5商品房永久產(chǎn)權(quán)若干問題的思考(參考版)
2024-09-11 20:49本頁面
【正文】 復(fù)旦大學(xué)出版社，1998。房地產(chǎn)法學(xué)概論［ m］。南開大學(xué)出版社， 1998。房地產(chǎn)法學(xué)［ m］。中國政法大學(xué)出版社，1995。房地產(chǎn)法論［ m］。這種辦法在一個完整的物業(yè)由一人擁有產(chǎn)權(quán)或雖由多人擁有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人意見一致時， 比較適用；當(dāng)一個物業(yè)由多個產(chǎn)權(quán)人擁有且多個產(chǎn)權(quán)人意見不一致時，比較麻煩，還有待于進一步研究。其中 999 年的租期具有永業(yè)權(quán)的性質(zhì)， 99 年的租期一般已經(jīng)能夠滿足地上建筑物所有權(quán)人行使其所有權(quán)的需要，而 75 年的租期一般都可以續(xù)訂。 第二，適當(dāng)延長土地使用權(quán)的年限，使其超過或接近一般建筑物的使用壽命。如德國、日本在處理地上權(quán)消失的法律后果方面有兩種較成熟的作法可供我們學(xué)習(xí)借鑒：日本民法規(guī)定，地上權(quán)消失時，地上權(quán)人的基本義務(wù)是恢復(fù)土地原狀，但有權(quán)取回其工作物，如果取回工作物在經(jīng)濟上至為不利時，則允許土地所有人有優(yōu)先以時價購買的權(quán)利。大陸法系國家在法律上一般設(shè)置地上權(quán)，民法上的地上權(quán)是為建筑物而設(shè)立的，它是無期限或假定無期限的。有鑒于此，我國現(xiàn)行法律規(guī)定 第 9 頁 共 10 頁 的土地使用權(quán)期限屆滿，地上 建筑物、其他附著物由國家無償取得的作法以及出讓年限的有關(guān)規(guī)定，有修改的必要。中國政法大學(xué)趙紅梅教授曾從四個方面進行分析，結(jié)論是：續(xù)期制度仍有相當(dāng)大的局限性，仍不能從根本上解決商品房房屋所有權(quán)與使用權(quán)的沖突問題。有人據(jù)此認(rèn)為這項規(guī)定可以避免沖突。地上權(quán)最大的特征是排除了土地所有人依添附原則取得營造物之所有權(quán)的可能性，使地上權(quán)人得到單獨享有營造物之所有權(quán)。據(jù)考證，世界上大多數(shù)國家均無此類規(guī)定。二是在實踐中會造成一些不良后果。 由此可以看出，我國目前有關(guān)土地使用權(quán)年限的規(guī)定有以下幾個不足：一是與民法有關(guān)所有權(quán)的一般原理相沖突，沒有充分體現(xiàn)《憲法》、《民法》保護公民私有財產(chǎn)所有權(quán)的立法精神。眾所周知，現(xiàn)代建筑物的質(zhì)量已大大提高，使用壽命已大大延長，一些鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物 完全可以使用 10 0 年以上，即使磚混結(jié)構(gòu)的建筑物，使用七八十年也不可能自然滅失。但是，由于商品房是建筑在出讓土地上的，土地使用權(quán)人只能在土地使用期限內(nèi)行使占有、使用、收益和部分處分的權(quán)能，期滿后土地使用權(quán)被國家收回，商品房的所有權(quán)也就失去了賴以 第 7 頁 共 10 頁 存續(xù)的基礎(chǔ)。依照民法的一般原理，商品房所有權(quán)的絕對滅失，只在以下情況下發(fā)生： “ 首先，因所有權(quán)人拋棄其所 有權(quán)；其次，因國家征用，在這種情況下，房屋所有人通常會得到補償；第三，因所有權(quán)客體滅失（如失火、地震等）。 五、目前我國土地使用權(quán)年限有關(guān)規(guī)定的缺陷 我國《憲法》規(guī)定： “ 國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其它合法財產(chǎn)的所有權(quán)。其四，我國房地產(chǎn)制度改革的
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