根據(jù)社會(huì)公 第 6 頁(yè) 共 10 頁(yè) 共利益的需要，可以提前收回土地使用權(quán)，明顯有利于國(guó)家一方，再規(guī)定無(wú)償收回地上建筑物及其附著 物，則顯失公平，違背了民法中的平等原則。其四，我國(guó)房地產(chǎn)制度改革的重心是大力發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，而二級(jí)市場(chǎng)的法律行為，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等交易行為，必然受制于一級(jí)市場(chǎng)的 土地使用權(quán)出讓年限的限制，若土地使用權(quán)期限屆滿地上物收歸國(guó)家，則房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體必然要考慮交易成本及以后的投資能否在有限的年限內(nèi)收回。這樣，無(wú)疑限制了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 五、目前我國(guó)土地使用權(quán)年限有關(guān)規(guī)定的缺陷 我國(guó)《憲法》規(guī)定： “ 國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其它合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。 ” 從民法有關(guān)所有權(quán)的原理看，所有權(quán)是一種最充分、最完整的物權(quán)，公民個(gè)人商品房所有權(quán)也應(yīng)該是這樣一種所有權(quán)。依照民法的一般原理，商品房所有權(quán)的絕對(duì)滅失，只在以下情況下發(fā)生： “ 首先，因所有權(quán)人拋棄其所 有權(quán)；其次，因國(guó)家征用，在這種情況下，房屋所有人通常會(huì)得到補(bǔ)償；第三，因所有權(quán)客體滅失（如失
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