【導(dǎo)讀】2020年蘇州園區(qū)主要樓盤(pán)基本情況簡(jiǎn)表????????要包括湖畔天城項(xiàng)目概述、項(xiàng)目投資決策階段的營(yíng)銷(xiāo)工作和項(xiàng)目實(shí)施階段的營(yíng)銷(xiāo)工作三部分內(nèi)容。與售后服務(wù)建議。順馳·湖畔天城坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)二區(qū)中心，占地萬(wàn)平方米，總建筑面積?；钏到y(tǒng)等現(xiàn)代居住概念構(gòu)建的一幅絕無(wú)僅有的作品，是傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明完美結(jié)合的典范之作。在滿足大環(huán)境的完備性的情況下，更加注重社區(qū)內(nèi)的環(huán)境對(duì)居住者感受的營(yíng)造。順馳·湖畔天城——人居環(huán)境新坐標(biāo)。項(xiàng)目策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。，使之形成優(yōu)勢(shì)。功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。，滿足居民居住具體要求等作用。置優(yōu)越，北倚長(zhǎng)江，西傍太湖，東與上海接壤，西與無(wú)錫為鄰，南與浙江相連。滬寧鐵路和滬寧高速公路。貫穿東西，京杭大運(yùn)河連接南北，水陸交通便捷。

　　

【正文】 3． 玲瓏灣 案名 玲瓏灣 樓盤(pán)位置 蘇州工業(yè)園區(qū)玲瓏灣 1 號(hào) 投資商 蘇州南都建屋有限公司 開(kāi)發(fā)商 建筑設(shè)計(jì) 占地面積 公頃 景觀設(shè)計(jì) 建筑面積 85 元 /m178。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 26 營(yíng)銷(xiāo)代理 上海天企企劃 容積率 物業(yè)管理 未定 綠化率 50℅ 承建單位 建筑密度 開(kāi)工時(shí)間 2020 年 10 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 交房日期 2020 年 9 產(chǎn)品類(lèi)型 高層、高層、小戶型公寓 開(kāi)盤(pán)日期 2020 年 5 月 12 日 規(guī)劃戶數(shù) 一期 1750 套 /第一批 600 套左右 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 最低 3980 元 /m178。 交房形式 毛坯房 、精裝修 單價(jià)范圍 450010000 元 /m178。 規(guī)劃面積 50400 m178。 單價(jià)均價(jià) 4900 元 /m178。 主力面積 13 16 15 172 主力總價(jià) 60100 萬(wàn) 車(chē)位 /庫(kù)量 1： 1 物業(yè)費(fèi) 未定 車(chē)位 /庫(kù)價(jià) 商鋪 無(wú) 銷(xiāo)售進(jìn)度 目前已有 2000 多人領(lǐng)號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ⑴南都：①浙江南都集團(tuán)簡(jiǎn)介 浙江南都集團(tuán)組建于 1995 年 ,1999 年注冊(cè)為南都集團(tuán)控股有限公司 .集團(tuán)總投資 30 億元 ,下設(shè)企業(yè)集團(tuán)三家 ,還有兩家分別在新加坡和中國(guó)深圳的上市公司 ,形成以基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、 通訊產(chǎn)品及網(wǎng)絡(luò)資訊業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。今后，集團(tuán)將重點(diǎn)拓展以網(wǎng)絡(luò)資訊和生物基因工程為主的高科技產(chǎn)業(yè)，并將此作為今后新的增長(zhǎng)點(diǎn)。集團(tuán)現(xiàn)有員工 1000 余人，受過(guò)高等教育的各類(lèi)經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)專業(yè)人員占員工總數(shù)的百分之 60。 ②浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)簡(jiǎn)介 浙江南都房產(chǎn)集團(tuán) — 浙江南都集團(tuán)子公司，主要在杭州開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、市場(chǎng)銷(xiāo)售份額占杭州市的百分之10，曾有項(xiàng)目獲得國(guó)家建設(shè)部最高獎(jiǎng)項(xiàng)“魯班獎(jiǎng)”。 公司戰(zhàn)略目標(biāo)：以杭州本土為基礎(chǔ)，面向華東市場(chǎng)，積極開(kāi)拓以杭州、上海、寧波三地為中心，滬寧、滬甬高速公路沿線城市為市場(chǎng)延伸的戰(zhàn)略部署， 進(jìn)一步提升和拓展南都房產(chǎn)在華東地區(qū)的品牌形象，使南都房產(chǎn)最終成為全國(guó)性品牌。 2002 年 10 月 19 日，拍下玲瓏灣地塊，正式進(jìn)入蘇州市場(chǎng)。并于 2002 年底成立蘇州南都建屋項(xiàng)目公司 (南都集團(tuán)控股 70℅ ).目前公司在蘇州開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有一個(gè) :玲瓏灣 .該地總面積 公頃 ,總價(jià) 13 億元 ,建筑面積為 85 萬(wàn)平方米 ,比 2001 年及 2002 年園區(qū)每年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量還要多 .南都集團(tuán)在蘇州的土地儲(chǔ)備目前也只有玲瓏灣 ,共 85 萬(wàn)平方米 . 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 27 ⑵蘇州建屋 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司屬于園區(qū)管委會(huì)旗下的集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各 類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為一體的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)。具備深厚的政府關(guān)系，注冊(cè)資金 8 億元，主要立足蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前在園區(qū)擁有較多的土地儲(chǔ)備量。已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：新城花園、新加花園、新馨花園、萬(wàn)揚(yáng)公寓、加城花園、東湖大郡一期、二期、生活加城、加城大廈、蘇虹中路工業(yè)廠房、都市花園。開(kāi)發(fā)、待建項(xiàng)目：東湖大郡三期、四期、玲瓏灣、金姬墩別墅、蘇勝路北住宅區(qū)。建屋公司主要立足本地化尋求最大發(fā)展，目前開(kāi)始嘗試向周邊地區(qū)發(fā)展，主要是無(wú)錫地區(qū)，建屋去別的城市或地區(qū)發(fā)展主要是尋找可以快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的項(xiàng)目，無(wú)心做到其他地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)企業(yè) 。 項(xiàng)目基本情況介紹 南都?玲瓏灣處于蘇州工業(yè)園區(qū)一、二期開(kāi)發(fā)區(qū)之間，金雞湖大橋的東端，南臨金雞湖，西面跨過(guò)金雞湖大橋就到城市廣場(chǎng)和湖濱大道，北靠現(xiàn)代大道，東面是正在建設(shè)中的文化水廊商圈、科學(xué)文化藝術(shù)中心、會(huì)展中心和商業(yè)城。 玲瓏灣占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積 85 萬(wàn)平方米，建筑容積率 。一期占地 576 畝，總共約 1750套，分兩批推出，其中第一批位于整個(gè)地塊東北角，臨近大道，包括一棟 12 層小高層和兩幢 26 層、兩幢19 層、一幢 18 層高層公寓，總套數(shù)為 564 戶。第二批推出地塊最南端兩幢 25 層湖 景房， 6 幢 30 層高層和兩幢 18 層公寓，總戶數(shù)約 1000 套。 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品已經(jīng)確定，總體以 135 m178。左右的三室產(chǎn)品為主力產(chǎn)品，約占公寓總套數(shù)的 50℅左右 ,主力單價(jià) 5000 元 /m178。以上 ,總價(jià) 70 萬(wàn)元左右 .此外 ,8 號(hào)樓和 19 號(hào)樓兩幢 26 層布置了 104 套建筑面積為 154 m178。三室兩廳兩衛(wèi) +1 工人房的產(chǎn)品 ,基準(zhǔn)單價(jià)低于 5000 元 /m178。,總價(jià) 7580 萬(wàn)元 .另有 104 套為 164 平方米帶大面積景觀平臺(tái)的三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品 ,總價(jià)約 85萬(wàn)元 .在 12 層小高層中 ,布置了 24套 2+1的老少居住品 ,面積 165172 平方米 ,總價(jià) 85100 萬(wàn)元 . 瓏灣一期的第二批產(chǎn)品中 ,湖景房最大面積達(dá) 400 m178。,單價(jià) 8000 元 /m178。以上 ,最高達(dá)到 10000 元 /m178。.景觀次于 1 號(hào)樓和 11 號(hào)樓的其他產(chǎn)品 ,單價(jià)也大幅度提升 ,價(jià)格會(huì)在 6000 元 /m178。以上。 玲瓏灣一期預(yù)定形式很好 ,第一批不到 600套已經(jīng)有超過(guò) 2000組的玲瓏會(huì)客戶 ,而預(yù)約的客戶超過(guò) 7000組 .先期的主流客戶來(lái)自蘇州古城區(qū)和園區(qū) ,但因?yàn)槟隙挤慨a(chǎn)在浙江有較好的口碑 ,隨著后期推廣力度加大 ,來(lái)自浙江、上海的客戶逐漸增多。據(jù)暗場(chǎng)售樓員介紹，最近一段時(shí)期來(lái)自浙江的客戶占預(yù)定量的 20℅ 左右，而且比較青睞投資價(jià)值高、總價(jià)合理的產(chǎn)品。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 ⑴優(yōu)勢(shì)分析 ①地理位置極佳 .南都玲瓏灣的幾乎大部分賣(mài)點(diǎn)都來(lái)自于它的地段位置 :首先 ,位于蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)和房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 28 二區(qū)之間 ,使購(gòu)房者即看到目前一區(qū)相對(duì)成熟的發(fā)展?fàn)顩r ,也能感受到二區(qū)未來(lái)良好的發(fā)展前景；其次，玲瓏灣具有園區(qū)湖東最便捷的交通，金雞湖大橋開(kāi)通后，緊鄰社區(qū)的玲瓏路成了湖東地區(qū)通往市區(qū)最便捷的交通通道；第三，玲瓏灣坐擁得天獨(dú)厚的湖景優(yōu)勢(shì)，是金雞湖周邊唯一正面朝南的地塊；最后，湖東玲瓏灣東側(cè)將出現(xiàn)完善的配套設(shè)施。目前，紅楓林、會(huì)展中心、科技中心、 文化水廊、 F 城、九龍醫(yī)院等已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，學(xué)校、玲瓏灣東西兩個(gè)鄰里中心也將啟動(dòng)，項(xiàng)目周邊配套齊全； ②湖東板塊是目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊，價(jià)格上升空間較大，對(duì)投資者有很大吸引； ③蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，而玲瓏灣是今年園區(qū)推出的較早的項(xiàng)目之一，這對(duì)玲瓏灣一期的銷(xiāo)售十分有利； ④規(guī)模社區(qū)對(duì)購(gòu)房者的吸引力不可忽視； ⑤建屋是園區(qū)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，南都作為浙江最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，兩者都具有一定的品牌都具一定的品牌知名度和良好的口碑。 ⑵劣勢(shì)分析 ①社區(qū)的規(guī)劃水平和景觀設(shè)計(jì)乏善可陳； ②一期戶型設(shè)計(jì) 缺乏可圈可點(diǎn)之處； ③部分建筑的采光效果不理想。 項(xiàng)目對(duì)湖畔天城的影響和啟示 玲瓏灣一期第一批產(chǎn)品在 3 月底開(kāi)始銷(xiāo)售，從目前的預(yù)定量來(lái)看，基本可以實(shí)現(xiàn)迅速清盤(pán)的目標(biāo)。從開(kāi)發(fā)商推盤(pán)思路和開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)看，基本表達(dá)了強(qiáng)烈的漲價(jià)意愿，一期第一批產(chǎn)品無(wú)論從地段位置還是景觀條件來(lái)看，都是整個(gè)地塊中最不理想的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商低開(kāi)高走的價(jià)格策略很明晰。 對(duì)湖畔天城項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，玲瓏灣第一批產(chǎn)品、東湖春之韻一期的快速去化是一個(gè)利好。一方面，通過(guò)這兩個(gè)項(xiàng)目的快速去化，我們判斷湖東板塊已成為今年消費(fèi)者購(gòu)房的熱點(diǎn)，通過(guò)這些競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的操作， 與湖畔天城項(xiàng)目一起共同烘托湖東地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮；另一方面，玲瓏灣第一批產(chǎn)品在超過(guò) 5000 元 /的均價(jià)上成功去化，將帶動(dòng)整個(gè)湖東地區(qū)項(xiàng)目均價(jià)的集體上升，先期我們對(duì)湖畔天城的價(jià)格判斷基本是合理的，但是后期均價(jià)可能還有進(jìn)一步上升空間 。 目前銷(xiāo)售進(jìn)展 4 月 12 日開(kāi)始每天安排 100 組玲瓏灣會(huì)員開(kāi)始選房，目前公開(kāi)房源 600 多套，均價(jià) 4900 元 /M178。 3． 2． 2 高爾夫花園 案名 高爾夫花園 樓盤(pán)位置 機(jī)場(chǎng)路和星港街交匯處 投資商 蘇州鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓處 星海街 198 號(hào)星海大廈 1 樓 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 29 開(kāi)發(fā)商 蘇州鴻意 地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售樓電話 建筑設(shè)計(jì) 蘇州建筑設(shè)計(jì)研究院 占地面積 公頃 景觀設(shè)計(jì) 貝爾高林 建筑面積 32 萬(wàn) m178。 營(yíng)銷(xiāo)代理 上海新吉陽(yáng) 容積率 物業(yè)管理 戴得梁行 綠化率 58% 承建單位 建筑密度 北≤ 25%，南≤ 30% 開(kāi)工時(shí)間 2020 年底 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 交房時(shí)間 2020 年下半年 產(chǎn)品類(lèi)型 高層、小高層、疊加、獨(dú)立別墅 開(kāi)盤(pán)日期 2020 年 4 月下旬 規(guī)劃戶數(shù) 第一批 1300 套左右 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 約 5000 元 /m178。 交房形式 毛坯房 單價(jià)范圍 （一期） 45005000 元 /m178。 規(guī)劃面積 單價(jià)均價(jià) 起步區(qū)第一批 5000 元 /m178。 主力面積 1 12 13 144 m178。 主力總價(jià) （第一批） 5580 萬(wàn) 車(chē)位 /庫(kù)量 1： 1 物業(yè)費(fèi) 未定 車(chē)位 /庫(kù)價(jià) 預(yù)計(jì)平均 10 萬(wàn)元 /個(gè) 商鋪 無(wú) 銷(xiāo)售進(jìn)度 3 月 11 起領(lǐng)導(dǎo) 項(xiàng)目基本情況介紹 高爾夫花園位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖和獨(dú)墅湖之間，老機(jī)場(chǎng)路的南側(cè)，地塊東側(cè)是高爾夫別墅區(qū)和興建中的高爾夫球場(chǎng)，西側(cè)為鄰里中心及湖濱花園，三面環(huán)水，自然景觀條件得天獨(dú)厚。 項(xiàng)目占地 萬(wàn) m178。,總建筑面積 2 萬(wàn) m178。,建筑容積率 。 產(chǎn)品和價(jià)格 高爾夫花園第一批產(chǎn)品包括 9幢高層 (2127層 )和 7幢小高層 (11層 ),總共約 1300多套 ,第二批推出地塊東面的高層、小高層和疊加產(chǎn)品以及緊鄰社區(qū)中部規(guī)劃道路的高層、小高層湖鏡房，總共 600 余套。高爾夫花園后期為 168 套別墅產(chǎn)品。 第一批 9 棟高層均為兩梯三戶產(chǎn)品，以 136m178。的三室和 147 m178。的三室為主力，中間搭配 110115m178。的兩室產(chǎn)品。這就意味著兩室住宅只能單面采光，通風(fēng)效果不佳，套型面積偏大卻布局顯得很局促。高層產(chǎn)品平均價(jià)格將達(dá) 5000 元 / m178。主力總價(jià) 4580 萬(wàn)元。 7 棟 小高層為一梯兩戶產(chǎn)品，主力產(chǎn)品為面積 128m178。、144m178。的三室兩廳兩衛(wèi)住宅，單位均價(jià)預(yù)計(jì)將突破 5000 元 / m178。，主力總價(jià)達(dá) 6580 萬(wàn)元。 從開(kāi)發(fā)商的推廣思路看，能觀賞獨(dú)墅湖景觀的 11 號(hào)高層和 4 號(hào)、 12 號(hào)小高層為被納入第一批產(chǎn)品，顯示了開(kāi)發(fā)商期待依托良好湖景推動(dòng)第二批產(chǎn)品價(jià)格上浮的想法。第二批包括 500 多套產(chǎn)品，其中 5 棟高房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 30 層、 6 棟小高層，產(chǎn)品類(lèi)型與一期相似，但是價(jià)格將比一期有明顯的上漲。同時(shí)，第二批產(chǎn)品中還包括 88套疊加產(chǎn)品，面積 160200 m178。，初定價(jià)格達(dá)到 7000 8000 元 / m178。，總價(jià) 115160 萬(wàn)元。第二批產(chǎn)品預(yù)計(jì) 2020 年底開(kāi)始銷(xiāo)售。 高爾夫花園后期即將推出臨湖別墅，用半島式布局在獨(dú)墅湖畔打造了 168 套別墅，面積 230350 m178。，平均價(jià)格將突破 10000 元 / m178。，總價(jià) 200 萬(wàn)以上。 客戶 高爾夫花園目前正處于客戶積累階段，從 3 月 17 日開(kāi)始正式接受預(yù)定。近期訪問(wèn)高爾夫花園項(xiàng)目的客戶主要來(lái)自蘇州市區(qū)及周邊顯市，但也出現(xiàn)了上海和浙江客戶的蹤影。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 ⑴優(yōu)勢(shì)分析： ①景觀條件絕佳。高爾夫花園三面臨水，坐擁兩湖板塊，建設(shè)中的高爾夫球場(chǎng)位于地塊東南方向，景觀條件卓越，具有操作高端產(chǎn)品的潛質(zhì)； ②項(xiàng)目緊鄰水項(xiàng)鄰里中心和生態(tài)公園賓館，周邊配套齊全； ③景觀聘請(qǐng)貝爾高林設(shè)計(jì)，在蘇州市場(chǎng)有一定吸引力。 ⑵劣勢(shì)分析： ①社區(qū)規(guī)劃水平一般； ②戶型設(shè)計(jì)較差，特別是兩梯三戶的高層、兩室產(chǎn)品只能單面采光和通風(fēng)，而部分小高層產(chǎn)品進(jìn)深長(zhǎng)達(dá) 18 米； ③高層間樓間距過(guò)?。? 項(xiàng)目對(duì)湖畔天城的影響和啟示 高爾夫花園一期第一批產(chǎn)品將在 3 月中旬接受預(yù)定， 4 月 8 日開(kāi)始銷(xiāo)售，從目前蘇州房地產(chǎn)時(shí)常的活躍程度和該項(xiàng)目的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，快速去化也不是問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)一期的熱銷(xiāo)帶動(dòng)后期產(chǎn)品價(jià)格的上漲的意圖明顯，第二批產(chǎn)品中包括了疊加產(chǎn)品和景觀、視野較好的高層、小高層產(chǎn)品，價(jià)格上浮已是必然。 高爾夫花園項(xiàng)目在近期銷(xiāo)售宣傳活躍，地塊先天素質(zhì)對(duì)購(gòu)房者的吸引力的確比較強(qiáng)，但項(xiàng)目規(guī)劃水平、產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)操作卻讓人不敢恭維。隨著今年下半年蘇州市場(chǎng)房地產(chǎn)供應(yīng)量的迅猛增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，后期銷(xiāo)售可能會(huì)遭遇阻力。 雙湖板塊介于園區(qū)一區(qū)和二區(qū)之間，該項(xiàng)目與玲瓏灣一起構(gòu)成了一南一北對(duì)金雞湖的合圍。這些項(xiàng)目的成功操作，可以快速催熟湖東板塊，從而實(shí)現(xiàn)園區(qū)房地產(chǎn)時(shí)常湖東時(shí)代的來(lái)臨。而且，這些項(xiàng)目后期產(chǎn)品均有比較大的價(jià)格提 升，對(duì)拉高湖東房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的支撐。 房策網(wǎng)－最專業(yè)的房地產(chǎn)資料提供商 31 3． 東湖春之韻 案名 春之韻一期 樓盤(pán)位置 北靠鐘園路，南依湖東鄰里中心，東近星塘街，西鄰星湖街 投資商 蘇州工業(yè)園區(qū)華成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 售樓處地址 開(kāi)發(fā)商 售樓電話 建筑設(shè)計(jì) 占地面積 5